Sacrilegiu: despre obligația locatarului de a folosi bunul aflat în locațiune
8 februarie 2013 | Vladimir DIACONIȚĂ
„Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.” (Art. 1799 C. civ.)
Se spune, îndeobște, despre locatar, că acesta are întotdeauna posibilitatea de a folosi ori nu bunul aflat în locațiune; dacă, totuși, acesta decide să îl folosească, atunci trebuie să o facă prudent, diligent și conform destinației stabilite contractual ori prezumate în funcție de împrejurări.
În cele ce urmează voi susține contrariul. Voi argumenta, deci, că locatarul are obligația de a folosi bunul și că executării acestei obligații i se aplică standardul de prudență și diligență și cel de a folosi bunul conform destinației. Ulterior, voi prezenta, pe scurt, consecinţele practice ale acestei teze cu accente exotice. Acestea, desi, nici pe departe, extraordinare – locatarii nu sunt, toti, nevoiti sa aiba un permanent contact cu bunul; ei pot pleca, liniştiţi, la serviciu din casele închiriate, magazinele din spaţiile comerciale luate în locaţiune pot închide peste noapte ş.a.m.d. – ele sunt suficient de însemnate încât să fie luate în seamă – spre exemplu, proprietarul unui complex de spaţii comerciale poate recurge la remedii contractuale, inclusiv la executarea silită în natură, când unul dintre locatarii săi (restaurant renumit, spre pildă, punct de atracţie în cadrul complexului respectiv) nu îşi execută obligaţia de a folosi spaţiul închiriat.
Dar, mai întâi, care să fie diferența dintre standarde și obligații?
Obligaţii versus standarde
În cuvinte puține, obligațiile, fie ele de rezultat sau de mijloace, impun debitorului un anumit comportament necesar în vederea atingerii unui anume rezultat – iar, acum, elementul central al distincției! – rezultat pe care obligația însăși îl stabilește. Astfel, în cazul obligațiilor de rezultat, spre exemplu, debitorul unei obligații de predare trebuie să pună bunurile care formează obiectul derivat al obligației sale la dispoziția creditorului prin remiterea acestora, prin înmânarea cheilor, a documentelor necesare în vederea intrării în posesie și te miri cum altfel; transportatorul trebuie să deplaseze bunurile din punctul A în punctul B și așa mai departe. În cazul obligațiilor de mijloace, mandatarul trebuie să identifice potențialii cocontractanți ai mandantului său, să negocieze cu aceștia, să participe la redactarea contractelor, totul în vederea încheierii actului cu care a fost însărcinat. Obligațiile, deci, toate, răspund la întrebarea „ce?”; ele ne indică, așadar, ce trebuie să facă debitorul pentru a-și plăti creditorul.
Standardele răspund la întrebarea „cum?”. Ele sunt, în propoziție, complemente circumstanțiale de mod. Pentru exemplificare, să presupunem că mandantul împuternicește pe mandatar să cumpere acţiuni. Știm, deja, de mai sus, ce trebuie să facă mandatarul ca să își onoreze obligațiile (i.e. să identifice cocontractanți, să negocieze și să încheie contractul). Dacă mandatarul se oprește la prima acţionară pe care o întâlneşte și cumpără de la aceasta o seamă de acţiuni scumpe ale unei societăţi în pragul falimentului, își execută el ireproșabil obligația? Răspunsul la această întrebare diferă în funcție de ce standard se aplică obligației sale de a executa mandatul primit de la mandant. Asfel, dacă mandatul este neremunerat, atunci diligența ceruta mandatarului este cea cu care își conduce el propriile afaceri. În consecință, dacă, atunci când a cumpărat pachetul de acţiuni pentru mandand, mandatarul a achiziţionat unul identic și pentru sine, standardul este satisfăcut. Dacă, dimpotrivă, mandatul a fost remunerat, cel mai probabil mandatarul nu și-a executat ireproșabil obligația pentru că nu s-a comportat ca un bun proprietar în împrejurările date. Mandatarul remunerat care a cumpărat acţiunile scumpe ale societăţii falite nu și-a executat, deci, obligațiile cum trebuie.
Așadar, asemeni obligațiilor, și standardele impun o anumită ținută debitorului, numai că, spre deosebire de obligații, standardele nu implică, indică și nici măcar prefigurează în niciun fel rezultatul activității impuse debitorului. Standardele se aplică unor comportamente pe care subiectul ținut de standard le adoptă fie când își execută o obligație (așa cum am arătat mai sus), fie când își exercită un drept. În acest sens, este, spre pildă, art. 14 din Codul civil care stabilește că orice persoană trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile (cum?) cu bună-credință. Mai mult, standardele se pot aplica unor comportamente care nu rezultă nici din exercițiul unui drept și nici din executarea unei obligații, așa cum rezultă din art. 1170 C. civ. (i.e. părțile trebuie să se comporte cu bună-credință „la negocierea și încheierea contractului cât și pe tot timpul executării sale”. În aceste cazuri, standardul de bună-credință se aplică anumitor comportamente rezultate în urma exercitării unor libertăți.
În orice caz, din rândurile de mai sus rezultă că standardele sunt diferite, ca noțiune, de obligații și că standardele se aplică anumitor comportamente care constau fie în executarea unei obligații, fie în exercițul unui drept fie, chiar, în exercițiul unei libertăți ori unei prerogative de fapt (art. 2148 alin. (2) C. civ.). Rezultă, de asemenea, că standardele răspund la întrebarea „cum?”: cum trebuie să păstreze depozitarul bunul? În principiu, cu diligența dovedită în păstrarea propriilor bunuri; cum este ținut comodatarul să păzească și să conserve bunul? Cu prudența și diligența unui bun proprietar; cum trebuie să verifice cumpărătorul starea bunurilor la predare? Atent, cu prudență și diligență, care, însă, nu implică asistență de specialitate; cum trebuie să-și execute obligația mandatarul remunerat? Cu prudența și diligența unui bun proprietar etc., etc.
Art. 1799 C. civ. instituie în sarcina locatarului obligaţia de a folosi bunul aflat în locaţiune
Să ne întoarcem la textul din materia locațiunii: „Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă […]”. Dincolo de orice dubiu este că textul legal citat stabilește un standard care se aplică folosirii bunului de catre locatar. Este, totuși, tot așa de lipsit de dubiu că acest standard se aplică acelui comportament al locatarului care constă în executarea obligației acestuia de a folosi bunul primit în locațiune. Altfel spus, textul stabilește o obligație în sarcina locatarului (i.e. Ce trebuie să facă locatarul? Să folosească bunul luat în locațiune.), obligație în executarea căreia locatarul trebuie să se comporte conform standardului de prudență și diligență (i.e. Cum trebuie să folosească locatarul bunul luat în locațiune? Cu prudență și diligență).
Pentru a întări această observație, este util să privim cum stau lucrurile în cazul comodatului întrucât, din unghiul de vedere relevant discuției de față, este similar locațiunii – este încheiat pentru ca o parte contractantă să se folosească de bunul celeilalte părți (chiar dacă, spre deosebire de locațiune, posibilitatea folosirii bunului de către comodatar este doar o prerogativă faptică). În cazul acestui contract, în sarcina comodatarului este stabilită obligația de a păstra și conserva bunul („Ce?”) care trebuie să fie executată potrivit standarului de prudență și diligență a unui bun proprietar („Cum?”) – „Comodatarul este ţinut să păzească şi să conserve bunul împrumutat cu prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar (s.a. V.D.)” (art. 2148 alin. (1) C. civ.). De asemenea, legea prevede posibilitatea folosirii bunului primit în comodat de către comodatar, comportament căruia i se aplică standardul destinației conforme – „Comodatarul nu poate folosi bunul împrumutat decât în conformitate cu destinaţia acestuia (s.a. V.D.)” (art. 2148 alin. (2) C. civ.). Diferența dintre locatar și comodatar, în această privință este irefutabilă: locatarul „este obligat să folosească bunul” în vreme ce comodatarul „poate folosi bunul”.
Consecinţe practice
La prima vedere, consecinţele acestei teze par a fi drastice: fiind vorba de o obligație contractuală, aceasta poate activa posibilitatea locatorului de a folosi remedii contractuale împotriva locatarului care nu folosește bunul luat în locațiune. Mai cu seama – cel mai grav – locatorul poate solicita executarea silită în natură a acestei obligații, (lucru permis de art. 1527 C. civ.) chiar dacă această executare presupune un fapt personal al debitorului. Această amenințare există cu atât mai vârtos cu cât în sistemul de drept care a servit ca sursă de inspirație legiuitorului român în materia remediilor contractuale (inclusiv în materia executării silite în natură) – i.e. C.civ. din Québec – instanțele s-au pronunțat în sensul obligării locatarului să-și execute în natură obligația de a folosi lucrul aflat în locațiune (a se vedea, spre exemplu, cauza Cie de construction Belcourt ltée v. Golden Griddle Pancake din 7 Decembrie 1987).
Surprinzător sau nu, tot standardele temperează aceste consecințe aparent exorbitante. Remediile (prerogative contractuale) sunt comportamente adoptate de creditor în caz de neexecutare a obligațiilor din partea debitorului. Aceste prerogative trebuie, la rândul lor, să fie exercitate neabuziv (15 C. civ.). Locatorul s-ar folosi de remedii abuziv fie când o face exclusiv ca să îl vatăme pe locatar, fie când exercițiul acelui remediu este excesiv de nerezonabil. În alte cuvinte, rămâne doar o zonă periferică – dar nu neînsemnată! – de situații în care locatorul poate, realmente, să se folosească de remedii pentru încălcarea de către locatar a obligației de a folosi bunul aflat în locațiune, anume acele cazuri în care locatorul promovează un interes legitim al său prin exercitarea remediului ales.
În concret, înseamnă că, de cele mai multe ori, locatarul poate să nu folosească bunul aflat în locațiune fără să se expună la repercusiuni contractuale. Dacă, însă, neexecutarea obligației de folosire a bunului aflat în locațiune este prejudiciabilă pentru locator, acesta poate recurge la remedii, inclusiv la executarea silită în natură, pentru a sancționa încălcarea. Spre exemplu, proprietarul unui mall bucureștean este prejudiciat dacă unul dintre magazinele cele mai populare este ținut închis, perioadă îndelungată, de locatarul spațiului comercial închiriat. În consecinţă, locatorul are acces la remedii în astfel de împrejurări.
Concluzie
În concluzie, locatarul nu numai că este ținut de standarul de prudență și diligență atunci când folosește bunul aflat în locațiune ci este chiar obligat să folosească acel bun. Încălcarea acestei obligații lasă loc, în principiu, creditorului să se folosească de remedii contractuale, inclusiv de executarea silită în natură a obligației. Cu toate acestea, prerogativele contractuale nu pot fi utilizate de către creditorul obligației de folosire a bunului aflat în locațiune decât dacă acesta justifică un interes legitim lezat de încălcarea obligației respective.
Vladimir DIACONIȚĂ
Avocat, Răzvan Dincă & Asociaţii
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
