« Secţiuni « Arii de practică « BusinessProtectiveLitigation
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Ministerul Public ref. admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare
08.06.2015 | Andrei PAP

JURIDICE - In Law We Trust ZRVP

Ministerul Public a formulat un punct de vedere cu privire la problema de drept care formează obiectul dosarului nr. 6/2015 al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Completul competent să judece recursul în interesul legii privind: „Admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia”, cu termen de judecată la data de 8 iunie 2015.

Optica jurisprudenţială

Potrivit actului de sesizare reprezentat de recursul în interesul legii declarat de Colegiul de Conducere al Curţii de Apel Suceava, în această problemă de drept s-au conturat următoarele opinii:

1. Unele instanţe au admis acţiunile având ca obiect validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător avea doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia, reţinând, din interpretarea dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 Cod civil din anul 1864 şi ale art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, că partea care şi-a executat obligaţia asumată, de plată a preţului, are posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme antecontractul/promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate a actelor juridice, prevăzute de art. 948 Cod civil şi bunul a cărui vânzare a fost promisă există în patrimoniul vânzătorului.

Convenţia încheiată de părţi, neîndeplinind condiţia „ad validitatem” a formei autentice, este nulă ca şi act de vânzare-cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În ceea ce priveşte condiţia calităţii de proprietar a promitentului-vânzător, s-a apreciat că aceasta este îndeplinită şi în cazul în care convenţia a fost încheiată doar de unul dintre coproprietarii aflaţi în indiviziune asupra bunului imobil înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de condiţie rezolutorie.

2. În cadrul aceleiaşi orientări jurisprudenţiale, alte instanţe au admis în parte astfel de acţiuni, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenţilor-vânzători din dreptul de proprietate asupra bunului.

3. Alte instanţe au respins aceste acţiuni, cu motivarea că, vânzarea-cumpărarea fiind un contract translativ de proprietate, pronunţarea unei hotărâri care să suplinească voinţa promitentului vânzător impune condiţia ca acesta să fie proprietarul exclusiv al bunului vândut.

Hotărârea care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, astfel încât, condiţia esenţială pentru a putea fi pronunţată este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de unic proprietar al bunului vândut.

În acord cu principiul nemo dat quod non habet, dacă o astfel de dovadă nu a fost făcută, nu este posibil a se valida o astfel de promisiune.

Soluţia ar fi aceeaşi şi în cazul comoştenitorilor, şi aceasta, independent de regula aplicabilă în materia vânzării bunurilor aflate în indiviziune, deoarece, în principiu, nu se poate pronunţa o hotărâre judecătorească condiţională, astfel încât o parte dintre efectele acesteia să depindă de voinţa promitentului-vânzător.

4. În sensul aceleiaşi soluţii, alte instanţe au respins aceste acţiuni cu motivarea că practica şi doctrina în materie s-au pronunţat constant în sensul că instanţa suplineşte exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părţi de a mai contracta, celelalte condiţii pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite.

Prin urmare, promitentul vânzător trebuie să fie proprietarul exclusiv al terenului ce formează obiectul vânzării.

În lipsa efectuării partajului între moştenitorii proprietarului terenului (titular al titlului de proprietate), niciunul dintre aceştia nu este proprietar exclusiv al terenului promis spre vânzare, iar în lipsa îndeplinirii acestei condiţii esenţiale, de valabilitate a vânzării-cumpărării, nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Este real că vânzarea bunului indiviz de către un copărtaş nu este nulă, că este supusă unei condiţii rezolutorii, valabilitatea contractului depinzând de soluţia partajului, însă, într-o astfel de speţă, nu se pune problema desfiinţării sau menţinerii unui contract deja încheiat, ci a concursului dat de către autorităţi în vederea încheierii unui contract.

5. În cadrul aceleiaşi orientări jurisprudenţiale, alte instanţe au respins astfel de acţiuni ca prematur formulate (excepţie invocată din oficiu de instanţă), cu motivarea că, întrucât nu s-a făcut dovada sistării stării de indiviziune şi atribuirii terenului în lotul promitentului-vânzător, interesul reclamantului de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu este nici născut, nici actual, ci doar eventual. Or, hotărârile judecătoreşti nu pot avea ca obiect pretenţii eventuale, în scopuri preventive, decât în cazuri strict reglementate de lege (spre exemplu, asigurarea dovezilor).

Procurorul General al României apreciază că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073, art. 1077, art. 969 și art. 948 din Codul civil din 1864, art. 2 alin. (1) și art. 5 alin. (2) din Titlul X al legii nr. 247/2005, art. 1669 alin. (1), art. 1179 și art. 1683 alin. (1)-(3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, instanțele de judecată nu pot pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra întregului bun, ca efect al acestei hotărâri judecătorești, atunci când promitentul-vânzător nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cotă ideală și abstractă din acest drept, iar ceilalți coproprietari nu consimt la vânzare.

:: Punctul de vedere al Ministerului Public

Andrei Pap

 
Secţiuni: Comunicate parchete, Drept civil, RNSJ | Toate secţiunile
Cuvinte cheie: , , , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus
Gratuit pentru studenţi
Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill
Concurs eseuri ZRVP

Lasă un răspuns

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD