Secţiuni » Arii de practică
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialCyberlawEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecom
ProtectiveData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 
Print Friendly, PDF & Email

Dreptul de preferinta al locatarului profesionist la reinchirierea unui imobil
16.12.2011 | Cornel POPA

Potrivit art. 1828 din noul Cod civil (”NCC”), chiriaşul are, în condiţii egale şi sub rezerva îndeplinirii obligaţiilor sale, drept de preferinţă la încheierea unui nou contract de închiriere pentru un imobil, cu aplicarea corespunzătoare a prevederilor cu privire la exercitarea dreptului de preempţiune din materia contractului de vânzare. Dreptul de preferinţă există în primul rând în legătura cu reînchirierea spaţiilor cu destinaţia de locuinţă, dar, în temeiul normei de trimitere din art. 1778 alin. (3) NCC, se aplică şi în privinţa spaţiilor care sunt necesare desfăşurării activităţii unui profesionist.

Această limitare de alegere a partenerului contractual va constitui o surpriză neplăcută atât pentru profesioniştii care au în obiectul de activitate închirierea de spaţii comerciale, cât şi pentru cei care doresc să se mute în spaţii ocupate anterior de alţi chiriaşi, în vederea exercitării unei activităţi cu titlu profesional. În consideraţiile de mai jos, vom încerca să analizăm câteva dintre problemele care ar putea apărea în practica în legătură cu această chestiune. În primul rând, vom discuta câteva aspecte procedurale privind exercitarea dreptului de preferinţă la reînchiriere şi momentul la care încetează dreptul de preferinţă.

Aspecte procedurale

Dreptul de preferinţă la reînchiriere se exercită prin aplicarea corespunzătoare a prevederilor art.1730 – 1740 NCC, care reglementează dreptul de preempţiune ce poate exista în materia contractului de vânzare. Există două modalităţi în care urmează a se exercita acest drept. Într-un prim scenariu, locatorul are posibilitatea de a emite o ofertă de reînchiriere, în conformitate cu art.1730 alin. (3) NCC. În cazul în care chiriaşul respinge această ofertă, el nu va mai putea să-şi exercite dreptul de preferinţă “cu privire la contractul propus“. Cu alte cuvinte, locatorul va fi liber să închirieze spaţiul respectiv unui terţ în condiţiile prevăzute de “contractul propus” sau, am adăuga noi, condiţii mai puţin favorabile pentru noul chiriaş faţă de cele incluse în oferta transmisă chiriaşului anterior.

Un al doilea scenariu rezultă din aplicarea art.1732 NCC. Noul contract de închiriere se va încheia sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preferinţă de către chiriaş. Locatorul (sau terţul contractant) trebuie să notifice “cuprinsul” noului contract către chiriaş. Notificarea trebuie să cuprindă, între alte elemente, termenii şi condiţiile noii închirieri. Textele nu obligă la comunicarea integrală a noului contract, dar din economia întregii reglementări pare să rezulte că aceasta ar fi totuşi recomandabilă pentru a evita situaţia în care chiriaşul ar ajunge să fie legat de obligaţii contractuale despre care nu a luat cunoştinţă. Astfel, din art. 1733 rezultă că prin exercitarea preferinţei, contractul se consideră a fi fost încheiat între locator şi vechiul chiriaş în condiţiile contractuale prevăzute cu terţul.

În toate cazurile, titularul dreptului de preferinţă va trebui să exprime decizia sa într-un termen de cel mult 30 de zile, care curge fie de la notificarea ofertei de reînchiriere, fie, după caz, de la data notificării contractului încheiat cu terţul.

Conform art.1732 alin.(3) NCC, se cere ca titularul dreptului de preempţiune să consemneze preţul vânzării la dispoziţia vânzătorului. Cum se poate aplica această prevedere în materia contractului de locaţiune? Credem că, în cele mai multe cazuri, va fi suficient ca locatarul să consemneze nu întreaga valoare a chiriei pe toată durata contractului de locaţiune, ci numai valoarea primei plăţi care ar urma să fie realizate pe baza contractului astfel încheiat.

Aplicarea dreptului de preferinţă după încetarea contractului de locaţiune

Se pune întrebarea când încetează să existe dreptul de preferinţă la reînchiriere. În mod clar, dreptul de preferinţă există atâta timp cât contractul de închiriere nu a expirat. Ce se întâmplă însă atunci când contractul de închiriere încetează, chiriaşul părăseşte spaţiul, iar ulterior, după o oarecare perioadă de timp, locatorul încheie un nou contract de închiriere? Mai deţine vechiul chiriaş drept de preferinţă şi în acest caz?

Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a NCC (”LPA”) prevede, în art.132, că dreptul de preferinţă al ”chiriaşului prevăzut la art.1828” din NCC se aplică şi după încetarea contractului de închiriere ”în legătură cu aceeaşi locuinţă sau cu o parte din aceasta” pentru perioade de timp care variază în funcţie de durata contractului iniţial şi care, în cazul contractelor de locaţiune cu o durată mai mare de un an, ajung până la 3 luni de la încetarea contractului (legea nu prevede expres acest lucru, dar considerăm că este relevantă perioada de existenţă efectivă a contractului de închiriere, iar nu perioada stipulată în contract pentru valabilitatea acestuia; o altă interpretare nu ar acoperi contractele încheiate pe durată nedeterminată).

Deşi nu poate fi exclusă în mod categoric, aplicarea art.132 LPA la contractele încheiate cu un locatar profesionist este totuşi discutabilă. Astfel, subiectul căruia i se aplică dispoziţiile art.132 LPA este chiriaşul prevăzut de art.1828 NCC, respectiv locatarul care beneficiază de un spaţiu cu destinaţia de locuinţă. Este adevărat că şi art.1778 alin.(3) NCC, cu privire la chiriaşul profesionist, trimite la art.1828 NCC, dar câtă vreme destinatarii celor două prevederi sunt diferiţi, iar art.132 LPA îl numeşte doar pe unul dintre aceştia, ar însemna că reglementările din acest din urmă text legal nu se aplică şi chiriaşului profesionist.

În principiu aşadar, sub rezerva aplicării unor reguli generale din NCC cum sunt interdicţia abuzului de drept sau imperativul respectării bunei-credinţe, ori cazul în care am avea o clauză contractuală contrară, se poate susţine că dreptul de preferinţă al chiriaşului profesionist nu ar mai exista după momentul încetării contractului de locaţiune. Câtă vreme discutăm despre contracte încheiate cu un profesionist, este greu de susţinut că scopul prevederii legale ar fi unul de protejare a părţii mai slabe (aşa cum este cazul, de regulă, atunci când vorbim despre închirierea spaţiilor cu destinaţia de locuinţă). Mai degrabă, ceea ce se urmăreşte pare să fie conservarea unei anumite situaţii juridice şi de fapt. Atunci când respectiva situaţie a încetat, aplicarea prelungită a dreptului de preferinţă după expirarea contractului va fi dificil de justificat.

Cornel POPA
avocat partener TUCA ZBARCEA & ASOCIATII



Aflaţi mai mult despre , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!







JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill
JURIDICE GOLD pentru studenţi foarte buni, free
Newsletter JURIDICE.ro
Youtube JURIDICE.ro
Instagram JURIDICE.ro
Facebook JURIDICE.ro
LinkedIn JURIDICE.ro

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.