Dreptul nr. 5/2014: Promisiunea de vânzare-cumpărare și executarea silită a acesteia în concepția Codului civil în vigoare | Ioan Popa
30 iunie 2014 | Andreea BANU
Conf. univ. dr. Ioan Popa, Facultatea de Drept, Universitatea “Gheorghe Barițiu” din Brașov a publicat, în Revista Dreptul nr. 5/2014, articolul intitulat „Promisiunea de vânzare-cumpărare și executarea silită a acesteia în concepția Codului civil în vigoare”.
În articolul prezent, autorul își propune să analizeze promisiunea de vânzare-cumpărare sub cele trei forme concrete ale sale: promisiunea unilaterală, promisiunea bilaterală și pactul de opțiune.
În opinia autorului, versiunile promisiunii sunt enități legale separate, constituind acte preparatorii în vederea finalizării procesului de elaborare a contractului. Legiuitorul român, dar și majoritatea doctrinei, consideră că promisiunea unilaterală este substanțial diferită de pactul de opțiune, contrar doctrinei franceze și unei părți din doctrina română.
Referitor la executarea silită a promisiunii de vânzare-cumpărare, autorul apreciază că pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să înlocuiască contractul constituie o excepție de la executarea silită de acest fel, întrucât instanța nu poate substitui consimțământul necesar încheierii contractului în forma prevăzută de lege, pentru niciuna dintre părți. Prin urmare, în esență, principiul libertății de a contracta va prevala în fața principiului obligativității executării obligațiilor contractuale.
Autorul face distincție între promisiunea de a contracta și oferta de a contracta, act juridic unilateral. Astfel, oferta de a contracta este o propunere care conține suficiente elemente pentru formarea contractului și exprimă intenția ofertantului de a se obliga în cazul acceptării de către destinatar. Promisiunea de a contracta este un act bilateral, o convenție prin care una din părți se obligă (sau ambele părți se obligă) să încheie în viitor un contract.
În ceea ce privește promisiunea unilaterală de vânzare, autorul consideră că diferența de oferta de a contracta constă în aceea că a doua constituie un act juridic unilateral, în vreme ce prima este un contract în cadrul căruia o persoană, numită promitent, se obligă față de o altă persoană, numită beneficiar, să-i vândă un anumit lucru la un anumit preț, într-un termen determinat, beneficiarul putând opta în sensul de a-l cumpăra sau nu.
În concepția Codului civil, promisiunea unilaterală de vânzare se distinge net de pactul de opțiune. Printr-o asemenea promisiune, beneficiarul primește promisiunea proprietarului de a vinde un anumit bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior, înăuntrul unui termen, consimțământul său de a-l cumpăra. Prin exprimarea consimțământului de către beneficiar nu se realizează contractul dorit de părți, promisiunea rămânând în tiparele ei inițiale de promisiune, și nu de contract final.
Cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare, care este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare, precizând în conținutul promisiunii clauzele esențiale ale vânzării viitoare, unele clauze accesorii (clauza penală, clauza de arvună, de dezicere etc.) și chiar clauze privind viitorul contract care se execută anticipat, autorul apreciază că, de regulă, consimțământul părților poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare și nu are efect translativ de proprietate, pentru transferul dreptului fiind necesar un nou consimțământ. El distinge, astfel, între consimțământul necesar încheierii promisiunii și cel necesar executării acesteia care coincide cu încheierea propriu-zisă a contractului obiect al promisiunii.
În faza încheierii promisiunii, consimțământul ar putea fi dat și de către un neproprietar ca promitent-vânzător, calitatea de proprietar a vânzătorului asupra lucrului vândut nefiind necesară în momentul încheierii promisiunii. Totuși, promisiunea sinalagmatică de vânzare nu trebuie confundată cu vânzarea sub condiție suspensivă, chiar dacă perfectarea în viitor a vânzării sau vânzarea definitiv încheiată depind de același eveniment viitor și nesigur ca realizare (exempli gratia, obținerea unui credit bancar). Diferența care poate conduce la efecte total diferite este esențială. În primul caz, vânzarea nu este încheiată, în cel de-al doilea caz, vânzarea este definitiv încheiată. De aici, una din consecințe ar putea fi următoarea: chiar și atunci când părțile promisiunii își exprimă un consimțământ definitiv pentru actul promis, ele nu se află, obligatoriu, în prezența unui contract (definitiv) sub condiție suspensivă.
Pactul de opțiune este un contract unilateral menit să pregătească un contract viitor încheiat între promitent și beneficiar, cu precizarea că voința exprimată a promitentului reprezintă, în fapt, consimțământul la viitorul contract, nefiind necesară reiterarea acestuia în cadrul contractului viitor. Acest consimțământ trebuie menținut ferm, irevocabil până la expirarea termenului de opțiune. La ridicarea opțiunii de către beneficiar, contractul promis se încheie fără alte formalități. De aceea, pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să-l încheie și care se va considera încheiat prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii. Pe cale de consecință, atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul dorit de părți.
În urma analizei dispozițiilor de lege privitoare la executarea silită a promisiunii de vânzare, autorul constată că, în optica legiuitorului, acceptarea promisiunii unilaterale de vânzare sau încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare nu duce implicit la încheierea contractului dorit de părți. Prin aceste contracte preparatorii, se prefigurează doar acest contract, pentru încheierea căruia este necesar un nou consimțământ al părților. Așadar, promisiunea unilaterală sau sinalagmatică de vânzare nu are regimul juridic al pactului de opțiune. Ca urmare, pentru a se încheia contractul obiect al promisiunii, în condițiile în care una din părți nu mai dorește încheierea lui, este necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești care va ține loc de contract, executându-se în acest fel, silit, în natură, promisiunea de vânzare încheiată de părți. Însă nu orice contract preparatoriu este susceptibil de pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract. Astfel, în acest sens, el distinge între promisiunea unilaterală de vânzare și între promisiunea sinalagmatică de vânzare. Esențial este, însă, să se țină seama de principiul libertății de voință a părților, de faptul că „nimeni nu poate fi obligat să facă ceea ce el nu vrea” sau nemo praecise cogi potest ad factum. Acest principiu subordonează forța obligatorie a contractului (pacta servanda sunt).
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
