Procedura privind înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii (art. 1049-1052 NCPC)

Implementarea de catre NCPC, cu titlu de noutate absoluta, a acestei proceduri speciale a fost determinata de modificarile aduse de NCC in reglementarea institutiei uzucapiunii, aceasta fiind mult simplificata, in scopul neechivoc al incurajarii dobandirii drepturilor reale prin intermediul acestui instrument juridic.

S-a aratat ca procedura speciala tratata aici reprezinta o transpunere in plan procesual a unuia dintre modurile de dobandire a proprietatii, in sensul art. 557 alin. 1 NCC, care prevede ca “dreptul de proprietate se poate dobandi, in conditiile legii, prin…uzucapiune…”. In afara dreptului de proprietate, prin intermediul aceleiasi proceduri pot fi dobandite si alte drepturi reale imobiliare, cum sunt: dreptul de uzufruct, de superficie ori de servitute.[1]

Raportat la importanta si rolul institutiei uzucapiunii, opinam ca este absolut necesara o studiere concomitenta si corelativa a normelor de drept material si procesual in legatura cu aceasta.

S-a retinut ca, desi incidenta uzucapiunii in reglementarea vechiului cod civil isi gasea aplicare frecventa, mecanismul prin care se dobandea dreptul de proprietate era extrem de greoi, realitate fata de care, prin micsorarea termenelor de dobandire a dreptulurilor reale (cu deosebit accent pe reducerea la 10 ani a termenului uzucapiunii extratabulare), s-a urmarit inlesnirea circulatiei juridice a terenurilor.

Terminologia NCC nu a preluat termenul de prescriptie achizitiva (larg utilizata in vechea reglementare), mentionand doar prescriptia extinctiva.[2]

Ratiunea renuntarii la aceasta notiune a reprezentat-o tocmai necesitatea diferentierii intre prescriptia achizitiva (ce are ca efect dobandirea proprietatii ori a unui alt drept real – de pilda: uzufructul, servitutile continue si aparente) si prescriptia extinctiva, avand ca efect pierderea unui drept ori stingerea unei actiuni.

Uzucapiunea reprezinta un mijloc de a dobandi proprietatea unui lucru (sau a altor drepturi reale), prin posesia (neintrerupta asupra) acelui lucru in tot timpul fixat de lege.[3]

Uzucapiunea (prescriptia achizitiva) a fost definita ca nasterea dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun (imobil sau mobil), prin posedarea lui de catre o persoana in conditiile si in termenul prevazute de lege, reprezentand unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei utile.

Intr-o alta acceptiune, in sistemul noului Cod civil roman uzucapiunea este unul dintre efectele posesiei prelungite in timpul prescris de lege.[4]

Rolurile uzucapiunii:

a) inlatura si complineste inconvenientele probei dreptului de proprietate;

b) clarifica situatia juridica, prin convertirea unei aparente indelungate intr-un raport juridic de proprietate, cert si indiscutabil;

c) rol sanctionator: reprezentand sanctiunea indirecta, aplicata proprietarului bunului care l-a lasat in mod neglijent, pentru o perioada de timp, in posesia unei alte persoane.[5]

Elemente de noutate aduse uzucapiunii de catre NCC

a) prin reglementarea uzucapiunii inclusiv in privinta bunurilor mobile

In vechea reglementare uzucapiunea nu isi gasea aplicare propriu-zisa in privinta bunurilor mobile, in sensul ca art. 1909 C.civ. atribuia proprietarului o uzucapiune “instantanee” (bunurile se prescriau prin prin faptul posesiunii lor), ceea ce excludea posibilitatea unei posesii prelungite.  Acest text de lege reglementa numai ipoteza posesorului de buna credinta si exclusiv in privinta bunurilor mobile ce nu erau pierdute sau furate.[6]

NCC distinge intre uzucapiunea imobiliara (art. 930-934) si uzucapiunea mobiliara (art. 939).

b) luandu-se in considerare insemnatatea deosebita a publicitatii dobandirii si transmiterii drepturilor reale principale in regimul de carte funciara, s-a reglementat distinct, in cazul uzucapiunii imobiliare, intre uzucapiunea imobiliara tabulara si cea extratabulara.

Efectele uzucapiunii

In ceea ce priveste efectele uzucapiunii imobiliare, acestea sunt diferentiate in functie de tipul celei dintai.

Astfel, uzucapiunea extratabulara produce doua efecte esentiale:

a) efectul achizitiv – in favoarea posesorului care dobandeste – urmare a uzucapiunii – dreptul real principal imobiliar asupra bunului si

b) efectul extinctiv, in defavoarea proprietarului ori a titularului altui drept real principal, inscris in cartea funciara, ori care a renuntat prin declaratie autentica notariala la dreptul sau al titularului unui drept real imobiliar neinscris in cartea funciara ori in detrimentul mostenitorilor, respectiv al succesorilor in drepturi ai proprietarului decedat sau care si-a incetat existenta.

Spre deosebire de sistemul vechiului cod civil, in care – la momentul implinirii termenului prescriptiei achizitive –  posesorul isi consolida retroactiv dreptul de proprietate, de la momentul intrarii in posesie, in reglementarea NCC dobandirea dreptului real are loc numai din momentul inscrierii acestuia in cartea funciara, reper temporar cand se produc, concomitent, atat efectul achizitiv, cat si cel extinctiv al uzucapiunii extratabulare.

Pe de alta parte, uzucapinea tabulara are ca principal efect o veritabila validare a cauzei nelegitime, care a afectat titlul in baza caruia s-a operat inscrierea dreptului real principal imobiliar in cartea funciara. Momentul validarii este cel al inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in cartea funciara, fara a avea relevanta data la care posesorul a intrat in stapanirea bunului ce face obiectul dreptului astfel inscris. S-a aratat ca in privinta uzucapiunii tabulare, nu poate fi pus in discutie efectul extinctiv ori achizitiv, intrucat temeiul dobandirii dreptului real il reprezinta insusi titlul nevalid, care deja a fost inscris in cartea funciara. Momentul dobandirii dreptului este acelasi cu cel al inregistrarii cererii de inscriere a titlului pe baza caruia el a fost dobandit.

Efectul principal al uzucapiunii mobiliare il constituie dobandirea dreptului de proprietate asupra bunului mobil, stapanit de catre posesor pentru o durata de zece ani, in conditiile legii.

S-a argumentat ca momentul transferului proprietatii asupra posesorului il constituie tocmai acela al intrarii in posesia bunului, din ratiuni de echitate (deoarece adevaratul proprietar nu a manifestat interes fata de bun timp de cel putin 10 ani, perioada in care posesorul singur l-a administrat si l-a pus in valoare) dar si de publicitate (publicitatea posesiei bunurilor mobile se fundamenteaza pe prezumtia de validitate a titlului cu care posesorul stapaneste bunul mobil).[7]

Aspecte procedurale

Domeniul de aplicare al procedurii privitoare la inscrierea drepturilor dobandite in temeiul uzucapiunii

Potrivit art. 1049 NCPC, procedura speciala este incidenta oricaror cereri de inscriere in cartea funciara a drepturilor reale imobiliare dobanidte in temeiul uzucapiunii.

In doctrina au fost aduse argumente potrivit carora procedura privind inscrierea drepturilor dobandite in temeiul uzucapiunii nu priveste exclusiv inscrierea unor drepturi reale ci, in realitate, NCPC reglementeaza, pe de o parte, modul dobandirii drepturilor reale prin efectul uzucapiunii iar, pe de alta parte, aspectele referitoare la inscrierea acelor drepturi in cartea funciara (ulterior dobandirii prin efectul posesiei, in conditiile legii, prin efectul posesiei de lunga durata).

S-a constatat ca aceasta noua reglementare a fost determinata de modificarea de abordare in ceea priveste efectele inscrierii dreptului de proprietatea in cartea funciara: in vechea reglementare, inscrierea in cartea funciara asigura opozabilitatea fata de terti, pe cand in sistemul NCC inscrierea isi produce efect constitutive, potrivit reglementarii art. 557 alin. 4 NCC si a art. 885 NCC.[8]

Procedura reglementeaza exclusiv uzucapiunea imobiliara intrucat drepturile de proprietate asupra bunurilor mobile nu sunt susceptibile de inscriere in cartea funciara.[9]

Instanta competenta si cuprinsul cererii

Potrivit art. 1050 alin (1) NCPC, instanta competenta este judecatoria in circumscriptia careia se situeaza bunul imobil (competenta teritoriala exclusiva).

In cuprinsul cererii de inscriere, reclamantul trebuie sa indice:

1) data de la care poseda imobilul sub nume de proprietar;

2) temeiul uzucapiunii;

3) daca imobilul posedat este inscris ori nu in cartea funciara si

4) numele ori denumirea vechiului proprietar (ori a succesorilor acestora) – daca ii cunoaste.

Potrivit art. 1050 alin. (3) NCPC, reclamantul va anexa cererii de inscriere urmatoarele inscrisuri:

a) un certificat constatator eliberat, dupa caz, fie de serviciul public comunitar pentru evidenta persoanelor (din care sa rezulte ca ca persoana fizica – titular al dreptului inscris in cartea funciara – este decedat, precum si data decesului) fie de catre alta autoritate competenta, spre a atesta incetarea existentei persoanei juridice  – titular a dreptului de proprietate;

b) un certificat emis de Camera Notarilor Publici, privind dezbaterea (sau nu) a mostenirii titularului inscris in cartea funciara. In caz afirmativ, in acesta vor fi indicate persoanele care au cules mostenirea in chestiune;

c) un certificat eliberat de primaria in a carei circumscriptie teritoriala este situate imobilul, spre atestarea imprejurarii ca acesta nu face parte din domeniul public al statului sau al unitatii administrativ-teritoriale (pentru verificarea indeplinirii conditiilor instituite prin dispozitiile art. 861 alin. 1 si ale art. 929 NCC);

d) certificat de rol fiscal – prezinta utilitate in privinta dovedirii identitatii persoanei care a achitat impozitele aferente imobilului, ca expresie a utilitatii posesiei exercitate;

e) inscrisul constatator al actului juridic pe care solicitantul si-a intemeiat posesia – cand acesta exista; S-a aratat ca lipsa actului nu conduce automat la o respingere a cererii, cata vreme conditia bunei-credinte nu este necesara pentru uzucapiunea extratabulara.[10]

f) documentatia tehnica cadastrala a imobilului, realizata pe cheltuiala persoanei interesate, de o persoana fizica ori juridica autorizata, potrivit legii;

g) extrasul de carte funciara pentru informare (eliberat de biroul territorial de cadastru si publicitate imobiliara), cu aratarea titularului inscris in cartea funciara ori a inscrierii declaratiei de renuntare la proprietate, precum si a imprejurarii ca bunul este sau nu grevat de sarcini; in ipoteza in care imobilul nu este inscris in cartea funciara in folosul altei persoane si nici nu este grevat de sarcini, este necesara atasarea la cerere a unui certificat emis de acelasi birou, ce atesta aceasta realitate, inclusiv imprejurarea ca nu a fost alocat un numar cadastral pentru inscrierea imobilului;

h) lista cuprinzand numele, prenumele si domiciliile a cel putin doi martori, pentru a fi probata imprejurarea de fapt a posesiei.

Procedura de judecata. Caile de atac. (art. 1051 NCPC)

Dupa depunerea cererii, instanta dispune, prin incheiere:

1. citarea titularului dreptului inscris in cartea funciara sau a succesorilor acestuia – daca sunt cunoscuti – precum si

2. emiterea unei somatii si afisarea acesteia la:

– imobilul in litigiu,

– la sediul instantei,

– la biroul teritorial de cadastru si publicitate imobiliara,

– la sediul primariei in raza careia se afla imobilul.

3. publicarea somatiei in doua ziare de larga raspandire, dintre care cel putin unul de circulatie nationala

Afisele si somatiile sus-referite cuprind elementele obligatorii, reglementate la art. 1051 alin. (2) NCPC:

a) denumirea instantei care a emis somatia, numarul si data incheierii prin care s-a dispus emiterea;

b) numele, prenumele sau denumirea posesorului si domiciliul sau ori, dupa caz, denumirea si sediul acestuia;

c) precizarea ca posesorul invoca dobandirea proprietatii sau a altui drept real prin uzucapiune;

d) indicarea precisa (individualizarea) imobilului, cu adresa postala si, daca este cazul, cu numar cadastral sau topografic si a numarului de carte funciara, iar in lipsa acestora, cu aratarea vecinatatilor;

e) somatia catre toti cei interesati sa faca opozitie, cu precizarea ca, in caz contrar, in termen de 6 luni de la emiterea celei din urma publicatii se va trece la judecarea cererii.

Sarcina cheltuielilor cu indeplinirea formalitatilor de afisare si publicitate incumba reclamantului iar indeplinirea formalitatilor referite este atestata prin consemnarea intr-un proces-verbal, intocmit de grefier si care se depune la dosarul cauzei.

In ipoteza in care persoanele interesate nu au formulat opozitie ori daca cel inscris in cartea funciara este decedat ori si-a incetat existenta sau a renuntat la proprietate, procedura are caracter necontencios.[11] Instanta se va pronunta prin incheiere, in camera de consiliu, dupa ascultarea reclamantului, a martorilor si verificarea indeplinirii conditiilor cerute de lege pentru dobandirea dreptului reclamat in temeiul uzucapiunii. Incheierea este supusa numai caii de atac a apelului.

Daca au fost formulate opozitii privind cererea de uzucapiune, acestea sunt comunicate reclamantului, potrivit dispozitiilor de drept comun (procedura contencioasa), in vederea formularii de intampinari. Dupa primirea intampinarii se fixeaza termen pentru solutionarea cererii de inscriere, cu citarea reclamantului si a oponentilor, carora li se comunica atat copii de pe cererea de inscriere cat si dupa intampinarea reclamantului.

In ambele cazuri instanta cerceteaza indeplinirea conditiilor stabilite de NCC pentru dobandirea dreptului real, reclamat in temeiul uzucapiunii. Hotararea astfel pronuntata este, de asemenea, susceptibila numai de apel.

Inscrierea in cartea funciara a dreptului uzucapat

Potrivit art. 1052 alin. (1) NCPC, in baza incheierii date potrivit art. 1051 alin. (5) NCPC sau, dupa caz, a hotararii judecatoresti de prima instanta, prin care a fost admisa cererea de inscriere – inainte de ramanerea definitiva a acesteia, reclamantul are indreptatirea de a solicita o inscriere provizorie a dreptului ce a uzucapat.

Art. 899 alin. (1) NCC indica efectele inscrierii provizorii: dobandirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular, de la data inregistrarii cererii, sub conditia si in masura justificarii ei.

Daca reclamantul nu solicita inscrierea provizorie a dreptului sau, acesta dobandeste calitatea de proprietar la data inscrierii in cartea funciara a dreptului de real dobandit prin efectul uzucapiunii, intemeiat pe incheierea sau, dupa caz, sentinta ramasa definitiva.

Cu toate acestea, registratorul de carte funciara nu va putea dispune inscrierea dreptului in temeiul uzucapiunii – chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune – daca acesta a fost intabulat sau inscris provizoriu in folosul unei alte persoane.

Din punctul de vedere al efectului constitutiv, art. 1052 alin. (2) recunoaste calitatea de proprietar a reclamantului-posesor incepand cu data inscrierii in cartea funciara, in conditiile legii, a dreptului de proprietate dobandit in temeiul uzucapiunii.

Asadar, dreptul real nu se dobandeste in temeiul incheierii, respectiv a sentintei (la data ramanerii definitive a acestora) ci la momentul intabularii in cartea funciara (in favoarea reclamantului) a dreptului principal castigat prin uzucapiune.[12]

[1] Dr. Claudiu Constantin Dinu, Proceduri speciale in noul cod de procedura civila, Ed.Universul Juridic 2013, p. 261;
[2] Mirela Dojana, Noul Cod Civil, Comentarii, coord. Mariana Uliescu, Ed. Universul Juridic 2011, p. 154;
[3] C.Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, Tratat de drept civil roman, Vol. II, Ed. All 1998, p.149;
[4] Corneliu Barsan, Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2013, p.402;
[5] Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, 2006 pp. 285-286;
[6] C.Hamangiu, I Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p.149;
[7] Corneliu Barsan, op.cit., pp. 403-405, 411;
[8] Dr. Claudiu Constantin Dinu, op. cit., p. 261;
[9] Prof. Univ. Dr. Gabriel Boroi, Octavia Spineanu Matei, Delia Narcisa Teohari, Noul cod de procedura civila – comentariu pe articole, vol. II, , Ed. Hamangiu, 2013, p. 657;
[10] Idem, p. 661;
[11] Idem, p. 663;
[12] Idem, p. 664.

Tiberiu PATANCIUS
avocat, Baroul Bucuresti

Aveţi cont profesional JURIDICE.ro?