Secţiuni » Arii de practică
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialCyberlawEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecom
ProtectiveData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 
Print Friendly, PDF & Email

Validitatea declaraţiilor notariale în cazul achiziţiilor de imobile cu cota de TVA de 5% – o abordare „frontală”
18.05.2015 | Sorin ROMAN

Problematica tranzacţiilor cu imobile din perspectiva TVA a suscitat şi continuă să suscite un interes aparte în rândul specialiştilor în fiscalite: avocaţi, inspectori fiscali, consultanţi fiscali. Sunt de notorietate disputele apărute pe marginea unor aspecte precum:
– includerea tranzacţiilor imobiliare efectuate de persoanele fizice în categoria activităţilor impozabile;
– momentul exercitării dreptului de deducere pentru dezvoltatori – persoane fizice – care nu s-au înregistrat în scopuri de TVA la depăşirea plafonului de scutire;
– aplicarea cotei de reduse de TVA în situaţia în care declaraţiile notariale sunt obţinute ulterior livrării bunurilor imobile etc.

Totuşi, dacă ai fost un întreprinzător care, prin cine ştie ce minune, ai reuşit să eviţi situaţii precum cele enumerate, nu te bucura încă.

În ultima vreme, o nouă ameninţare pare să se fi abătut asupra acestei categorii de contribuabili vânate asiduu de ANAF.

Este vorba despre declaraţiile notariale care validează îndeplinirea condiţiilor legale pentru aplicarea cotei de TVA de 5% în cazul soţilor cumpărători.

S-a întâmplat ca, nu în puţine rânduri, aceste declaraţii să fie date doar de unul dintre soţi. Întrucât ele au natura unor declaraţii pe propria răspundere a celor chemaţi să ateste faptul personal de nu mai fi achiziţionat un imobil beneficiind de facilitatea fiscală, inspectorii ANAF nu le consideră valabile decât dacă provin de la ambii soţi. Această abordarea rigidă nu cred că mai intrigă pe nimeni. Cu adevărat surprinzător este răspunsul contribuabililor care achiesează la interpretarea organului fiscal, încercând însă să se apere prin invocarea instituţiei mandatului tacit reciproc al soţilor. Cu alte cuvinte, deşi se admite că, pentru a beneficia de cota redusă de TVA, este necesar ca niciunul dintre soţi să nu fi deţinut nicio locuinţă în proprietate pe care au achiziţionat-o cu cota de 5%, totuşi se încearcă acreditarea ideii potrivit cu care, în temeiul art. 345 alin. (2) C. civ., declaraţia dată de către unul dintre soţi poate fi considerată a fi dată în folosul amândurora.

Pentru considerente pe care le radau în cele ce urmează, în opinia mea, pe de o parte, interpretarea organelor fiscale este total eronată, iar, pe de altă parte, contraargumentele contribuabililor sunt nu doar neconvingătoare, ci de-a dreptul inutile.

Conform art. 140 alin. 2^1 lit. c) Cod fiscal, orice persoană necăsătorită sau familie pot achiziţiona o singură locuinţă cu cota redusă de 5%, respectiv:
1. în cazul persoanelor necăsătorite, să nu fi deţinut şi să nu deţină nicio locuinţă în proprietate pe care au achiziţionat-o cu cota de 5%;
2. în cazul familiilor, soţul sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, fiecare sau împreună, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cota de 5%.

Normele de aplicare, la pct. 23 alin. 9, statuează: “[..] vânzătorul poate aplica cota de TVA de 5% dacă cumpărătorul va prezenta o declaraţie pe propria răspundere, autentificată de un notar, din care să rezulte că sunt îndeplinite condiţiile stabilite la art. 140 alin. (2^1) lit. c) pct. 1 şi 2 din Codul fiscal […]”.

Aşadar, în cazul familiilor, declaraţia în formă autentică trebuie să releve următoarele stări de fapt:
– soţul să nu fi deţinut şi să nu deţină nicio locuinţă în proprietate pe care a achiziţionat-o, separat sau împreună cu soţia, cu cota de 5%;
– soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină nicio locuinţă în proprietate pe care a achiziţionat-o, separat sau împreună cu soţul, cu cota de 5%.

Întrebarea care se ridică este aceea dacă, prin utilizarea conjuncţiei „sau” în construcţia normei juridice („soţul sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină”), s-a urmărit sau nu să se permită soţilor să achiziţioneze o locuinţă cu cota de 5% în condiţiile în care, anterior, unul dintre ei a mai beneficiat de o asemenea facilitate. Implicit, răspunsul la întrebarea de mai sus va avea consecinţe cu privire aspectul legat de obligaţia ca, în cazul familiilor, declaraţia notarială să fie dată de ambii soţi, sau este suficientă declaraţia unui singur soţ.

Potrivit art. 140 alin. 2^1 lit. c) partea introductivă a tezei finale („Orice persoană necăsătorită sau familie pot achiziţiona o singură locuinţă cu cota redusă de 5%”), este dincolo de orice îndoială faptul că o familie nu poate achiziţiona decât o singură locuinţă cu cota redusă de 5%.

Fără a merge deocamdată mai departe, până la acest punct al analizei, rezultă faptul că intenţia legiuitorului pare a fi aceea că, în cazul familiilor, s-a dorit să se excludă de la beneficiul cotei reduse de TVA de 5% familiile care au mai beneficiat anterior de această facilitate fiscală. Per a contrario, dacă o familie nu a mai achiziţionat un astfel de imobil, poate beneficia de o asemenea achiziţie cu cota de TVA de 5%. În consecinţă, raportându-ne doar la norma juridică prezentată fragmentat rezultă următoarele:
– soţii, formând o familie, nu pot dobândi în patrimoniul comun decât un singur imobil cu cota de 5%
şi
– soţii, formând o familie, pot dobândi în patrimoniul comun un imobil cu cota de 5%, chiar dacă unul sau ambii dintre ei au achiziţionat ca bun propriu, deci care nu face parte din comunitatea matrimonială, un imobil cu cota redusă de TVA anterior dobândirii bunului comun.

Continuând, în partea finală a ultimei teze de la art. 140 alin. 2^1 lit. c) (pct. 2), în actul normativ se descrie (rolul descriptiv este jucat de adverbul „respectiv”) modalitatea prin care legiuitorul întelege să explice cum anume se va evita situaţia ca o familie să deţină mai mult de o locuinţă achiziţionată cu cota redusă, şi anume: „soţul sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, fiecare sau împreună, nicio locuinţă în proprietate pe care au achiziţionat-o cu cota de 5%”.

Pentru o întelegere mai facilă a scopului real urmărit de norma juridică, aceasta ar putea fi reformulată, fără a-i denatura sensul.

În opinia noastră pot există două abordări.

A) Prima abordare este aceea în care prevederea legală ar putea fi formulată astfel: În cazul familiilor, soţul să nu fi deţinut şi să nu deţină, separat sau împreună cu soţia, nicio locuinţă în proprietate pe care a achiziţionat-o cu cota de 5%, sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, împreună cu soţul sau separat, nicio locuinţă în proprietate pe care a achiziţionat-o cu cota de 5%. Utilizarea conjucţieisau” păstrează intact sensul normei normei juridice.

Este esenţial să subliniem care este motivaţia pentru care pronumele nehotărât „fiecare” a fost înlocuit cu adverbul „separat”. Am procedat astfel, pentru că, în context, pronumele „fiecare” este alăturat prin conjucţia „sau” de adverbul „împreună”. În acest fel, atât topica frazei (locul cuvântului „fiecare” în raport cu cuvântul „împreună”, pe de o parte, şi în raport cu subiecţii „soţul”/”soţia”, pe de altă parte), cât şi punctuaţia ([…], fiecare sau împreună, […]) sugerează faptul că cele două cuvinte reprezintă două alternative („fiecare sau împreună”), aşadar nu trebuie înţelese independent unul de altul. Dacă pronumele „fiecare” nu ar fi o alternativă a adverbului „împreună”, atunci s-ar putea înțelege că „fiecare” înseamnă „şi unul şi celălalt dintre soţi”. În opinia noastră, o asemenea interpretare gramaticală nu poate fi primită, ea fiind exclusă atât de topica şi punctuaţia normei juridice, aşa cum am arătat mai sus, cât şi de însăşi utilizarea conjucţiei „sau” între substantivul „soţul” şi substantivul „soţia”.

În ipoteza în care varianta reformulată a normei juridice este cea de mai sus, atunci, în cazul familiilor, declaraţia în formă autentică trebuie să ateste faptul ca măcar unul dintre soţi să nu fi deţinut şi să nu deţină singur sau împreună cu celălalt soţ nicio locuinţă în proprietate pe care a achiziţionat-o cu cota de 5%. În această interpretarea ar rezulta că:
– o familie ar putea achiziţiona o locuinţă cu cota redusă chiar dacă unul (nu amândoi) dintre actualii soţi a achiziţionat ca bun propriu, deci care nu face parte din comunitatea matrimonială, un imobil cu cota redusă de TVA anterior dobândirii bunului comun
şi
– o familie nu ar putea achiziţiona o locuinţă cu cota redusă dacă ambii actuali soţi au achiziţionat ca bun propriu, deci care nu face parte din comunitatea matrimonială, câte un imobil cu cota redusă de TVA anterior dobândirii bunului comun.

O astfel de interpretare a normei juridice ar permite unei familii să achiziţioneze o locuinţă cu cota redusă chiar dacă unul dintre soţi a mai dobândit o locuinţă, beneficiind de facilitatea fiscală. Astfel, celălalt soţ, care nu a mai deţinut în proprietate un imobil achiziţionat cu cota redusă, se poate bucura, la rândul său, de măsurile de politică socială adoptată de Guvern.

B) A doua abordare este aceea în care varianta reformulată a normei juridice ar fi cea în care s-ar uza de conjucţia „şi”: În cazul familiilor, soţul să nu fi deţinut şi să nu deţină, separat sau împreună cu soţia, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cota de 5%, şi soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, împreună cu soţul sau separat, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cota de 5%. În această situaţie, în cazul familiilor, declaraţia în formă autentică trebuie să ateste faptul ca niciul dintre soţi să nu fi deţinut şi să nu deţină, separat sau împreună cu celălalt soţ, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cota de 5%. În această interpretare ar rezulta că o familie nu ar putea achiziţiona o locuinţă cu cota redusă, dacă cel puţin unul dintre actualii soţi a achiziţionat ca bun propriu, deci care nu face parte din comunitatea matrimonială, un imobil cu cota redusă de TVA anterior dobândirii bunului comun.

O astfel de interpretare a normei juridice nu ar permite ca o familie să poată achiziţiona o locuinţă cu cota redusă dacă unul dintre soţi a mai dobândit o locuinţă, beneficiind de facilitatea fiscală. În acest fel, celălalt soţ, care nu a mai deţinut în proprietate un imobil achiziţionat cu cota redusă, nu se poate bucura, la rândul său, de măsurile de politică socială adoptată de Guvern. Ori, o astfel de concluzie ar conduce la discriminarea unei categorii de cetăţeni, încălcându-se astfel prevederilor art. 16 din Constituţie, potrivit cu care cetăţenii sunt egali în faţa legii şi a autorităţilor publice, fără privilegii şi fără discriminări.

Practic, soţul care, anterior căsătoriei, nu a mai deţinut în proprietate (deplină/pură şi simplă sau comună – afectată de modalităţi) o locuinţă achiziţionată cu cota redusă de TVA, nu poate achiziţiona o astfel de locuinţă împreună cu soţul cu care formează actualmente o familie, dacă se va căsători cu o persoană care, anterior prezentei căsătorii, a dobândit o locuinţă beneficiind de cota de 5%. Trebuie remarcată şi împrejurarea că dacă soţul, care nu a mai beneficiat de facilitatea fiscală, nu ar fi căsătorit, atunci ar putea să achiziţioneze o locuinţă cu cota redusă de TVA, elementul care însă îl exclude de la aplicarea prevederii mai favorabile fiind chiar faptul căsătoriei.

Raportat la cele de mai sus, apreciem că norma legală trebuie înţeleasă în sensul în care se dă eficienţă primei interpretări redate mai sus [lit. A)], şi anume aceea potrivit cu care o familie ar putea achiziţiona o locuinţă cu cota redusă chiar dacă unul (nu amândoi) dintre actualii soţi a achiziţionat ca bun propriu, deci care nu face parte din comunitatea matrimonială, un imobil cu cota redusă de TVA anterior dobândirii bunului comun. Se ajunge astfel la interpretarea potrivit cu care utilizarea conjucţiei „sau” între substantivele „soţul”, respectiv „soţia” nu a fost întâmplător aleasă de legiuitor, ci pentru a se evita în acest fel situaţii în care ar putea fi pusă în discuţie încălcarea unor drepturi fundamentale.

Consecinţa unei astfel de abordări este aceea că, dacă prin declaraţia notarială se atestă faptul că cel puţin unul dintre soţi nu a deţinut şi nu deţine împreună cu celălalt soţ sau separat nicio locuinţă în proprietate pe care a achiziţionat-o cu cota de 5%, atunci familia formată din cei doi soţi se califică pentru achiziţionarea unei locuinţe livrate ca parte a politicii sociale.

Subliniem faptul că această concluzia îşi are fundamentul argumentativ profund în logica matematică care oferă o imagine completă a motivaţiilor care ne formează convingerea cu privire la cele reţinute mai sus. Având în vedere caracterul pronunţat tehnic a unei astfel de analize, nu o vom reda cu această ocazie. Totuşi, semnalăm faptul că analiza logico-matematică a normei juridice are meritul de a explica un aspect foarte interesant: deşi se utilizează aceeaşi conjuncţie („sau”) atât între cuvintele „soţ” şi „soţie”, cât şi între cuvintele „fiecare” şi „împreună”, din cauza rolului de disjuncţie logică, în primul caz, şi a celui de negare a disjuncţiei, în al doilea caz, sensul conjuncţiei este diferit:
– în prima situaţie „sau” înseamnă „unul sau celălalt”;
– în a doua situaţie „sau” înseamnă „nici unul şi nici celălalt”.

Concluzia rezultată din analiza expusă are, mai departe, consecinţe în ceea priveşte valabilitatea, din perspectiva certificării condiţiilor prevăzute de lege pentru aplicarea cotei reduse, a declaraţiei notariale date de un singur soţ.

Aşa cum am arătat mai sus, dacă prin declaraţia notarială se atestă faptul că cel puţin unul dintre soţi nu a deţinut şi nu deţine împreună cu celălalt soţ sau separat nicio locuinţă în proprietate pe care a achiziţionat-o cu cota de 5%, atunci familia formată din cei doi soţi se califică pentru achiziţionarea unei locuinţe cu cota redusă de TVA, livrate ca parte a politicii sociale.

Remarcăm împrejurarea că atât declaraţia cu privire la propria persoană, cât şi cea referitoare la fapta comună a soţilor (de a nu mai fi achiziţionat împreună o locuinţă cu cota redusă de TVA) sunt fapte personale ale celui care le declară, iar nu fapte proprii celuilalt soţ pentru care nu ar putea să suporte individual consecinţele penale ale falsului în declaraţii.

În concluzie, declaraţia notarială dată doar de unul dintre soţi, prin care se atestă că acesta nici în nume propriu şi nici împreună cu soţia nu a deţinut şi nu deţine vreo locuinţă achiziţionată cu cota redusă de TVA, face dovada îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 140 alin. 2^1 lit. c pct. 2 Cod fiscal.

Consecinţa celor de mai sus este aceea că, indiferent daca prezumţia mandatului tacit reciproc dintre soţi îşi găseşte sau nu aplicarea în materia declaraţiei notariale dată doar de către unul dintre soţi, acest aspect nu are nicio înrâurire asupra caracterului valid al acestei declaraţii din perspectiva îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 140 alin. 2^1 lit. c pct. 2 Cod fiscal. Cu alte cuvinte, dacă, aşa cum am arătat mai sus, pentru ca o familie să beneficieze de cota redusă de TVA este suficient ca unul singur dintre soţi să declare că nici în nume propriu şi nici împreună cu soţia nu a deţinut şi nu deţine vreo locuinţă achiziţionată cu cota redusă de TVA, atunci abordarea instituţiei mandatului tacit reciproc dintre soţi devine superfluă.

Sorin Roman
Tax Manager
BDO Auditors & Accountants SRL


Aflaţi mai mult despre , , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!






JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill
JURIDICE GOLD pentru studenţi foarte buni, free
Newsletter JURIDICE.ro
Youtube JURIDICE.ro
Instagram JURIDICE.ro
Facebook JURIDICE.ro
LinkedIn JURIDICE.ro

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.