Despre blocajul actual al tranzacțiilor cu terenuri agricole extravilane
5 mai 2014 | Simona CHIRICĂ, Simona CHIRICĂ, Mădălina Irina MITAN
Sumar
Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului (”Legea nr. 17”) nu se aplică la momentul actual întrucât Guvernul nu a adoptat încă normele metodologice pentru aplicarea acesteia. Prin urmare, până la adoptarea normelor metodologice se va aplica dreptul comun în materie. Cu toate acestea, practica atestă faptul că primăriile refuză eliberarea unor adeverințe în vederea vânzării terenurilor agricole extravilane iar notarii publici refuză autentificarea oricăror acte referitoare la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan argumentând inexistența normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 17. Prin urmare, la ora actuală piața funciară în materia terenurilor agricole extravilane este afectată de un blocaj birocratic.
:: A se vedea și Legea nr. 17/2014: birocratizarea vânzării terenurilor agricole din extravilan, EXCLUSIV pe dezbateri.juridice.ro
Conform prevederilor art. 21 din Legea nr. 17, normele metodologice pentru aplicarea legii vor fi emise în termen de 7 zile de la data intrării în vigoare a acesteia. Având în vedere că Legea nr. 17 a intrat în vigoare în data 12 aprilie 2014, normele metodologice ar fi trebuit să fie aprobate cel târziu până la data de 19 aprilie 2014. Până în prezent normele metodologice ale Legii nr. 17 nu au fost adoptate, aflându-se încă în stadiu de proiect. Tocmai pentru a evita blocarea tranzacțiilor pe piața funciară până la momentul adoptării normelor metodologice, legiuitorul a prevăzut în mod expres că până la data publicării normelor metodologice în Monitorul Oficial se aplică regulile de drept comun.
Regulile de drept comun cu privire la vânzarea terenurilor sunt cele cuprinse în Codul Civil. Deși până la aprobarea normelor metodologice, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan trebuie să urmeze aceleași reguli ca și până în prezent, menționăm că există deja blocaje în practică în sensul în care primăriile refuză eliberarea oricăror documente/adeverințe în legătură cu o eventuală vânzare având ca obiect terenurile agricole extravilane. De asemenea, practica notarilor publici este similară, în sensul în care aceștia din urmă refuză autentificarea antecontractelor, promisiunilor de vânzare sau contractelor de vânzare cu privire la terenuri agricole situate în extravilan, pe motiv că nu au fost încă aprobate normele metodologice ale Legii nr. 17 sau pe motivul lipsei adeverinței prin care se atestă arendarea terenurilor. Deși primul motiv de refuz al notarilor de autentificare a actelor în legătură cu vânzarea terenurilor agricole extravilane este complet nejustificat, considerăm că cel din urmă refuz este parțial justificat din punctul nostru de vedere. Cu toate acestea, în cazul în care vânzarea terenului s-ar face către arendaș, părțile contractului de arendare (i.e. proprietarul și arendașul) pot emite declarații (autentice) privind existența contractului de arendare și a dreptului de preempțiune legal al arendașului în temeiul Codului Civil, respectiv al Legii arendării nr. 16/1994. În cazul în care terenul s-ar vinde unui terț, arendașul poate renunța la dreptul de preempțiune prin emiterea unei declarații autentice în acest sens, astfel încât proprietarul terenului arendat să fie liber să vândă terenul către terț. Din păcate această soluție este de asemenea refuzată de mare parte din notarii publici.
Considerăm că până la aprobarea normelor metodologice ale Legii nr. 17, notarii publici trebuie să autentifice contractele de vânzare cu privire la terenurile agricole extravilane cu respectarea prevederilor actuale privind dreptul de preempțiune la cumpărarea terenurilor. Astfel, conform Codului Civil preemptorii la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan sunt arendașii. Conform art. 1.849 C. Civ. arendașii beneficiază de un drept legal de preempțiune la cumpărarea terenurilor cu destinație agricolă în baza contractului de arendare încheiat cu privire la teren, cu excepția arendașilor care au renunțat în mod expres la acest drept de preempțiune în baza contractului de arendare.
În condițiile Codului Civil, arendașul va beneficia de dreptul de preempțiune la cumpărarea terenului agricol arendat cu respectarea prevederilor aplicabile privind dreptul de preempțiune cuprinse în art. 1730 – 1739 C. Civ. Menționăm că aceste prevederi ale C. Civ. se vor aplica doar în cazul în care părțile nu au derogat de la acestea în cadrul contractului de arendare.
Astfel, proprietarul-vânzător al terenului agricol extravilan are două opțiuni conform C. Civ. după cum urmează:
(i) în conformitate cu art. 1730 (3) C. Civ., proprietarul va transmite către arendaș o ofertă de vânzare a terenului arendat. Deși în cazul de față Codul Civil nu prevede în mod expres elementele pe care ar trebui să le conțină această ofertă de vânzare, considerăm că se aplică prevederile generale cuprinse în art. 1188 C. Civ. privind oferta de a contracta. Astfel, oferta de vânzare trebuie să exprime intenția ofertantului de a se obliga la transferul dreptului de proprietate în cazul acceptării ei de către arendaș și să cuprindă suficiente elemente pentru formarea contractului de vânzare, cum ar fi fără limitare: identificarea persoanei vânzătorului; identificarea terenului ce va fi vândut prin menționarea situării acestuia, suprafeței, categoriei de folosință, numărului cadastral, numărului de carte funciară, eventualele sarcini ce grevează terenul (e.g. ipoteci, drepturi de servitute, etc.); prețul cerut în schimbul dreptului de proprietate asupra terenului și condițiile pentru plata acestuia (e.g. integral la semnarea contractului, în rate, etc.); momentul la care operează transferul dreptului de proprietate asupra terenului, precum și orice alte elemente esențiale contractului de vânzare. În ceea ce privește forma ofertei de vânzare, precizăm că oferta trebuie emisă în forma cerută de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare. Având în vedere că transferul terenurilor poate opera numai în baza unui contract de vânzare încheiat în formă autentică, considerăm că și oferta de vânzare precum și acceptarea ofertei trebuie să îmbrace forma autentică.
(ii) în condițiile art. 1732 C. Civ., proprietarul terenului poate să încheie cu un terț contractul de vânzare a terenului sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către arendaș. Într-un astfel de caz, proprietarul sau cumpărătorul trebuie să notifice de îndată arendașul cu privire la cuprinsul contractului de vânzare încheiat. Această din urmă notificare va cuprinde numele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării și locul unde este situat terenul. Arendașul trebuie să își exercite dreptul de preempțiune în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării, prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare însoțită de consemnarea prețului la dispoziția proprietarului terenului. În cazul în care arendașul își exercită dreptul de preempțiune, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest contract se desființează retroactiv, urmând ca vânzătorul să răspundă civil față de ”terțul cumpărător” de bună credință prin plata unor despăgubiri.
Menționăm că în cazul în care arendașul și-a notat dreptul de preempțiune în cartea funciară a terenului se vor aplica prevederile speciale cuprinse în art. 1737 C. Civ. conform cărora terțul își poate înscrie (provizoriu) dreptul de proprietate sub condiție suspensivă în cartea funciară a terenului fără a avea nevoie de acordul arendașului. Într-un astfel de caz, biroul de carte funciară va notifica arendașului încheierea de carte funciară prin care s-a aprobat înscrierea în cartea funciară a contractului de vânzare sub condiție suspensivă. În termen de 30 de zile de la primirea acestei încheieri, arendașul are obligația de a notifica biroului de carte funciară acordul său de a încheia contractul de vânzare însoțit de consemnarea prețului la dispoziția proprietarului-vânzător. În baza acestei notificări arendașul poate solicita biroului de carte funciară radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate condițional al terțului cumpărător și înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară. Dacă arendașul nu transmite în termen biroului de carte funciară notificarea de acceptare și dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului, dreptul său de preempțiune se va stinge și se va radia din oficiu din cartea funciară a terenului. Deși legiuitorul Codului Civil nu a precizat în mod expres care este modalitatea de definitivare a dreptului de proprietate într-o asemenea situație, considerăm că art. 1737 C.Civ. reprezintă excepția de la regula cuprinsă în art. 899 C.Civ. potrivită căreia justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimțământul celui împotriva s-a efectuat înscrierea provizorie emis în formă autentică. Prin urmare, definitivarea dreptului de proprietate al terțului conform art. 1737 C.Civ se realizează în mod automat la expirarea termenului de 30 de zile înăuntrul căruia arendașul trebuie să transmită biroului de carte funciară notificarea de acceptare și dovada consemnării prețului.
În afara Codului Civil, Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice (”Legea nr. 422”) prevede un drept legal de preempțiune la achiziționarea terenurilor agricole clasate drept monumente istorice în favoarea statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor și serviciile deconcentrate. În cazul în care proprietarii unor terenuri agricole situate în extravilan declarate monumente istorice intenționează să le vândă, vor înștiința intenția lor de vânzare către serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor. Statul, prin structurile sale trebuie să răspundă în termen de maximum 25 de zile de la data înregistrării înştiinţării. În cazul în care statul român nu îşi exercită dreptul de preempţiune în termenul de 25 de zile prevăzut anterior acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile. După expirarea acestui termen, vânzarea se poate face liber. Actele încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 422 sunt lovite de nulitate absolută.
De altfel, Legea nr. 17 prevede în mod expres în art. 4 (2) că prin excepție de la prevederile acesteia, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit Legii nr. 422. Astfel, atât înainte cât și după intrarea în vigoare a normelor metodologice ale Legii nr. 17, prevederile Legii nr. 422 se vor aplica cu prioritate în cazul vânzării terenurilor agricole situate în intravilan.
Concluzii
Practica actuală a funcționarilor publici determină imposibilitatea unor persoane (i.e. arendași, proprietari) de a-și exercita drepturile de proprietate și drepturile de preempțiune legale și/sau convenționale. Această practică abuzivă generează blocajul tranzacțiilor cu terenuri agricole extravilane și cauzează prejudicii persoanelor cărora le este refuzată aplicarea corectă a legislației în vigoare. Având în vedere această situație, considerăm că până la adoptarea normelor metodologice de punere în aplicare a Legii nr. 17, se impune adoptarea de urgență a unor clarificări din partea Guvernului.
Av. dr. Simona CHIRICĂ, Partner
Av. Mădălina Irina MITAN, Senior Associate
SCHOENHERR & ASOCIAȚII
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
