Unele aspecte problematice în noile reglementări privind vânzarea-cumpărarea de terenuri în extravilan
15 iulie 2014 | Horațiu Dan DUMITRU, Horațiu Dan DUMITRU, Claudiu ȚÂMPĂUDeși au apărut deja unele comentarii pe marginea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, considerăm util să prezentăm câteva considerații legate de acest act normativ, sperăm utile pentru conștientizarea consecințelor sale. Am începe prin a aminti așteptarea obișnuită că un act normativ pretinde o formă coerentă, aptă să îi substanțializeze fondul de norme și principii, un limbaj articulat, lipsit de ambiguități, precum și soluții juridice conforme cu logica după care a fost construit actul normativ respectiv. Absența acestor calități expune raporturile juridice născute în baza legii unor riscuri și consecințe imprevizibile.
Or, credem că o simplă lectură a Legii nr. 17/2014 și a celor trei Norme Metodologice ce o însoțesc evidențiază minusuri, necorelări și opțiuni legislative contradictorii, de natură să creeze dificultăți în practică și să impună celor implicați (părți contractante, autorități publice, avocați, notari și registratori de carte funciară) eforturi suplimentare în înțelegerea și aplicarea normelor legale, precum și în evitarea consecințelor neintenționate ale legii. Fără a avea pretenția alcătuirii unei liste complete, vom prezenta, în cele ce urmează, o serie de aspecte ce pot să producă îngrijorări sau, cel puțin, preocupări în mediul juridic:
Este semnificativ faptul că, la distanță de doar o lună de la data intrării în vigoare a legii, legiuitorul a intervenit cu patru amendamente relativ utile, dar care sugerează o concepere inițială precară a unui instrument normativ menit să reziste în timp. În plus, intervenția corectivă timpurie, departe de a consolida imaginea unei linii politice clare a statului în materia vânzării de terenuri agricole (cu efecte dincolo de granițele României), indică ezitări neliniștitoare și incertitudini asupra viitorului. Este, astfel, legitim să ne întrebăm cât de curând ne putem aștepta la următoarea amendare a legii, ce s-ar putea suprapune cu proceduri și acte de vânzare aflate, în acel moment, în plină derulare, ducând la probleme deloc neglijabile, de aplicare în timp a legii.
Ce interese promovează legea? Răspunsul la această întrebare poate fi util ori de câte ori se pune problema interpretării dispozițiilor legale în situații neclare, ori atunci când diverse interese ale destinatarilor legii se vor afla în conflict. Scopurile exprimate de lege – securitatea alimentară, exploatarea resurselor naturale în interes național și comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic – reflectă promovarea unui evident interes public ce va prevala în raport cu interesele persoanelor private. Dar în ce limite și cu ce consecințe pentru sfera privată? Legea tace. Și care va fi soluția, atunci când interese ale vânzătorilor vor intra în coliziune cu cele ale preemptorilor? Legea nu oferă răspuns și nici criterii de ierarhizare a acestor interese private. De aici, riscul de a nu putea prognoza cum se vor pronunța autoritățile administrative în cursul procedurilor reglementate de lege și instanțele, în caz de litigiu.
Cu toate că scopurile legii sunt orientate către satisfacerea unui interes public, reglementarea pare a nu împiedica realizarea operațiunilor de vânzare a terenurilor agricole în scopuri pur speculative, în funcție de rațiuni comerciale ce pot fi, la un moment dat, dictate de piață. Este această concluzie întemeiată? Sau putem anticipa obstrucții din partea autorităților publice, la emiterea avizelor finale, după derularea procedurilor de preempțiune?
Analiza reglementării lasă să se înțeleagă faptul că noul regim juridic va guverna exclusiv vânzarea terenurilor agricole. Ceea ce înseamnă că alte operațiuni juridice de înstrăinare sau modalități de dobândire a proprietății asupra terenurilor agricole sunt excluse implicit din aria de aplicabilitate a legii. Avem în vedere operațiuni precum schimbul, donația, aportul în natură la capitalul social al societăților comerciale, partajul, executarea silită, moștenirea legală sau testamentară, uzucapiunea. Rămâne ca această interpretare să fie confirmată de practică, spre a nu fi confruntați cu surpriza unor eventuale acțiuni în nulitate.
Potrivit art. 4 alin. 3, ”solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară”.
Motivația introducerii acestui text legal este obscură. Oricât de specială ar fi Legea nr. 17/2014 și, prin urmare, aptă să deroge de la dreptul comun, credem că absolutismul afirmat de art. 4 alin. 3 în privința bunei-credințe este nefiresc în raport cu art. 901 din Codul civil, referitor la dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular, precum și față de art. 883 din Codul civil, care vorbește despre cercetarea cărții funciare. Distinct de aceasta, textul de lege deviază de la coerența limbajului juridic ce ar trebui păstrată pe toată întinderea reglementării, vorbind, dintr-o dată, despre contracte translative de proprietate (altele decât vânzarea?), despre bunuri imobile (altele decât terenurile?) și despre alte drepturi reale (altele decât dreptul de proprietate?).
Ce trebuie să conțină oferta de vânzare a terenului agricol? În mod cert, prețul. Incertitudinile vizează categoria “condițiilor de vânzare”. În vreme ce legea le evocă pe acestea din urmă în formulări cvasi-imperative, normele metodologice par a admite absența lor din oferta de vânzare. În condițiile în care legea sancționează cu nulitatea absolută abaterile de la conținutul ofertei la momentul încheierii contractului, aparentul adaos la lege creat de norme (în sensul caracterului facultativ al condițiilor de vânzare) este apt să pericliteze securitatea contractuală, în lipsa unei linii clare de interpretare venită din partea autorităților publice însărcinate cu punerea în executare a legii.
Termenul de 30 de zile de la data afișării ofertei de vânzare, în interiorul căruia preemptorii se pot pronunța, servește incontestabil la formarea consimțământului acestora de a cumpăra terenul agricol. Apreciem că, în cadrul acestui termen, vânzătorul este obligat să manifeste deschidere față de orice preemptor, oferind toate informațiile despre sine, despre teren și în legătură cu orice alte acte și fapte conexe vânzării proiectate, spre a fi înlăturat riscul viciilor de consimțământ. Legea ar fi adus un serviciu important preemptorilor dacă ar fi prevăzut expres această obligație de informare în sarcina vânzătorului.
În opinia noastră, oferta de vânzare ar trebui să fie irevocabilă de la data afișării și a transmiterii ei electronice, de către primărie. Legea însă prevede că în cazul în care, în cadrul termenelor de 30 de zile, respectiv, de 10 zile, destinate derulării procedurilor, vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta va fi obligat să reia procedura de înregistrare a cererii de solicitare a afișării ofertei, adresată primăriei. Ce se înțelege prin “date înscrise în ofertă“? Prețul? Condițiile de vânzare? Adică, elementele esențiale ale manifestării de voință de a vinde. Dacă răspunsul este afirmativ, se ajunge la o nejustificată abatere de la principiul irevocabilității ofertei, prevăzut de art. 1191 din Codul civil și la posibilițăti facile de a renunța la vânzare în cazul unor preemptori nedoriți. Sau este vorba doar despre datele de identificare ale ofertantului sau cele ale terenului supus vânzării, în sensul rectificării lor în caz de eroare materială? În plus, legea nu precizează de câte ori poate fi reluată procedura de înregistrare a cererii, ca efect al modificărilor datelor din ofertă, fapt ce poate determina abuzuri de drept din partea vânzătorilor și plasarea preemptorilor într-o stare de incertitudine asupra perspectivelor încheierii contractului.
Concursul dintre preemptori este insuficient reglementat de lege. Textele de lege se opresc doar asupra a trei variante de acceptare, din partea preemptorilor, a ofertei de vânzare, stabilind imperativ și limitativ opțiunile vânzătorului. Considerăm că în cazul altor variante posibile, dar neprevăzute de lege (de pildă, mai mulți preemptori de același rang oferă un preț superior și condiții mai avantajoase pentru vânzător, decât cele din ofertă), vânzătorul are o libertate deplină de alegere a preemptorului.
Din lege decurge, în mod implicit (cu toate că s-ar fi impus o dispoziție expresă, spre a nu lăsa loc la interpretări contrare rațiunii legii), imposibilitatea încheierii contractului de vânzare cu preemptorul ales, la un alt preț ori în alte condiții decât cele din oferta de vânzare (considerate a fi elementele esențiale ale contractului). Apreciem însă că această interdicție nu oprește părțile să negocieze, ulterior procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune, elementele secundare ale contractului lor (declarații și garanții, răspundere, limitare a răspunderii, finalizarea contractului etc.), în temeiul art. 1182 alin. 2 din Noul Cod civil. Absența unei norme în chiar Legea nr. 17/2014, privitoare la o asemenea posibilitate, creează însă un anumit risc în practică.
Este de dorit ca dezbaterile asupra conținutului normativ al Legii nr. 17/2014 și a manierei în care reglementarea va opera în practică să continue. Cu certitudine, punctele de vedere diverse, precum și surprinderea altor aspecte problematice nu pot decât să profite mediului juridic și să asigure încheierea unor acte juridice protejate de riscuri, litigii și de costuri nejustificate.
Horațiu Dan DUMITRU
Claudiu ȚÂMPĂU
BONDOC și ASOCIAȚII SCA
