Judecătoria Timişoara. Refuzul unui coproprietar de a consimţi la înstrăinarea terasei condominiului nu poate cauza un prejudiciu celorlalţi coproprietari. Notă la sentinţa nr. 24566/11.12.2012
5 aprilie 2013 | Andrei PAP
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA TIMIŞOARA
SECŢIA I CIVILĂ
DOSAR NR. 25731/325/2012
SENTINŢA CIVILĂ NR. 24566
Şedinţa publică din data de 11.12.2012
Preşedinte: CRISTIAN FELIX NICA
Grefier: LIA CRISTESCU
Pe rol se află soluţionarea acţiunii formulate de reclamanta […] din Timişoara, bd. […], împotriva pârâtului […], având ca obiect obligaţia de a face.
Procedura fără citarea părţilor.
Mersul dezbaterilor şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă din data de 04.12.2012, care face parte integrantă din prezenta horărâre.
INSTANŢA
Deliberând constată că:
Prin acţiunea înregistrată în data de 20.09.2012 pe rolul Judecătoriei Timişoara sub nr. 25731/325/2012 reclamanta […] din Timişoara, bd. […], a chemat în judecată pe pârâtul […], solicitând obligarea pârâtului să-şi dea acordul pentru mansardarea blocului, aşa cum au făcut ceilalţi 39 de coproprietari vecini din bloc.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâtul refuza să-şi exprime acordul în vederea începerii lucrării de mansardare şi izolaţie termică a blocului situtat în Timişoara pe bd. […]. Reclamanta a precizat că blocul indicat mai sus este compus din 2 scări şi 40 de apartamente, dintre care 32 de garsoniere avand o suprafaţă de 26mp/garsonieră şi 8 apartamente a câte două camere cu o suprafaţă de 35 mp. Conform hotărârii adunării generale din data de 22 mai 2012, lucrarea de mansaradare, izolarea blocului, înlocuirea conductei de gaz, asamblarea geamurilor termopan şi zugrăvirea casei scărilor se vor efectua în schimbul înstrăinării terasei blocului, aflată în prezent într-o stare avansată de degradare.
Blocul are o vechime de peste 40 de ani şi la această clădire au mai fost realizate diverse lucrări de reparaţie costisitoare, inclusiv izolaţia termică a terasei în anul 2005, însă aceasta nu a rezistat în timp. Situaţia economică a locatarilor blocului este destul de dificilă, majoritatea fiind pensionari cu pensie foarte mică, care beneficiază de anumite tipuri de ajutor social, motiv pentru care nu există posibilităţii materiale pentru efectuarea unor reparaţii la terasa blocului. S-a mai menţionat că principala problemă ce se doreşte a fi rezolvată prin reparaţiile enumrate mai sus este infiltrarea apei de ploaie în tavanele locuinţelor de la etajul IV, prin acoperişul terasei datorită degradării avansate a acestuia. Această situaţie nu poate fi remediată în alt mod decât cel al cedării cotelor-indivize ale tuturor proprietarilor blocului, în schimbul efectuării acestor reparaţii de către eventualul cesionar, deoarece sumele de bani pe care le implică nu pot fi adunate, fiind foarte mari.
Reclamanta a mai arătat ca din cei 40 de locatari ai blocului, pârâtul este singurul care nu doreşte înstrăinarea cotei sale indivize în valoare de 2,30 mp, deoarece nu îşi are domiciliul în apartamentul pe care îl deţine în proprietate şi că acesta refuză orice colaborare cu ceilalţi coproprietari, neparticipând la nicio şedinţă a adunării generale a locatarilor şi condiţionând darea consimţământului său la înstrăinarea terasei de doleanţe care nu pot fi îndeplinite de către locatari ori de către firma de mansardare. Aşa fiind, pârâtul refuză să îşi exprime acordul din rea-credinţă sau din dorinţa de a obţine bani sau alte foloase necuvenite. Un alt aspect învederat de reclamantă este acela că, potrivit Legii nr. 230/2007. toţi proprietarii au obligaţia de a lua măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică a blocului de locuit.
Cererea a fost trimbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 8 lei şi timbrul judiciar în valoare de 0,30 lei.
La termenul de judecată din data de 20.11.2012 reprezentanta reclamantei a arătat că prin acţiune solicită obligarea pârâtului să-şi dea acordul pentru mansardare, aşa cum au făcut-o şi ceilalţi 39 de coproprietari.
Pârâtul a formulat întâmpinare (f. 33-34), in care a aratat ca imputernicirea doamnei […] de către Asociaţie este o condiţie necesară dar nu suficientă pentru a reprezenta locatarii, aceasta trebuind sa aiba atestat ca administrator de bloc, conform H.G. nr. 300/2003. Administratorul de bloc administrează proprietatea locatarilor, dar nu poate dispune asupra proprietăţii apartamentului decât proprietarul, potrivit art. 555 N.C.Civ. Pârâtul a mai arătat că in apartamentul pe care-l detine locuieste temporar fiul lui care achită taxele ce-i revin, ca a fost consultat cu privire la mansardare, ca a cerut oferta scrisa a antreprenorului, a citit-o şi a comunicat răspunsul lui. Nu se opune demarării lucrărilor pe care le doresc locatarii, însă nu doreşte înstrăinarea terasei blocului, ci concesionarea acesteia în schimbul unei sume de bani anuale, pe care toţi locatarii ar urma să o primească, care să constituie un sprijin pentru bătrânii pensionari cu situaţie financiară critică. Această sumă de bani ar urma să fie compensată în primii zece ani cu lucrările efectuate de concesionar, iar începând din anul al unsprezecelea, taxa să fie încasată de către asociaţia de locatari anual şi utilizată în scopul asigurării reparaţiilor necesar a fi efectuate periodic. De asemenea, conducta de gaz profită tuturor, urmând ca fiecare să plătească atât cât consuma.
Reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare (f. 48) prin care a arătat că este împuternicită de Adunarea generală a proprietarilor şi de comitetul de bloc pentru rezolvarea problemei de mansardare şi izolare a blocului şi că a depus actele necesare pentru a dobândi atestatul pentru funcţia de administrator la Primăria Timişoara. De asemenea, a menţionat că nu dispune de proprietatea pârâtului (ap. 20). Fiul I.I., locatar al apartamentului lui I. N., nu plăteşte cheltuielile de întreţinere la zi. De exemplu, cheltuielile pentru 06.06.2012 au fost achitate în 11.09.2012, în prezent 04.12.2012, este restant cu plata cheltuielilor aferente lunii septembrie şi octombrie 2012. Concesionarea pentru pârât este un pretext. Consumul de gaz se plăteşte conform contractului de furnizare încheiat cu E.ON Gaz Timişoara. Instalarea gazului în interiorul apartamentului cu toate aprobările şi execuţiile tehnice conform listei de pretenţii a pârâtului este doar interes personal şi nu general aşa cum invocă pârâtul.
În cadrul cercetării judecătoreşti s-au administrat probele cu înscrisurile depuse la dosar de părţi.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine că:
Pârâtul este membru al Asociaţiei de Proprietari din Timişoara, bd. […], deţinând cu soţia ca bun comun apartamentul nr. 20 si cota de 2,3 % din terasa acoperişului blocului nr. […] sc. […] situat în Timişoara, str. […], înscrisă în CF nr. […] Timisoara, nr. top. […]/XX (f. 43-44).
La data de 22.02.2012 adunarea generală a membrilor reclamantei a hotărât încetarea destinaţiei de folosinţă comună în ceea ce priveşte terasa blocului în care locuiesc, bun aflat în proprietatea comună indiviză forţată, motivat de neutilizarea ei ca parte comun si de obtinerea fondurilor necesare reabilitării termice şi imbunătăţirii imobilului, cu mansardarea imobilului, hotărârea fiind adoptată cu votul majorităţii covârşitoare a proprietarilor, respectiv a 39 din cei 40 de coproprietari, pârâtul fiind singurul membru de asociaţie care nu şi-a exprimat acordul în acest sens, după cum rezultă din procesul verbal – anexă la această hotărâre (f. 7-15).
Pârâtul a comunicat în răspunsul la oferta antreprenorului interesat de lucrare solicitarea ca terasa blocului să fie concesionată pe o perioadă de 49 de ani, contra unei redevenţe, valoarea redevenţei pe primii 10 ani urmând să acopere costul lucrărilor din ofertă, cu montarea unei coloane de gaz de la branşament la mansarda, cu contor separat de gaz pentru apartamentul lui, cu obţinerea autorizaţiei şi avizelor legale, arătând ca el, ca proprietar al unui apartament situat la etajul IV, ar fi nevoit să suporte deranjul aferent realizării unei asemenea lucrări (f. 16).
Conform art. 16 al. 1 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari „proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri”.
În temeiul principiului libertăţii contractuale şi în virtutea dreptului său de proprietate devălmaşă asupra cotei indivize de 2,3 % din terasa acoperişului blocului, pârâtul are potrivit art. 641 al. 4 din N.C.Civ. libertatea sa îşi dea sau nu acordul la mansardarea blocului în modalitatea convenita cu ceilalţi coproprietari însă, în măsura în care refuzul consimţământului este nejustificat sau îmbraca forma abuzului de drept, partea interesată poate solicita instantei să dispună obligarea coproprietarului la exprimarea consimţământului.
Faţă de starea de fapt reţinută mai sus, instanţa constată că împotrivirea pârâtului la înstrăinarea terasei blocului în schimbul mansardării şi reabilitării blocului nu are un interes serios si legitim.
Aspectele învederate prin întâmpinare de către pârât nu pot justifica refuzul întrucât sunt nefondate şi inconsecvente. Astfel, cu privire la riscul pe care l-ar putea prezenta realizarea mansardei, lucrările nu se pot efectua decât după obţinerea autorizaţiei de construire şi a avizelor cerute de Legea nr. 50/1991 şi de alte acte normative incidente, precum şi după realizarea unor documentaţii şi studii, care să concluzioneze că blocul în care locuiesc părţile poate suporta încărcăturile suplimentare pe care le presupune o mansardă.
Mai mult, pârâtul arată prin întâmpinare şi prin răspunsul la oferta antreprenorului că de fapt este de acord cu mansardarea blocului, trecând peste riscurile implicate de această lucrare, arătând însă că nu doreşte înstrăinarea terasei, ci doar concesionarea acesteia pe o perioada de 49 de ani.
O astfel de propunere nu este una valabila din punct de vedere economic, primii 10 ani ai concesiunii nepermiţând recuperarea investiţiei şi un minim profit, în condiţiile în care activitatea anteprenorului nu este una caritabila.
Aşadar, pârâtul nu şi-a justificat în mod convingător refuzul, în condiţiile în care această măsură a fost motivată de ceilalţi 39 de coproprietari pe neutilizarea terasei ca spaţiu comun şi pe faptul că aceasta se află într-o stare avansată de degradare, fiind necesara efectuarea unor reparaţii la acoperişul blocului şi a izolării termice a imobilului.
Conform art. 16 al. 1 din Legea nr. 230/2007 efectuarea acestor lucrări cade în sarcina tuturor proprietarilor clădirii, inclusiv pârâtul, însa ceilalţi proprietari nu îşi permit aceste lucrări care ar urma să fie realizate de către antreprenor în schimbul transmiterii dreptului de proprietate asupra terasei, din cei 40 de locatari numai pârâtul fiind singurul care se opune acestor măsuri. Pentru aceste motive, instanţa reţine că exercitarea dreptului pârâtului de a consimţi sau nu la înstrăinarea terasei încetează a mai fi legitimă şi cauzează un prejudiciu celorlalţi locatari ai imobilului.
Aşa fiind, devin incidente dispoziţiile art. 15 N.C.Civ. teza a doua, potrivit cărora niciun drept nu poate fi exercitat într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe. Din acest principiu reiese că legiuitorul a înţeles să ocrotească un drept subiectiv şi să îi recunoască efectele juridice doar în măsura în care acesta este valorificat cu respectarea limitelor sale şi a scopului în considerarea căruia a fost edictat. O astfel de abordare legală permite fiecărui titular de drept subiectiv să-l valorifice în interesul său, însă cu respectarea drepturilor şi a intereselor terţilor.
În consecinţă, văzând prevederile art. 1353 N.C.Civ., conform cărora cel care cauzează un prejudiciu prin chiar exerciţiul drepturilor sale nu este obligat să-l repare, cu excepţia cazului în care acesta este exercitat abuziv, instanţa reţine că singura modalitate de a repara prejudiciul provocat prin exercitarea abuzivă a dreptului său de către pârât este în natură, conform principiului prevăzut în art. 1386 N.C.civ., prin obligarea acestuia la exprimarea consimţământului la mansardarea si reabilitarea blocului, în schimnbul înstrăinării terasei acoperişului.
În consecinţă, instanţa va admite acţiunea reclamantei şi va obliga pârâtul să îşi dea consimţământul la mansardarea si reabilitarea blocului, în schimbul înstrăinării terasei acoperişului clădirii, în modalitatea convenită de ceilalţi coproprietari.
Instanţa va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂŞTE:
Admite actiunea formulata de reclamanta […] din Timişoara, bd. […], cu sediul în Timişoara, bd. […], împotriva pârâtului […] cu domiciliul în […].
Obligă pârâtul să îsi dea consimţământul la mansardarea si reabilitarea blocului nr. […] sc. […] situat in Timisoara, str. […], în schimbul înstrăinării proprietatii asupra terasei acoperisului blocului, in termen de 30 de zile de la ramânerea definitivă a hotararii.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică din 11.12.2012
PREŞEDINTE,
CRISTIAN FELIX NICA
GREFIER,
LIA CRISTESCU
***
NOTĂ:
Apreciem că sentinţa Judecătoriei Timişoara, rămasă irevocabilă, prezintă un real interes având în vedere faptul că a fost pronunţată după publicarea în Monitorul Oficial al României a Deciziei Curţii Constituţionale nr. 1514/2011[1] – o scurtă analiză asupra acesteia impunându-se în rândurile ce urmează – prin care s-a admis excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996[2], care prevedeau posibilitatea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente cu acordul unei majorităţi de două treimi din numărul coproprietarilor
Astfel, textele de lege care au făcut obiectul controlului de constituţionalitate aveau următorul conţinut:
“(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(4) În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrainarea sau ipotecarea se poate realiza dacă exista o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(5) În cazurile prevăzute la alin. (3) si (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.
(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.”
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea a constatat că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor referitoare la dreptul de proprietate privată, prevăzut de art. 44 din Constituţie, cu motivarea că înstrăinarea coproprietăţii forţate cu votul majorităţii de 2/3 dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimţământul proprietarilor care nu au votat sau au votat impotrivă, având drept consecinţă încălcarea dispoziţiilor art. 44 din Constituţie.
De asemenea, prin raportare la dispoziţiile art. 53 din Constituţie, conform cărora exerciţiul unor drepturi sau libertăţi poate fi restrâns numai prin lege şi numai dacă se impune, după caz, pentru apărarea securităţii naţionale, a ordinii, a sănătăţii ori a moralei publice, a drepturilor şi a libertăţilor cetăţenilor, desfăşurarea instrucţiei penale, prevenirea consecinţelor unor calamităţi naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav, Curtea a mai reţinut că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin şi acestor dispoziţii constituţionale deoarece, prin modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru bunurile ce fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majorităţii de 2/3 din numărul coproprietarilor, se aduce atingere însăşi esenţei dreptului de proprietate al celorlalţi coproprietari, care nu au votat sau nu au fost de acord cu această măsură.
Trebuie observat însă că la decizia CCR rezumată anterior a fost făcută o opinie separată, în care s-a arătat – în mod corect, considerăm noi – că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 nu contravin art. 44 din Constituţie, referitoare la dreptul de proprietate, deoarece “(…) în cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părtţle comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Chiar dacă hotărârea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune şi hotărârea de înstrainare sau ipotecare (cu toate că devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară), pot fi luate cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, aceasta posibilitate legală este justificată de echilibrul care trebuie să existe între interesul particular şi interesul grupului de particulari, care nu-şi pot valorifica dreptul de proprietate.
Măsura legislativă cuprinsă de art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 şi de art. 658 din noul Cod civil nu este disproporţionată în raport cu scopul urmărit. Hotărârea trebuie sa fie motivată şi coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despagubire justă, stabilită pe cale convenţionala ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.”
Împărtăşim opinia potrivit căreia raţiunea instituirii acestei prevederi legislative preluată apoi în Codul civil în art. 658 a fost determinată de necesitatea unui regim flexibil relativ la coproprietatea comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil, multiplicarea condominiilor fiind însoţită de un număr crescut de litigii relative la părţile comune care impuneau trecerea de la regula unanimitătii la cea a majorităţii.
Cu alte cuvinte, scopul urmărit de legiuitor, credem noi, a fost tocmai evitarea unor situaţii ca cea tranşată de Judecătoria Timişoara prin sentinţa nr. 24566 din data de 11.12.2012, situaţii în care, aşa cum am văzut, prin exercitarea abuzivă a dreptului de proprietate de către un coproprietar se poate aduce atingere intereselor legitime ale celorlalţi coproprietari, sau situaţii în care majoritatea coproprietarilor nu îşi pot valorifica drepturile întrucât ajung să depindă de consimţământul chiar şi a unui singur coproprietar, care este posibil să nici nu mai poată fi găsit din varii motive.
Prin urmare, Decizia CCR nr. 1514/2011 pe lângă faptul că intră în contradicţie cu o altă decizie anterioară pronunţată de instanţa de contencios constituţional, respectiv Decizia nr. 1633 din 16 decembrie 2010[3], ni se pare “neinspirată” şi este de natură a duce la o creştere a numărului litigiilor dintre coproprietari ca cel soluţionat de Judecătoria Timişoara, ca să nu mai aducem în discuţie şi faptul că aplicarea strictă a regulii unanimităţii a făcut deja obiectul analizei instanţei de la Strasbourg[4], reţinându-se că în anumite situaţii aplicarea acestei reguli poate aduce atingere substanţei drepturilor garantate de Convenţie, aspect subliniat cu mult timp înainte şi de reputaţi civilişti de la noi din ţară[5].
În consecinţă, apreciem ca fiind justă sentinţa nr. 24566 din data de 11.12.2012 pronunţată de Judecătoria Timişoara, care nu a făcut de plano aplicarea Deciziei CCR nr. 1514/2011, aşa cum au procedat alte instanţe, mai înainte de a se apleca cu atenţie asupra fondului problemei deduse judecăţii, un aspect important care mai trebuie remarcat fiind şi modul profesionist şi convingător în care a fost motivată sentinţa cu pricina, instanţa efectuând o analiză temeinică asupra argumentelor părţilor, arătând care dintre acestea au fost reţinute şi motivul pentru care unele apărări au fost respinse, întocmai cum impun exigenţele art. 6 din CEDO[6], o asemenea abordare fiind de apreciat şi trebuind totodată să constituie regula în practica judecătorească.
Conchidem prin a ne exprima convingerea că şi alte instanţe învestite cu soluţionarea unor speţe identice sau similare vor avea aceeaşi optică, în considerarea administrării uniforme a actului de justiţie, indispensabilă pentru asigurarea şi respectarea dreptului la un proces echitabil.
[1] Publicată în Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, nr. 24 din data de 12 ianuarie 2012.
[2] Republicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013.
[3] Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 166 din 8 martie 2011.
[4] A se vedea Hotărârea C.E.D.O. din 14 decembrie 2006 pronunţată în cauza Lupaş şi alţii c. României, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 464 din 10 iulie 2007.
[5] A se vedea pentru detalii Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001, p. 171 şi urm.
[6] A se vedea , inter alia, Hotărârea C.E.D.O. din 1 iulie 2003 pronunţată în cauza Suominem c. Finlandei.
Andrei PAP
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
