« Flux noutăţi
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateCyberlawDrept comercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia animalelorProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrepturile omuluiDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Fiscalitate
DezbateriCărţiProfesionişti
D&B DAVID SI BAIAS
 

Actul notarial și Fiscul
19.05.2014 | Daniel UDRESCU

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice

Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România, prin notari, pe lângă multe alte servicii, efectuează autentificarea tranzacţiilor de vânzare-cumpărare. Acest organism împrăştiat în toată ţara generează un volum de tranzacţii cu un aport de mare contribuabil de venituri la bugetul de stat. Cel puţin aşa ar trebui să fie, dar nu este. O speţă ridicată de acest organism ar trebui să fie tratată cu respect de Direcţia de Legislaţie Cod fiscal şi reglementări vamale din MFP sau de Serviciul de Metodologie şi Asistenţă Contribuabili din ANAF. Pentru mine ca auditor, opinie înseamnă un act de răspundere şi ceea ce spui are valoare, dar atunci când după opinie spui că opinia nu este un act administrativ fiscal sau de autoritate pe care să te poţi baza într-o inspecţie fiscală, rezultă că FEUDEI FISCALE i se va permite orice în controlul fiscal, inclusiv să contrazică chiar expertul în TVA, în persoana Marianei Vizoli, cosemnatarul acestei adrese.

UNNPR, în calitate de reprezentant al notarilor, solicită MFP puncte de vedere pe speţe de care se lovesc notarii. Adresa MFP 667948/20.03.2014 este un răspuns pentru astfel de speţe, pentru care am comentarii. Atunci când un contribuabil cere un punct de vedere la o problemă care nu este clară fiscal, ANAF trebuie să clarifice situaţia şi clarificările să poată fi vizibile pentru toţi contribuabilii, în interpretări/instrucţiuni vizibile pe site-ul ANAF, cu caracter de act aplicabil în inspecţia fiscală. Simplele adrese ale celor două componente, Direcţia de Legislaţie Cod fiscal şi reglementări vamale din MFP sau Serviciul de Metodologie şi Asistenţă Contribuabili nu sunt suficiente dacă ele nu pot fi contestate de contribuabil atunci când sunt aplicate eronat.

Ce m-a determinat la o luare de poziţie ȋmpotriva adresei? În primul rând apreciez opinia Marianei Vizoli şi faptul că în sfârşit ANAF clarifică într-un mod oficial din ce se compun anexele şi că boxa şi locul de parcare pot fi cumpărate cu cota de 5% ca un tot unitar, dacă se respectă condiţiile de la art. 140 alin. (21) şi norma metodologică 23 alin. 7-12, inclusiv valoarea totală a tranzacţiei fără TVA de 380.000 lei. Sunt deja mii de tranzacţii cu locuri de parcare vândute cu 24% TVA, pentru care ar fi necesare acte de rectificare.

Vreau din nou să subliniez că notarul are responsabilitatea să întocmească acte care sunt folosite de contabil sau de economiştii din Finanţe. Poate cea mai grea sarcină la întocmirea unui act notarial o are angajatul de la DITL/ANAF şi contabilul firmei în rezolvarea unor acte întocmite eronat. În cazul firmelor, ar fi util pentru NOTAR să solicite contabilului să-i prezinte structura actului, pentru a se face intrarea în/descărcarea de gestiune la societate, urmată de înregistrarea/scoaterea din evidenţă a proprietăţii la DITL, sau ANAF pentru TVA.

Există acte foarte complexe cu sute de poziţii ce pot rezulta dintr-o dezmembrare şi pe această cale vreau să-mi arăt aprecierea faţă de munca funcţionarilor de la DITL, ANAF sau cartea funciară, care trebuie să descifreze unele acte aproape imposibile. Se poate întâmpla să munceşti şi o lună la o dezmembrare făcută şi înregistrată greşit, dacă clientul se grăbeşte şi decide singur să-şi aloce costuri sau să facă declaraţii fiscale. Se întâmplă în practică să lucrezi la dezmembrări succesive şi subdezmembrări/apartamentări/lotizări repetate, în funcţie de stadii de execuţie sau de vânzări. O clădire mare poate să-şi schimbe caracterul economic, funcţionalitatea sau metoda contabilă, în funcţie de condiţiile economice din piaţă. Este atât răspunderea contabilului cât şi a funcţionarului (DITL sau ANAF) să conlucreze la o lucrare corect efectuată.

Tocmai din acest punct urmăresc implicarea UNNPR care dă greutate solicitărilor către ANAF şi MFP. De obicei, adresele care stau mărturie afirmaţiilor mele, pe care le-am primit de la diverse Servicii de Metodologie ori nu au oferit un răspuns, ori au fost executate cu reproşuri la calitatea mea de expert contabil, ori au fost făcute în bătaie de joc, fără acea răspundere care implică contestarea unei astfel de opinii.

Consider că adresa MFP 667948/20.03.2014 nu oferă rezolvarea unor speţe aşa cum ar fi necesar pentru UNNPR, dar nici UNNPR nu are expertiza necesară pentru tehnicalităţi, pentru a cere o rezolvare completă şi corectă, mulţumindu-se numai cu răspunsurile unui organism de autoritate, pe care îl respectă, dar nu îl înţelege. În calitate de expert contabil, care are obligaţia declaraţiilor fiscale ale notarilor, vânzătorilor şi cumpărătorilor şi având răspundere faţă de ei, am găsit util să continui să solicit UNNPR continuarea rezolvării aspectelor neclare. Legea nr. 50/1991 la art. 6 alin. (1) arată că:
Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autorităţile prevăzute la art. 4:
a) fac cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii;
b) stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului;

În anexa 2 la Legea nr. 50/1991 este prevăzută descrierea anexelor gospodăreşti:
Construcţiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite să adăpostească activităţi specifice, complementare funcţiunii de locuire, care, prin amplasarea în vecinătatea locuinţei, alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcţională distinctă.
În categoria anexelor gospodăreşti, de regulă în mediul rural, sunt cuprinse: bucătării de vară, grajduri pentru animale mari, pătule, magazii, depozite şi altele asemenea, În mod similar, sunt asimilabile noţiunii de anexe gospodăreşti şi garajele, serele, piscinele şi altele asemenea.

Definiţia de garaj este clădire sau încăpere (special amenajată) pentru adăpostirea (şi întreţinerea ori repararea) autovehiculelor. Definiţia de boxă este despărţitură, compartiment de dimensiuni reduse, în interiorul unui local, al unei încăperi, al unei case. Nici boxele nici locurile de parcare, care pot fi sub/supraterane nu se regăsesc explicit în definiţia anexelor gospodăreşti din Legea nr. 50/1991, dar foarte bine ar putea fi. În cazul autorizării construcţiilor de locuinţe tip bloc, la subsolul clădirii se amenajează atât boxele cât şi locurile de parcare care au numere cadastrale diferite şi de obicei au preţuri separate.

În adresă se face trimitere la Concluziile Cauzei C-349/1996 Card Protection Plan în sensul în care o operaţiune unică din punct de vedere economic nu ar trebui divizată artificial pentru a nu afecta funcţionalitatea sistemului taxei pe valoare adaugată în sensul art. 11 alin. (1) teza II Cod fiscal şi interpretată conform art. 6 Cod de procedură fiscală. Se mai continuă că în acest context nu are relevanţă dacă se percepe un singur preţ pentru întreaga operaţiune sau dacă sunt percepute preţuri diferite, pentru a se concluziona că în cazul livrării unei locuinţe definită de art. 140 alin. (21), respectiv în valoarea de 380.000 lei, cota de 5% se va aplica asupra valorii totale (inclusiv a boxei şi a locului de parcare sub/suprateran).

Adresa 667948/2014 a MFP este eronată:
a) cu privire la un singur preţ pentru întreaga operaţiune această afirmaţie nu ţine cont de descărcarea de gestiune la înstrăinare, acolo unde apartamentarea implică costuri pentru teren, precum şi pentru fiecare componentă în parte (locuinţă, boxă, loc de parcare), în contabilitate înregistrându-se fiecare număr cadastral separat (componente ce sunt de regulă oferite independent de dezvoltatori), dar şi diferit în scop sau funcţionalitate, care se pot modifica din vânzare în închiriere sau folosinţă şi invers. Este adevărat că există şi pachete obligatorii care includ în preţ componentele, dar acestea sunt mai rare. Deci realitatea practică este un set de opţiuni care trebuie reglementate corect de Codul fiscal.
b) cu privire la ce cuprinde pct 23(9) la art. 140 care este neclar, pentru că sublinierea din adresă la acest punct este pentru cotele de teren pentru care sunt prevăzute cote indivize din orice alte suprafeţe dobândite împreună cu locuinţa, chiar dacă terenul se află la numere cadastrale diferite. Garajul şi boxa au cotă parte de teren dar nu sunt auxiliare locuinţei, ci exercitarea unei opţiuni de cumpărare. Un garaj şi o boxă se identifică cadastral cu numere diferite, dar se vând şi separat şi de regulă, cumpărătorul nu este obligat să cumpere locurile de parcare sau boxele.

Parţial această precizare pare a fi benefică şi aduce lămuriri liniştitoare unei categorii de cumpărători, chiar dacă concluzia 2 a CJUE în Cauza C-349/1996 Card Protection Plan este cu totul alta, făcând trimitere la instanţa naţională să stabilească clar divizarea sau nu a operaţiunilor principale şi auxiliare, în cazul nostru de vânzare a locuinţelor, locurilor de parcare şi boxelor:
Este de competența instanței naționale să stabilească, în funcție de criteriile de mai sus, dacă operațiuni precum cele în cauză în acțiunea principală trebuie să fie considerate, în scopul taxei pe valoarea adăugată ca cuprinzând două livrări independente și anume o livrare de asigurări scutite şi un serviciu de înregistrare de card impozabil, sau dacă una dintre aceste două livrări este sursa principală, la care celălalt este auxiliară, astfel încât acesta primește același tratament fiscal ca livrarea principală.

Aşa cum ne-am obişnuit, MFP trece la ameninţări care încă nu sunt bazate pe lege şi nu le clarifică, respectiv vânzarea separată a apartamentelor, urmată de vânzarea locurilor de parcare şi a boxelor la intervale de timp (nu pare a fi stilul Marianei Vizoli). MFP trece direct la acuzarea cumpărătorilor că ar folosi prevederea art. 140 alin. (21) abuziv. Pentru categoria de persoane care nu au bani decât pentru apartament şi ulterior cumpără o boxă sau un loc de parcare, care să presupunem că ar depăşi valoarea de 380.000 de lei, ar exista pericolul unei tratări ca tranzacţie artificială şi reîncadrării tranzacţiei în baza art. 7 Cod de procedură fiscală, cu 24% şi pentru locuinţă. Acest lucru mi se pare un abuz.

Aici apar o serie de alte probleme pe care UNNPR ar trebui să le clarifice. Prima problemă pe care notarii ar trebui să o clarifice este cea legată de lotizări după construire care identifică terenul construibil din POT (procent de ocupare a terenului – raportul dintre suprafaţa construită şi suprafaţa parcelei) separat de terenul neconstruibil, care se înstrăinează de dezvoltator fie ca loc de parcare suprateran, fie ca spaţiu verde (curte). Din punct de vedere al POT, partea de teren neconstruibil, prin lege nu este supusă TVA şi nu se încadrează nici la norma metodologică 37 (1) la art. 141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal, fiind numere cadastrale diferite şi nici la 37 (6) teza II, pentru că nu avem construcţie pe terenul neconstruibil livrat. Conform certificatului de urbanism la un POT de 40%, suprafaţa construită a terenului este 40% şi suprafaţa neconstruită este 60%. Dezvoltatorul trebuie să urmeze un regim fiscal pentru teren conform normei metodologice 37 (6) teza I la art. 141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal:
În aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.

Ca urmare a POT din certificatul de urbanism, terenul va avea pentru 40% categoria de folosinţă teren construibil, fiind taxabil din punct de vedere al TVA pentru că terenul construibil la o clădire nouă urmează de obicei regimul construcţiei (norma metodologică 37 alin (1) lit a)) şi nu este scutit fiscal, precum va avea şi categoria de folosinţă neconstruibil pentru terenul lotizat separat de clădire de 60%, care nu va fi taxabil din punct de vedere al TVA fiind scutit ȋn baza art 141 alin (2) lit f):
Următoarele operaţiuni sunt… scutite de taxă: livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. Teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare;

De obicei locurile de parcare supraterane se amenajează pe terenul neconstruibil. UNNPR trebuie să clarifice cu MPF, pentru notari, regimul juridic al acestor înstrăinări de loturi, ori în sensul că terenul neconstruibil va urma locuinţa ca fiind auxiliar (atenţie!!! există cazuri în care curtea neconstruibilă are valoare mai mare decât locuinţa), deci cu TVA, ori în sensul unei opţiuni a cumpărătorului pentru un tratament separat, deci fără TVA. Dacă terenul neconstruibil este amenajat ca parcare comună atunci se încadrează în cotă indiviză pentru cumpărătorul de locuinţă, aşa cum este prevăzut în adresă. Dacă însă dezvoltatorul vinde separat loturi cu numere cadastrale diferite, lotizate din lotul iniţial avem diferite situaţii. POT-ul terenului original se va modifica prin lotizare, creând un lot pe care se află construcţia şi unul sau mai multe loturi libere de teren care în mod normal trebuie încadrate pe act ca teren neconstruibil pentru a urma interdicţia din Legea nr. 350/2001 din anexe: dacă o construcţie este edificată pe o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului iniţial, adăugându-se suprafaţa planşeelor existente la cele ale noii construcţii.

Prin lotizări succesive o construcţie edificată cu un POT maxim prin certificatul de urbanism îşi pierde legalitatea prin lotizare/înstrăinare pentru că nu mai are acelaşi POT, dacă terenul neconstruibil este lotizat printr-un act de lotizare, fără a fi identificat ca neconstruibil (am mai întâlnit în practică şi varianta lotizării cu alipire la un lot adiacent, mărind astfel suprafaţa şi POT lotului nou). Personal mi se par o ilegalitate aceste lotizări, urmate de înstrăinări, unde POT maxim a fost construit, dacă terenul nu este clar identificat ca neconstruibil în act şi mai mult cred că terenul neconstruit ar trebui să aparţină clădirii pentru a păstra POT-ul, cu dare în folosinţă către utilizator, pentru care răspunde fiscal, dar aceasta este numai o opinie personală. Mă gândesc că la revânzare, primul lucru cerut la o clădire este tocmai legalitatea clădirii şi dacă nu se poate înstrăina tot terenul din varii motive, atunci avem o clădire nelegală urbanistic. La începuturile urbanistice ale noii ere am auzit astfel de cazuri cu POT redus şi prin lotizări repetate s-au obţinut mai multe clădiri tocmai pentru că nu a fost identificat terenul din lotizare, ca neconstruibil, obţinându-se certificat de urbanism nou pentru lotul creat. Tot o experienţă personală am avut şi în sens invers unde o clădire construită cu un POT mai mare dintr-o eroare tehnică a fost adusă în indicatorii POT de un investitor care îşi dorea să fie respectată legea, prin cumpărarea unei alte proprietăţi, demolarea unei locuiţe şi alipirea terenului pentru intrarea în legalitate.

Problemele legate de notari nu se opresc aici. Două alte probleme pentru eficientizarea actului notarial ar putea fi supuse analizei MFP:

1. Art. 18 din Legea nr. 50/1991 prevede că primăriile pot concesiona terenuri pentru realizarea de locuinţe cu valori diferite de norma prevăzută de Codul fiscal la art. 140 alin. (21) şi consider că aceste prevederi trebuie armonizate, pentru locuinţele sociale în funcţie de prevederile Legii nr. 50/1991, care mi se par mai complete şi mai bine argumentate. Cu excepţia unor oraşe mai mari, valoarea de 380.000 de lei nu va putea fi atinsă pentru prevederile art. 18 şi mi se pare un abuz această limitare fiscală:
a) în localităţile urbane:
1. până la 450 m2 pentru un apartament într-o clădire cu parter sau parter şi etaj;
2. până la 300 m2 pentru un apartament într-o clădire cu parter şi etaj, cu două apartamente;
3. până la 250 m2 pentru un apartament, în cazul clădirilor cu parter şi mai multe etaje, având cel mult 6 apartamente;
4. pentru clădirile cu mai mult de 6 apartamente, suprafaţa de teren va fi stabilită potrivit documentaţiilor de urbanism;
b) în localităţile rurale, până la 1.000 m2 pentru o locuinţă.

2. În aceeaşi lumină a terenului construibil din POT, mai există şi prevederile art. 23 din Legea nr. 50/1991, cu privire la introducerea în intravilanul localităţilor a unor terenuri cumpărate de utilizatori ca terenuri agricole extravilane, care datorită unor factori externi şi fără a fi modificate devin intravilane construibile şi deci ar putea fi taxabile pentru TVA:
(1) Intravilanul localităţilor se stabileşte prin planurile generale de urbanism – PUG –, aprobate potrivit legii.
(2) Ulterior aprobării Planului General de Urbanism – PUG – pot fi introduse în intravilanul localităţilor şi unele terenuri din extravilan, numai în condiţii temeinic fundamentate pe bază de planuri urbanistice zonale – PUZ –, aprobate potrivit legii.
(3) Terenurile destinate construirii, evidenţiate în intravilan, se scot din circuitul agricol, definitiv, prin autorizaţia de construire. În cazul în care proprietarul terenului doreşte să scoată din circuitul agricol doar o parte din terenul deţinut, pentru îndeplinirea acestei proceduri, autorizaţia de construire va fi însoţită de documentaţia tehnică cadastrală.

Un prim aspect la acest articol ar fi punctul 3), prin care un teren agricol este introdus ȋn intravilan, devenind curţi construcţii deci construibil, când de fapt Legea nr. 50/1991 permite alocarea pentru construire numai a unei porţiuni.

Un al doilea aspect care priveşte modul ȋn care notarii trebuie să încadreze tranzacţiile la acest punct ţine de aplicabilitatea prevederilor CJUE care spun că vânzarea unui teren agricol face parte din înstrainarea unui patrimoniu personal şi nu este considerată activitate economică. Din punct de vedere al caracterului actului de cumpărare acesta este cumpărare de teren pentru patrimoniul personal, care apoi a fost vândut şi vânzătorul nu a luat măsuri active de comercializare şi nu a făcut niciun demers ca să se comporte ca un producător, comerciant sau prestator de servicii, deci nu a exercitat nici o activitate economică. Cazul 180/2010 al CJUE prevede :
36. Reiese în această privință din jurisprudență că simpla exercitare a dreptului de proprietate de către titularul acestuia nu poate fi considerată prin ea însăși o activitate economică (a se vedea Hotărârea din 20 iunie 1996, Wellcome Trust, C‑155/94, Rec., p. I‑3013, punctul 32).
37. Trebuie precizat că numărul și mărimea vânzărilor realizate în speță nu sunt determinante în sine. Astfel cum a decis deja Curtea, mărimea vânzărilor nu poate constitui un criteriu de distincție între activitățile unui operator care acționează cu titlu privat, care se situează în afara domeniului de aplicare al acestei directive, și cele ale unui operator ale cărui operațiuni constituie o activitate economică. Curtea a arătat că vânzări semnificative pot fi efectuate și de operatori care acționează cu titlu privat (a se vedea în acest sens Hotărârea Wellcome Trust, citată anterior, punctul 37).

UNNPR are multe aspecte de clarificat pentru care notarii pot avea răspundere şi aceste clarificări trebuie corect şi complet asumate de MFP, pentru a fi reflectate în actul notarial.

Daniel UDRESCU

Cuvinte cheie: , , , ,
Secţiuni/categorii: DATA PROTECTION, Fiscalitate, RNSJ

Pentru toate secţiunile JURIDICE.ro click aici
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD