« Secţiuni « Arii de practică « BusinessProtectiveLitigation
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Ipoteca legala a antreprenorului pentru plata pretului
18.12.2012 | Felix TUDORIU

Drept Timisoara
Secţiuni: Drept civil, RNSJ | Toate secţiunile

Cuvinte cheie: ,
JURIDICE - In Law We Trust

Art. 1869 din Noul Cod civil instituie o garanţie reală pentru antreprenor în scopul ca acesta să-şi asigure plata preţului de la beneficiar: şi anume un drept de ipotecă legală.

Ipoteca este, potrivit art. 2343 Cod civil, un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligaţii.

Art. 2386 pct. 6 precizează acest drept de ipotecă.

În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală:

arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;

Rezultă că este vorba de o ipotecă imobiliară, care poartă asupra imobilului construit de antreprenor sau care a fost reconstruit sau reparat de antreprenor. Potrivit art. 2382 ipoteca se întinde şi asupra amelioraţiunilor aduse imobilului fără nici un fel de altă formalitate.

Garanţia priveşte obligaţia de plată a preţului lucrărilor făcute de antreprenor. Potrivit Legii nr. 7/1996 art. 55 alin. 5 garanţia este limitată la suma prevăzută în înscris (în acest caz contractul de antrepriză), iar dacă nu există o astfel de sumă în înscris, este limitată de suma maximă arătată în cererea de înscriere cât şi cu privire la dobânzile privind aceste sume. În acest din urmă caz, potrivit art. (93) din aceeaşi lege, titularul înscris în cartea funciară (în speţă, proprietarul imobilului) va putea solicita direct, prin plângere, judecătoriei în raza căruia se află imobilul (art. 50 alin. (22) ) reducerea sumei maxime.

Problemele care se pun pentru eficacitatea acestei ipoteci legale este cea a necesităţii înscrierii ei în cartea funciară precum şi modalităţile în care se poate face această înscriere.

Potrivit art. 2377 alin. 1 din Codul civilIpoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară.” Deoarece legea nu distinge între ipotecile convenţionale (care izvorăsc din înţelegerea părţilor) şi ipotecile legale înseamnă că pentru a fi constituită este nevoie de înscrierea în cartea funciară a ipotecii antreprenorului pentru ca ea să producă efecte.

O altă problemă este cea a procedurii de înscriere.

Art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare reţine că înscrierea ipotecilor legale se face din oficiu. Totuşi nicio dispoziţie procedurală nu prevede modul cum s-ar face această înscriere din oficiu, astfel că se poate concluziona că această înscriere din oficiu este practic goală de conţinut juridic.

Astfel că, trebuie considerată în primul rând dispoziţia din art. 92 din Legea nr. 7/1996, precum că înscrierea se va face la cererea persoanei interesate şi anume a antreprenorului.

În ce priveşte forma actului în baza căruia se face înscrierea tot art. 92 din Legea nr. 7/1996 prevede doar că se va face în baza înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, adică, contractul original dintre antreprenor şi beneficiarul construcţiei. Textul respectiv nu distinge dacă este nevoie de forma autentică sau nu a respectivului înscris.

Totuşi art. 888 Cod civil dispune în sensul că înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Prin urmare trebuie să tragem concluzia că este nevoie de forma autentică a înscrisului.

Aceeaşi idee poate fi extrasă din art. 20 alin. 3 din Legea nr. 7/1996: „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.”

O altă cerinţă a înscrisului este aceea ca acesta să conţină numărul cadastral al parcelei (a se vedea art. 103 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară).

O altă problemă apare raportat la tipul de înscriere.

În cazul în care este vorba de lucrări de refacere, reparaţii este vorba de un imobil existent, şi nu sunt probleme privind intabularea dreptului real.

Însă, de cele mai multe ori, dacă se construieşte un imobil nou, acesta nu este existent la data înscrierii ipotecii. În acest caz are eficacitate art. 2380 Cod civil care dispune în sensul că ipoteca asupra unor construcţii viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară.

În acest caz trebuie în prealabil notată în cartea funciară autorizaţia de construire (a se vedea art. 99 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară).

Fiind o înscriere provizorie, pentru a fi eficace dreptul trebuie justificat, adică trebuie confirmat prin înscris autentic de cel împotriva căruia a fost înscris dreptul, iar în lipsă, prin hotărâre judecătorească de justificare a dreptului (art. 899 Cod civil).

Acţiunea în justificare, prin care se urmăreşte ca înscrierea provizorie să devină definitivă, se va înregistra în registrul general de intrare în cartea funciară şi se va nota în acea parte a cărţii funciare în care s-a făcut această înscriere.

Acţiunea în justificare se îndreaptă împotriva celor obligaţi să transmită sau să constituie dreptul real.

În fine, se pune problema concursului ipotecii cu alte garanţii reale. Privilegiile au proritate faţă de ipoteci, inclusiv faţă de cele legale, potrivit art. 2327 Cod civil.

În ce priveşte alte ipoteci, ipoteca legală a antreprenorului nu este privilegiată. Potrivit art. 2421 – rangul ipotecilor imobiliare (textul normativ nu distinge între ipoteci convenţionale şi legale) este determinat de ordinea înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară.

În concluzie, ipoteca legală a antreprenorului este un mecanism juridic care oferă puţine beneficii faţă de o ipotecă convenţională. Singurul beneficiu marcant este acela că ipoteca poate fi invocată chiar dacă nu a fost agreată de părţi prin contractul de antrepriză, sau prin alt înscris. Pe de altă parte nu se bucură de facilităţi de ordin procedural la înscriere sau de un rang de prioritate special.

Felix TUDORIU

 
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus
Gratuit pentru studenţi
Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill
VIDEO
Codul muncii









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.