Promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a unui imobil. Reflecții privind caracterul (ne)necesar al formei autentice pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract

Încheierea unor contracte preparatorii anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare reprezintă un mecanism des întâlnit în practică, necesitatea încheierii acestora fiind generată, de regulă, de existența unor impedimente care amână încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Codul Civil intrat în vigoare în anul 2011 consacră în mod expres în textele dedicate contractului de vânzare instituția contractelor preparatorii, acestea fiind reglementate în art. 1668–1670 Cod Civil, texte care se completează cu dispozițiile generale în materie, anume art. 1278–1279 Cod Civil.

De interes pentru prezenta analiză, este instituția promisiunii unilaterale de vânzare și de cumpărare, respectiv instituția promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, având ca obiect un imobil, urmând a ne concentra atenția asupra posibilității solicitării executării silite în natură a unor astfel de contracte preparatorii, independent de încheierea acestora în forma cerută de lege pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare – formă autentică, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Art. 1669 alin. (1) Cod Civil prevede: „[c]ând una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”

În același sens, art. 1279 alin. (3) Cod Civil stabilește faptul că „[d]e asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”

Așadar, atât textul special aplicabil contractului de vânzare-cumpărare, cât și textul general în materie, prevăd posibilitatea solicitării pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract. Una dintre condițiile prevăzute pentru a se formula o astfel de solicitare este acea ca „toate celelalte condiții de validitate” să fie îndeplinite – art. 1669 alin. (1) Cod Civil, respectiv ca „cerințele legii pentru validitatea acesteia” să fie îndeplinite – art. 1279 alin. (3) Cod Civil.

Față de aceste prevederi legale, urmărim să răspundem la întrebarea – este necesară încheierea promisiunii în formă autentică pentru a putea ulterior solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui imobil?

Răspunsul oferit la această întrebare în literatura de specialitate nu este unul unitar.

Astfel, într-o primă opinie, se apreciază că nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică, reținându-se că:

„Hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește consimțământul promitentului poate fi pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a vânzării sunt îndeplinite. Spre exemplu, pentru vânzările supuse de lege condiției formei autentice ad validitatem, această condiție ar fi îndeplinită datorită faptului că hotărârea pronunțată în exercitarea funcțiilor sale de judecătorul competent are natura unui act autentic. Prin ipoteză, ea constată consimțământul beneficiarului și substituie consimțământul promitentului.”[1]

Tot cu aceeași concluzie, s-a considerat în literatura de specialitate că textul legal vizează necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate de către contractual preparatoriu, iar nu de către contractul perfectat, făcându-se referire la faptul că:

„Condiţia rezultă implicit din textul art. 1669 alin. (1) C. civ., care pretinde ca „toate celelalte condiţii de validitate să fie îndeplinite” şi care vizează evident contractul de promisiune. Aceasta deoarece, pentru a se putea pronunţa hotărârea care ţine loc de contract, promisiunea de vânzare trebuie să îndeplinească propriile condiţii de validitate, necesare oricărei convenţii. De exemplu, se cere existenţa unui consimţământ valabil exprimat, conform dreptului comun (art. 1204 C. civ.). În momentul încheierii promisiunii, părţile trebuie să aibă capacitatea de a vinde şi de a cumpăra, căci altfel acordul asupra bunului vândut şi preţului nu ar fi valabil. De asemenea, obiectul promisiunii de vânzare, constând în încheierea în viitor a contractului de vânzare, trebuie să fie determinat şi licit, respectiv trebuie stipulat bunul care se va vinde şi preţul. La fel, cauza trebuie să fie licită şi morală.”[2]

Având în vedere faptul că legiuitorul nu a instituit nicio condiție de formă pentru nașterea valabilă a promisiunii având ca obiect încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil[3], putem conchide în sensul că, în opinia autorilor citați mai sus, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract chiar și în ipoteza în care promisiunea nu este încheiată în formă autentică, hotărârea pronunțată având natura unui act autentic prin care se consfințește operațiunea de vânzare a unui imobil.

În sens contrar celor de mai sus, s-a apreciat în literatura de specialitate că:

„Cu toate acestea, legiuitorul instituie ceea ce am numit formă execuțională [idee desprinsă din analiza art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) C. Civ.], care presupune obligativitatea îndeplinirii de către promisiune a formei impuse de legiuitor contractului promis [i.e. forma autentică în materie imobiliară], dacă se pune problema remediului executării silite în natură, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.”[4]

În dezvoltarea acestui raționament, s-a arătat că:

„Ultima parte a acestui text ridică cel mai semnificativ semn de întrebare, în sensul că pune în discuţie chestiunea condiţiilor de validitate. De această dată, semnificaţia literală a textului este aceea că el se referă la toate condiţiile de validitate a contractului promis – aşadar, inclusiv la formă. Dacă la alin. (1) nu se vorbeşte de condiţii de validitate, ci numai de elemente (clauze, în terminologia legală) în lipsa cărora nu s-ar putea realiza executarea, de această dată [alin. (3)] legiuitorul se referă expres la condiţiile de validitate din sfera cărora nu putem să excludem forma. Într-o formulare mai eliptică, aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) al art. 1.669 C. civ. în materie de promisiuni de vânzare (care vorbeşte de posibilitatea pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract „dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite” – sensul este acela că trebuie să avem în vedere toate celelalte condiţii de validitate, inclusiv forma). Prin urmare, dacă promisiunea de înstrăinare nu a fost încheiată în forma cerută de lege pentru contractul promis, accesul creditorului la remediul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract este prohibit.”[5]

Tot în același sens, s-a reținut în literatura de specialitate că:

„observăm că nu se face vreo mențiune referitoare la care condiții de valabilitate trebuie îndeplinite, respectiv cele de fond sau de formă ale contractului; astfel că, potrivit principiului unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să o facă, considerăm că toate aceste condiții trebuie îndeplinite în mod cumulativ”[6]

Rezumând, conform acestei opinii, se poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui imobil doar dacă promisiunea este încheiată la rândul ei în formă autentică.

În opinia noastră, nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică pentru a putea obține executarea în natură a acesteia prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, concluzie care reiese din textele legale care reglementează această instituție.

Astfel, analizând prevederile legale aplicabile, constatăm că instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract „dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”. Or, prin „toate celelalte condiții de validitate” nu se poate înțelege și condiția încheierii promisiunii în formă autentică din următoarele considerente.

Condițiile de validitate pentru încheierea unui contract sunt, în conformitate cu prevederile art. 1179 Cod Civil, următoarele:
„1. capacitatea de a contracta;
2. consimţământul părţilor;
3. un obiect determinat şi licit;
4. o cauză licită şi morală.

(2) În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile.”

Dat fiind mecanismul formării contractului prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, apreciem că „celelalte condiții de validitate” vizează – capacitatea părților, existența unui obiect determinat și licit și a unei cauze licite și morale. Aceasta deoarece la momentul solicitării pronunțării hotărârii nu există un acord de voințe în sensul perfectării contractului de vânzare, nu există un consimțământ la vânzare, urmând ca instanța să constate exprimarea consimțământului beneficiarului și să substituie consimțământul promitentului.

În ceea ce privește cerința formei autentice, astfel cum s-a reținut în literatura de specialitate, forma reprezintă „modalitatea de exteriorizare a manifestării de voinţă, făcută cu intenţia de a crea, modifica sau stinge un raport juridic civil concret”[7] sau „mijlocul de exteriorizare al voinței interne”[8]. Astfel spus, forma reprezintă o modalitate de exteriorizare a consimțământului părților.

În același sens, s-a arătat în literatura de specialitate că „prin condiții de formă ad validitatem se înțeleg – lato sensu – acele condiții care se referă la felul de a fi al manifestării de voință sau la formalitățile extrinseci ale acestei manifestări (…)”[9]. Or, în cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, consimțământul la vânzare este exteriorizat prin chiar hotărârea pronunțată, implicit este exteriorizat în formă autentică.

De asemenea, principalele rațiuni ale instituirii formei necesare ad validitatem vizează „atenționarea părților asupra importanței deosebite pe care o anumite acte juridice pentru patrimoniul celui care le face (…) exercitarea unui control al societății, prin organele statului (…)”[10], rațiuni a căror finalitate este cu totul asigurată și în ipoteza în care promisiunea nu este încheiată în formă autentică, dat fiind faptul că există un control al instanței prin care se ating dezideratele de protejare al intereselor părților și de analizare a legalității operațiunii efectuate.

Mai mult, în lipsa precizării exprese de către legiuitor a necesității încheierii promisiunii în formă autentică, considerăm că nu poate fi parțial lipsit de efecte actul juridic încheiat prin privarea beneficiarul de cel mai energic mecanism care permite salvgardarea drepturilor sale – executarea în natură a promisiunii prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

În concluzie, având în vedere că forma reprezintă o modalitate de exteriorizare a consimțământului și luând în considerare faptul că în cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract însăși hotărârea reprezintă modalitatea de exteriorizare a consimțământului, apreciem că nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică pentru a se putea solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil.

[1] Răzvan Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod Civil, editura Universul Juridic, 2013, p. 54.
[2] Lector univ. dr. Ilie Urs, Condiţiile cerute pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract în materia promisiunilor de vânzare, publicat în Revista ”Pandectele Române” cu numărul 10 din data de 31 octombrie 2015.
[3] Menționăm că pentru o foarte scurtă perioadă de timp au fost în vigoare prevederile art. 24 alin. (5) din legea nr. 7/1996 care statuau în sensul că „(5) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta şi actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.” Acest text a fost abrogat prin legea nr. 221/2013.
[4] Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Curs de Drept Civil. Obligațiile, editura Universul Juridic, 2015, p. 64.
[5] Ionuţ-Florin Popa, Promisiunile unilaterale şi bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale şi sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, publicat în Revista Română de Drept Privat cu numărul 5 din data de 31 decembrie 2013.
[6] Ioan Adam, Anca Roxana Adam, Codul civil. Cartea a V-a. Despre obligații, comentarii și explicații, editura C.H. BECK, 2016, p. 368.
[7] Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod Civil, editura Hamangiu, 2012, p. 124.
[8] Doru Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, editura Științifică, 1969, p. 237.
[9] Doru Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, editura Științifică, 1969, p. 239.
[10] Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod Civil, editura Hamangiu, 2012, p. 126.

Ionuț Cofaru
Avocat colaborator, SCP RĂZVAN DINCĂ & ASOCIAȚII

Citeşte mai mult despre forma autentica, Ionuţ Cofaru! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.

Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn  WhatsApp  Threads  Google News 

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.