Procedura evacuării din imobile folosite sau ocupate fără drept

21 octombrie 2013 | Mihail DINU

Printre principiile nescrise ale procesului civil, astfel cum a fost acesta reconfigurat prin dispozițiile Noului Cod de procedură civilă (NCPC), se află și simplificarea procedurilor necesare pentru clarificarea unor „tablouri juridice” recurente și recognoscibile atât ca situații de fapt de sine-stătătoare, cât și ca elemente secundare ale unor raporturi juridice principale.

Premisele (I), procedura (II) și dispozițiile speciale (III) ale cererii de evacuare din imobile folosite sau ocupate fără drept vor constitui, pe rând, subiectul următoarelor rânduri.

I. Premisele sau dispozițiile generale ale unei proceduri speciale

Procedura evacuării din imobile folosite sau ocupate fără drept este reglementată în cuprinsul art. 1.033 – 1.048 NCPC, fiind una dintre procedurile speciale menite să constituie o alternativă față de cererile întemeiate pe dispozițiile procesuale clasice. Astfel cum rezultă din chiar prevederile art. 1.034 alin. 1 NCPC, reclamantul este îndreptățit să aleagă între această procedură specială și procedura de drept comun, respectiv cererea de evacuare întemeiată pe dispozițiile art. 192 alin. 1 și urm. NCPC.

Întrucât acțiunea în evacuare de drept comun presupune o insurmontabilă latură dilatorie[1], apreciem că ori de câte ori reclamantul poate contura o situație juridică univocă este recomandabilă întemeierea cererii introductive pe dispozițiile art. 1.033 și urm. NCPC, cu atât mai mult cu cât această procedură nu exclude dreptul de a solicita obligarea pârâtului la plata chiriei sau arenzii, astfel cum rezultă din art. 1.041 alin. 4 NCPC.

În aceeași ordine de idei, art. 1.034 alin. 2 prevede expres că locatorul sau proprietarul sunt îndreptățiți să solicite obligarea celui ce folosește sau ocupă fără drept imobilul la plata chiriei sau a arenzii, precum și la realizarea dreptului de despăgubire sau a altor drepturi de natură contractuală sau legală.

Cu toate acestea, dacă cererea întemeiată pe această procedură specială a vizat exclusiv evacuarea, reclamantul nu este împiedicat să solicite toate cele de mai sus fie pe calea altor proceduri speciale – id est, cererile cu valoare redusă sau ordonanța de plată –, fie în cadrul unei acțiuni întemeiate pe dreptul comun[2].

Trebuie să subliniem faptul că, astfel cum rezultă și din denumirea procedurii, evacuarea se impune a reprezenta principalul obiectiv al reclamantului ce dorește eliberarea unui imobil. Însuși art. 1.033 alin. 1 NCPC, deschizând prezentarea acestei proceduri, arată că domeniul de aplicare vizează exclusiv litigiile privind evacuarea din imobile folosite sau ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.

Coroborarea dispozițiilor analizate cu celelalte norme ale dreptului obiectiv relevă însă un domeniu de aplicare relativ restrâns. Potrivit art. 1.033 alin. 2 lit. a), înțelesul termenului „locațiune” – astfel cum este acesta utilizat în reglementarea procedurii speciale – implică orice locațiune scrisă sau verbală, inclusiv sublocațiunea.

Cu toate acestea, câteva nuanțe se impun a fi subliniate.

i) Conform art. 1.809 Noul Cod civil, contractul de locațiune încheiat pe o perioadă determinată, constatat printr-un înscris autentic sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent reprezintă titlu executoriu la împlinirea termenului pentru care a fost încheiat;

ii) În același sens, potrivit art. 1.816 Noul Cod civil, contractul de locațiune încheiat pe o perioadă nedeterminată, constatat printr-un înscris autentic sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent reprezintă titlu executoriu la împlinirea termenului de preaviz acordat de partea care denunță contractul[3].

Așadar, dacă potențialul reclamant din procedura specială a evacuării se regăsește într-una dintre ipotezele de mai sus, este evident faptul că acesta dispune de un titlu executoriu susceptibil de a fi valorificat prin executarea silită prevăzută de art. 895-901 NCPC. În aceste condiții, o cerere de evacuare întemeiată pe procedura specială (sau chiar pe procedura de drept comun) ar fi, fără îndoială, lipsită de interes[4].

Drept consecință, accesul la procedura specială reglementată de art. 1.033 – 1.048 NCPC este incident doar în situațiile în care există un contract de locațiune, dar acesta nu este constatat printr-un înscris sau este constatat printr-un înscris ce nu a fost înregistrat la organul fiscal competent, precum și în ipoteza ocupării imobilului fără drept – fie în temeiul acordului verbal al proprietarului, fie fără a avea permisiunea sau îngăduința sa.

În această ultimă ipoteză, cel ce folosește abuziv imobilul poartă denumirea de „ocupant”, în timp ce în situația în care dreptul de folosință nu mai este exercitat în temeiul unui titlu locativ valabil, reclamantul se poate îndrepta împotriva „locatarului”, astfel cum prevede art. 1.033 alin. 2 NCPC.

Cât privește competența de soluționare a unei astfel de cereri, în conformitate cu prevederile art. 94 pct. 1 lit. d) NCPC, competența materială de soluționare a cererilor de evacuare revine judecătoriei. Această normă atributivă de competență este confirmată și prin art. 1.035 NCPC, însă legiuitorul a înțeles să restrângă competența teritorială exclusiv la judecătoria în circumscripția căreia este situat imobilul în litigiu.

Dimpotrivă, spre deosebire de această limitare de competență, în cazul cererilor întemeiate pe dreptul comun este permisă introducerea cererii nu numai la instanța în circumscripția căreia se află imobilul, ci și la oricare dintre instanțele prevăzute de art. 107 – 112 NCPC – id est, instanța de la sediul pârâtului, cea de la locul situării dezmembrământului fără personalitate juridică, etc.[5]

În ceea ce privește citarea locatarului sau a ocupantului imobilului, art. 1.036 alin. 1 prevede faptul că aceștia vor fi citați la adresa imobilului pe care îl ocupă fără drept, considerat în mod obligatoriu ca fiind domiciliul sau sediul la care se referă art. 155 alin. 1 pct. 3 și 6 NCPC. Dacă imobilul este închis, toate actele de procedură urmează a fi afișate la ușa imobilului.

Subliniem faptul că legiuitorul instituie premisa veridicității celor susținute de reclamant prin cererea de evacuare, înlăturând chiar posibilitatea ca locatarul sau ocupantul imobilului să aibă domiciliul la o altă adresă. Prin considerarea obligatorie a domiciliului – și, bineînțeles, chiar dacă norma nu precizează expres, inclusiv a sediului persoanei juridice – la adresa imobilului ocupat, legiuitorul prezumă prezența locatarului sau a ocupantului la respectiva adresă.

Procedura specială a evacuării nu implică însă și lipsa unei proceduri prealabile. În funcție de situația locativă se pot distinge două ipoteze, analizate în cele ce urmează.

Primo, conform art. 1.037 NCPC, dacă locatarul a folosit imobilul în temeiul unui contract de locațiune ce a încetat indiferent de cauză, locatorul are obligația de a notifica locatarul în scris, prin executor judecătoresc[6], cu privire la obligația de a preda imobilul în cel mult 30 de zile de la data primirii notificării.

În situația în care locațiunea a fost încheiată pentru o perioadă nedeterminată, notificarea de denunțare a contractului îndeplinește și rolul de notificare de evacuare, conform art. 1.037 alin. 2 NCPC.

Dimpotrivă, dacă locațiunea a fost încheiată pentru o perioadă determinată, sus-menționata notificare de evacuare va trebui să fie adresată locatarului cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Bineînțeles, ținând cont de faptul că părțile au plenitudinea puterii decizionale în ceea ce privește clauzele convenției lor, aceasta din urmă poate cuprinde renunțarea expresă a locatarului la notificarea de evacuare, ceea ce implică recunoașterea dreptului locatorului de a recurge direct și nemijlocit la procedura specială, imediat ce raportul de locațiune a încetat[7].

Secundo, potrivit art. 1.038 NCPC, în situația în care nu ne aflăm în prezența unui contract de locațiune, iar o anumită persoană ocupă imobilul fără a avea permisiunea sau îngăduința proprietarului ori fără a se prevala de un drept de folosință, ocupantul urmează a fi notificat în scris de către proprietar cu privire la obligația de eliberare a imobilului în termen de 5 zile de la primirea notificării.

În primul rând, subliniem faptul că legiuitorul nu precizează expres, așa cum face în art. 1.037 alin. 1 NCPC, necesitatea ca notificarea să fie trimisă ocupantului prin intermediul executorului judecătoresc. Asftel fiind, apreciem că proprietarul se poate prevala de această normă pentru a transmite notificarea scrisă prin orice alt mijloc de comunicare ce asigură confirmarea primirii.

În al doilea rând, remarcăm și termenul redus acordat ocupantului imobilului pentru eliberarea acestuia. Dacă în situația locatarului legiuitorul permite un termen de cel mult 30 de zile, ocupantul va fi obligat să elibereze imobilul în termen de 5 zile de la comunicarea notificării, exigență justificată prin absența unui drept de folosință și ocuparea abuzivă a imobilului.

II. Procedura de evacuare

În ceea ce privește procedura propriu-zisă, legiuitorul contemporan distinge între evacuarea voluntară și evacuarea stabilită pe cale judiciară. În cea dintâi categorie se înscrie fapta locatarului sau ocupantului imobilului, care, odată notificat în temeiul art. 1.037 sau 1.038 NCPC, părăsește în mod voluntar imobilul. Această ipoteză va permite persoanei îndreptățite, în temeiul art. 1.039 alin. 1 NCPC, să intre de drept în posesia imobilului, fără a parcurge procedura judiciară.

În alte cuvinte, prin simpla antamare a procedurii speciale a evacuării, concretizată prin notificarea locatarului sau ocupantului, persoana îndreptățită poate să obțină executarea voluntară a obligației de eliberare a imobilului. Se pune problema, însă, de a cunoaște data exactă a executării acestei obligații sau, într-o exprimare per a contrario, de a cunoaște dacă locatarul ori ocupantul a eliberat sau nu imobilul ca urmare a notificării.

Art. 1.039 alin. 2 NCPC instituie o serie de prezumții legale cu privire la momentul considerării imobilului drept eliberat. În esență, persoana îndreptățită poate intra de drept în posesia imobilului dacă activitățile economice ale locatarului, ocupantului sau persoanelor aflate sub controlul lor au încetat, dacă au fost predate cheile imobilului ori au fost ridicate echipamentele, mărfurile sau alte bunuri mobile[8].

Prezumțiile sus-menționate sunt perfectibile. Astfel, este impropriu a considera că simpla ridicare a unor bunuri sau mărfuri implică per se părăsirea imobilului și recunoașterea dreptului proprietarului de a intra în posesia acestuia. Nu este exclus, într-o atare ipoteză, faptul ca numai anumite bunuri sau mărfuri să fie ridicate, cu consecința menținerii altora în imobil. În aceste circumstanțe, considerăm că proprietarul nu se poate prevala de prezumția eliberării imobilului, norma incidentă referindu-se exhaustiv la ʺridicarea echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobileʺ, deci nu la eliberarea parțială a imobilului. Această ultimă situație nu va îndreptăți, în opinia noastră, considerarea evacuării voluntare, fiind o acțiune suficient de vagă pentru a induce dubiul cu privire la intențiile reale ale locatarului sau ocupantului.

Dacă notificarea nu determină evacuarea voluntară a imobilului, persoana îndreptățită poate sesiza instanța competentă, în temeiul art. 1.040 NCPC, solicitând evacuarea pentru lipsa titlului locativ. Totuși, norma precitată permite sesizarea instanței doar în cazul refuzului de părăsire a imobilului, ca urmare a notificării, sau în ipoteza încetării dreptului de folosință și renunțării exprese la procedura notificării prealabile.

Astfel, dacă această ultimă situație nu ridică probleme majore de interpretare, refuzul de a părăsi imobilul în urma primirii notificării poate fi explicit sau implicit. Ne aflăm în prezența unui refuz explicit atunci când locatarul sau ocupantul răspunde negativ notificării de eliberare a imobilului – înlăuntrul termenului acordat în acest sens -, în timp ce absența oricărui răspuns, coroborată cu împlinirea termenului de eliberare, conturează elementele unui refuz implicit.

În principiu, potrivit art. 1.041 alin. 1 NCPC, pentru soluționarea cererii de evacuare se impune citarea părților în vederea purtării unor dezbateri sumare, în camera de consiliu. Cu toate acestea, ca excepție de la regulă, citarea nu mai este necesară atunci când reclamantul își întemeiază cererea pe dispozițiile unui contract ce constituie, potrivit legii, titlu executoriu pentru plata chiriei sau arenzii, iar evacuarea este solicitată tocmai pentru neîndeplinirea acestor obligații.

De asemenea, citarea se impune și atunci când, pe lângă evacuarea din imobil, a fost solicitată și plata chiriei sau a arenzii exigibile nu numai la momentul înregistrării cererii introductive, ci și la momentul pronunțării hotărârii judecătorești.

Procedura specială impune soluționarea cererii în regim de urgență, motiv pentru care întâmpinarea nu este obligatorie. Expresie a caracterului urgent este și faptul că, potrivit art. 1.041 alin. 5 NCPC, hotărârea de evacuare este executorie și poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare, dacă părțile au fost citate, sau de la comunicare, dacă procedura s-a desfășurat fără citarea lor.

Art. 1.042 alin. 1 și 2 NCPC conturează limitele apărărilor ce pot fi formulate de pârât cu privire la cererea de evacuare. Astfel, remarcăm o limitare drastică a instituțiilor procesuale incidente, pârâtul neputând să formuleze cerere reconvențională, cerere de chemare în judecată a altei persoane sau de chemare în garanție, toate acestea urmând a fi ʺvalorificate pe cale separatăʺ.

Pe cale de consecință, deși dispozițiile art. 1.042 alin. 1 NCPC pot conduce către concluzia posibilității instanței de a disjunge cererile sus-menționate, odată formulate în procedura specială a evacuării, considerăm că singura soluție permisă de legiuitor este respingerea acestora ca inadmisibile[9].

Singurele apărări admisibile, în lumina prevederilor art. 1.042 alin. 2 NCPC, sunt cele referitoare la temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii introductive, precum și cele privind lipsa titlului în virtutea căruia reclamantul solicită evacuarea. Întrucât este permisă exclusiv apărarea cu privire la ʺlipsa titlului reclamantuluiʺ, rezultă cu îndestulătoare evidență că nu valabilitatea acestuia va fi supusă dezbaterii, ci doar existența sau absența sa. Altfel, procedura ar tinde către specificul acțiunii în revendicare, implicând o analiză aprofundată a dreptului de proprietate.

Executarea silită și eventualele contestații la executare sunt supuse reglementărilor de drept comun. Cu toate acestea, subliniem dispozițiile art. 895 alin. 1 NCPC, conform cărora nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu va putea fi făcută, de principiu, în intervalul 1 decembrie – 1 martie. Printre excepțiile de la această regulă se numără și evacuarea obținută pe calea procedurii speciale analizate în prezenta expunere, fiind permisă, conform art. 895 alin. 2 NCPC, evacuarea persoanelor care ocupă abuziv o locuință, fără a justifica un titlu locativ, precum și a celor care, astfel cum vom vedea în continuare, periclitează relațiile de conviețuire sau perturbă în mod grav liniștea publică.

În principiu, art. 1.044 alin. 1 teza întâi NCPC prevede faptul că suspendarea executării hotărârii de evacuare nu este admisibilă. Totuși, în ipoteza evacuării pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei sau a arenzii, suspendarea poate fi solicitată fie pe calea apelului, fie pe calea contestației la executare. Condițiile suspendării sunt menite, însă, a descuraja formularea abuzivă a unei atare cereri, pârâtul fiind obligat să consemneze la dispoziția creditorului, în numerar, sumele la care a fost obligat cu titlu de chirie sau arendă, sumele aferente ratelor datorate până la introducerea cererii de suspendare, precum și ratele ce ar deveni exigibile în cursul judecății procesului.

De asemenea, suspendarea încetează de drept dacă la expirarea termenului pentru care ratele anterior menționate au fost acoperite, debitorul nu solicită sau nu depune suma stabilită de instanța de executare pentru acoperirea unei noi rate.

III. Dispoziții cu caracter special

Față de aspectele cu caracter general analizate în cele ce preced, legiuitorul contemporan a prevăzut și câteva situații speciale, menite să răspundă unor ipoteze frecvent întâlnite în practică.

Drept consecință, potrivit art. 1.045 alin. 1 NCPC, ori de câte ori locatarul săvârșește abuzuri de folosință cu privire la imobilul închiriat sau arendat, nerespectând principiile generale referitoare la folosința bunului sau clauzele specifice convenției încheiate, poate fi obligat pe calea ordonanței președințiale la încetarea abuzurilor și la restabilirea situației anterioare.

Aceeași cale procedurală urmează a fi deschisă și împotriva proprietarului ce perturbă buna conviețuire în imobilul cu mai multe etaje sau apartamente, ori aduce atingere folosinței normale a bunurilor din aceste imobile aflate în proprietate comună. Conform art. 1.048 NCPC, calitatea procesuală activă este justificată și de asociațiile de proprietari ce formulează atare cereri împotriva membrilor ce dețin calitatea de proprietari.

Subsecvent, locatarul sau sublocatarul pot fi obligați, pe calea unei ordonanțe președințiale formulate de locator, la efectuarea reparațiilor ce le incumbă în conformitate cu dispozițiile legale, la restrângerea folosinței imobilului sau chiar la evacuarea din acesta, sub justificarea efectuării unor reparații sau lucrări ce cad în sarcina locatorului. Potrivit art. 1.047 NCPC, pe calea ordonanței președințiale poate fi obținută și obligarea locatarului sau sublocatarului de a permite celui îndreptățit să examineze imobilul dat spre folosință.

Concluzionând asupra scurtei noastre expuneri, suntem de părere că procedura evacuării din imobile folosite sau ocupate fără drept reprezintă o binemeritată sancționare a abuzului și o indeniabilă promovare a exercitării dreptului de care se bucură proprietarul sau locatorul. Celeritatea procedurii, caracterul executoriu al hotărârii din prima instanță și condițiile draconice de obținere a suspendării executării silite reprezintă tot atâtea motive de a accede la această procedură și de a spera, inevitabil, într-o aplicare practică conformă literei și spiritului legii.

[1] Evident, o cerere în evacuare va trebui să fie conformă tuturor cerințelor prevăzute de art. 192 și urm. NCPC, începând cu procedura prealabilă și terminând cu desfășurarea procesului în forma prevăzută de art. 200 și urm. NCPC.
[2] Pentru detalii, a se vedea Gabriel Boroi și colaboratorii, Noul Cod de procedură civilă – comentariu pe articole, vol. II, Editura Hamangiu, București, 2013, p. 643.
[3] O prezentare detaliată se poate regăsi în Gabriel Boroi și colaboratorii, op. cit., p. 639-640.
[4] Ibidem.
[5] În acest sens, Gabriel Boroi și colaboratorii, op. cit., p. 643.
[6] În doctrină a fost exprimată opinia conform căreia comunicarea notificării fără a apela la executorul judecătoresc este lovită de nulitate. În acest sens, Gabriel Boroi și colaboratorii, op. cit., p. 646.
[7] Este greu de crezut că renunțarea la notificarea prealabilă evacuării poate fi acceptată de locatar în alte forme scrise decât cele inserate ab initio în clauzele contractului de locațiune. În ipoteza contrară, renunțarea ar echivala cu recunoașterea implicită a dreptului locatorului de a accede la această procedură într-un termen relativ apropiat, ceea ce nu poate fi decât în defavoarea locatarului care, evident, se presupune că refuză părăsirea voluntară a imobilului în momentul semnării actului de renunțare.
[8] Evident, dacă locatorul introduce o cerere de evacuare chiar dacă imobilul a fost părăsit și este incidentă una dintre prezumțiile legale menționate de art. 1.039 alin. 2 NCPC, pârâtul se poate apăra invocând faptele cărora legiuitorul le-a conferit puterea de prezumție. În acest sens, a se vedea Gabriel Boroi și colaboratorii, op. cit., p. 647.
[9] În acest sens, Gabriel Boroi și colaboratorii, op. cit., p. 650.