Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
2 comentarii

Contractul de locațiune în contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbări însemnate în relația dezvoltator-chiriaș
08.02.2013 | Cristina GHICA

Secţiuni: Drept civil, RNSJ
JURIDICE - In Law We Trust

Anii 2012-2014 presupun, potrivit studiilor publicate de companiile de servicii în real estate, reînnoirea și renegocierea multor contracte de închiriere pentru spațiile de birouri, acestea ajungând la maturitate. Spre exemplu, potrivit unui studiu publicat de departamentul de Evaluări și Consultanță din cadrul Colliers International România, se estimează că peste 750.000 mp spații de birouri ar putea deveni vacante în București în această perioadă. Vorbim, însă, de un proces care ar putea pune în dificultate ambele părți, datorită noilor reglementări stipulate în Codul Civil, intrat în vigoare din octombrie 2011.

Dezvoltatorii de real estate care au inițiat noi proiecte de clădiri de birouri în ultimii ani sau le-au finalizat pe cele aflate în construcție au fost nevoiți să realizeze contractele de închiriere în alte condiții decât cele din perioada boom-ului imobiliar din anii 2006-2008. Era, de altfel, normal ca impactul crizei financiare să modifice mecanismele pieței de birouri, majoritatea deciziilor fiind luate acum pe considerente legate de nevoia de optimizare a costurilor.

În plus, incepand cu 1 octombrie 2011, atât dezvoltatorii, cât și chiriașii trebuie să aplice noile prevederi ale Codului Civil în ceea ce privește renegocierea contractelor de închiriere existente, lucru care se întâmplă de multe ori în lipsa unor alternative mai avantajoase, care să acopere bugetul de reamenajare pe care îl presupune relocarea.

Există mai multe noi reglementari care pot pune în dificultate ambele părți la negocierea noului contract de locațiune sau chiar la amendarea celui existent, încheiat deja.

1. Sediul materiei locațiunii
Se regăsește în art. 1777 – art. 1853 din Codul Civil – Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15/07/2011 și presupune faptul că, pentru prima oară în Codul Civil, este reglementată durata maximă a locațiunii, aceasta fiind de 49 de ani, iar orice stipulație contrară se consideră redusă de drept la această perioadă.

2. Caracterul executoriu al contractului de locațiune încheiat sub semnatură privată
Noile prevederi ale Codului Civil vin în ajutorul dezvoltatorilor, cei care până în prezent au întâmpinat dificultăți în a evacua un chiriaș din spațiu sau în cazul refuzului restituirii spațiului închiriat, dacă nu exista un contract de locațiune autentificat de către un notar public. Neputându-se folosi de caracterul executoriu al contractului de locațiune, dat de autentificarea sa, se ajungea la plătirea unor taxe extrem de mari pentru autentificarea contractelor de locațiune, calculate la valoarea totală a chiriei pentru întreaga perioadă contractuală și, evident, o acțiune în evacuare în instanță.

Noile reglementări, potrivit art. 1798 din Codul Civil, vorbesc despre caracterul executoriu al contractului de locațiune încheiat sub semnătură privată, care poate constitui titlu executoriu numai prin simpla înregistrare a contractului de locațiune la organele fiscale sau prin încheierea acestuia în formă autentică. Caracterul executoriu al locațiunii produce efecte numai pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

În plus, prevederile art. 1809 din Codul Civil stipulează caracterul executoriu ce produce efecte și cu privire la obligația de restituire a bunului dat în locațiune, dacă sunt îndeplinite una dintre cele două condiții prevăzute de art. 1798 și menționate mai sus.

3. Cine are întâietate în cazul unui conflict între locațiuni succesive
Codul Civil reglementează exact și cine are întâietate în cazul unui conflict între locațiuni succesive, ale căror perioade se suprapun fie și partial prin dispozitiile art. 1782 care prevad că, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, conflictul se rezolvă în favoarea chiriașului care și-a notat dreptul în cartea funciară.

4. Ce se întâmplă cu chiriașii în cazul în care dezvoltatorul decide să înstrăineze imobilul deținut și dat în locațiune?
Ca și până acum, există opozabilitate a contractului de locațiune față de dobânditor, însă numai în următoarele condiții:
– în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;
– în cazul imobilelor netranscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării.

5. Necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesivă este expres reglementată de Codul Civil: Impreviziunea – art. 1271
Până în prezent în practica judiciară s-a reținut, în multe rânduri, necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesivă ca fiind justificată de voința părților, care s-au obligat clauzei rebus sic standibus (clauza care, în dreptul internațional public, reprezintă doctrina juridică ce permite tratatelor să devină aplicabile, din cauza unei schimbări fundamentale a circumstanțelor). Acum, această teorie a impreviziunii este expres reglementată de Codul Civil.

Când executarea unui contract devine prea oneroasă pentru una dintre părțile contractante, se impune revizuirea acestuia, în vederea restabilirii echilibrului valoric al prestatiilor. Astfel, se recunoaște posibilitatea instanței judecătorești de a interveni în executarea contractului, putând dispune adaptarea contractului, modificand acele prestații care, din motive excepționale, au devenit mult prea oneroase pentru una din părți sau chiar încetarea contractului.

Pentru ca cele de mai sus să poată fi aplicabile, trebuie ca împrejurările care fac deosebit de oneroasă obligația uneia dintre părți să fi intervenit ulterior încheierii contractului, acestea să nu fi fost previzibile la momentul încheierii contractului, să nu existe o clauză prin care părțile să își asume riscul schimbării împrejurărilor, iar apelarea la instanță să urmeze în cazul eșuării încercărilor de renegociere a contractului, într-un termen rezonabil și cu bună-credință.

Nu vom fi in prezența impreviziunii în cazul contractelor de locațiune pentru spații de birouri care au inserate clauze de indexare, care vor face să varieze prețul în funcție de evoluția unui indice ales de ele sau care au convenit ca în anumite situații să revizuiască contractul.

În concluzie, trebuie reținut că nu orice modificare de ordin economic justifică revizuirea prestațiilor, impreviziunea putând fi invocată numai în anumite condiții, expres prevăzute de Codul Civil.

Avocat Cristina GHICA
GHICA Boutique Law Firm

Cuvinte cheie: , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

JURIDICE CORPORATE
JURIDICE MEMBERSHIP
Juristi
JURIDICE pentru studenti









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

2 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti