Asa cum Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor [1] il defineste, preluand definitia data prin Directiva nr. 2002/91/CE a Parlamentului European si a Consiliului, privind performanța energetica a cladirilor [2], certificatul de performanta energetica a cladirii este un document tehnic care are caracter informativ si care atesta performanta energetica a unei cladiri [3]. Performanta energetica a cladirii este definita, potrivit aceleiasi legi, ca fiind energia efectiv consumata sau estimata pentru a raspunde necesitatilor legate de utilizarea normala a cladirii, necesitati care includ in principal: incalzirea, prepararea apei calde de consum, racirea, ventilarea si iluminatul [4]. Totodata, prin cladire se  intelege ansamblul de spatii cu functiuni precizate, delimitat de elementele de constructie care alcatuiesc anvelopa cladirii, inclusiv instalatiile aferente, in care energia este utilizata pentru asigurarea confortului termic interior. Termenul cladire defineste atat cladirea in ansamblu, cat si parti ale acesteia, care au fost proiectate sau modificate pentru a fi utilizate separat [5].

Prin urmare, certificatul de performanta energetica apare ca fiind un document ce reflecta exclusiv o serie de caracteristici specifice ale constructiilor, stabilite prin masuratori si studii tehnico-stiintifice, necesitatea sa aparand in contextul preocuparii pentru o mai buna gestionare a resurselor naturale la nivel global si cu predilectie la nivelul Uniunii Europene.

Ceea ce apare explicit in definitia legala si trebuie subliniat este, insa, caracterul informativ al certificatului de performanta energetica. Conform art. 13 din Legea nr. 372/2005: ”(1) Certificatul de performanta energetica a cladirii, denumit in continuare certificat, valabil 10 ani de la data emiterii, se elaboreaza cu respectarea legislatiei in vigoare pentru cladirile din categoriile prevazute la art. 7 alin. (1), care se construiesc, sunt vandute sau inchiriate.

(2) Certificatul este eliberat proprietarului, iar proprietarul il pune, dupa caz, la dispozitie potentialului cumparator sau chirias. (…)

(5) Certificatul cuprinde valori de referinta prevazute in reglementarile tehnice in vigoare, care permit consumatorilor sa compare si sa evalueze performanta energetica a cladirii. Certificatul este insotit de recomandari de reducere a costurilor, prin imbunatatirea performantei energetice a cladirii.”

Legea nu conditioneaza incheierea valabila a contractelor de vanzare-cumparare imobiliara ori a celor de inchiriere de existenta sau predarea certificatului de performanta energetica. De asemenea, nu exista nicio sanctiune expresa aplicabila in cazul perfectarii unor astfel de tranzactii in absenta existentei sau predarii certificatului de performanta energetica.

De asemenea, conform art. 7 alin. 2 din Directiva nr. 2002/91/CE, ”Singurul obiectiv al certificatelor este sa furnizeze informatii, iar efectele pe care astfel de certificate le-ar putea avea in cadrul unei proceduri judiciare sau de alta natura sunt stabilite in conformitate cu legislatia interna.”

Prin urmare, in opinia noastra, Directiva nr. 2002/91/CE si, respectiv, Legea nr. 372/2005 instituie doar un drept al chiriasului/cumparatorului de a pretinde locatorului/vanzatorului sa ii furnizeze informatiile continute in certificatul de performanta energetica, fara insa ca existenta unui astfel de certificat sa constituie o conditie ad validitatem a unor astfel de acte juridice.

Fara a pune sub semnul intrebarii seriozitatea demersului european, este evident ca utilitatea unor astfel de informatii in conditiile reale ale pietei imobiliare din Romania dominata de tranzactii cu cladiri neperformante energetic si, in mod special, folosul adus unui proprietar de apartament construit inainte de 1989 ori unui chirias (care are exclusiv obligatia de a face reparatiile locative) de recomandarile privind imbunatatirea performantei energetice a cladirii, sunt cel putin relative.

Are, insa, dreptul notarul public sa refuze autentificarea contractului de vanzare-cumparare in lipsa certificatului de performanta energetica a cladirii? Poate functionarul administratiei financiare sa refuze inregistrarea declaratiei de venituri obtinute din cedarea folosintei unei constructii, in lipsa aceluiasi certificat, transformandu-l astfel pe locator in evazionist fiscal? Poate fi respinsa cererea de notare in cartea funciara a dreptului de proprietate al cumparatorului asupra constructiei, drept transmis si, respectiv, dobandit in mod valabil, prin contract sub semnatura privata [6]?

In opinia noastra, desi din demersurile facute de Uniunea Notarilor Publici din Romania pana in prezent transpare o anumita abordare cu privire la ”obligativitatea” certificatului de performanta energetica, acest document nu a fost si nu este reglementat altfel decat ca un act de informare, a carui existenta sau inexistenta nu are nicio consecinta legala asupra momentului si modalitatii de formare a vointei juridice a partilor unui act translativ al dreptului de proprietate ori constitutiv al vreunui dezmembramant al acestuia.

---

[1] Publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, nr. 1144 din 19 decembrie 2005[2] Publicata in Jurnalul Oficial al Uniunii Europene seria L001 din 4 ianuarie 2003

[3] Art. 3 pct. 3 din Legea nr. 372/2005: ”Art. 3. – Termenii si expresiile utilizate in cuprinsul prezentei legi au urmatorul inteles: (…) 3. certificatul de performanta energetica a cladirii – document tehnic care are caracter informativ si care atesta performanta energetica a unei cladiri;”

[4] Art. 3 pct. 2 din Legea nr. 372/2005: ”Art. 3. – Termenii si expresiile utilizate in cuprinsul prezentei legi au urmatorul inteles: (…) 2. performanta energetica a cladirii – energia efectiv consumata sau estimata pentru a raspunde necesitatilor legate de utilizarea normala a cladirii, necesitati care includ in principal: incalzirea, prepararea apei calde de consum, racirea, ventilarea si iluminatul. (…)”

[5] Art. 3 pct. 1 din Legea nr. 372/2005: ”Art. 3. – Termenii si expresiile utilizate in cuprinsul prezentei legi au urmatorul inteles: (…) 1. cladire – ansamblu de spatii cu functiuni precizate, delimitat de elementele de constructie care alcatuiesc anvelopa cladirii, inclusiv instalatiile aferente, in care energia este utilizata pentru asigurarea confortului termic interior. Termenul cladire defineste atat cladirea in ansamblu, cat si parti ale acesteia, care au fost proiectate sau modificate pentru a fi utilizate separat;”

[6] Ne referim desigur la constructiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, avand in vedere ca acestea din urma, in virtutea art. 10¹ din Legea locuintei nr. 114/1996 (introdus prin Ordonanta de urgenta nr. 210/2008) ”pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute”.

---

av. Marcel CIOCIRLAN

Alte articole interesante

• Dinu Patriciu a preluat cotidianul Adevarul
• Monitorul Oficial nr. 301/11.04.2005
• INFO-LEGAL nr. 8
• Procurori deveniti judecatori – 22 decembrie 2009