« Flux noutăţi
Selected Top LegalVideo
JurisprudenţăCEDOCJUECCRÎCCJJurisprudenţa curentă ÎCCJDezlegarea unor chestiuni de dreptRILCurţi de apelTribunaleJudecătorii
Noutăţi legislativeProiecte legislativeMOF - Monitorul Oficial al RomânieiJOUE - Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Opinii

Vilele de la RA-APPS si negocierea directa
20.12.2007 | JURIDICE.ro, Sorin Fusea

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice

Discutiile din plenul Camerei Deputatilor pentru adoptarea proiectului de lege vizand aprobarea O.G. nr. 28/2007 au ca principala miza transmiterea, prin negociere directa, in proprietatea chiriasilor a imobilelor primite spre folosinta in temeiul unor functii mai mult sau mai putin actuale.

Presa abunda de informatii privind interesul alesilor de a cumpara vilele de protocol si dorinta unora sau altora de a beneficia de preturi preferentiale. Putini insa au sesizat gaselnita executivului, strecurata la art. 14 alin. 2 din O.G. nr. 28/2007, prin care, chiar si in conditiile licitatiei publice, raspunderea juridica privind corectitudinea stabilirii pretului prevazut in raportul de evaluare revine exclusiv evaluatorului selectat prin licitatie si care a intocmit respectivul raport de evaluare.

In alte cuvinte, daca un demnitar cumpara un imobil la un pret la care pe piata libera se poate achizitiona o garsoniera dintr-o zona periferica, raspunzator este numai evaluatorul care n-a sesizat tendintele pietei. Avem o transpunere in fapt a modului in care legea serveste unei clase dornica de a-si apropia bunuri la preturi modice, folosind intermediari care sa raspunda daca o eventuala contestatie ar avea si conotatii penale.

Strict juridic, evaluatorul nu poate avea raspunderea exclusiva, el fiind persoana autorizata care realizeaza un raport de evaluare prin care prezinta o estimare, o predictie. Standardele Internationale de Evaluare, pe care trebuie sa le respecte, definesc ca rezultat al unei evaluari valoarea de piata, definita ca atare. [Conform standardului international IVS 1, intrat in vigoare la data de 1 iulie 2000, valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un vanzator decis si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri].

Actul normativ face o confuzie regretabila intre notiunile de valoare si pret. Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Conceptul economic de valoare reflecta optica investitorilor medii asupra beneficiilor generabila de o anumita proprietate, la data evaluarii.

Pretul este o suma concreta rezultata in urma unei tranzactii, apare intre vanzator si cumparator (pretul este solicitat de vanzator si acceptat de cumparator) si este diferit de valoare, care este o marime estimata cu o doza de subiectivism.

In context, nu trebuie sa neglijam ca opinia evaluatorului este absolut subiectiva, fiind influentata de cantitatea si calitatea informatiilor detinute de acesta, ca si de experienta sa.

Evaluarea derulata de un evaluator independent este un proces de determinare a unui anumit tip de valoare, a unui anumit tip de proprietate, la o anumita data si concretizata in raportul de evaluare. In urma acestei activitati, activului/societatii comerciale i se atribuie o valoare, care este o calitate conventionala stabilita in urma unei judecati, unor calcule, unei expertize. Asa fiind, putem demonstra ca printr-un raport de evaluare se realizeaza o predictie fundamentata pe datele pietei, insa trecerea de la categoria valoare (un concept determinat subiectiv) la categoria pret (de oferta) reprezinta exclusiv apanajul functionarilor RA-APPS. Acestia sunt implicati in tranzactie, iar in calitate de organizatori au obligatia de a sesiza daca o valoare propusa printr-un raport de evaluare este ridicola in comparatie cu preturile imobilelor practicate pe piata libera.

Din istoricul transferului proprietatii publice catre investitorii privati retinem ca legislativul a prevazut analiza rapoartelor de evaluare de catre functionarii institutiilor publice implicate in vanzare.

Astfel, prin Ordinul nr. 288/1998, privind unificarea si reglementarea activitatii de elaborare a rapoartelor de evaluare pentru societatile comerciale supuse procesului de privatizare (aflat in vigoare si in prezent), s-a instituit obligativitatea ca rapoartele de evaluare pentru vanzarile de actiuni si active sa fie analizate de catre experti atestati in domeniul evaluarilor din cadrul directiilor Fondului Proprietatii de Stat abilitate sa propuna conducerii preturi de tranzactionare. Pretul rezultat din raportul de evaluare era numai orientativ in stabilirea propunerii de pret prezentate conducerii Fondului Proprietatii de Stat.

Pentru identitate de ratiune apreciem ca si regia mandatata cu administratia patrimoniului protocolului de stat este obligata sa-si desemneze proprii evaluatori care sa verifice corectitudinea metodologiei de evaluare propuse de evaluatorii independenti. Altminteri riscam sa repetam crearea controverselor generate de art. 27 alin. 1 din O.U.G. nr. 88/1997, privind privatizarea societatilor comerciale, potrivit caruia regiile autonome care aveau in derulare contracte de inchiriere puteau vinde active, in situatia in care chiriasii efectuasera investitii in aceste active.

Retinem existenta unui precedent in acordarea de catre legiuitor a unor facilitati in cumpararea de active catre investitori aflati intr-o relatie contractuala cu statul, avand ca obiect transferul posesiei si folosintei bunurilor, prin semnarea de contracte de locatie de gestiune, de inchiriere sau de asociere in participatiune: stabilirea pretului prin negociere directa si scaderea din pretul activului a valorii investitiilor. Putem sa spunem, fara teama de a gresi, ca relatia contractuala generatoare a unor drepturi viitoare este o relatie privilegiata, atata timp cat procedura prin care se ajungea la incheierea contractului de inchiriere este la latitudinea conducerii regiei autonome.
Prin Decizia nr. 8 din 9 februarie 1999 Curtea Constitutionala a interpretat ca textul art. 27 alin. 1 din O.U.G. nr. 88/1997 si a stabilit ca vanzarea de active imobiliare date in locatie de gestiune sau inchiriate este conditionata de avizul institutiei publice implicate.

In opinia noastra, avizul priveste atat decizia de vanzare (oportunitatea instrainarii proprietatii) cat si acceptarea pretului de pornire al negocierii, respectiv a pretului de vanzare ca raport al confruntarii dintre cerere si oferta.

Cuvinte cheie:
Secţiuni/categorii: Opinii

Pentru toate secţiunile JURIDICE.ro click aici
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD