Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
Masterclass US Litigators
Drept civil RNSJ

Articolele 650-658 din Noul Cod Civil, sau Cum a favorizat legiuitorul mioritic „baietii destepti” din imobiliare

23 decembrie 2011 | JURIDICE.ro, Dumitru DOBREV

La simpozioanele şi conferinţele din ultimul trimestru al lui 2011 s-a vorbit destul de puţin despre art. 658 din Noul Cod Civil (NCC). Ideea acestei postări a venit în urma unei discuţii mai aprinse purtate acum două săptămâni cu colegii de la departamentul de drept privat „Traian Ionaşcu” din cadrul Institutului de Cercetări Juridice al Academiei Române.

Fără să fiu profet în ţara mea, cred că acest articol va fi unul din „butoaiele cu pulbere” ale Noului Cod Civil, deoarece rupe flagrant cu tradiţia în materia actelor de dispoziţie privind proprietatea comună forţată şi perpetuă asupra spaţiilor comune ale locuinţelor multietajate.

Până acum, legislaţia în materie locativă [1] şi jurisprudenţa vechiului cod civil [2] prevedeau în această chestiune regula unanimităţii, cu rarisime excepţii. Nimic important cu privire la bunul comun nu se putea decide fără o hotărâre luată în unanimitate de către coproprietari. Dealtfel aceeaşi soluţie o păstrează şi NCC în art. 641, alin. 4, cu privire la actele de dispoziţie privitoare la bunurile aflate în coproprietate obişnuită.

Situaţia se schimbă radical în cazul coproprietăţii forţate asupra părţilor comune din din clădirile cu mai multe etaje: art. 658 prevede că „încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru spaţiile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Tot astfel, aceste spaţii comune se pot înstrăina sau greva de sarcini cu aceeaşi majoritate de două treimi”.  Alineatul (3) al aceluiaşi articol dispune că aceia dintre proprietari care s-au opus la înstrăinarea sau la ipotecarea spaţiilor comune au dreptul la o despăgubire justă pe cale convenţională sau pe cale judecătorească, în caz de conflict.

Potrivit art. 650, părţile comune din clădirile multietajate pot fi atribuite în folosinţă exclusivă unuia dintre coproprietari prin decizie a adunării coproprietarilor, care trebuie să întrunească o dublă majoritate: două treimi din numărul coproprietarilor şi din cel al cotelor-părţi.

Articolele sus-menţionate creează mai multe probleme decât rezolvă, deoarece nu se ştie cum şi cine urmează să fie înstrăinătorul în actul de transfer de proprietate sau de grevare pentru spaţiile care au avut destinaţie comună, şi nici modul în care se poate apropria fostul spaţiu cu destinaţie comună de către terţ sau de unul sau mai mulţi dintre coproprietari. Spun asta deoarece hotărârea adunării generale a proprietarilor, cu o majoritate de două treimi, este doar actul juridic-premisă pentru încetarea destinaţiei folosinţei comune. Asociaţia de proprietari nu poate transmite ceea ce nu are. Presupunând că actul s-ar întocmi de către proprietarii care au agreat în adunarea generală, ce facem cu cotele-părţi ale celor care nu au fost de acord cu transmiterea sau cu grevarea? Căci art. 651 ne spune: „cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din imobil ce constituie principalul.” Ultima teză a acestui articol conchide că „înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi asupra părţilor comune nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului ce constituie bunul principal.”

Pe lângă incompatibilitatea evidentă dintre art. 651 şi 658, importantă este şi urmarea, deloc greu de prevăzut, pe care o poate avea întredeschiderea de către legiuitor a acestei cutii a Pandorei. Blocurile cu o poziţie „interesantă” vor fi cel mai probabil asediate de diverşi rechini imobiliari, care vor momi bătrâneii de la asociaţie cu o izolaţie termică şi termopane nou-nouţe, în schimbul cedării dreptului de a mansarda spaţiile comune de la ultimul nivel. Nimeni nu se va mai gândi că terasele Dâmboviţei au un sol total impropriu pentru construirea de locuinţe multietajate şi că acestea vor tremura ca gelatina la următorul seism major. Antreprenorii şi arhitecţii „cu  lipici” la   birourile de urbanism ale primăriilor de sector vor şti ei cum să refacă socotelile pentru a argumenta că structura de rezistenţă este „ok”, că blocul se poate mansarda, că se vor folosi doar materiale uşoare ca fulgul, că doar ştim cu toţii, „unde merge mia, merge şi suta”… E drept că textul art. 1098 al Codului civil din Quebec [3] din care s-a inspirat Guvernul, iniţiatorul proiectului legislativ, prevede o dublă majoritate în adunarea generală a proprietarilor pentru a se aliena părţile comune a căror conservare este necesară pentru menţinerea destinaţiei imobilului, dar acolo este vorba despre ¾ din coproprietari, reprezentând 90% din drepturile de vot [4]. Orice derogare de la aceste majorităţi în actele constitutive ale asociaţiilor de proprietari sunt considerate nescrise potrivit art. 1101 Cod civil québécois [5]. De la ¾ din proprietari şi 90% din drepturile de vot pînă la două treimi nu e decât un pas – curat murdar, Coane Fănică, nu-i aşa… ?

Arbitraj comercial

Interviuri JURIDICE.ro

Servicii JURIDICE.ro

Evenimente juridice

Cred însă că acest ghem de probleme – care probabil va da mult de furcă judecătoriilor, şi aşa supraîncărcate de litigiile generate de infernul imobiliar –  ar putea fi tranşat deCurtea Constituţională, care ar trebui să reflecteze puţin dacă cineva ar putea fi lipsit de proprietatea sa de către nişte privaţi în interesul altor privaţi, chiar cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Mie, unul, genul acesta de „expropriere privată” îmi seamănă ca două picături de apă cu Proiectul de modificare a Legii minelor propus de senatorii Toni Greblă şi Ion Ruşeţ, proiect supranumit de societatea civilă „Legea exproprierii naţionale”.


[1] Art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari prevede că „proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune (sic)”. Cred că neprevederea în ipoteza acestui text a înstrăinării sau grevării de orice fel a spaţiilor comune duce la inaplicabilitatea majorităţilor mai sus amintite potenţialelor acte de dispoziţie asupra spaţiilor comune. Ipoteza celor două majorităţi de la art. 39 din Legea nr. 230/2007 se aplică strict în cazurile actelor de administrare (chiriaşul, concesionarul fiind nişte detentori precari).
[2] A se vedea Decizia nr. 4442/2009 a Î.C.C.J., Secţia Civilă şi de Proprietate Intelectuală, comentată de Manuela Tăbăraş şi Mădălina Constantin în Curierul Judiciar nr. 1/2011, şi hotărârea Lupaş şi altii c. România a CEDO.

[3] Redau textul în original al art.1098 în cele două limbi oficiale: engleză şi franceză : “Decisions on the following matters require a majority vote of 3/4 of the co-owners representing 90% of the voting rights of all the co-owners:
(1) to change the destination of the immovable;
(2) to authorize the alienation of common portions the retention of which is necessary to the destination of the immovable;
(3) to amend the declaration of co-ownership in order to permit the holding of a fraction by several persons having a right of periodical and successive enjoyment.1098. Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:
1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.
Commentaires du ministre de la JusticeCet article reprend en substance l’article 442h C.C.B.C. à deux exceptions près. D’abord, il ne retient pas la règle de l’unanimité, pour éviter que le refus d’un seul copropriétaire n’empêche la prise de décision. Compte tenu de l’importance des décisions, la majorité requise est double: les trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, il soumet la décision qui vise à modifier la déclaration de copropriété pour permettre qu’une fraction soit détenue en multipropriété à cette double majorité, compte tenu que cette décision risque de modifier considérablement le projet de copropriété.
[4] Legiuitorul québécois are în vedere ipoteza în care un proprietar poate să aibă mai multe apartamente în acelaşi bloc de locuinţe sau o locuinţă cu suprafaţă mai mare decît celelalte.
[5] Articolul 1101 din Codul civil al Provinciei Québec: Any stipulation of the declaration of co-ownership which changes the number of votes required in this chapter for taking any decision is deemed unwritten.A se vedea şi varianta în limba franceză a aceluiaşi art. 1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.

Dumitru DOBREV
Citeşte mai mult despre ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

Arii de practică
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Business
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul sportului
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Litigation
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protective
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi

Parteneri arii de practică  Specialişti


JURIDICE.ro
Main page
Cariere
Evenimente ⁞ 
Dezbateri
Profesionişti
Lawyers Week
WinLaw.ro
VIDEO
Servicii
Flux noutăţi
Selected ⁞ 
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi / JURIDICE NEXT
RSS  Publicare comunicate profesionale
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note, studii şi opinii juridice
ISSN 2066-0944
       Studii şi note de studiu
Revista revistelor
Autori  Condiţii de publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
       Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
       Dezlegarea unor chestiuni de drept
       Recurs în interesul legii
Curţi de apel ⁞ 
Tribunale ⁞ 
Judecătorii

Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

Proiecte speciale
Cărţi
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Mesaje de condoleanţe
Povestim cărţi
Războiul din Ucraina
Wisdom stories

Servicii J   Cont profesional [membership]   Catalog   Documentare   Comunicare   Revealing   Vizual   Website   Logo   Foto   Video   Talent Search   Recrutare   Evenimente   Directoare internaţionale