Noul Cod civil fata cu Imobiliarele (II). Despre lucrarile autonome si lucrarile adaugate
25 octombrie 2011 | JURIDICE.ro, Leonin PUSCAS
Continuăm prezentarea principalelor noutăţi aduse de Noul Cod Civil în domeniul dreptului imobiliar, asa cum promiteam.
Lucrările autonome (art. 578, alin. 2 Cod civil) sunt construcţii sau lucrări cu caracter de sine stătător (exemplul construcţiei edificate pe un teren sau al unui corp nou de construcţie, edificat pe un teren pe care se afla deja un corp de construcţie).
A. În cazul în care construcţia, de tip lucrare autonomă, a fost edificată cu bună-credinţă, proprietarul terenului, dacă preferă varianta accesiunii, sens în care solicită înscrierea în Cartea Funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiei edificate, va plăti constructorului:
- fie valoarea materialelor şi a manoperei (deci „valoarea investiţiei” făcute de constructor);
- fie sporul de valoare adus fondului imobiliar în urma edificării construcţiei. Desigur, proprietarul terenului, având, potrivit legii, alegerea între cele două variante, o va alege pe aceea care va indica o sumă de plată mai mică;
- dacă proprietarul terenului estimează că fiecare dintre variantele mai sus enumerate creează în sarcina sa obligaţii de plată prea oneroase în raport cu starea sa patrimonială, are la dispoziţie soluţia de a-l obliga pe constructorul de bună-credinţă să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o în lipsa construcţiei.
B. În cazul unei construcţii, de tip lucrare autonomă, edificate cu rea-credinţa, Codul civil îl „sancţionează” pe constructor prin aceea că permite proprietarului terenului să aleagă între:
- a cere obligarea constructorului la desfiinţarea construcţiei edificate, pe cheltuiala acestuia din urmă şi cu despăgubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de folosinţă utilă a terenului;
- a reţine construcţia în proprietate, invocând accesiunea (şi solicitând înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiei), caz în care este obligat să plătească jumătate din valoarea investiţiei ori din sporul de valoare a imobilului la alegerea sa;
- a-l obliga pe constructorul de rea-credinţă la cumpărarea imobilului în aceleaşi condiţii în care obligaţia de cumpărare poate fi impusă constructorului de bună-credinţă.
Lucrările adăugate (art. 578, alin. 3 Cod civil) sunt lucrări care nu au existenţă de sine-stătătoare (exemplul etajului adăugat la o construcţie existentă).
Dacă este vorba despre o lucrare adăugată, soluţiile Codului Civil se delimitează nu doar în funcţie de buna sau reaua credinţă a constructorului, ci şi în raport cu caracterul lucrării efectuate, şi anume :
- lucrare necesară (art. 578, alin. 3, lit. a Cod civil) – fără efectuarea lucrării, imobilul ar fi suferit deteriorări sau degradări iminente – spre exemplu lucrări de consolidare a fundaţiei imobilului;
- lucrare utilă (art. 578, alin. 3, lit. b Cod Civil) – prin efectuarea lucrării, s-a adus un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj în interiorul proprietăţii;
- lucrare voluptuară, adică „de simplă plăcere” (art. 578, alin. 3, lit. c Cod Civil) – a fost zugrăvit imobilul într-o altă culoare, în condiţiile în care culoarea iniţială nu prezentă semne de vechime ori uzură.
A. În raporturile cu un constructor de bună-credinţă, proprietarul terenului:
- dacă lucrarea adăugată este necesară (art. 583, alin.1 Cod civil), poate dobândi proprietatea lucrării prin accesiune, însă este dator să plătească cheltuielile rezonabile făcute de constructor;
- dacă lucrarea adăugată este utilă (art. 584, alin. 1 Cod civil), poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la alegerea sa, a sumei reprezentând investiţia sau sporul de valoare adus fondului în urma edificării construcţiei;
- dacă valoarea lucrării este considerabilă (art. 584, alin. 3 Cod civil), proprietarul terenului îl poate obliga pe constructor să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie anterior edificării;
- dacă lucrarea adăugată este una de simplă plăcere (art. 585, alin. 1 Cod civil), poate invoca accesiunea devenind proprietar fără a avea vreo obligaţie de despăgubire, însă numai în măsura în care constructorul de bună-credinţă nu a ridicat pentru sine această lucrare anterior restituirii fondului către proprietar, ridicare ce trebuie făcută fără prejudicirea fondului (art. 585, alin. 3 Cod civil).
B. În raporturile cu un constructor care a edificat, cu rea-credinţă o lucrare adăugată, proprietarul terenului:
- dacă lucrarea adăugată este necesară, va reţine în proprietate construcţia, plătind cheltuielile rezonabile făcute de constructor, diminuate, însă, cu valoarea fructelor imobilului (deoarece proprietarul a fost lipsit de folosinţă imobilului), valoare, la rândul ei, redusă cu cheltuielile făcute cu culegerea lor (art. 583, alin. 2 Cod civil);
- dacă lucrarea adăugată este utilă, proprietarul poate alege între:
- a invoca accesiunea, plătind numai jumătate din contravaloarea investiţiei ori, la alegerea sa, sporul de valoare a fondului (art. 584, alin. 2, lit. a Cod civil);
- a-l obliga pe constructorul de rea-credinţă la desfiinţarea construcţiei, cu daune-interese (art. 584, alin. 2, lit.b Cod civil);
- dacă apare ca preferabilă varianta obţinerii unei sume de bani în urma situaţiei create, poate să îl oblige pe constructor la cumpărarea imobilului la valoarea de circulaţie anterioară edificării construcţiei (art. 548, alin. 3 Cod civil).
- dacă lucrarea adăugată este una de simplă plăcere, proprietarul poate alege între:
- a invoca accesiunea devenind proprietar fără a avea vreo obligaţie de despăgubire (art. 585, alin. 1 Cod civil);
- a cere obligarea constructorului la desfiinţarea construcţiei şi readucerea imobilului la situaţia anterioară, cu daune-interese (art. 585, alin. 3 Cod civil).
Despre principalele modificări în materia regimului de Carte Funciară, în postarea următoare.
Leonid PUSCAS
Avocat Senior BOSTINA SI ASOCIATII
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
