ICCJ. Dezlegarea unor chestiuni de drept. Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan
23 noiembrie 2016 | Andrei PAP
Andrei Pap
În Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 936 din 22 noiembrie 2016 a fost publicată Decizia nr. 24/2016 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Giurgiu – Secţia civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: modul de interpretare şi aplicare a prevederilor art. 5 alin. (1) în corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 şi art. 16 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.248 şi art. 1.251 din Codul civil şi art. 15 alin. (2) din Constituţia României.
I. Titularul şi obiectul sesizării
Tribunalul Giurgiu – Secţia civilă a dispus, prin Încheierea din 23 martie 2016, în Dosarul nr. 4.929/236/2014, aflat pe rolul acestei instanţe, sesizarea din oficiu a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în temeiul dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: „Cum se interpretează şi se aplică prevederile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, în corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9, art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.248 şi art. 1.251 din Codul civil, art. 15 alin. (2) din Constituţia României?”.
II. Analiza Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, examinând sesizarea formulată de Tribunalul Giurgiu – Secţia civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, a subliniat următoarele:
[…]
Din încheierea de sesizare rezultă că dispoziţia legală ce se cere a fi interpretată este art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, care are următorul conţinut: „În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare- cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.”
Tribunalul Giurgiu a solicitat ca această interpretare să se facă în corelare cu prevederile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 şi art. 16 din acelaşi act normativ, art. 1.248 şi art. 1.251 din Codul civil şi art. 15 alin. (2) din Constituţia României cu referire la următoarele aspecte:
1. Dacă procedura instituită de Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică şi promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, respectiv şi cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instanţelor de judecată anterior intrării în vigoare a actului normativ menţionat.
2. Dacă sancţiunea nulităţii relative prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, permite instanţei de judecată să dispună îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din lege de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, pe parcursul judecăţii.
3. Dacă neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligaţiilor prevăzute de art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, atrage nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare şi înlătură orice posibilitate a instanţei de a suplini neefectuarea acestor formalităţi în cazul în care constată imposibilitatea îndeplinirii lor.
4. Dacă nerespectarea dispoziţiilor art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, sancţionată de lege cu nulitatea relativă, poate fi invocată din oficiu de către instanţă, în lipsa unei cereri a părţii ale cărei interese ar fi vătămate prin nerespectarea prevederilor anterior redate, şi, cu atât mai mult, pentru prima dată de către instanţa de apel/recurs.
Cu titlu prealabil, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept observă că, aşa cum rezultă chiar din denumirea ei, Legea nr. 17/2014 se aplică terenurilor agricole situate în extravilan. De altfel, art. 2 alin. (1) din acest act normativ prevede că: „Terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidenţa prezentei reglementări.”
Legea nr. 17/2014 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014 şi a intrat în vigoare la 30 de zile de la publicare, conform dispoziţiilor art. 21 alin. (2), respectiv la data de 11 aprilie 2014.
În forma iniţială a acestui act normativ, art. 5 avea următorul conţinut:
„(1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege.
(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.”
Art. 16 prevedea că: „Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea absolută.”
Totodată, art. 20 alin. (1) excepta de la dispoziţiile acestei legi antecontractele şi pactele de opţiune autentificate la notariat înainte de intrarea sa în vigoare.
Prin Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 şi a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 352 din 13 mai 2014, art. 5 alin. (1) a fost modificat în sensul că s-a renunţat la condiţia încheierii antecontractului în formă autentică, dar s-a prevăzut că este necesar ca imobilul să fie înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară; de asemenea a fost modificat şi alin. (2) al acestui articol.
Astfel, art. 5 din Legea nr. 17/2014, modificată, a dobândit următorul conţinut:
„(1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.
(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.”
Prin Legea nr. 68/2014, sancţiunea nulităţii absolute prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014 a fost înlocuită cu cea a nulităţii relative.
Prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, Curtea Constituţională a admis excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, referitoare la exceptarea de la aplicarea dispoziţiilor acestei legi a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării sale în vigoare, reţinând că excepţia instituită de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentată de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele încheiate în formă autentică notarială anterior intrării în vigoare a legii noi, este de natură a genera o situaţie privilegiată în privinţa dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiat astfel de antecontracte în formă autentică, contrare exigenţelor principiului constituţional al egalităţii în faţa legii în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor sau discriminărilor expres prohibite de art. 16 alin. (1) din Constituţia României.
După cum se poate observa, în vederea pronunţării unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenurile situate în extravilan, Legea nr. 17/2014, în forma în vigoare, prevede alături de condiţiile generale de fond şi formă ale contractului de vânzare-cumpărare condiţii de validitate speciale privitoare la:
– obţinerea, în condiţiile legii, a avizelor prevăzute de art. 3 din lege;
– exercitarea dreptului legal de preempţiune instituit de art. 4 şi obţinerea avizului final prevăzut de art. 9 din acelaşi act normativ;
– înscrierea terenului agricol situat în extravilan la rolul fiscal şi
– înscrierea terenului agricol situat în extravilan în cartea funciară.
Primul aspect cu referire la care s-a solicitat interpretarea dispoziţiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, vizează aplicarea în timp a acestei legi.
Instanţa de trimitere a solicitat să se dea o dezlegare de principiu cu privire la aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, respectiv dacă acestea se aplică:
1. promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ şi
2. cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instanţelor de judecată anterior intrării în vigoare a actului normativ menţionat.
Potrivit înscrisurilor anexate sesizării, în speţă, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată la data de 10 ianuarie 2014, iar cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul primei instanţe la data de 1 aprilie 2014, ambele momente fiind anterioare intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014.
La data pronunţării Sentinţei civile nr. 2.028 din 7 aprilie 2015, de către Judecătoria Giurgiu, Legea nr. 17/2014 fusese modificată prin Legea nr. 68/2014, prin Legea nr. 138/2014 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, precum şi pentru modificarea şi completarea unor acte normative conexe şi ca efect al Deciziei Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul noului Cod civil.
În ceea ce priveşte aplicarea în timp a dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, se reţine că prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituţională, examinând criticile de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) din acest act normativ (teza privitoare la antecontracte), din perspectiva încălcării art. 15 alin. (2) din Constituţia României, a arătat că „(19). . . aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivităţii legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi şi principiul supravieţuirii legii vechi. Principiul neretroactivităţii legii civile este de rang constituţional şi are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, şi semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situaţiilor juridice născute după intrarea ei în vigoare, iar nu situaţiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare a acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor şi situaţiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum şi efectelor viitoare ale unor situaţii juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situaţie juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit actum).”
Opinia conform căreia prevederile Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti, sunt aplicabile şi în ipoteza în care promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub imperiul altui act normativ, dă eficienţă dispoziţiilor art. 6 din Codul civil şi principiului aplicării imediate a legii noi.
Un argument suplimentar în sensul aplicării imediate a legii civile noi este acela că prin dispoziţiile cuprinse în art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, legiuitorul prevăzuse că actul normativ nu este aplicabil antecontractelor şi pactelor de opţiune încheiate în formă autentică notarială anterior intrării lui în vigoare.
Aşa cum s-a arătat deja, teza privitoare la antecontracte din acest text a fost declarată neconstituţională, prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, în care s-a reţinut că „(30). . . excepţia instituită de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentată de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontractele în formă autentică, încheiate anterior intrării în vigoare a legii noi, este de natură a genera o situaţie privilegiată în privinţa dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiat astfel de antecontracte în formă autentică, contrară exigenţelor principiului constitutional al egalităţii în faţa legii în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor coroborat cu cel al garantării şi ocrotirii egale a dreptului de proprietate privată.”
Or, consacrarea unei situaţii de excepţie de la principiul aplicării imediate a legii noi nu face decât să evidenţieze regula de la care s-a derogat.
În plus, din interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, rezultă fără niciun dubiu că actul normativ în discuţie se aplică celorlalte tipuri de antecontracte; ca efect al pronunţării Deciziei Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014 şi al dispoziţiilor art. 147 alin. (1) din Constituţia României, excepţia prevăzută de legiuitor nu mai produce efecte, astfel că şi aceste antecontracte de vânzare-cumpărare rămân supuse dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, în forma în vigoare la data pronunţării hotărârii care ţine loc de act de vânzare-cumpărare.
Opinia jurisprudenţială care susţine că Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, nu este aplicabilă dacă promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este încheiată anterior adoptării acestei legi şi care, prin urmare, consideră că legea de drept material aplicabilă este cea de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, ignoră normele şi principiile de aplicare a legii în timp, decizia obligatorie sus-menţionată a Curţii Constituţionale care, în argumentarea soluţiei de admitere a excepţiei de neconstituţionalitate, a expus ample considerente privind normele de aplicare în timp a Legii nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, dar şi regulile care guvernează contractul de vânzare-cumpărare.
Astfel, în Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, Curtea Constituţională a arătat că beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan „(20) . . . sunt titularii unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. În acest sens, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum. Din acest punct de vedere, (…) aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie ci este în concordanţă cu principiul activităţii legii, potrivit căruia orice act normativ acţionează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice născute după acest moment.”
Se impune a menţiona şi împrejurarea că hotărârile judecătoreşti în care instanţele care au apreciat că Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, nu este incidentă dacă promisiunea sinalagmatică de vânzare- cumpărare a fost încheiată anterior datei de 11 aprilie 2014, sunt motivate sumar arătându-se, de regulă, că se aplică legea de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare în virtutea principiului neretroactivităţii legii.
Or, aşa cum s-a arătat deja, principiul neretroactivităţii legii civile este de natură constituţională, iar Curtea Constituţională, în virtutea atribuţiei de verificare a conformităţii dispoziţiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, cu art. 15 alin. (2) din Constituţie a reţinut că prevederile sunt, din acest punct de vedere, constituţionale.
Însă, pentru a ajunge la o asemenea concluzie, instanţa de contencios constituţional a făcut o analiză a regulilor de drept material aplicabile, pe de o parte, promisiunilor bilaterale de vânzare, iar, pe de altă parte, contractelor de vânzare reţinând, în Decizia nr. 571 din 15 septembrie 2015, că: „(16) Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reţine încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condiţiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare. De altfel, potrivit jurisprudenţei Curţii Constituţionale, o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior şi nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să refuze supravieţuirea legii vechi şi să reglementeze modul de acţiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare. (17) Aplicarea prevederilor legale criticate, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare, nu echivalează cu încălcarea principiului neretroactivităţii, ci este în concordanţă cu principiul activităţii legii civile. (…)”
Aceste considerente, care se regăsesc şi în doctrină, evidenţiază natura juridică diferită a celor două acte juridice sinalagmatice.
Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un contract prin care părţile se obligă să vândă, respectiv să cumpere un lucru pentru un preţ determinabil. Ea reprezintă un act juridic distinct de contractul de vânzare-cumpărare şi presupune îndeplinirea condiţiilor de fond (privitoare la capacitate, consimţământ, obiect, cauză) şi de formă, prevăzute de legea în vigoare la momentul încheierii acesteia, conform principiului tempus regit actum.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare generează pentru fiecare parte un drept de creanţă, corelativ obligaţiei celeilalte părţi de a încheia contractul promis.
În ipoteza în care, la împlinirea termenului convenit, una dintre părţi refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere executarea silită a obligaţiei prin echivalent, prin rezoluţiunea contractului cu daune-interese sau prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Pentru ipoteza în care promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare vizează un teren situat în extravilan, Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, prevede condiţiile de validitate speciale mai sus menţionate, care trebuie îndeplinite alături de condiţiile generale, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare- cumpărare.
Prin urmare, dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, sunt norme de drept civil de imediată aplicare, care se impun a fi analizate în toate cazurile în care, ulterior intrării ei în vigoare, instanţa de judecată are a analiza îndeplinirea condiţiilor de validitate pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan. Nu prezintă relevanţă, din acest punct de vedere, data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte situaţia proceselor începute anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, judecătorii-raportori apreciază, pentru considerentele care au fost expuse, că principiul aplicării imediate a legii noi are un caracter unitar, astfel că nu comportă limitări din perspectiva datei înregistrării cererii de chemare în judecată.
Având în vedere că, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, se tinde la obţinerea unui act translativ de proprietate, condiţiile de validitate ale contractului trebuie verificate prin raportare la legea civilă în vigoare la data pronunţării hotărârii.
Pentru considerentele expuse, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept reţine că procedura instituită de Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ şi cererilor de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru asemenea terenuri, introduse pe rolul instanţelor de judecată anterior intrării în vigoare a actului normativ menţionat.
Reţinând că, în forma în vigoare, sancţiunea prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014 este nulitatea relativă, se observă că, sub un alt aspect, instanţa de trimitere a arătat în punctul ei de vedere că sancţiunea nulităţii relative prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, permite instanţei de judecată să dispună îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, pe parcursul judecăţii, respectiv că neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligaţiilor prevăzute de art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, atrage nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare şi înlătură orice posibilitate a instanţei de a suplini neefectuarea acestor formalităţi în cazul care constată imposibilitatea îndeplinirii lor.
Din coroborarea acestor menţiuni cu trimiterea făcută la dispoziţiile art. 1.248 şi 1.251 din Codul civil se reţine că, pe de o parte, se pune în discuţie posibilitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, în cursul procesului, cu concursul instanţei de judecată, iar, pe de altă parte, se pun în discuţie efectele neîndeplinirii obligaţiilor prevăzute de art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, asupra validităţii antecontractului şi, pe cale de consecinţă, a imposibilităţii instanţei de a le suplini.
Cu referire la abilitarea instanţei de a suplini condiţiile de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, se impune precizarea că legea specială nu autorizează instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare- cumpărare în lipsa întrunirii cumulative a condiţiilor de validitate speciale pe care acest act normativ le impune. Conform art. 1.669 din Codul civil, singura condiţie de validitate care poate fi suplinită de instanţă, în condiţiile legii, este consimţământul promitentului care refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, aceasta fiind însă o condiţie generală de validitate.
În ceea ce priveşte posibilitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, în cursul procesului, cu concursul instanţei de judecată, momentul de referinţă pentru verificarea îndeplinirii tuturor condiţiilor de validitate ale vânzării este acela al pronunţării hotărârii judecătoreşti. Din perspectiva dreptului procesual, acest moment pune capăt unei faze a judecăţii. Cum nu există nicio dispoziţie contrară, în acord cu dispoziţiile Codului de procedură civilă, instanţa de judecată poate administra probe care pot constitui dovezi ale îndeplinirii condiţiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare.
Această posibilitate a instanţei nu este consecinţa faptului că sancţiunea prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, pentru nerespectarea dreptului de preempţiune sau lipsa avizelor prevăzute de art. 3 şi art. 9 este nulitatea relativă, ci este o consecinţă a caracterului imperativ al dispoziţiilor art. 3, art. 4 şi art. 9 din actul normativ menţionat.
Astfel, după criteriul conduitei prescrise, art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, sunt norme de drept imperative, în sensul că părţile nu pot deroga de la ele.
După natura interesului ocrotit sunt norme stabilite în interes privat, deoarece, aşa cum s-a arătat în doctrină, părţile nu pot deroga de la ele în momentul încheierii actului juridic, însă, ulterior acestui moment, derogarea este permisă în sensul că partea interesată poate renunţa la dreptul de a invoca nulitatea relativă a actului juridic încheiat cu nerespectarea unei norme imperative de ordine privată.
Rezultă, astfel, că instanţa de judecată, în considerarea normelor imperative menţionate, este obligată să verifice ca la momentul pronunţării hotărârii care ţine loc de act de vânzare- cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan, să fie obţinute avizele prevăzute de art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, şi să fie respectate prevederile art. 4 din acelaşi act normativ.
Conchizând, în principiu, instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.
Neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligaţiilor prevăzute de art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, nu atrage nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece prevederile menţionate instituie condiţii de validitate speciale ale contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan. Nulitatea este sancţiunea nerespectării, la momentul încheierii actului juridic, a condiţiilor de validitate prevăzute de lege, iar obligaţiile a căror nerespectare este sancţionată de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, cu nulitatea relativă, sunt aplicabile înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole, adică contractelor de vânzare-cumpărare, nu promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
Cu referire la acest aspect trebuie menţionat că nu constituie obiectul vreunei divergenţe de jurisprudenţă, iar din înscrisurile anexate sesizării nu rezultă că a fost dezbătut în Dosarul nr. 4.929/236/2014.
Ultimul aspect vizat de întrebarea prealabilă se referă la posibilitatea invocării din oficiu de către instanţă a nerespectării dispoziţiilor art. 3, art. 4 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, sancţionată de lege cu nulitatea relativă, în lipsa unei cereri a părţii ale cărei interese ar fi vătămate prin nerespectarea prevederilor anterior redate şi, cu atât mai mult, pentru prima dată de către instanţa de apel/recurs.
Sub un prim aspect se constată că pentru argumentele deja expuse, instanţa de judecată este obligată să verifice ca, la momentul pronunţării hotărârii care ţine loc de act de vânzare- cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan, să fie obţinute avizele prevăzute de art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, şi să fie respectate prevederile art. 4 din acelaşi act normativ, în considerarea caracterului imperativ al normelor menţionate.
Condiţiile în care instanţa de judecată ar putea invoca din oficiu nerespectarea dispoziţiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, din perspectiva regimului juridic al nulităţii relative nu se impun a fi analizate, deoarece implică o situaţie premisă care nu se regăseşte în procesul în care a fost formulată sesizarea.
Această situaţie premisă presupune existenţa unui contract de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan sau a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat/pronunţată cu nerespectarea dispoziţiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare. Nu este echivalentă acestei situaţii ipoteza din dosarul instanţei de trimitere, în care cererea pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a fost respinsă de prima instanţă pentru neîndeplinirea condiţiilor de validitate speciale.
Cu atât mai mult, nu se impune analiza condiţiilor în care instanţa de control judiciar ar putea invoca din oficiu nerespectarea aceloraşi dispoziţii, având în vedere că Tribunalul Giurgiu este învestit cu apelul declarat de promitentul- cumpărător căruia i-a fost respinsă cererea de chemare în judecată. Această instanţă are de examinat critica prin care apelanta-reclamantă a susţinut că prima instanţă, din oficiu, nu putea invoca neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, sub sancţiunea nulităţii relative. Or, această problemă de drept se circumscrie fazei de judecată în care a fost pronunţată hotărârea atacată cu apel, iar nu etapei controlului judiciar.
Distinct de lipsa unei legături directe între problema de drept constând în invocarea pentru prima dată de către instanţa de apel/recurs a neîndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 16 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, cu procesul cu care este învestit Tribunalul Giurgiu, se reţine şi împrejurarea că examenul jurisprudenţial nu a relevat existenţa unor divergenţe de opinie sub acest aspect.
Pentru considerentele expuse, ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a considerat că se impune admiterea sesizării, pronunţând următoarea soluţie:
„Admite sesizarea formulată de Tribunalul Giurgiu – Secţia civilă, în Dosarul nr. 4.929/236/2014, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile şi, în consecinţă, stabileşte că:
Dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.
Instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii”.
Andrei Pap
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
