Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
Banner BA-01
Banner BA-02
CCR Drept civil Drept constituțional RNSJ

Excepţie de neconstituţionalitate respinsă ref. asociaţiile de proprietari

4 septembrie 2014 | Andreea BANU

În Monitorul Oficial al României nr. 610 din data de 18 august 2014 a fost publicată Decizia Curţii Constituţionale nr. 427 din 8 iulie 2014 referitoare la excepţie de neconstituţionalitate a dispoziţiilor Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

Excepţia a fost ridicată de Ileana Rai într-un dosar aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a V-a civilă.

Obiectul excepţiei îl constituie dispoziţiile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autoarea susţine, în esenţă, că prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007 nu disting asupra modului în care se poate realiza accesul la documentele asociaţiei de proprietari, astfel încât sunt posibile interpretări eronate ale acestuia, în sensul că nu se pot elibera copii ale documentelor asociaţiei. Se arată că în acest mod este încălcat dreptul de proprietate al membrilor asociaţiei de locatari asupra documentelor asociaţiei, dreptul la acces la justiţie, prin privarea de aceste mijloace materiale de probă, dreptul la informare, precum şi principiul constituţional al egalităţii în drepturi. Se mai arată că prevederile art. 13 din Legea nr. 230/2007 contravin dispoziţiilor constituţionale referitoare la statul de drept şi la dreptul de proprietate privată deoarece asociaţia de proprietari nu deţine un drept de proprietate asupra părţilor comune, astfel încât veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune ar trebui să aparţină proprietarilor, singurii în măsură să dispună asupra acestora, iar nu asociaţiei de proprietari.
Analizând aceste susţineri, Curtea reţine că prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007, cuprinse în cap. III – Drepturile şi obligaţiile proprietarilor, instituie dreptul de a cunoaşte toate aspectele legate de activitatea asociaţiei şi de a avea acces la orice document al acesteia. Susţinerile formulate în motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, referitoare la o deficienţă de conţinut al textului de lege criticat, în sensul că acesta nu distinge asupra modalităţii de acces la documentele asociaţiei de proprietari, nu reprezintă veritabile critici de neconstituţionalitate, ci se referă la interpretarea şi modul de aplicare al acestor prevederi legale, aspecte ce intră în competenţa de soluţionare a instanţelor judecătoreşti. Or, în temeiul art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, Curtea Constituţională se pronunţă „numai asupra constituţionalităţii actelor cu privire la care a fost sesizată”, asemenea aspecte neintrând sub incidenţa controlului de constituţionalitate exercitat de Curte, ci fiind de competenţa instanţei de judecată învestite cu soluţionarea litigiului, respectiv a celor ierarhic superioare, în cadrul căilor de atac prevăzute de lege.

Mai mult, Curtea reţine că pretinsa contrarietate cu Legea fundamentală derivă, în opinia autoarei excepţiei de neconstituţionalitate, şi din lipsa reglementării modului în care se poate realiza accesul la documentele asociaţiei de proprietari, din acest punct de vedere excepţia vizând, în fapt, o omisiune de reglementare, care, în temeiul art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, nu poate fi suplinită în cadrul controlului de constituţionalitate, dat fiind faptul că, în temeiul art. 61 alin. (1) din Constituţie, modificarea sau completarea normelor juridice sunt atribuţii exclusive ale Parlamentului.

În ceea ce priveşte excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 13 din Legea nr. 230/2007, autoarea excepţiei de neconstituţionalitate arată că acestea sunt neconstituţionale deoarece veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune ar trebui să aparţină proprietarilor, singurii în măsură să dispună asupra modului de utilizare al acestora, iar nu asociaţiei de proprietari.

Analizând aceste susţineri, Curtea reţine că, în cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra spaţiului de locuit, şi un drept de proprietate comună şi forţată asupra spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Astfel, având în vedere această stare de indiviziune forţată în care se regăsesc proprietarii dintr-un condominiu, în legătură cu părţile comune ale imobilului, administrarea şi gestionarea în bune condiţii a proprietăţii comune nu se poate realiza decât în cadrul unei structuri asociative, aşa cum este asociaţia de proprietari, care să acţioneze în interesul tuturor proprietarilor, inclusiv pentru stabilirea costurilor şi a cheltuielilor comune, a repartizării lor pe fiecare locatar sau a reparaţiilor şi amenajărilor necesare.

În egală măsură, şi modalitatea de exercitare a dreptului de proprietate comună este supusă acordului majorităţii proprietarilor. Prin urmare, dat fiind faptul că niciunul din proprietari nu poate exercita în mod exclusiv dreptul de proprietate asupra cotei-părţi indivize din coproprietatea forţată asupra părţilor comune, apare ca deplin justificată soluţia legislativă potrivit căreia veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune aparţin asociaţiei de proprietari, iar nu fiecărui coproprietar, legiuitorul atribuind acestor fonduri o destinaţie specială, şi anume pentru reparaţii şi investiţii cu privire la proprietatea comună.
De altfel, Curtea reţine că prevederile legale privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei de proprietari, precum şi cele referitoare la activitatea de administrare în cadrul asociaţiei asigură cadrul legal necesar unei bune exercitări a drepturilor şi obligaţiilor ce le revin tuturor proprietarilor asupra proprietăţii comune. Astfel, potrivit art. 34 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, administrarea, întreţinerea, investiţiile şi reparaţiile asupra proprietăţii comune sunt în sarcina asociaţiei de proprietari, iar pentru adoptarea hotărârilor cu privire la stabilirea fondurilor de investiţii pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună, conform art. 25 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 230/2007. De asemenea, fondul de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, este supus aprobării proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari [art. 45 alin. (3) din acelaşi act normativ]. Pentru aceste considerente nu poate fi reţinută încălcarea dispoziţiilor constituţionale referitoare la protecţia dreptului de proprietate privată sau la statul de drept.

De asemenea, este invocată excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 24 din Legea nr. 230/2007, cu motivarea că acest text de lege încalcă principiul constituţional al egalităţii în drepturi, dreptul la proprietate şi dreptul la asociere, în condiţiile adoptării hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari cu un număr nereprezentativ de membri, precum şi a obligativităţii acestor hotărâri atât pentru proprietarii care nu au fost prezenţi la adunarea generată, cât şi pentru aceia care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.

Analizând aceste susţineri, Curtea reţine că, potrivit textului de lege criticat, adunarea generală a proprietarilor poate adopta hotărâri în prezenţa personală sau prin reprezentant a jumătate plus unu din membri, iar în cazul în care la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar, adunarea generală este suspendată, legiuitorul instituind obligaţia reconvocării acesteia, în vederea participării unui număr cât mai mare de proprietari, cu scopul asigurării unui grad sporit de reprezentativitate a adunării generale. De asemenea, în vederea asigurării cadrului legal necesar adoptării unei decizii, în scopul administrării condominiului în conformitate cu interesele proprietarilor, legiuitorul a prevăzut că, în cadrul adunării generale reconvocate, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora. Rezultă, aşadar, că prin art. 24 din Legea nr. 230/2007, instituind obligaţia reconvocării adunării generale a proprietarilor în cazul în care la prima şedinţă nu a fost prezentă o majoritate de jumătate plus unu, legiuitorul a urmărit a asigura participarea fiecărui proprietar în cadrul adunării generale a asociaţiei, pentru a-şi exprima votul cu privire la hotărârile ce se adoptă.

Mai mult, reglementând adoptarea hotărârilor adunării generale reconvocate cu votul majorităţii membrilor prezenţi, indiferent de numărul acestora, Curtea reţine că textul de lege criticat asigură posibilitatea efectivă a asociaţiei de proprietari de a realiza administrarea şi gestionarea proprietăţii comune, fără ca prin aceasta să fie prejudiciate interesele proprietarilor care nu au participat la adunarea generală, sau ale acelora care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. În acest sens, potrivit art. 26 din Legea nr. 230/2007, oricare dintre proprietari, indiferent că este sau nu membru al asociaţiei sau dacă a participat la adunarea generală, are dreptul de a ataca în justiţie hotărârile care sunt de natură să îi prejudicieze interesele.

Pentru toate aceste considerente, Curtea reţine că prevederile art. 24 din Legea nr. 230/2007 nu contravin dispoziţiilor constituţionale referitoare la principiul egalităţii în drepturi sau la dreptul de proprietate privată.

Astfel, Curtea decide:
Respinge, ca inadmisibilă, excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 10 din Legea 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
Respinge, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 13 şi art. 24 din Legea 230/2007.

Andreea BANU

Citeşte mai mult despre , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership