BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalIPTelecom
ProtectiveData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
 
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 
 1 comentariu | 
Print Friendly, PDF & Email

Forma promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare imobiliare

10.12.2015 | Cristian Claudiu ALUNARU
Abonare newsletter

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare reprezintă o varietate de contract preparatoriu ce implică obligația asumată de ambele părți de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Sediul materiei se regăsește în prevederile art. 1279 din Codul civil din 2009, care include însă toate promisiunile de a contracta, aşadar şi cele unilaterale. De asemenea, prevederile din cadrul contractului de vânzare referitoare la promisiunea de vânzare sau de cumpărare, ce se regăsesc în cuprinsul art. 16691670 din Codul civil, reiau dispoțiile legale ale art. 1279 Cod civil şi instituie o singură regulă suplimentară în materia promisiunii unilaterale de cumpărare, respectiv termenul de 6 luni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toaţe acele clauze ale contractului promis, in lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, după cum prevede art. 1279 alin. 1 C. civ. În ipoteza neexecutării promisiunii de a încheia contractul, partea îndreptăţită poate să solicite daune-interese (art. 1279 alin. (2) C. Civ.) sau, mai mult decât atât, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract (art. 1279 alin. 3  C. Civ.). Condiția pentru pronunțarea unei asemenea hotărâri este aceea ca cerinţele legii pentru validitatea contractului să fie îndeplinite.

Prevăzând condiția de îndeplinire a cerințelor impuse de lege contractului, la a cărui perfectare părțile s-au obligat, condiție sine qua non pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, se ridică problema dacă și forma, cerută  ad validitatem pentru contractul perfect de vânzare-cumpărare, trebuie îndeplinită de promisiunea de vânzare-cumpărare în scopul pronunțării aceluiași tip de hotărâre. Aceasta problemă se ridică mai ales în materia vânzării de imobile unde legiuitorul impune forma autentică a contractului sub sancțiunea nulității absolute, operațiunea vănzării reprezentând, de fapt, o strămutare a unui drept real ce urmează a fi înscris în cartea funciară, potrivit dispozițiilor art. 1244 din Codul civil din 2009.

Prin Legea  nr. 17 din  7 martie 2014, privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001, privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului s-a instituit expres cerința formei autentice, pe care trebuie s-o îmbrace promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare a imobilului, pentru pronunțarea unei hotărâri ce ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. Cerința se regăsea la art. 5 din lege, care prevedea, în plus, și condiția respectării dreptului de preempțiune al persoanelor expres enunțate de actul normativ. Cerința formei autentice era prevăzută numai pentru posibilitatea sesizării instanţei în ve­derea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract fiind vorba astfel doar de o condiţie procesuală impusă cererii de pronunţare a hotărârii judecătorești și nicidecum o formă ad validitatem. Așadar problema cerinței formei promisiunii de a contracta pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract era rezolvată. Rezolvarea era însă parțială întrucât rămânea neacoperită problema terenurilor din intravilan pentru care nu era o prevedere expresă în acest sens.

Ulterior, prin modificările aduse legii nr. 17/2014, a fost eliminată cerința respectării formei autentice a promisiunii de vânzare-cumpărare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, acţiunea fiind considerată admisibilă dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului civil din 2009, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile respectării dreptului de preempțiune, prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Aceste modificări legislative au reușit să readucă nebuloasa în materia formei pe care trebuie să o îmbrace promisiunea de a contracta. Așa fiind, pentru lămurirea acestei chestiuni a cerinței de formă pentru admisibilitatea acțiunii în justiție, trebuie din nou să facem apel la interpretarea dată de doctrină dispozțiilor Codului civil din 2009.

Putem reține că, în lumina Codului civil din 2009 se ridică problema dacă şi promisiunea de a contracta trebuie să îndepli­nească forma ad validitatem atunci când pentru contractul care urmează a se în­cheia legea pretinde forma ad validitatem. Problema este generată de faptul că textul de lege nu lămureşte suficient de precis despre care contract este vorba, despre promisiunea de a contracta sau despre contractul promis. O precizare expresă era absolut necesară dată fiind discuția referitoare la condiţiile de formă ale promisiunii de contract. Întrebarea care se pune este aceea dacă promisiunea sinalagmatică de a contracta trebuie să îndeplinească toate condiţiile de fond ale viitorului contract sau şi pe acelea de formă, precum în cazul pactului de opţiune, pentru ca o hotărâre care tine loc de contract să poată fi pronunţată potrivit art. 1279 alin. (3) C. civ.

În acest sens, în doctrină, potrivit opiniei unui autor[1], art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. (în materia contractului în general) şi art. 1669 alin. (1) ultima teză C. civ. (în materia contractului de vânzare) se referă la îndeplinirea „condiţiilor de validitate” ale con­tractului care urmează a fi încheiat, fără a distinge între condiţiile de fond şi con­diţiile de formă, însă aceasta numai pentru posibilitatea sesizării instanţei în ve­derea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract. Plecând de la această ipoteză s-a apreciat că forma promisiunii de a contracta este doar o condiţie procesuală pentru cererea de pronunţare a hotărârii care să ţină loc de contract. Per a contrario, în ipoteza în care promisiunea nu îndeplineşte cerinţa formei prevăzute de lege pentru contractul ce se va încheia, în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul acesteia nu poate să obţină o hotărâre care să ţină loc de contract. El este însă îndrituit să solicite daune-interese.

Potrivit opiniei convergente a unui alt autor[2], dacă avem în vedere textul art. 1669 alin. (I) C. civ., unde se prevede că, în cazul refuzului nejustificat al unei părți de a încheia contractul promis, cealaltă parte este îndreptăţită să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract „dacă toate celelalte condiţii dc validitate sunt indeplinite”, nu s-ar putea exclude forma din sintagma ”celelalte condiţii de validitate”. Celelalte condiţii, cu excepţia exprimării consimţământului la încheierea contractului promis, ar fi singura interpretare rezonabilă pe care am putea-o da acesiui text. Acesta este motivul pentru care autorul conchide că, dacă nu pentru validitatea promisiunii de contract, măcar pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, este necesară şi îndeplinirea dc către promisiune a condiţiilor de formă pretinse de lege pentru încheierea valabilă a contractului promis.

În ce ne privește, nu putem împărtăși întru totul aceste opinii. Este adevărat că, potrivit interpretării legale, ar rezulta că forma pe care trebuie să o îmbrace promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este cea autentică, fiind prevăzută doar ca o condiție procesuală pentru admiterea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare. Cu toate acestea, nu vedem sensul practic al acestei interpretări. Bunăoară, nu vedem rostul includerii formei autentice în sintagma ”toate celelalte condiții de validitate ale contractului ce se va încheia”, în condițiile în care urmează să se pronunțe o hotărâre judecătorească, care, potrivit art. 434 Cod procedură civilă din 2010, constituie ea însăși un înscris autentic. Or, în atari condiții nu credem că s-a dorit neapărat includerea formei în condițiile de validitate ale viitorului contract, condiții pe care promisiunea trebuie să le respecte potrivit prevederilor art. 1279 alin. 3 din Codul civil din 2009, forma ad validitatem fiind suplinită de forma hotărârii judecătorești ce se va pronunța.

Pe de altă parte, pentru a elucida și mai mult inutilitatea formei autentice în cazul promisiunii de vânzare-cumpărare, avem în vedere instituția pactului de opțiune unde este necesară forma autentică și rostul pentru această formă. Astfel, pactul de opțiune este un acord precontractual, aidoma promisiunii de vânzare-cumpărare, cu care însă nu se confundă.

În cazul pactului de opțiune, reglementat de prevederile art. 1278 din Codul civil din 2009, este vorba despre irevocabilitatea ofertei de contracta, sau, cu alte cuvinte, putem spune, o parte de contract. Această reglementare a pactului de opțiune a fost preluată din  textele dedicate de Codul civil italian ofertei irevocabile (art. 1331 Cod civil italian) și, în acest caz, irevocabilitatea ofertei nu rezultă dintr-un angajament unilateral (impegno unilaterale), ci dintr-un contract (numit contratto di optione). Această instituție presupune ca, odată ”ridicată opțiunea” de către beneficiarul ei, contractul se încheie automat. Așadar în cadrul acestei operațiuni juridice vânzătorul și-a dat deja consimțământul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare și nu mai trebuie acționat în judecată în acest scop. Acesta este motivul pentru care forma, pe care trebuie să o îmbrace atât pactul cât și ridicarea opțiunii, este deosebit de importantă întrucât, prin ridicarea opțiunii, se încheie contractul propriu-zis, ce trebuie să respecte forma ad validitatem cerută de lege, iar în cazul vânzării de imobile, aceasta este forma autentică.

Osebit de aceasta, în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, nu este vorba de un contract de opțiune ci de un angajament pe care părțile și-l iau pentru a încheia în viitor un contract. Or, încheierea contractului promis, în cazul vânzării imobiliare, se realizează fie prin perfectarea acestuia în forma autentică în fața norarului public, fie, în caz de refuz al uneia dintre părți, prin hotărâre judecătorească. Așadar nu subzistă sensul pentru care promisiunea de a contracta chiar și cu privire la un imobil să respecte forma autentică, aceasta fiind complinită, în momentul încheierii contractului propriu-zis fie prin încheierea de autentificare a notarului, fie prin hotărârea instanței de judecată, vânzătorul fiind ținut, spre deosebire de pactul de opțiune, de o obligație de a face, contractul perfect neputând fi încheiat în lipsa acordului său.

Mai mult decât atât, rațiuni de ordin practic nu pot conduce la o altă interpretare. Astfel, este lipsită de sens obligarea justițiabilului la încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare imobiliară în formă autentică, în condițiile în care, dat fiind faptul că, de regulă, la încheierea unor astfel de promisiuni se și execută majoritatea obligațiilor contractuale, aferente contractului promis, (exceptând bineînțeles transferul dreptului de proprietate) nu vedem de ce părțile ar mai încheia o astfel de promisiune și nu direct contractul promis, evitând suportarea inutilă a cheltuielilor notariale de două ori sau și a celor judiciare, acestea din urmă provizoriu, prin avansarea lor în primă fază. Este adevărat că scopul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare este acela de a conferi părților posibilitatea de a se obliga contractual chiar în prezența unor interdicții temporare legale sau contractuale de transfer al dreptului de proprietate, acesta fiind amânat pentru viitor, însă cu toate acestea, privarea părților de posibilitatea sesizării instanței de judecată pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, în lipsa formei autentice a promisiunii și acordarea doar a posibilității de obținere a unor daune-interese, le descurajează pe acestea în inițiativa lor de a mai încheia o astfel de promisiune, luând în considerare că pentru promitentul-cumpărator, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului constiuie însuși scopul angajamentului obligațional asumat. Ca atare, o persoană ce nu dispune de suficiente mijloace bănești pentru a suporta dubla cheltuială, va fi nevoită să aștepte curgerea termenului conținut de interdicția de a contracta și să încheie direct contractul la expirarea acestuia.

De asemenea, există situații în care părțile nu pot din varii motive să încheie contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis, cum ar fi, lipsa întabulării terenului în cartea funciară, sau lipsa temporară a resurselor financiare. În asemenea situații, părțile preferă încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare sub semnătură privată pentru a se putea angaja într-un raport obligațional, amânând transferul dreptului real ce se realizează prin contract autentic până la momentul în care dispun de mijlloacele necesare. Ori, instiuind, prin interpretare legală, condiția formei autentice pentru promisiunea de vânzare-cumpărare, în scopul pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract, apreciem că se îngrădește autonomia de voință a părților de a contracta, promisiunea generând un raport pur obligațional neavând efectul translativ de proprietate și nesuscitând cerința formei autentice.

Urmează să conchidem că problematica formei, pe care trebuie să o îmbrace promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare imobiliară, este, în actuala reglementare, una spinoasă, însă credem că nu ar trebui acceptată fără rezerve forma autentică pentru rațiuni de ordin judidic și practic, expuse anterior. În egală măsură, propunem de lege ferenda, modificarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. (în materia contractului în general) şi ale art. 1669 alin. (1) ultima teză C. civ. (în materia contractului de vânzare), în sensul inserării unei prevederi exprese menite a excepta forma de la condițiile cerute promisiunii de vânzare-cumpărare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, eliminându-se astfel orice altă interpretare și fiind în acord cu scopul pentru care a fost creată instituția promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.


[1] G. Boroi și C. A. Anghelescu, Curs de Drept Civil. Partea generală, Ediția a 2-a revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București 2012, p. 180.
[2] L. Pop, I. F. Popa, S. I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Editura ”Universul Juridic”, București 2012, p.9 7.


Jud. Cristian Claudiu Alunaru
Tribunalul Arad

Abonare newsletter

Aflaţi mai mult despre , , , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!

Până acum a fost scris un singur comentariu cu privire la articolul “Forma promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare imobiliare”

  1. Ovidiu DRAGOMIR spune:

    Atunci cand legiuitorul a dorit forma autentica pentru promisiune, a spus-o in mod expres.
    Art. 1014 – Promisiunea de donaţie
    (1) Sub sancţiunea nulităţii absolute, promisiunea de donaţie este supusă formei autentice.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

CariereEvenimenteProfesioniştiRLWCorporate