Varia
JURIDICE

Exemplu practic la rectificarea actului notarial
21.03.2014 | Daniel UDRESCU

Secţiuni: VARIA (alte surse)
JURIDICE - In Law We Trust

Practica mi-a adus pe masă un contract notarial întocmit eronat, deja efectuat de un client, pe care vreau să-l prezint ca exemplu pentru cei care verifică sau urmăresc legalitatea actelor notariale în contracte sau în instanţă. Ţine de contabil să-i spună atât clientului, cât şi cumpărătorului, avocaţilor şi notarului că trebuie rectificat actul, dar şi să prezinte situaţia de fapt. În contractul de V-C  XX53/05.02.2014 autentificat la SPN NOTAR s-a consemnat vânzarea apartamentului 1, a locului de parcare 6, împreună cu un lot de teren neconstruibil de 40 mp între ABC SRL şi Ixulescu Igrec pentru preţul de 365.630 lei, inclusiv TVA de 5% de 17.410,35 lei. Nici persoana delegată de la ABC, nici cumpărătorul nu cunosc contabilitate.

Notarul are cunoştinţe legale şi contractuale excelente, dar de obicei nu are cunoştinţe contabile sau fiscale la întocmirea actului. În mod normal era datoria contabilului să prezinte notarului structura actului notarial, dar acesta nu a fost informat despre tranzacţie decât când i s-a cerut să facă factura pentru cumpărător. Poate cea mai grea sarcină o au angajatul de la DITL/ANAF şi contabilul firmei în rezolvarea unor acte întocmite eronat. Contabilul ABC trebuie să solicite rectificarea actului, pentru că aşa cum este făcut actul, acesta având calitatea de document oficial, nu se poate face descărcarea de gestiune la societate şi cumpăratorul trebuie să înregistreze separat la DITL sau clientul TVA la ANAF, cele două proprietăţi plus terenul identificat cadastral separat, numai după ce notarul rectifică actul.

Am rectificat şi am modificat înregistrări fiscale la sute de poziţii ce pot rezulta dintr-o dezmembrare şi pe această cale vreau să-mi arăt aprecierea faţă de munca funcţionarilor de la DITL, ANAF sau cartea funciară, care trebuie să descifreze unele acte aproape imposibile. Se poate întâmpla să munceşti şi o lună la o dezmembrare făcută şi înregistrată greşit, dacă clientul se grăbeşte şi decide singur să-şi aloce costuri sau să facă declaraţii fiscale. Se întâmplă în practică să lucrezi la dezmembrări succesive şi subdezmembrări repetate, în funcţie de stadii de execuţie sau de vânzări. O clădire mare poate să-şi schimbe caracterul economic, funcţionalitatea sau metoda contabilă, în funcţie de condiţiile economice din piaţă. Este atât răspunderea contabilului cât şi a funcţionarului (DITL sau ANAF) să conlucreze la o lucrare corect efectuată.

Valoarea terenului la cumparare a fost de 1.540.420 lei pentru suprafaţa de 600 mp, care conform certificatului de urbanism are un POT de max 40%. Societatea comercială trebuie să urmeze un regim fiscal pentru teren conform normei metodologice 37 (6) la art. 141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal:
”În aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism”.

Ca urmare a POT din certificatul de urbanism, terenul va avea pentru 40% categoria de folosinţă teren construibil, fiind taxabil din punct de vedere al TVA pentru că terenul construibil la o clădire nouă urmează de obicei regimul construcţiei (norma metodologică 37 alin. (1) lit. a)) şi nu este scutit fiscal, precum va avea şi categoria de folosinţă neconstruibil pentru terenul lotizat separat de clădire de 60%, care nu va fi taxabil din punct de vedere al TVA fiind scutit în baza art. 141 alin. (2) lit. f):
”Următoarele operaţiuni sunt… scutite de taxă: livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. Teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare”.

Prin construire, valoarea clădirii este de 2.631.558 lei, pentru aria construită la sol de 240 mp sau aria desfăşurată de 1.355 mp, aşa cum reiese din Autorizaţia de Construire care a fost regularizată prin nota de regularizare depusă la primărie, sau 1.942,10 lei/mp. Prin actul de dezmembrare (dezlipire) terenul trebuie dezlipit în funcţie de suprafaţa (cota) indiviză de teren aferentă fiecărui lot care are număr cadastral, şi respectiv, în 10 apartamente, 10 locuri de parcare, 10 boxe şi 5 loturi de teren în jurul clădirii, adică 35 de poziţii la care se alocă costuri. Din contabilitate rezultă că s-au alocat următoarele costuri:

1. Apartamentul 1 are suprafaţa totală de 64,70 mp, înregistrat în contabilitate cu suprafaţa (cota) indiviză de teren aferentă apartamentului de 11,46 mp.

Costurile din contabilitate în urma dezmembrării sunt:
Teren – 1.540.420 lei x 11,46 mp/600 mp = 29.422,02 lei
Construcţie – 1.942,10 lei/mp x 64,70 lei = 125.653,87 lei

2. Suprafaţa locului de parcare este de 16 mp, suprafaţa (cota) indiviză de teren aferentă locului de parcare ce trebuie determinată la data vânzării este de 2,83 mp:
Teren – 1.540.420 lei x 2,83 mp/600 mp = 7.265,65 lei
Construcţie – 1.942,10 lei/mp x 16,70 lei = 5.496,16 lei

3. Lot de teren neconstruibil identificat cadastral separat în suprafaţă de 40 mp:
Teren – 1.540.420 lei x 40 mp/600 mp = 102.694, 66 lei.

Totalul costurilor este de 270.532.36 lei

Pentru apartament legislaţia în vigoare aşa cum a identificat şi notarul permite o cota de TVA de 5% pentru construcţie cu suprafaţa (cota) indiviză de teren aferentă apartamentului în baza art. 140 alin. (21) din Codul fiscal. Locul de parcare are cota de TVA de 24% şi NU este inclus în prevederile art. 140 alin. (21), notarul greşind actul iniţial. Lotul de teren neconstruibil identificat cu număr cadastral separat este scutit de la plata TVA, notarul greşind actul iniţial.

Contabilul are o misiune grea de a repara o greşeală în care TVA este inclus în preţ, dar are valori diferite. Recomand o alocare pentru teren şi parcare la cost, pentru că în general aceste valori nu au adaos comercial, apartamentul fiind adevărata valoare în tranzacţie. Ca urmare, o recomandare de alocare a preţului de vânzare poate fi, dar nu se rezumă numai la această variantă, fiind la latitudinea părţilor să decidă, după cum urmează:

Apartament 1 compus din:
Teren – 29.422,02 lei +   1.471,10 (5% TVA) =   30.893,21 lei
Construcţie – 205.921,41 lei + 10.296,07 (5% TVA) = 216.217,48 lei

Lot de parcare compus din:
Teren – 7.265,65 lei + 1.743,76 lei (24% TVA) = 9.009,41 lei
Construcţie – 5.496,16 lei + 1.219,08 lei (24% TVA) = 6.815,24 lei

Lot de teren neconstruibil identificat cadastral separat – 102.694,66 fără TVA.

Totalul tranzacţiei este 365.630 lei din care TVA inclus în preţ de 14.730,01 lei, diferenţa fiind la faptul că terenul neconstruibil din POT aşa cum reiese din certificatul de urbanism nu este purtător de TVA.

Notarul trebuie să rectifice corect preţul de vânzare conform alocării de mai sus, fără să afecteze preţul pentru care părţile s-au înţeles.

Daniel UDRESCU

Cuvinte cheie: , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

JURIDICE CORPORATE
JURIDICE MEMBERSHIP
Juristi
JURIDICE pentru studenti









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti