Secţiuni » Arii de practică
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialCyberlawEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 
PLATINUM+ PLATINUM Signature     

PLATINUM ACADEMIC
GOLD                       

VIDEO STANDARD
BASIC




5 comentarii

Art. 5 din Legea nr. 17/2014 nu se aplică antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a acestei legi
15.01.2015 | Cosmin Radu MITROI

JURIDICE - In Law We Trust

1. Punerea problemei

Operațiunile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole extravilane au fost reglementate relativ recent prin Legea nr. 17/2014, lege care a fost modificată în mod esențial la aproximativ o lună de la intrarea în vigoare prin Legea nr. 68/2014, aspect care dă măsura gradului de consecvență și previzibilitate al legiuitorului actual.

În orice caz, prin această lege s-au introdus noi condiții necesare în vederea pronunțării unei hotrărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren agricol extravilan ce a făcut obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat anterior.

Astfel, potrivit art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă:
1. Antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului Civil şi ale legislaţiei în materie.
2. Există adeverința, respectiv avizul cu privire la respectare procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului, prin ADS;
3. Există avizul specific al Ministerului Apărării Naționale sau al Ministerului Culturii, în cazul terenurilor agricole extravilane care interesează activitatea specifică a ministerelor de resort menționate;
4. Imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal;
5. Imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris în cartea funciară.

Având în vedere frecvența și utilitatea antecontractelor de vânzare-cumpărare și a instituției pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 are un impact deosebit asupra practicii judiciare în materie, aplicarea ei ridicând, printre altele, probleme legate de aplicarea în timp a dispozițiilor sale.

În acest sens, am constatat că, în rândul practicienilor, începe să se contureze opinia[1] potrivit căreia dispozițiile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile pe deplin și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată[2] înainte de intrarea în vigoare a acestei legi.

În susținerea acestei soluții s-au invocat dispozițiile art. 20 alin. 1 ale Legii nr. 17/2014, care dispun că ”Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.”

Astfel, în interpretarea propusă, art. 20 alin. 1 din legea nr. 17/2014 trebuie înțeles în sensul că dispozițiile acestei legi sunt inaplicabile numai antecontractelor încheiate în formă autentică, înainte de intrarea în vigoare a legii, însă se aplică fără discuție antecontractelor în formă de înscris sub semnătură privată, încheiate anterior intrării în vigoare a legii în discuție.

De asemenea, s-a apreciat că dispozițiile art. 5 ale Legii nr. 17/2014 sunt norme procesual civile, astfel încât acestea se aplică tuturor cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, dacă la data sesizării instanței era în vigoare Legea nr. 17/2014, nefiind relevantă data încheierii antecontractului.

2. Critica interpretărilor propuse

Cu respectul cuvenit opiniilor prezentate, ne permitem totuși să încercăm o altă abordare a problematicii aplicării în timp a Legii nr. 17/2014 și considerăm că, cel puțin cu privire la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dispozițiile acestei legi sunt inaplicabile și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată anterior intrării în vigoare a legii în discuție.

Argumentul care ne îndreptățește să adoptăm o asemenea concluzie se întemeiază principiul constituțional al neretroactivității legii civile, consacrat în art. 15 alin. 2 din Constituția României.

Astfel, prevederile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 nu pot fi interpretate în sensul că dispozițiile acestei legi s-ar aplica antecontractelor în formă de înscris sub semnătură privată încheiate anterior intrării ei în vigoare, întrucât o asemenea interpretare ar încălca în mod flagrant principiul neretroactivității legii, pentru motivele pe care le vom prezenta mai jos.

Referirea art. 20 alin. 1 al Legii nr. 17/2014 la forma autentică a antecontractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii nu trebuie privită ca un criteriu de aplicare în timp a legii, întrucât rațiunea pentru care această lege nu se aplică antecontractelor încheiate în formă autentică este aceeași și în cazul antecontractelor în formă de înscris sub semntătură privată – respectiv considerarea principiului neretroactivității legii. Astfel, Legea nr. 17/2014 nu poate retroactiva indiferent de forma antecontractului încheiat, neexistând niciun motiv pentru o asemenea distincție.

În aprecierea noastră, explicația mențiunii formei autentice a antecontractului din art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 este omisiunea legiuitorului de corelare a acestor dispoziții, ca urmare a modificărilor aduse prin Legea nr. 68/2014 referitoare la forma antecontractului necesară pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract.

Astfel, în forma inițială a Legii nr. 17/2014, art. 5 prevedea, ca o condiție de admisibilitate a acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, forma autentică a antecontractului de vânzare-cumpărare, situație care explică pe deplin referirea la forma autentică a antecontractului conținută de dispozițiile art. 20 din legea menționată. Numai că, odată cu modificările aduse prin Legea nr. 68/2014, prin care s-a eliminat din art. 5 al Legii nr. 17/2014 condiția formei autentice a antecontractului, nu s-a revizuit și art. 20 alin. 1 din aceeași lege, astfel încât această omisiune a legiuitorului a creat prilejul unor confuzii și interpretări neunitare.

Desigur că nu suntem de acord nici cu opinia potrivit căreia dispozițiile art. 5 ale Legii nr. 17/2014 sunt norme procesual civile, astfel încât acestea se aplică tuturor cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, dacă la data sesizării instanței era în vigoare Legea nr. 17/2014.

Considerăm că dispozițiile art. 5 ale Legii nr. 17/2014 nu pot fi calificate ca fiind norme procesual civile, întrucât ele nu reglementează în niciun fel modul de soluționare a cauzelor civile și nici de punere în executare a hotărârilor judecătorești sau a altor titluri executorii. Prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014 stabilesc condiții suplimentare pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1669 Cod civil, instituție de drept civil.

3. Retroactivitatea art. 5 din Legea nr. 17/2014

3.1. Conflictul de legi în timp 

Mai înainte, însă, de a analiza dacă aplicarea art. 5 din Legea nr. 17/2014 antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată înainte de intrarea în vigoare a acestei legi ar avea caracter retroactiv, trebuie să cercetăm sumar dacă, în circumstanțele date, este vorba de un conflict de legi în timp.

Astfel, pentru existența unui conflict de legi civile în timp, este necesară întrunirea simultană a două condiții[3]:
1. existența unui fapt, act sau situație juridică generată sub imperiul legii vechi care își menține efectele și după intrarea în vigoare a legii noi;
2. cele două legi succesive să reglementeze în mod distinct același act, fapt sau situație juridică sau efectele acestora.

În situația analizată, prima condiție este îndeplinită, întrucât actul – antecontractul de vânzare-cumpărare – a fost încheiat în formă de înscris sub semnătură privată în mod valabil[4] în condițiile prevăzute de Codul Civil, iar, în cazul în care contractul promis nu a fost încheiat, efectele antecontractului se mențin și după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014. Antecontractul continuă să își producă efectele, întrucât acesta a dat naștere pentru promitentul-cumpărător unui drept de creanță în temeiul căruia îl poate obliga pe promitentul-vânzător să îi transmită proprietatea asupra terenului și la prețul stabilit prin antecontract.

Așadar, în cazul în care nu a fost încheiat contractul promis, iar promitentul-vânzător refuză încheierea acestuia, acest drept de creanță al promitentului-cumpărător există și poate fi exercitat și după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, iar, în lumina dispozițiilor art. 1669 alin. 1 Cod civil, promitentul-cumpărător are posibilitatea obținerii unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare asupra terenului.

În orice caz, la momentul încheierii antecontractului, sub imperiul legii vechi – Codul Civil -, instituția pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare era reglementată prin art. 1669 Cod civil, instituție care ține în mod neechivoc de efectele și executarea antecontractului încheiat, fiind un mijloc specific de executare în natură a antecontractului.

Și cea de-a doua condiție enunțată mai sus este verificată în situația în discuție, întrucât, fără îndoială, avem de a face cu două legi succesive, care prevăd condiții legale deosebite cu privire la aceleași instituții de drept.

Sub imperiul legii vechi, realizarea și condițiile de exercitare a dreptului de creanță al promitentului-cumpărător, precum și instituția pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare sunt reglementate de art. 1669 Cod civil, lege sub imperiul căreia a luat naștere antecontractul – actul generator al efectelor care continuă și sub imperiul legii noi (Legea nr. 17/2014), în măsura în care promitentul-vânzător refuză încheierea contractului promis.

Legea nouă, Legea nr. 17/2014, reglementează aceleași aspecte și pe, lângă exigențele prevăzute de legea veche – art. 1669 Cod civil, art. 5 al Legii nr. 17/2014 instituie noi condiții pentru realizarea în natură, pe cale silită, a dreptului de creanță al promitentului-cumpărător, respectiv pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

3.2. Retroactivitatea art. 5 din Legea nr. 17/2014.

Odată stabilită existența în cauză a unui conflict în timp de legi, trebuie să cercetăm dacă aplicarea art. 5 din Legea nr. 17/2014 antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată înainte de intrarea în vigoare a acestei legi ar avea caracter retroactiv.

Neretroactivitatea legii civile este principiul constituțional consacrat în art. 15 alin. 2 din Constituția României potrivit căruia ”Legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile.”

Principiul neretroactivității legii presupune că o lege civilă nu se poate aplica decât actelor, faptelor și situațiilor juridice ce iau naștere după intrarea ei în vigoare, iar această lege nu poate aduce nicio atingere actelor, faptelor și situațiilor juridice și nici efectelor[5] acestora născute înainte de intrarea în vigoare a legii noi.

Regula neretroactivității este reluată și de Codul civil în art. 6 alin. 1 în care se arată, în mod expres, că legea civilă se aplică atâta timp cât este în vigoare și nu are putere retroactivă.

Dorind să accentueze și să întărească acest principiu, art. 6 alin. 2 Cod civil prevede, fără echivoc, faptul că ”actele și faptele juridice încheiate sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, sau după caz, a săvârșirii ori producerii lor.”

În deplin acord cu alte opinii exprimate[6], considerăm și noi că o lege civilă ar fi retroactivă dacă ar reglementa, fie fapte care, înainte de intrarea ei în vigoare, au dat naștere sau, după caz, au modificat ori au stins o situație juridică, fie efecte pe care acea situație juridică le-a produs înainte de aceeași dată.

În consecință, dispozițiile legii noi au efect retroactiv în cazul în care sunt de natură să desființeze sau să limiteze efectele sau drepturile născute în mod valabil și recunoscute în baza legii vechi[7].

Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub imperiul legii vechi – art. 1669 Cod Civil -, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, a generat efecte juridice care, în condițiile arătate mai sus[8], pot continua și sub imperiul legii noi (Legea nr. 17/2014).

Principalele efecte juridice generate în mod valabil sub imperiul legii vechi de antecontractul de vânzare-cumpărare sunt:
– nașterea, în patrimoniul promitentului-cumpărător, a unui drept de creanță în temeiul căruia poate solicita debitorului său încheierea contractului promis la prețul stabilit prin antecontract și
– posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în condițiile prevăzute de lege la data încheierii antecontractului, deci cu respectarea exigențelor prevăzute de art. 1669 alin. 1 Cod civil. (și nu și ale Legii nr. 17/2014)

Așa cum vom constata în continuare, prin aplicarea condițiilor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată înainte de intrarea în vigoare a acestei legi se ajunge la desființarea efectelor antecontractului (enumerate mai sus) și a drepturilor născute în mod valabil în temeiul antecontractului sub imperiul legii vechi.

3.3. Condiția referitoare la dreptul de preempțiune

Așadar, aplicându-se dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014 și antecontractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a acestei legi, se creează posibilitatea (cu neputință de prevăzut de către părți la data încheierii antecontractului) a exercitării de către un coproprietar, arendaș, vecin sau de către stat a dreptului de preempțiune cu privire la același teren care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Exercitarea acestui drept de preempțiune în detrimentul promitentului-cumpărător ar duce inevitabil la anihilarea efectelor antecontractului de vânzare-cumpărare, la lipsirea de eficiență juridică a dreptului de creanță născut în mod valabil în patrimoniul promitentului-cumpărător sub imperiul legii vechi.

Deși, în mod formal, este titularul unui drept de creanță în temeiul căruia este îndreptățit să dobândească proprietatea terenului, după exercitarea dreptului de preempțiune, promitentul-cumpărător nu își mai poate realiza în niciun mod dreptul său.

Astfel, promitentul-cumpărător nu mai poate obține îndeplinirea exactă[9] a obligației asumate de promitentul-vânzător – încheierea contractului de vânzare-cumpărare – întrucât însuși debitorul, promitentul-vânzător, chiar dacă ar dori, nu își mai poate executa obligația, fiind constrâns să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu o altă persoană decât promitentul-cumpărător, mai exact cu preemptorul. Cu alte cuvinte, nu mai poate avea loc o executare voluntară a obligațiilor generate de antecontractul de vânzare-cumpărare.

De asemenea, promitentul-cumpărător nu mai poate obține nici executarea silită în natură a antecontractului de vânzare-cumpărare prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract în condițiile art. 1669 Cod Civil, întrucât exercitarea dreptului de preempțiune atrage inadmisibilitatea acțunii, în condițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014.

Nici executarea silită prin echivalent, prin obligarea promitentului-vânzător la daune interese, nu mai este o opțiune pentru promitentul-cumpărător, întrucât promitentul-vânzător nu are nicio culpă în neexecutarea obligației. Totodată, nici rezoluțiunea antecontractului nu poate fi solicitată, nefiind vorba de o neexecutare culpabilă[10].

Singurul ”remediu juridic”[11] la care mai poate apela promitentul-cumpărător ar fi aplicarea dispozițiilor art. 1557 Cod civil[12], cu consecința desființării antecontractului și repunerea părților în situația anterioară, respectiv restituirea prestațiilor executate – restituirea prețului actualizat și, eventual, despăgubirea promitentului-vânzător pentru lipsa de folosință a terenului, dacă acesta a fost predat în temeiul antecontractului.

3.4. Condiția referitoare la înscrierea terenului în cartea funciară și în rolul fiscal

Într-o situație delicată, provocată de aplicarea retroactivă a art. 5 din Legea nr. 17/2014, este pus promitentul-cumpărător și prin instituirea celorlalte condiții prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 referitoare la necesitatea ca imobilul să fie înscris în cartea funciară și la rolul fiscal.

Astfel, în cazul în care promitentul-vânzător refuză încheierea contractului promis, promitentul-cumpărător nu mai poate obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în cazul în care terenul nu este înscris la rolul fiscal sau în cartea funciară, chair dacă la data încheierii antecontractului asemenea condiții nu erau cerute de lege.

Promitentul-cumpărător nu poate cere în numele său înscrierea în cartea funciară sau la rolul fiscal, întrucât aceste operațiuni sunt condiționate de dovada dreptului de proprietate al petentului, iar efectuarea acestor demersuri de către însuși promitentul-vânzător este exclusă, având în vedere că acesta refuză încheierea contractului promis.

Chiar dacă este posibil, în principiu, ca, întemeindu-se pe art. 1272 alin. 1 Cod civil, promitentul-cumpărător să obțină obligarea promitentului-vânzător la efectuarea formalităților de înscriere a terenului în cartea funciară și la rolul fiscal, tot nu vor fi îndeplinite condițiile prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, dacă debitorul nu își execută obligația, în ciuda penalităților prevăzute de art. 905 Cod procedură civilă[13].

Astfel, neputând fi înscris imobilul în cartea funciară și la rolul fiscal, acțiunea promovată în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare devine inadmisibilă, fără ca promitentul-cumpărător de bună credință să fie culpabil în vreun fel pentru această situație, întrucât condițiile care au determinat inadmisibilitatea nu erau prevăzute de lege la data încheierii antecontractului.

În orice caz, aplicarea condițiilor referitoare la înscrierea imobilului în cartea funciară și în rolul fiscal, prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, are un evident caracter retroactiv, întrucât limitează efectele juridice, în sens larg, născute de antecontract sub imperiul legii vechi, prin instituirea unor noi condiții de producere a acestor efecte, cerințe care nu erau prevăzute de lege la data la care părțile s-au obligat.

Din cele expuse mai sus, observăm că aplicarea condițiilor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 antecontractelor încheiate în formă de înscris sub semnătură privată anterior intrării ei în vigoare poate duce în defintiv la desființarea dreptului de creanță al promitentului-cumpărător, dobândit în mod valabil, și la desființarea totală a antecontractului de vânzare-cumpărare, cu toate consecințele păgubitoare pentru părți și pentru stabilitatea circuitului civil.

Or, în măsura în care, prin aplicarea legii noi (art. 5 din Legea nr. 17/2014), se poate ajunge, așa cum am văzut, la desființarea unor drepturi câștigate în mod valabil sub imperiul vechii legi și a unor raporturi juridice civile care și-au produs legal efectele, în mod evident nu poate fi vorba decât de o încălcare flagrantă a principiului cu valoare constituțională al neretroactivității legii civile.

În sprijinul tezei neaplicării art. 5 din Legea nr. 17/2014 antecontractelor încheiate înaintea intrării acesteia în vigoare invocăm și dispozițiile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011. Art. 102 alin. 1 din Legea nr.71/2011 reprezintă o aplicație particulară în materia contractelor a principiului enunțat în art. 6 alin. 2 Cod civil și prevede: ”contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”

Fără îndoială că antecontractul de vânzare-cumpărare este tot un contract civil, iar posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1669 Cod civil este o modalitate specifică de executare silită a antecontractului.

Astfel, având în vedere dispozițiile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, executarea silită în natură a antecontractului, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, se va face potrivit dispozițiilor art. 1669 Cod civil, în vigoare la data încheierii antecontractului, fără a ține seama de noile reglementări impuse ulterior în aceeași materie de Legea nr. 17/2014.

4. Concluzii

Art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 încalcă principiul neretroactivității legii în măsura în care este interpretat în sensul că dispozițiile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile antecontractelor în formă de înscris sub semnătură privată încheiate anterior intrării în vigoare a legii în discuție.

Astfel, pentru considerentele arătate mai sus, apreciem că dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014 nu se vor aplica în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată anterior intrării în vigoare a acestei legi.

Desigur că nu putem ignora interesele generale avute în vedere de legiuitor prin edictarea Legii nr. 17/2014, însă, în aceeași măsură, considerăm că respectarea principiului constituțional al neretroactivității legii civile se impune cu prioritate pentru ocrotirea acelorași interese.


[1] Opinie neexprimată public după știința noastră, însă asumată și aplicată de unele instanțe de judecată.
[2] În opinia noastră, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren nu este condiționată de forma autentică a antecontractului. Deși art. 1669 Cod Civil prevede drept condiție îndeplinirea celorlalte cerințe de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare promis, acest lucru nu poate duce la concluzia că antecontractul trebuie să îmbrace forma autentică. Nicio dispoziție legală în vigoare nu prevede o asemenea cerință, iar, în apreciarea noastră, sintagma ”dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite” se referă la toate condițiile de validitate ale unui ipotetic contract de vânzare-cumpărare, mai puțin la cele legate de consimțământ și forma autentică (formularea ”celelalte condiții”), întrucât, în mod firesc și evident, aceste exigențe nu pot fi satisfăcute în ipoteza pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract. În același sens, Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Editura Hamangiu, 2012, p. 323; Pentru opinia contrară, a se vedea Dan Chirică, Contractele speciale civile și comerciale, Vol. I, Editura Rosetti, 2005, p. 192 și urm.; Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Tratat Elementar de drept civil, Obligațiile, Editura Universul Juridic, 2012, p. 97 și urm.
[3] A se vedea M. S. Croitoru, Aplicarea legii civile în timp din perspectiva noului Cod civil, în Revista română de drept privat nr. 6/2011, p. 27-43.
[4] În opinia noastră, în condițiile Codului Civil, antecontractul de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un teren extravilan este un contract consensual. Forma autentică ad validitatem este excepția de la regula consensualismului, iar potrivit vechiului principiu exceptio est strictissimae interpretationis et aplicationis, excepțiile sunt de strictă interpretare și trebuie prevăzute în mod expres și neîndoielnic de lege. Întrucât nicio dispoziție legală expresă nu impune forma autentică ad validitatem acestui contract, antecontractul de vânzare-cumpărare rămâne sub aplicarea principiului consensualismului, din punct de vedere al condițiilor validității sale. În sens contrar, a se vedea Dan Chirică, Contractele speciale civile și comerciale, Vol. I, Editura Rosetti, 2005, p. 192 și urm.
[5] Cu excepția prevăzută de art. 6 alin. 6 Cod civil și a celorlalte excepții prevăzute în mod expres de lege.
[6] Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, 2012, p. 1.
[7] În același sens, Luiza Cristina Gavrilescu, Reflectarea principiilor de drept intertemporal în noul Cod civil, Analele Științifice ale Universității Al. I. Cuza, Iași, Tomul LVII, Științe Juridice, 2011, nr. II, p. 50.
[8] În situația în care contractul de vânzare-cumpărare promis nu a fost încheiat și se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014.
[9] A se vedea art. 1516 și 1527 Cod civil.
[10] Asumând că rezoluțiunea presupune o neexecutare culpabilă. În sensul că rezoluțiunea nu implică neapărat culpa debitorului în neexecutarea obligației, a se vedea Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Tratat Elementar de drept civil, Obligațiile, editura Universul Juridic, 2012, p. 288 și urm.
[11] Nu poate fi vorba de un veritabil remediu pentru neexecutare, având în vedere că prin aplicarea lui nu se ajunge la o satisfacere a dreptului promitentului-cumpărător, ci din contră, aplicarea art. 1557 Cod civil duce la desființarea contractului dintre părți.
[12] Dacă apreciem ca intervenția legii noi poate fi calificată ca fiind un caz fortuit.
[13] În opinia noastră, obligația de a înscrie imobilul în cartea funciară sau la rolul fiscal este o obligație care uneori nu poate fi îndeplinită decât de proprietarul imobilului. Este cazul în care, cu ocazia încheierii antecontractului, nu au fost predate toate documentele de proprietate ale imobilului.


Judecător Cosmin Radu MITROI
Judecătoria Roșiorii de Vede

Aflaţi mai mult despre , , , , , , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!







JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

JURIDICE gratuit pentru studenţi

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi [Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET]

JURIDICE recomandă e-Consultanta, consultantul tău personal în finanţare


Au fost scrise până acum 5 de comentarii cu privire la articolul “Art. 5 din Legea nr. 17/2014 nu se aplică antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a acestei legi”

  1. Marian RADU spune:

    Desi in general sunt de acord cu continutul articolului, trebuie subliniat totusi ca, in absenta unei hotarari a Curtii Constitutionale care sa constate neconstitutionalitatea dispozitiilor legale vizate, aplicarea acestora, inclusiv a art.5 din Legea nr.17/2014 este obligatorie, chiar si de catre instantele de judecata, care nu pot efectua ele insele controlul de constitutionalitate al legilor in vigoare; e adevarat ca pot sesiza Curtea Constitutionala, in cadrul procesului aflat pe rolul instantei.

  2. Cosmin Radu MITROI spune:

    Aveti dreptate domnule Radu, insa chiar daca nu poate controla constitutionalitatea unor dispozitii legale in vigoare, asta nu inseamna ca prin interpretarea proprie aplicata in particular cauzei deduse judecatii instanta nu poate determina pe baza unor principii legea aplicabila in cazul existentei unui conflict de legi in timp.

    Insa,chiar astazi Curtea Constitutionala s-a pronuntat asupra exceptiei de neconstitutionalitate a art. 20 alin. 1 din 17/2014, exceptie pe care a respins-o (sau cel putin eu asa am inteles de pe site-ul curtii – DOSAR 810D/2014 http://www.ccr.ro/ccrSearch/MainSearch/SearchForm.aspx)
    Asadar, se pare ca nelamuririle mele expuse mai sus au fost transate cu efect obligatoriu.

    Multumesc pentru comentariu!

    Cosmin Radu Mitroi

  3. Marian RADU spune:

    Domnule judecator, cu tot respectul pe care il port demersului dumneavoastra, trebuie sa spun ca, in opinia subsemnatului, nu suntem in prezenta a doua legi care sa reglementeze diferit problema efectelor antecontractului, pentu simplul motiv ca dispozitiile noii legi au un caracter special si sunt ulterioare, astfel incat inlatura de la aplicare dispozitiile legii vechi, care sunt dispozitiile generale ale Codului civil.
    De aceea, apreciez in continuare ca nu suntem in prezenta unui conflict de legi in timp, care sa poata fi transat de instanta de judecata intr-o anumita speta, ci este vorba – eventual – de o neconstitutionalitate a noilor dispozitii ale art. 5 din LEgea nr. 17/2014, cu modificarile ulterioare, aspect asupra caruia trebuie sa se pronunte Curtea Constitutionala, dupa ce in prealabil va fi fost sesizata de cei in drept sa o faca, iar instantele de judecata ar putea sa faca acest lucru, tocmai in scopul de a transa aceasta chestiune.

    Pe de alta parte, in absenta redactarii si publicarii deciziei Curtii Constitutionale la care v-ati referit, orice concluzie cu privire la efectele viitoare ale acesteia mi se pare ca este trasa in graba, mai ales ca art.20 alin.1 din Legea nr.17/2014 are, in forma actuala, urmatorul continut: „Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.”

    Este evident ca prin aceasta reglementare, care se pare ca a fost declarata conforma cu normele constitutionala, legiuitorul a intentionat sa faca noua lege aplicabila si antecontractelor incheiate anterior in alta forma decat cea autentica, plecand probabil de la incertitudinea actelor incehiate sub semnatura privata.

    Cu consideratie,

    Marian Radu

    • Cosmin Radu MITROI spune:

      Domnule Marian Radu,

      Fara a avea pretentia ca abordarea mea este in afara oricaror critici si reflectand mai bine la problema ridicata de dvs, sunt nevoit totusi sa raman la pararea exprimata deja in sensul ca suntem in prezenta unui conflict in timp de legi.
      Daca am merge pe interpretarea propusa de dvs. nu am mai putea constata niciodata un conflict de legi in timp intrucat legea noua, ulterioara, ar fi considerata speciala si in consecinta intotdeauna ar inlatura de la aplicare dispozitiile legii vechi considerata ca fiind dispozitie cu caracter general.
      In opinia mea, art. 5 din Legea 17/2014 nu deroga de la art. 1669 Cod civil ci completeaza acest articol, instituind conditii noi fata de cele deja prevazute de legea veche.

      Cat despre decizia Curtii Constitutionale, aveti deplina dreptate. Trebuie sa asteptam motivarea inainte de a trage concluzii.
      De asemenea, imi insusesc si punctul de vedere legat de incertitudinea inscrisurilor sub semnatura privata, care pot fi usor antedatate pentru a fi sustrase asplicarii unei dispozitii legale.

      Cu stima,
      Cosmin Mitroi

  4. Cosmin Radu MITROI spune:

    Am aflat acum, dupa publicarea articolului, ca in afara de dosarul 810D/2014 aflat pe rolul CCR avand ca obiect exceptia de necosntitutionalitate a art. 20 din L.17/2014, au existat si alte dosare inregistrate anterior cu acelasi obiect iar CCR s-a pronuntat in sensul neconstitutionalitatii art. 20 din Legea 17/2014 la data de 16.12.2014 in dosarul 650D/2014.(decizia nu a fost motivata inca)

    Deci trebuie sa revin asupra comentariului anterior, intrucat in dosarul 810D/2014, singurul de care eu aveam cunostinta la momentul publicarii articolului, CCR a respins exceptia de neconstitutionalitate ca inadmsibila intrucat se pronuntase anterior asupra aceluiasi aspect.

    O seara buna !

    Cosmin Mitroi

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.