Câteva considerații cu privire la acțiunea în rectificare
27 septembrie 2016 | Ruxandra Adina GINGĂRAȘU
Ruxandra Adina Gingăraşu
Intrarea în vigoare a Noului Cod civil a dus la abrogarea expresă a dispozițiilor art. 33 din Legea nr. 7/1996 prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/ 2001 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil.
Aparent, o soluție binevenită, întrucât art. 33 a fost declarat neconstituțional prin decizia nr. 723 din 1 iunie 2010 a Curții Constituționale. S-a statuat faptul că procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară este necesară să fie instituită printr-o normă legală cu aceeași forță juridică, însă, legiuitorul se limita doar în a face trimitere la un regulament aprobat de către directorul general al Agenției Naționale.
Astfel, sediul materiei îl regăsim în Noului Cod civil în cadrul capitolului IV al titlului VII, respectiv în Ordinul nr. 633/ 2006.
În primul rând, Noului Cod civil consacră posibilitatea rectificării înscrierilor din cartea funciară, fie că vorbim despre contestarea unui drept real, fie că este în discuție înscrierea provizorie sau notarea unei mențiuni.
Legiuitorul a dorit să clarifice situația juridică a imobilului întrucât nu este exclus ca pe parcurs să apară neconcordanțe sau modificări care necesită a fi tranșate.
Art. 907 Noul Cod civil își propune a defini conceptul de rectificare. În Legea nr. 7/1996 există o deosebire fundamentală la nivelul definiției. Art. 35 prevedea: „În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde în privinţa înscrierii cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.” Art. 907 alin. (2) Noul Cod civil precizează că ,,prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.”
Prin sintagma „corectarea oricărei înscrieri inexacte” s-a dorit o delimitare de o altă operațiune juridică și anume îndreptarea erorilor materiale. Vom vedea în ce măsură cele două operațiuni vor fi tratate în mod diferit și care sunt deosebirile esențiale.
Art.907 alin. (3) Noul Cod civil prezintă formele prin care se poate dispune rectificare. Prima modalitate este aceea a recunoașterii voluntare. De pildă A și B încheie un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil care ulterior se desființează pe motiv de eroare asupra persoanei vânzătorului. Părțile decid să constate nulitatea pe cale amiabilă. Între timp, bunul reîntorcându-se în patrimoniul lui A, acesta constată că nu este el proprietarul bunului întrucât C este declarat, odată cu finalizarea partajului, unic proprietar.C obține o recunoaștere voită a dreptului său în fața notarului public din partea lui A.
Trebuie precizat că textul de lege exista și în Legea nr. 7/ 1996 art. 33 alin. (4) și (5), însă odată cu recunoașterea rectificării, antecesorul tabular era obligat să predea înscrisurile necesare.
Această obligație a fost identificată de către doctrină ca fiind o acțiune în prestație tabulară negativă.
Se pare că legiuitorul a optat pentru introducerea acestei acțiuni în cadrul acțiunii în rectificare și nu în cuprinsul art. 890 (acțiunea în prestație tabulară) așa cum ar fi fost logic.
Recunoașterea voluntară a dreptului concurent urmat de predarea înscrisurilor este un caz destul de rar întâlnit în practică, de cele mai multe ori cel care dorește rectificarea cărții funciare fiind nevoit să introducă o acțiune în rectificare tabulară.
Acțiunea în rectificare tabulară este, de regulă, una accesorie. Se grefează pe o acțiune principală care are ca obiect, de cele mai multe ori, desființarea titlului în temeiul căruia antecesorul tabular s-a înscris în cartea funciară.
Legiuitorul permite introducerea unei acțiuni pe cale separată dacă acțiunea de fond a fost exercitată separat și există o hotărâre prin care s-a dispus desființarea actului juridic.
Se poate întâmpla ca între două persoane să existe un litigiu cu privire la un bun imobil, însă instanța să aprecieze că niciunul nu este proprietarul bunului în discuție. Instanța va respinge ca nefondată acțiunea reclamantului, însă nu va putea din oficiu să dispună rectificarea în cartea funciară. Este o aplicare a principiului disponibilității.
Art.907 alin. (3) Noul Cod civil ultima teză impune existența unei acțiuni pe fondul dreptului prin care anterior să fie desființat titlul celui înscris în cartea funciară.
Așadar, într-o cauză[1] sub imperiul VCC, instanța a reținut următoarea stare de fapt: reclamanta S.P. SRL a chemat în judecată pe pârâta T.I. SRL având ca obiect radierea din cărțile funciare ale mun. București a tuturor mențiunilor efectuate în baza antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate anterior.
Reclamanta a pretins că pârâta nu și-a executat obligațiile izvorâte din antecontracte, iar în temeiul pactelor comisorii de gradul IV care a dus la rezoluțiunea antecontractelor reclamanta solicită radierea din cartea funciară.
Instanța a respins cererea reclamantei întrucât a constatat că nu a fost investită prin cererea de chemare în judecată cu constatarea intervenirii rezoluțiunii convenționale. Mai mult arată că pârâta a invocat forța majoră în justificarea neîndeplinirii obligațiilor contractuale.
În drept, instanța a motivat soluția prin invocarea art. 34 din Legea nr. 7/1996. Se condiționează dreptul la acțiunea în rectificare de existența în prealabil a unei hotărâri judecătorești care să constate că a intervenit una dintre situațiile prevăzute de acest text legal. Prin urmare, prin simpla invocare a rezoluțiunii convenționale de către reclamantă în temeiul unui pact comisoriu nu a dus la desființarea antecontractelor întrucât nu există un acord al părților, pârâta invocând forța majoră.
Sub imperiul noii legislații ar fi fost mult mai ușor pentru reclamantă să invoce rezoluțiunea unilaterală întrucât are caracter esențialmente extrajudiciar. Dacă debitorul contesta rezoluțiunea, atunci instanța poate verifica a posteriori dacă rezoluțiunea nu a fost invocată excesiv.
Este mult mai ușor acum pentru creditor sa recurgă la mecanismul declarației unilaterale de rezoluțiune, pentru că aceasta nu presupune uneori dificila negociere a unei clauze contractuale care să deschidă posibilitatea desființării contractului și nu cere nici identificarea precisă a clauzelor contractuale a căror nerespectare atrage desfințarea contractului.
Se remarcă faptul că, atât în ipoteza rezoluțiunii convenționale, cât și în cea unilaterală, instanța va interveni și implicit se va pronunța asupra legalității în primul caz, iar în al doilea caz asupra oportunității. Totuși, o hotărâre pe fond va exista. Pe cale de consecință în lipsa acestei hotărâri, nu se poate cere rectificarea cărții funciare.
În ceea ce privește natura acțiunii promovate conform unei opinii: „acțiunea în rectificare se încadrează în categoria cererilor patrimoniale, personale sau reale, după caz ținând seama și de calea procesuală aleasă pentru valorificare. Dacă rectificarea este cerută pe cale principală, în funcție de obiectul său poate fi personală, în cazul în care se întemeiază pe nevalabilitatea încheierii sau înscrierii, sau reală, dacă prin aceasta se urmărește radierea dreptului înscris ale cărui condiții de existență nu mai sunt întrunite ori înlăturarea înscrierilor neconcordante cu situația juridică reală a imobilului.”[2]
Aceeași opinie este împărtășită de un alt autor[3]: ,,… întrucât și acțiunea în rectificare urmărește ocrotirea unui drept real, la fel ca și acțiunea de fond pe care se grefează având ca obiect ineficacitatatea actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea în cartea funciară, ea nu mai poate fi calificată ca acțiune personală, ci ea este acțiune reală și personală, în funcție de natura dreptului ocrotit.”
Doctrina[4] a identificat o ipoteză în care acțiunea în rectificare tabulară este una strict personală: ,,… cel care are obligația de a preda înscrisurile necesare radierii sau modificării înscrierii, este o acțiune în realizarea unui drept de creanță, acțiunea în rectificare este întotdeauna o acțiune personală, acțiunea de fond pe care se grefează putând îmbrăca forma unei acțiuni reale sau personale, în funcție de natura dreptului ocrotit.”
În speța amintită, instanța nu a procedat corect în a respinge acțiunea reclamantei, întrucât dacă părțile au stipulat în contract un pact comisoriu de gradul IV care operează automat în lipsa unei executări culpabile, atunci neexecutarea rezoluționează contractul de drept fără a mai face necesară intervenția instanței. În schimb, dacă pârâtul invocă pe calea întâmpinării excepția forței majore, s-ar putea analiza dacă rezoluțiunea a operat sau debitorul este liberat de răspundere.
Art. 908 Noul Cod civil precizează care sunt cazurile în care poate opera rectificarea. Alin. 1 pct. 1 al art. 908 Noul Cod civil prevede: ,,înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz emiterii lui.”
În primul rând, trebuie analizată prima ipoteză și anume dacă înscrierea sau încheierea nu este valabilă.
Dacă înscrierea efectuată de registrator nu a fost corectă, dar titlul și încheierea pronunțată sunt în deplină concordanță cu situația juridică a imobilului, atunci petentul nu poate formula plângere sau cerere de reexaminare, întrucât aceste căi de atac sunt prevăzute pentru încheierea pronunțată de registrator.
În acest context, este necesar a se face distincție între art. 908 și art. 913 care se referă la îndreptarea erorilor materiale.
Ipoteza vizată de art. 908 Noul Cod civil, „înscrierea nu este valabilă”, este aceea în care se trece un alt imobil decât cel care apare în actul juridic și asupra căruia a fost pronunțată încheierea.
În cazul art. 913 Noul Cod civil se precizează „erori materiale (…) altele decât cele care constituie cazuri de rectificare”, prin urmare se referă la erori care nu vizează însuși dreptul în discuție.
Doctrina a definit acest concept: ,,Prin eroare materială se înțelege orice inadvertență care se produce cu ocazia efectuării înscrierilor în cartea funciară, dar care nu afectează existența sau conținutul drepturilor tabulare. Asemenea erori pot consta în menționarea greșită a numelui titularului unei înscrieri în cartea funciară , indicarea greșită a adresei etc.”[5]
De exemplu, numele petentului este transcris greșit sau la numărul cadastral este adăugată o cifră. Aceste erori sunt involuntare, de aceea legiutorul a prevăzut posibilitatea îndreptării din oficiu sau la cerere.
O procedură asemănătoare există în Noul Cod de procedură civilă în cazul hotărârilor judecătorești de la art. 442. De regulă, este o procedură necontencioasă, instanța având posibilitatea de a cita părțile, însă doar dacă apreciază că este necesar.
Prin urmare, rectificarea înscrierii are ca obiect dreptul real înscris în cartea funciară și nu simple mențiuni care nu afectează situația juridică existentă în cartea funciară.
Mai mult, conform art. 88 din Regulament prevede că erorile materiale se pot îndrepta de către registratorul de carte funciară, în mod gratuit, fără ca cel care reclamă potențialele inadvertențe să fie nevoit să plătească vreo taxă pentru că literalmente culpa aparține statului.
O altă ipoteză ar fi eventualele modificări care se pot produce la nivelul unui imobil. De exemplu s-a adăugat imobilului o cameră sau s-a mărit suprafața prin accesiune imobiliară naturală. În acea ipoteză dacă proprietarul va alege să exercite opțiunea și să invoce accesiunea imobiliară vorbim despre o rectificare a cărții funciare sau de deschidere a unei noi cărți funciare întrucât terenului i s-a alăturat o construcție.
Analizând dispozițiile art. 876, se stipulează în alin. (3): „Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar”. În discuție sunt două parcele alăturate, însă în acest caz este vorba de aceeași parcelă, doar că mai există un imobil construit la nivelul solului. Pe cale de consecință nu sunt incidente dispozițiile art. 913 sau 914. Am putea vorbi de aplicabilitatea art. 879 alin. (1) „dacă se adaugă un imobil la un alt imobil”? Răspunsul este unul negativ întrucât în acea situație se pune problema unei alipiri. Ori alipirea prin natura sa juridică reprezintă o operațiune tehnico-materială, deci nu implică un transfer de proprietate.
Acesta este un caz de rectificare tabulară, iar proprietarul terenului poate solicita întabularea în temeiul art. 908 pct. 4 Noul Cod civil.
Legiuitorul prevede posibilitatea pentru proprietar să solicite modificarea mențiunilor cu privire la situația juridică a imobilului în temeiul art. 914 Noul Cod civil.
Conform analizei unui autor[6], „Ca atare, după cum se arată (…), modificarea unei suprafețe de teren se poate dispune doar atunci când solicitantul este intabulat în cartea funciară asupra terenului, iar înscrierea se referă la o altă suprafață decât cea corectă, dar numai în limitele păstrării formei și dimensiunilor imobilului.”.
Dacă art. 913 Noul Cod civil se referă la îndreptarea erorilor materiale existente din culpa registratorului de carte funciară, art. 914 Noul Cod civil se referă la posibilitatatea modificării descrierii imobilului fără a cere rectificarea.
În primul rând, în cazul art. 914 Noul Cod civil numai proprietarul poate cere modificarea situației imobilului în timp ce, în cazul art. 913 îndreptarea se poate face la cerere sau din oficiu.
În al doilea rând, art. 914 Noul Cod civil face referire la „modificarea mențiunilor”, fapt ce ar conduce la ideea că obiectul modificărilor îl constituie notările din cartea funciară. Însă, din art. 914 Noul Cod civil reiese faptul că modificarea descrierii imobilului are în vedere prima parte a cărții funciare și nu mențiunile existente în partea a doua sau a treia.
Textul art. 914 Noul Cod civil arată obiectul cererii: „descrierea, destinația sau suprafața imobilului”.
Un autor arată că: „Din moment ce numai proprietarul poate cere modificarea descrierii imobilului, suntem de părere că modificarea suprafeței în acest caz poate fi efectuată doar în situația modificării întinderii imobilului în sensul determinării unei suprafețe mai mici decât cea înscrisă. Altfel, atunci când se tinde la înscrierea unei suprafețe mai mari decât cea înscrisă inițial, procedura de urmat este a rectificării înscrierii de carte funciară, pe cale amiabilă sau, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească, pe temeiul prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 4 Noul Cod civil.”
Aceasta este opinia și comentatorilor Noului Cod civil. Aceștia aduc argumente de ordin normativ: Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale, respectiv Ordinul nr. 634/2006 al Ministerului Administrației și Internelor.
Dacă suprafața unei parcele este mai mare cu 5 % decât suprafața înscrisă, atunci petentul este obligat să ceară înscrierea suprafeței sale pe cale judecătorească. Ce se întâmplă dacă modificarea nu este una substanțială și anume este mai mică de 5%? În acest caz devin incidente dispozițiile art. 908 Noul Cod civil?
Ordinul nr. 634/2006 prevede: „dacă suprafaţa din măsurători este mai mică, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului, dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent de până la 2% inclusiv, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului/ proprietarilor”, în schimb „dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent cuprins între 2-5% inclusiv, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale, cu condiţia prezentării declaraţiei proprietarului/ proprietarilor, conform anexei nr. 5 şi a procesului-verbal de vecinătate care conţine acordul proprietarilor tuturor imobilelor învecinate, întocmit conform anexei nr. 18. În această situaţie oficiul teritorial verifică la teren corectitudinea întocmirii documentaţiei, verificare consemnată într-o notă de constatare semnată de către consilierul de cadastru şi contrasemnată de către şeful serviciului cadastru.” Dacă se depășește pragul de 5% atunci documentația va fi respinsă.
A doua ipoteză vizată este: ,,încheierea nu este valabilă”. În discuție este încheierea registratorului de carte funciară. Dacă se constată faptul că încheierea registratorului este una eronată atunci devin aplicabile dispozițiile art. 31 alin. (2) și (3) din Legea nr. 7/1996.
Mai întâi, notarul public și orice persoană interesată pot formula cererea de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere. Aceasta va fi soluționată de registratorul șef.
Alin. (4) prevede posibilitatea introducerii unei plângeri împotriva încheierii pronunțate de registratorul șef la judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul. Cu alte cuvinte, există o procedură prealabilă pe care reclamantul este nevoit să o urmeze pentru a cere rectificarea încheierii cărții funciare. Se pune întrebarea dacă reclamantul poate introduce direct acțiunea în rectificare tabulară.
Unii autori[7] susțin că nu este necesară parcurgerea acestei etape și aduc ca și argumente faptul că plângerea împotriva încheierii de carte funciară se judecă într-o procedură necontencioasă, prin urmare soluția nu se bucură de autoritate de lucru judecat.
Totuși, dacă legea specială prevede o cale de atac specială, respectiv plângerea împotriva încheierii conform NCPC la art. 193 alin. (1) se precizează: „sesizarea instanței se poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, dacă legea prevede în mod expres. Dovada îndeplinirii procedurii prealabile se va anexa la cererea de chemare în judecată.”.
Art. 31 alin. (2) și (3) utlizează verbul „poate”, însă cel mai curând legiuitorul a făcut o eroare de exprimare întrucât alin. (2) este strâns legat de conținutul alin. (3). Pe același raționament nu se poate introduce plângere împotriva încheierii registratorului șef dacă anterior nu s-a introdus o cerere de reexaminare.
Este important de clarificat aceste aspecte procedurale întrucât cel care solicită acțiunea în rectificarea tabulară a încheierii poate avea surpriza ca acțiunea pe fond să-i fie respinsă.
E o situație diferită dacă instanța s-a pronunțat în sensul respingerii plângerii îndreptate împotriva încheierii registratorului șef. În acea situație, există o hotărâre care în mod cert nu se bucură de autoritate de lucru judecat.
Pentru exemplificare, sunt incluse în acest caz nerespectarea principiului priorității, dacă s-a înscris un drept real al unei persoane care a depus ulterior cererea de înscriere, deși anterior exista o cerere în acest sens care a fost ignorată. Sau dacă s-a radiat o înscriere provizorie cu privire la împlinirea unei condiții rezolutorii deși termenul legal de 10 ani nu s-a împlinit.
A doua teză a art. 908 pct. 1 Noul Cod civil este cea mai des întâlnită în practică și anume titlul în baza căruia s-a efectuat înscrierea a fost desființat din motive anterioare sau concomitente încheierii sale. Practic sunt în discuție toate cauzele de ineeficacitate ale actului juridic.
Trebuie facută precizare că, dacă aceste motive sunt ulterioare încheierii actului, atunci incident este art. 908 alin. (1) pct. 3 Noul Cod civil.
De pildă, dacă s-a încheiat un contract de donație, iar donatorul instituie o sarcină în persoana donatarului, de exemplu ca pentru a păstra bunul donatarul trebuie să promoveze examenul de doctorat. Dacă acesta nu promovează, autorul donației poate prin intermediul acțiunii în rectificare tabulară pe art. 908 alin. (1) pct. 1 Noul Cod civil? Răspunsul este unul negativ întrucât nu sunt motive anterioare sau concomitente încheierii contractului. Mai degrabă, s-ar putea invoca pct. 3, „nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris”.
Pct. 2 al alin. 1 al art. 908 Noul Cod civil tratează problema dreptului greșit calificat. Dacă de pildă părțile în mod eronat au intitulat un contract de donație cu sarcini deși sarcinile depășeau în mod vădit valoarea imobilului transferat, atunci contractul poate fi recalificat ca fiind unul cu titlu oneros. S-ar putea pune problema existenței unui viciu de consimțământ la încheierea contractului.
De pildă, atât donatarul cât și donatorul au fost ferm convinși ca se încheie un contract de donație. Sau prin manopere dolosive, donatorul a ascuns valoarea reală a sarcinilor pentru a-l determina pe donatar să încheie contractul.
Dacă părțile au calificat în mod voit altfel un contract, în baza unui acord simulatoriu se poate admite acțiunea în rectificare în temeiul art. 908 pct. 3 „au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea”.
Art. 908 pct. 3 Noul Cod civil are în vedere și alte ipoteze, de pildă: moartea uzufructuarului sau consolidarea unei servituții în patrimoniul aceluiași titular.
Art. 908 alin. (4) Noul Cod civil determină calitatea procesuală pasivă în cadrul acțiunii în rectificare.
În primul rând, legiuitorul a făcut o distincție între cazurile prevăzute la alin. (1). Astfel, în cazurile prevăzute la pct. 3 și 4 ale alin. 1 art. 908 Noul Cod civil, atât terții dobânditori cât și dobânditorii nemijlociți de bună-credință care și-au întemeiat înscrierea pe cuprinsul cărții funciare nu pot pierde dreptul lor.
Per a contrario, cei care se regăsesc în ipoteza de la pct. 1 și 2 ale alin. 1 art. 908 Noul Cod civil nu sunt protejați de cartea funciară. Să luam un exemplu concret. Dacă A încheie un contract de vânzare-cumpărare cu B asupra unui imobil, iar B și-a înscris în cartea funciară dreptul său, însă dreptul lui A a fost desființat fiind lovit de nulitate absolută, partajul efectuat nu s-a făcut cu participarea tuturor comoștenitorilor. B, deși la momentul înscrierii în carte funciară nu exista notat un litigiu, iar B a achitat în integralitate prețul, el nu este protejat decât după trecerea unui termen de 3 ani atunci când dreptul său se consolidează.
Conform art. 901 alin. (2) Noul Cod civil: „terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții: a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane și c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
Astfel, se pune întrebarea de ce art. 908 Noul Cod civil face distincție din moment ce în exemplul de mai sus cumpărătorul este inocent. Mai mult, nici vânzătorul nu a cunoscut existența unui alt coproprietar atunci când s-a realizat partajul. Soluția logică ar fi ca terțul de bună-credință, în speță B, să nu fie nevoit odată cu admiterea acțiunii în rectificare tabulară să fie lipsit de dreptul său. Aparent, nici dacă s-ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare, A constituind anterior un drept convențional de preemțiune în favoarea lui B, iar acesta să își exercite dreptul, contractul având un caracter intuitu personae, nici măcar într-o asemenea ipoteză B nu este protejat de efectul constitutiv al cărții funciare.
Coroborând textele, termenul de introducere a acțiunii este de 3 ani de la data înregistrării cererii a dobânditorului nemijlocit.
Comentatorii Noului Cod civil nu au făcut nicio precizare cu privire la acest aspect, deși se pune întrebarea ce înseamnă buna-credință în contextul actualei legislații.
Un studiu[8] interesant a fost elaborat în 2006 cu privire la aceste aspecte dintre care vom reaminti următoarele: în sistemul decretului Legii nr. 115/1938 prevedea la art. 37: „Acţiunea în rectificare întemeiată pe art. 34 punctul 1 şi 2, dacă a fost intentată în termenul legiuit, îşi va produce efectele şi faţă de terțele persoane, care au dobîndit de bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare”. Deci exista o reglementare similară cu cea existentă în contextul Noului Cod civil.
Însă în contextul art. 909 alin. (3) Noul Cod civil se precizează că, de regulă, termenul de 3 ani în ceea ce îl privește pe subdobânditorul de bună-credință va începe să curgă de la momentul înregistrării cererii dobânditorului nemijlocit.
În acest caz trebuie analizat ce implicații comportă acest text de lege. Dacă am fi de acord cu această teză, art. 909 alin. (3) Noul Cod civil ar intra în contradicție cu art. 901 Noul Cod civil care prevede la ce moment se raportează buna-credință: momentul înregistrării cererii sale în cartea funciară.
Soluția optimă pentru subdobânditor ar fi: dacă la momentul înscrierii sale în cartea funciară nu cunoștea pe altă cale că titlul antecesorului este viciat, atunci ar fi echitabil să se dea prevalență dreptului său.
Este greu de reproșat unui subdobânditor care a contractat cu terțul a cărui titlu, de pildă, a fost desființat pe motiv de lipsă vremelnică de discernământ cu cel care cere rectificarea, în condițiile în care subdobânditorul nu cunoștea pe nicio cale această situație de fapt.
Art. 909 alin. (2) Noul Cod civil face referire la dobândirea unui drept real cu bună-credință prin intermediul unui contract de donație sau printr-un legat cu titlu particular. Se păstrează încă distincția între act cu titlu oneros și cu titlu gratuit.
În sistemul legii-decretului nr. 115/1938 în cadrul art. 36 exista o dispoziție asemănătoare: „Față de terțele persoane, care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua cînd s-a înregistrat cererea lor de înscriere.”.
Se remarcă un termen mai lung acordat în favoarea celui care promovează acțiunea în rectificare tabulară. În această situație termenul curge de la momentul înregistrării propriei cereri și nu de la momentul înregistrării dreptului antecesorului său. În cazul dobândirii dreptului cu titlu oneros, conform art. 37 termenul curge de la momentul înscrierii dreptului a cărui rectificare se cere, adică de la efectuarea primei înscrieri. Este o deosebire fundamentală întrucât în Noul Cod civil și în ipoteza obținerii a terțului subdobânditor a dreptului cu titlu oneros, termenul de decădere începe să curgă de la momentul înscrierii a dobânditorului nemijlocit.
Rămâne întrebarea, la ce moment trebuie să existe buna-credință a terțului subdobânditor?
Dacă acesta a obținut dreptul cu titlu oneros, atunci trebuie să existe la momentul înscrierii dreptului său așa cum prevede și art. 901 Noul Cod civil.
Dacă titlul este obținut cu titlu gratuit, atunci la momentul la care se creează aparența care odată consolidată va duce la păstrarea dreptului său. În acest caz, la momentul înscrierii în cartea funciară. Este incident efectul achizitiv aplicabil și în cazul uzucapciunii. Care este legătura între art. 909 alin. (2) Noul Cod civil, respectiv art. 931 Noul Cod civil?
Art. 931 Noul Cod civil reintroduce uzucapciunea tabulară care necesită îndeplinirea unor condiții pentru a fi invocată: pe de o parte este necesară înscrierea în cartea funciară iar posesia să fie una neviciată. Art. 931 Noul Cod civil se referă la cel care a fost înscris în cartea funciară fără cauză legitimă, fără a se face distincție între modalitățile de dobândire. Însă este menționată expres cerința bunei-credințe la momentul înregistrării cererii. În cazul art. 909 termenele sunt de decădere, în timp ce termenul de 5 ani prevăzut de art. 931 Noul Cod civil este unul de prescripție.
Însă, să presupunem că în ambele cazuri a intervenit o cauză de forță majoră. Atât în cazul decăderii cât și în cazul prescripției, aceasta constituie un motiv de suspendare. Prin urmare, niciun termen nu se va împlini înaintea celuilalt. Poate că din perspectiva celui care solicită rectificarea, distincția este una importantă întrucât decăderea are un regim juridic mult mai drastic. Implică însuși pierderea dreptului subiectiv.
Dacă terțul nemijlocit sau subdobânditorul au fost de rea-credință, atunci acțiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescrierii acțiunii pe fond.
O soluție existentă și în cadrul art. 36 din decretul lege nr. 115/1938: „Acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiunii acţiunii de fond, va fi imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobîndit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său.”.
Art. 911 Noul Cod civil permite rectificarea înscrierilor având ca obiect alte drepturi, fapte, raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară . Sunt aplicabile dispozițiile art. 908 Noul Cod civil respectiv ipotezele de la alin. (1) pct. 1-4.
Anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, Legea nr. 7/1996 nu conținea dispoziții în privința rectificării notărilor neconcordante cu situația reală a imobilelor înscrise în cartea funciară.
Mai mult, atât înscrierile provizorii cât și notările pot fi rectificate pe cale amiabilă, când există o declarație notarială ori pe baza unei hotărâri judecătorești. Se impune a se face distincția în sensul că, în cazul notarilor acțiunea în rectificare tabulară este imprescriptibilă. Se explică acest lucru prin faptul că notările au ca obiect fapte, acte juridice ce au legătură cu imobilul în discuție, deci este necesar a fi corectate indiferent de momentul la care se solicită acest lucru.
Revenind la art. 913-914 Noul Cod civil pe care le-am prezentat în antiteză cu art. 908 Noul Cod civil, se impune a se mai face câteva precizări.
Jurispriudența existentă este una neuniformă și nu sunt foarte clare situațiile în care este incident art. 914 (modificarea descrierii imobilului) sau când este necesară o acțiune în rectificare pe art. 908 Noul Cod civil.
Așadar, într-o cauză, reclamantul a solicitat instanței să dispună rectificarea cărții funciare în sensul modificării suprafeței imobilului de la 405 mp la 707 mp, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul X prin Primar T. F.
În probațiune, reclamantul a arătat că deține o serie de înscrisuri pe care le-a depus la dosar, anume 3 procese verbale prin care vecinii săi A, B, C nu se opuneau modificărilor și arătau că nu sunt proprietarii suprafeței reclamate în cererea de chemare în judecată.
Prima instanță a respins acțiunea reclamantului pe considerentele: reclamantul nu a putut proba dreptul său de proprietate asupra excedentului de 5% pretins.
Instanța de apel a admis apelul reclamantului pe următoarele considerente: a făcut aplicarea art. 36 din Legea 7/1996 care prevede toate cazurile neprevăzute de lege în care există neconcordanțe între situația reală a imobilului și cartea funciară. Mai departe, instanța a făcut aplicarea art. 19 alin. (2) lit. k din Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale și anume posibilitatea reclamantului în a opta pentru modificarea suprafeței imobilului între a obține o hotărâre judecătorească definitivă, respectiv declarație unilaterală autentică însoțită de procese verbale ale potențialilor pârâți (proces verbal de vecinătate). Fiind o soluție alternativă consacrată de lege, reclamantul a ales-o pe cea de a doua.
Instanța de recurs a infirmat soluția instanței de apel și a apreciat legală soluția primei instanțe.
În acest sens, a argumentat pe baza art. 25 din Ordinul nr. 634/2006. S-a apreciat că instanța de apel în mod eronat a făcut aplicabile dispozițiile art. 36 din Legea 7/1996.
Astfel, dimensiunea cerută de reclamant depășea 5% din teren, prin urmare reclamantul trebuia să facă dovada unui titlu de proprietate. Deși reclamantul a depus în probațiune procese verbale, acesta nu a indicat parcelele învecinate cu date de carte funciară pentru a se face o verificare a acestora.
Soluția este una în conformitate cu dispozițiile legale, însă nu se justifică rațiunea pentru care legiuitorul a prevăzut acest prag de 5%. Unii autori au făcut referire la dispozițiile art. 1743 alin. (2): „dacă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nu este nici dator să plătească excedentul prețului”. Oare aceasta să fie rațiunea? Utilizarea unei proceduri necontencioase doar atunci când modificarea este de mică însemnătate? S-ar cuveni ca legiuitorul să opteze pentru o singură cale și anume acțiunea în rectificare indiferent de mărirea suprafeței imobilului, iar art. 914 să fie incident atunci când se schimbă destinația sau descrierea imobilului este una incompletă.
Care sunt efectele admiterii acțiunii în rectificare? Art. 910 alin. (1) Noul Cod civil arată că: „persoanele care nu au fost părți în cauză nu li se vor aduce atingere drepturilor sale”.
În Noul Cod de procedură civilă se prevede în art. 435 obligativitatea și opozabilitatea hotărârii: alin. (1) „Hotărârea judecătorească este obligatorie și produce efecte numai între părți și succesorii acestora”, alin (2): „Hotărârea este opozabilă oricărei terțe persoane atâta timp cât aceasta din urmă nu face, în condițiile legii, dovada contrară”.
Astfel, în mod just doctrina a concluzionat: „Atunci când instanța de judecată admite acțiunea în rectificare, hotărârea de admitere a acțiunii reclamantului se va da împotriva pârâtului, iar atunci când este cazul, contra tuturor dobânditorilor subsecvenți ai acestuia care vor fi condamnați să tolereze radierea, în tot sau în parte, a înscrierilor efectuate în favoarea lor. Cu toate acestea, hotărârea judecătorească nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acțiunea nu a fost introdusă. Dacă acțiunea a fost notată în cartea funciară, hotărârea de admitere a rectificării înscrierii nevalabile sau inexacte va fi opozabilă și terțelor persoane care au obținut drepturi după înscrierea acțiunii, în sensul că hotărârea se va executa fără a se ține seama de înscrierile posterioare notării și fără să fi luat parte la proces terții achizitori posterioare notării.”[9].
Art. 912 reprezintă o consecință a radierii drepturilor condiționale. Legiuitorul instituie termene în vederea îndeplinii/ neîndeplinirii condiției tocmai pentru a clarifica situația juridică a imobilului. Așadar, în această situație dacă, de pildă, se îndeplinește condiția suspensivă înainte de termenul de 5 ani, atunci înscrierea provizorie se va transforma într-o veritabilă întabulare? Mai este necesar ca titularul dreptului să solicite ulterior înscrierea definitivă pe cale separată sau oficiul de carte funciară va proceda la a înscrie modificările survenite?
Conform art. 912 Noul Cod civil, radierea are ca și consecință firească rectificarea cărții funciare. Aceasta se va realiza din oficiu odată ce registratorul de carte funciară constată că termenele legale s-au scurs. Acesta ar fi și raționamentul în sens contrar, anume transformarea înscrierii provizorii în înscrierea dreptului definitiv.
Ultima dispoziție din titlul consacrat cărții funciare, art. 915 Noul Cod civil reglementează în ce condiții se poate angaja răspunderea pentru ținerea defectuoasă a cărții funciare.
Prejudiciul prezintă elemente de particularitate în acest caz. Pe de o parte, este necesar ca acesta să rezulte dintr-o faptă săvârșită în păstrarea și administrarea cărții funciare și să nu poate fi înlăturat în tot sau în parte printr-o altă acțiune prevăzută de lege. Deci această acțiune are un caracter subsidiar.
Totodată, fapta este circumscrisă unui autor cu calitate de subiect calificat. Întrebarea se pune dacă registratorul are calitate de prepus față de oficiul de cadastru care ar figura în calitate de comitent.
Sunt aplicabile regulile privind răspunderea delictuală întrucât: „Fapta poate fi săvârșită cu intenție, ca formă a vinovăției, după cum poate fi rezultatul unei culpe, art. 1357 alin. (2) Noul Cod civil statuând că autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai ușoară culpă”.”
„Exercitarea acțiunilor și căilor de atac are ca efect suspendarea cursului prescripției dreptului la acțiune. Termenele speciale de prescripție a dreptului la acțiune în repararea prejudiciului atrag atenția asupra rolului diligent care revine titularului dreptului unui drept tabular regulat, cel puțin exactitatea ultimelor operațiuni de înscriere, garanțiile dorite ale proprietății private și dreptului aferent trebuind să își găsesască reflectarea în sentimentul și spiritul bunului proprietar”[10].
În concluzie, acțiunea în rectificare rămâne un subiect delicat în actuala reglementare întrucât se remarcă o necorelare a textelor de lege. Deși a avut ca scop restabilirea situației reale a unui imobil, nu trebuie omisă nici buna-credință a terților care și-au înscris dreptul bazându-se pe cuprinsul cărții funciare. Pe aceste considerente, trebuie analizat care interes prevalează și dacă termenul de 3 ani este unul oportun din moment ce legiuitorul a consacrat efectul constitutiv al cărții funciare.
[1] Sentința civilă nr. 4873 din 5 iunie 2009, pron. de Jud. Sectorului 5 București, nepublicată.
[2] M. Mîneran, Comentariile Codului Civil art. 18-24, 876-915, Ed. Hamangiu, București ,2012 , p. 293.
[3] O. Puie, Regimul juridic al terenurilor, Ed.Universul Juridic, București, 2014, p. 733.
[4] A. A. Chiș, Publicitate imobiliară în concepția noului Cod Civil, Ed. Hamangiu, 2012, București, p. 273
[5] F. Baias (coord), E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Ediția 2, Ed. C.H Beck, 2013, p. 733.
[6] O. Puie, Regimul juridic al terenurilor, Ed. Universul Juridic, București, 2014, p. 737.
[7] M. Nicolae, Tratat…, vol II, Ed. Universul Juridic, București, 2011, p. 575-576.
[8] M. David, Buna credință și Acțiunile de Carte Funciară în accepțiunea actuală a legii 7 din 1996, Studia Iurisprudentia, 2006, http://studia.law.ubbcluj.ro/.
[9] M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. II, Ed. a-II-a, Ed. Universul Juridic, 2011, p. 665.
[10] C. T. Ungureanu (coord), Daniel Marius Cosma, Noul Cod Civil, Comentarii, doctrină și jurisprudență, Despre legea civilă…, Vol I, Ed. Hamangiu, 2012, p. 1281.
Masterand Ruxandra Adina Gingăraşu
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
