În Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 581 din 12 septembrie 2013 a fost publicată Decizia ÎCCJ nr. 8 din 10 iunie 2013 (Decizia 8/2013) privind examinarea recursului în interesul legii formulat de către procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie privind caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil şi stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni.
1. Obiectul recursului în interesul legii
Prin recursul în interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a arătat că nu există un punct de vedere unitar cu privire la caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui bun imobil şi stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni.
2. Optica jurisprudenţială
În urma verificării jurisprudenţei la nivelul întregii ţări s-a constatat că nu există un punct de vedere unitar cu privire la caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui bun imobil şi stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni.
a) Într-o primă opinie s-a considerat că acţiunile analizate sunt acţiuni personale imobiliare, întrucât reclamanţii urmăresc valorificarea unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei asumate de partea adversă, de a încheia contractul în forma autentică cerută de lege ad validitatem.
Consecutiv, competenţa teritorială a fost stabilită după regulile prevăzute în art. 5, art. 10 pct. 1 şi art. 12 din Codul de procedură civilă (în vigoare la data începerii procesului), fie în favoarea instanţei de la domiciliul ori sediul pârâtului, fie în favoarea instanţei de la locul stabilit prin convenţie pentru executarea obligaţiei.
În această situaţie, competenţa teritorială fiind alternativă, iar nu exclusivă, reclamantului i s-a recunoscut posibilitatea de a alege între aceste două instanţe, deopotrivă competente, iar, în măsura în care convenţia încheiată nu a prevăzut locul executării obligaţiei de încheiere a contractului în formă autentică, s-a considerat că este competentă instanţa de la domiciliul ori sediul pârâtului.
b) Într-o a doua orientare jurisprudenţială s-a considerat că aceste acţiuni sunt reale imobiliare sau mixte, pentru că vizează valorificarea atât a unui drept real, respectiv încheierea contractului translativ de proprietate, cât şi a unui drept de creanţă ce are, ca obligaţie corelativă, o obligaţie de a face.
Ca atare, judecarea acestor cereri aparţine competenţei exclusive a instanţei de la locul situării imobilului, potrivit dispoziţiilor art. 13 din Codul de procedură civilă.
3. Opinia procurorului general al PÎCCJ
Procurorul general a învederat că pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de voinţă al părţilor să îmbrace forma autentică ad validitatem, iar în regimul de publicitate imobiliară de carte funciară este necesară şi înscrierea dreptului în cartea funciară.
Părţile pot conveni, chiar şi în formă autentică, să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, stabilind obiectul contractului şi preţul vânzării, promisiunea de vânzare – cumpărare putând fi nu doar unilaterală, ci şi bilaterală.
În toate aceste situaţii, vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul şi, cu toate că s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. Operaţiunea juridică nu poate fi considerată nici vânzare sub condiţie. Actul juridic astfel încheiat dă naştere unei singure obligaţii, aceea de a încheia contractul în viitor, cu respectarea condiţiilor speciale de validitate.
Aşadar, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naştere exclusiv unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare – cumpărare.
Actul juridic încheiat nu este translativ de proprietate, ci conţine doar consimţământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită şi/sau în forma ad validitatem.
Pe calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare se urmăreşte valorificarea unui drept de creanţă, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat în patrimoniul promitentului – cumpărător, acest efect producându-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare în judecată.
În consecinţă, acţiunea nu poate fi decât personală imobiliară, de vreme ce dreptul de creanţă ale cărui realizare şi protecţie pe cale judiciară sunt urmărite are ca obiect un imobil.
Competenţa teritorială, fiind alternativă, iar nu exclusivă, în cazul cererilor de chemare în judecată formulate anterior datei de 15 februarie 2013, aceasta se va stabili după regulile prevăzute de art. 5, art. 10 pct. 1 şi art. 12 din Codul de procedură civilă, pentru acţiunile personale, iar nu după regulile prevăzute de art. 13 din Codul de procedură civilă, prin stabilirea competenţei teritoriale exclusive în favoarea instanţei de la locul situării bunului imobil.
Ca atare, la alegerea reclamantului vor fi deopotrivă competente instanţa de la domiciliul sau sediul pârâtului ori instanţa de la locul prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar şi în parte a obligaţiei, atunci când părţile au prevăzut în actul juridic încheiat locul executării obligaţiei.
În consecinţă, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.073 şi art. 1.077 din fostul Cod civil, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente şi art. 1.279, art. 1.669 alin. (1) din Noul Cod civil, raportat la art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12 şi 19 din fostul Cod de procedură civilă, acţiunile prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil sunt acţiuni personale imobiliare, iar competenţa aparţine, la alegerea reclamantului, fie instanţei de la domiciliul ori sediul pârâtului, fie instanţei de la locul stabilit prin convenţie pentru executarea, chiar în parte, a obligaţiei.
4. Opţiunea Înaltei Curți de Casatie şi Justiţie
Înalta Curte a considerat că se impune admiterea recursului, pronunţând următoarea soluţie:
“Admite recursul în interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi, în consecinţă:
Stabileşte că acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare.
Competenţa teritorială de soluţionare a unei astfel de acţiuni, înregistrată înainte de data de 15 februarie 2013, se determină în condiţiile art. 5, 7 şi, respectiv, art. 10 pct. 1 din Codul de procedură civilă în vigoare la data înregistrării cererii.”
Andrei PAP
Vă invităm să publicaţi şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Ne bucurăm să aducem gândurile dumneavoastră la cunoştinţa comunităţii juridice şi publicului larg. Apreciem generozitatea dumneavoastră de a împărtăşi idei valoroase. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord, publicarea pe JURIDICE.ro nu semnifică asumarea de către noi a mesajului transmis de autor. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteţi citi
aici. Pentru a publica pe JURIDICE.ro vă rugăm să luaţi în considerare
Condiţiile de publicare,
Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail
redactie@juridice.ro!
Puteţi prelua gratuit în website-ul dumneavoastră fluxul de noutăţi JURIDICE.ro:
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
