Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
Masterclass US Litigators
Drept civil RNSJ

Dreptul de preferinta al locatarului profesionist la reinchirierea unui imobil

16 decembrie 2011 | JURIDICE.ro, Cornel POPA

Potrivit art. 1828 din noul Cod civil (”NCC”), chiriaşul are, în condiţii egale şi sub rezerva îndeplinirii obligaţiilor sale, drept de preferinţă la încheierea unui nou contract de închiriere pentru un imobil, cu aplicarea corespunzătoare a prevederilor cu privire la exercitarea dreptului de preempţiune din materia contractului de vânzare. Dreptul de preferinţă există în primul rând în legătura cu reînchirierea spaţiilor cu destinaţia de locuinţă, dar, în temeiul normei de trimitere din art. 1778 alin. (3) NCC, se aplică şi în privinţa spaţiilor care sunt necesare desfăşurării activităţii unui profesionist.

Această limitare de alegere a partenerului contractual va constitui o surpriză neplăcută atât pentru profesioniştii care au în obiectul de activitate închirierea de spaţii comerciale, cât şi pentru cei care doresc să se mute în spaţii ocupate anterior de alţi chiriaşi, în vederea exercitării unei activităţi cu titlu profesional. În consideraţiile de mai jos, vom încerca să analizăm câteva dintre problemele care ar putea apărea în practica în legătură cu această chestiune. În primul rând, vom discuta câteva aspecte procedurale privind exercitarea dreptului de preferinţă la reînchiriere şi momentul la care încetează dreptul de preferinţă.

Aspecte procedurale

Dreptul de preferinţă la reînchiriere se exercită prin aplicarea corespunzătoare a prevederilor art.1730 – 1740 NCC, care reglementează dreptul de preempţiune ce poate exista în materia contractului de vânzare. Există două modalităţi în care urmează a se exercita acest drept. Într-un prim scenariu, locatorul are posibilitatea de a emite o ofertă de reînchiriere, în conformitate cu art.1730 alin. (3) NCC. În cazul în care chiriaşul respinge această ofertă, el nu va mai putea să-şi exercite dreptul de preferinţă “cu privire la contractul propus“. Cu alte cuvinte, locatorul va fi liber să închirieze spaţiul respectiv unui terţ în condiţiile prevăzute de “contractul propus” sau, am adăuga noi, condiţii mai puţin favorabile pentru noul chiriaş faţă de cele incluse în oferta transmisă chiriaşului anterior.

Un al doilea scenariu rezultă din aplicarea art.1732 NCC. Noul contract de închiriere se va încheia sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preferinţă de către chiriaş. Locatorul (sau terţul contractant) trebuie să notifice “cuprinsul” noului contract către chiriaş. Notificarea trebuie să cuprindă, între alte elemente, termenii şi condiţiile noii închirieri. Textele nu obligă la comunicarea integrală a noului contract, dar din economia întregii reglementări pare să rezulte că aceasta ar fi totuşi recomandabilă pentru a evita situaţia în care chiriaşul ar ajunge să fie legat de obligaţii contractuale despre care nu a luat cunoştinţă. Astfel, din art. 1733 rezultă că prin exercitarea preferinţei, contractul se consideră a fi fost încheiat între locator şi vechiul chiriaş în condiţiile contractuale prevăzute cu terţul.

În toate cazurile, titularul dreptului de preferinţă va trebui să exprime decizia sa într-un termen de cel mult 30 de zile, care curge fie de la notificarea ofertei de reînchiriere, fie, după caz, de la data notificării contractului încheiat cu terţul.

Conform art.1732 alin.(3) NCC, se cere ca titularul dreptului de preempţiune să consemneze preţul vânzării la dispoziţia vânzătorului. Cum se poate aplica această prevedere în materia contractului de locaţiune? Credem că, în cele mai multe cazuri, va fi suficient ca locatarul să consemneze nu întreaga valoare a chiriei pe toată durata contractului de locaţiune, ci numai valoarea primei plăţi care ar urma să fie realizate pe baza contractului astfel încheiat.

Arbitraj comercial

Servicii JURIDICE.ro

Evenimente juridice

Aplicarea dreptului de preferinţă după încetarea contractului de locaţiune

Se pune întrebarea când încetează să existe dreptul de preferinţă la reînchiriere. În mod clar, dreptul de preferinţă există atâta timp cât contractul de închiriere nu a expirat. Ce se întâmplă însă atunci când contractul de închiriere încetează, chiriaşul părăseşte spaţiul, iar ulterior, după o oarecare perioadă de timp, locatorul încheie un nou contract de închiriere? Mai deţine vechiul chiriaş drept de preferinţă şi în acest caz?

Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a NCC (”LPA”) prevede, în art.132, că dreptul de preferinţă al ”chiriaşului prevăzut la art.1828” din NCC se aplică şi după încetarea contractului de închiriere ”în legătură cu aceeaşi locuinţă sau cu o parte din aceasta” pentru perioade de timp care variază în funcţie de durata contractului iniţial şi care, în cazul contractelor de locaţiune cu o durată mai mare de un an, ajung până la 3 luni de la încetarea contractului (legea nu prevede expres acest lucru, dar considerăm că este relevantă perioada de existenţă efectivă a contractului de închiriere, iar nu perioada stipulată în contract pentru valabilitatea acestuia; o altă interpretare nu ar acoperi contractele încheiate pe durată nedeterminată).

Deşi nu poate fi exclusă în mod categoric, aplicarea art.132 LPA la contractele încheiate cu un locatar profesionist este totuşi discutabilă. Astfel, subiectul căruia i se aplică dispoziţiile art.132 LPA este chiriaşul prevăzut de art.1828 NCC, respectiv locatarul care beneficiază de un spaţiu cu destinaţia de locuinţă. Este adevărat că şi art.1778 alin.(3) NCC, cu privire la chiriaşul profesionist, trimite la art.1828 NCC, dar câtă vreme destinatarii celor două prevederi sunt diferiţi, iar art.132 LPA îl numeşte doar pe unul dintre aceştia, ar însemna că reglementările din acest din urmă text legal nu se aplică şi chiriaşului profesionist.

În principiu aşadar, sub rezerva aplicării unor reguli generale din NCC cum sunt interdicţia abuzului de drept sau imperativul respectării bunei-credinţe, ori cazul în care am avea o clauză contractuală contrară, se poate susţine că dreptul de preferinţă al chiriaşului profesionist nu ar mai exista după momentul încetării contractului de locaţiune. Câtă vreme discutăm despre contracte încheiate cu un profesionist, este greu de susţinut că scopul prevederii legale ar fi unul de protejare a părţii mai slabe (aşa cum este cazul, de regulă, atunci când vorbim despre închirierea spaţiilor cu destinaţia de locuinţă). Mai degrabă, ceea ce se urmăreşte pare să fie conservarea unei anumite situaţii juridice şi de fapt. Atunci când respectiva situaţie a încetat, aplicarea prelungită a dreptului de preferinţă după expirarea contractului va fi dificil de justificat.

Cornel POPA
avocat partener TUCA ZBARCEA & ASOCIATII


Citeşte mai mult despre , , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

Arii de practică
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Business
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul sportului
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Litigation
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protective
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi

Parteneri arii de practică  Specialişti


JURIDICE.ro
Main page
Cariere
Evenimente ⁞ 
Dezbateri
Profesionişti
Lawyers Week
WinLaw.ro
VIDEO
Servicii
Flux noutăţi
Selected ⁞ 
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi / JURIDICE NEXT
RSS  Publicare comunicate profesionale
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note, studii şi opinii juridice
ISSN 2066-0944
       Studii şi note de studiu
Revista revistelor
Autori  Condiţii de publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
       Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
       Dezlegarea unor chestiuni de drept
       Recurs în interesul legii
Curţi de apel ⁞ 
Tribunale ⁞ 
Judecătorii

Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

Proiecte speciale
Cărţi
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Mesaje de condoleanţe
Povestim cărţi
Războiul din Ucraina
Wisdom stories

Servicii J   Cont profesional [membership]   Catalog   Documentare   Comunicare   Revealing   Vizual   Website   Logo   Foto   Video   Talent Search   Recrutare   Evenimente   Directoare internaţionale