Pentru comunicare profesională JURIDICE.ro recomandă Infinit PR
TOP LEGAL
Print Friendly, PDF & Email

Forma actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale privind bunurile imobile care nu au destinație de locuință

22.07.2016 | Elena-Mihaela ENACHE
Abonare newsletter

Forma actelor juridice translative şi constitutive de drepturi reale asupra bunurilor imobile nu ridică probleme sub imperiul vechilor reglementări. Art. 2 din Titlul X – Circulaţia juridică a terenurilor – al Legii nr. 247/2005 prevedea faptul că terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător. Cu privire la bunurile cu destinţie de locuinţă, art. 10 ind. 1 din Legea nr. 114/1996 – legea locuinţei, în vigoare încă – arată că locuintele şi unităţile individuale pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Pe cale de consecinţă, în cazul constituirii sau transmiterii de drepturi reale asupra clădirilor care nu aveau destinaţia de locuinţă, pentru validitatea contractului nu era necesară încheierea sa în formă autentică.

Odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil, la 1 octombrie 2011, s-a pus problema de a şti ce formă trebuie să îmbrace actul juridic pentru a fi valabil, atunci când vizează înstrăinarea sau constituirea unui drept real asupra unei construcții care nu are destinație de locuință.

În modalitatea aplicabilă în prezent, Codul civil prevede la art. 885sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. La prima vedere, în lipsa unei interpretări sistematice, am putea fi tentaţi să înţelegem că transferul dreptului de proprietare asupra oricărui imobil, astfel cum este definit în dreptul comun (art. 537538 C. civ.) ar fi condiţionat de înscrierea în cartea funciară. Totuşi, art. 876 alin. (3) C. civ. arată că prin imobil, în sensul prezentului titlu (n.n. cartea funciară) se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii (…).

Rațiunea pentru care art. 876 alin. (3) C. civ. conferă o definiție diferită de dreptul comun, respectiv de art. 537 C. civ., derivă din natura tehnico-juridică a cărții funciare în sensul că terenul este imobilul principal, iar construcția este un imobil accesoriu, iar drepturile reale asupra construcțiilor nu pot fi intabulate făcând abstracție de teren întrucât din punct de vedere tehnic nu este posibil. Altfel spus, clădirea este indisolubil legată de teren, legea prevăzând de altfel că pentru ambele se conferă același număr cadastral (art. 1 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară).

Prin art. 56 din Legea nr. 71/2011, modificat prin OUG nr. 79/2011, dispoziţiile privind dobândirea drepturilor reale imobiliare prin înscrierea în cartea funciară au fost suspendate până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective. Altfel spus, efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale asupra imobilelor nu operează din momentul înscrierii în cartea funciară, textul prevăzând expres că înscrierea are ca efect doar opozabilitatea față de terți.

De lege lata, așadar, înscrierile în cartea funciară a drepturilor reale asupra terenurilor cu sau fără construcții se realizează pentru opozabilitate faţă de terţi, iar nu pentru dobândirea dreptului, aspect ce derivă din interpretarea art. 56 din Legea nr. 71/2001 și art. 18 C. civ.

Realizarea formalităţilor de publicitate reprezintă chestiuni care nu vizează valabilitatea convenţiilor, ci mijloace de protecţie față de terți a unor drepturi prezumate a fi valabil dobândite.

Însă, pentru ca această înscriere în registrul de publicitate să întrunească rigorile necesare protecţiei circuitului civil, legiuitorul a prevăzut la art. 1244 C. civ. faptul că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.

Faptul că drepturile reale asupra construcțiilor de orice tip se înscriu în Cartea Funciară derivă nu doar din art. 876 C. civ., dar și din art. 37 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară.

Așadar, drepturile reale asupra construcțiilor care nu au destinație de locuință trebuie înscrise în cartea funciară pentru a fi opozabile terților și pe cale de consecință trebuie întrunită condiția formei autentice prevăzute de art. 1244 C. civ., sub sancțiunea nulității absolute.

De altfel, există situații în care se face aplicarea acestui principiu în cazuri specifice. Potrivit art. 1883 alin. (2) C. civ., în cazul aportului unor bunuri imobile sau, după caz, al altor drepturi reale imobiliare, contractul (n.n. de societate) se încheie în forma autentică. De asemenea, în materia partajului, art. 680 alin. (2) prevede: în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în forma autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.

Câtă vreme art. 876 alin. (3) arată că prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții (…),  (prin “titlu” înțelegându-se Titlul VII. Cartea funciară) înseamnă că pentru toate celelalte ipoteze din Codul civil în care se folosește termenul de imobil, se va înțelege definiția dată de art. 537 C. civ.: sunt imobile terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ (…).  Altfel spus, pentru încheierea valabilă a contractului de societate ce are ca aport social o construcție ce nu are destinație de locuință, precum și pentru încheierea valabilă a unei convenții de partaj cu același obiect, este necesară forma autentică.

Deși concluzia apare ca fiind una clară în sensul obligativității formei autentice ca o condiție de formă pentru întrăinarea construcțiilor ce nu au destinație de locuință, de lege ferenda, apreciez că pentru eliminarea anumitor situații regăsite în practică, ar fi necesară o prevedere expresă în materia tuturor construcțiilor permanente, similară art. 10 ind. 1 din Legea nr. 114/1996 – legea locuinţei.

Avocat Elena-Mihaela Enache
Baroul București

Abonare newsletter

Aflaţi mai mult despre ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

CariereEvenimenteProfesioniştiRLWCorporate