Retrospecție și perspectivă în judecata acțiunilor civile având ca obiect modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară
29 noiembrie 2016 | Ion Domilescu
Ion Domilescu
I. Preliminariu
Puține instituții juridice modest plasate în arhitectura dreptului ajung problematice, deși înfăptuirea dreptății adastă în tot locul pentru a-și scrie epopeea. Modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară este una dintre ele.
Când faptul social reclamă tratament juridic și norma adecvată l-ar cuprinde îndeajuns, înțelepciunea juridică vine să-i rostuiască așezământul în viața cetății. Întru idealul dreptului acesta, purcedem a decripta problemele iscate de normarea și judecata interesului de a mări suprafața tabulară a terenului cu suprafața unei parcele neînscrise în cartea funciară, interpretând norme, primind interpretarea oficială a normelor, evaluând jurisprudența, cântărind doctrina, pentru a descoperi conținutul și marginile materiei cercetate.
Retrospectiv, vechiul Cod de procedură civilă[1], denumit pe scurt Codul 1865, și noul Cod de procedură civilă[2], denumit în continuare Procedura, nu găsiră o normă[3] destinată exclusiv reglementării competenței materiale a instanțelor în judecarea acțiunilor civile de carte funciară, inerent, acţiunii în rectificare de carte funciară, respectiv, acțiunii privind modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară, pentru ca legislația primară a taxelor de timbru, părăsind concepția rigidă a timbrării în cuantum fix a acțiunilor de carte funciară[4], să nu prezerve stabilirea, după o referință nediscutabilă, a timbrării variate[5].
Actualitatea dimensiunii normative în cele două materii, competență și timbrare, relevă incongruențe terminologice și lipsă de viziune sistemică[6], acutizate de modificările aduse Legii nr. 7/1996[7], reflectate în Ordinul nr. 700/2014[8]; dincoace, către competența instanței, descoperim perspectiva unei rațiuni noi în abordarea instituției modificării suprafeței imobilului înscris în cartea funciară și a delimitării definitive de acțiunea în rectificare de carte funciară, iar, dincolo, către timbrarea acțiunii civile, susține demersul interpretativ în vederea definirii noțiunii de „fond al dreptului” necesar partajării conținutului art. 20 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013 și în scopul stabilirii corecte a cuantumului taxei judiciare de timbru datorate.
În alt teritoriu de referință, jurisprudența națională înregistrează soluții divergente, întâlnirile profesionale ale judecătorilor, consemnate în minute[9], reținând constant punerea ei în discuție, fără a atinge consensul clarificării, împreună conturând un posibil demers în vederea pronunțării regulatorului jurisprudențial[10].
În sfârșit, literatura de specialitate, preocupată mai cu seamă de noțiunea cuprinzătoare a acțiunilor în rectificare de carte funciară, abia sesizând dificultățile proprii ale temei noastre, a surprins și examene sumare ale controverselor tematice[11] de ale căror concluzii analiza întreprinsă se delimitează pe fond.
Plasticizând, pentru o suprafață tabulară de teren de 1.000 mp, analizăm demersul proprietarului acestei suprafețe de a modifica suprafața imobilului în contradictoriu cu proprietarii vecini, în condițiile în care el susține că suprafața reală a terenului său este de 2.000 mp (suprafețele excedentare litigioase sunt de regulă cu mult mai mari decât exemplul folosit aici), fără a avea un titlu pentru această suprafață. Ce acțiune civilă va folosi reclamantul, care este instanța competentă, ce taxă judiciară achită, care sunt dificultățile dării soluției instanței în contextul legislativ actual și cum se va reflecta hotărârea în circuitul civil, atunci când va fi înscrisă în cartea funciară, sunt elementele de conținut ale problemei, pe care cercetarea noastră s-a angajat s-o dezlege, fără a se conduce în argumentare strict după această ordine.
Dacă acceptăm, ceea ce nu ar trebui niciodată disputat, anume că misiunea judecătorului constă în rostirea dreptului, din lege la principiile sale fundamentale, în buna tradiție a fundamentelor democrației, un lucru trebuie considerat clar din capul locului: nu în comoditatea dării unei soluții se odihnește duhul ce însuflețește înfăptuirea dreptății, ci în doza rezonabilă de justețe și echitate legitimate rațional. De aici, gândim că este facil a alege o acțiune civilă sau o alta pentru a mări suprafața terenului proprietarului formal solicitant în sensul înscrierii efective și definitive a suprafeței modificate ca drept de proprietate pur și simplu[12], dacă nu ne angajăm să măsurăm justețea și echitatea soluției în termenii legii în vigoare, de lege lata, sau propunând, de lege ferenda, elaborarea unei norme corespunzătoare. Ca atare, dacă suprafața deținută fără titlu de către unul dintre proprietarii vecini este solicitată spre a fi încorporată patrimoniului acestuia, prin rectificare de carte funciară, prin modificarea imobilului înscris în cartea funciară, prin modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară, ce importanță prezintă reținerea diferențelor în alegerea unei anumite acțiuni civile, în propunerea unei anumite soluții de rezolvare a fondului cererii, în fine, de departajare în acuratețe în privința alegerii aplicării normei care reglementează faptul social.
Găsim conținut sinuos în limbajul normelor. Codul civil actual[13], denumit pe scurt Codul, oferă cu generozitate rezolvări problemei art. 908 pct. 4 și art. 914 în conjuncție cu art. 879 alin. (1); sugerează rezolvarea unei părți din problemă prin art. 913; supune, însă, distincta reglementare a modificării suprafeței imobilului calificării date de art. 220 din Ordinul nr. 700/2014, care o deosebește în natură de rectificarea de carte funciară, precizând, în fine, că modificarea imobilului prin mărirea întinderii suprafeței sale nu reprezintă un transfer al dreptului de proprietate, fiind o operațiune materială, conform art. 879 alin. (1) teză finală și alin. (5).
În altă parte, o viziune nouă, fundamental diferită în tratamentul înregistrării în cartea funciară a imobilelor deținute fără titlu[14], aduc normele conținute de art. 13 și art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, republicată[15]. Cu ele, problemele se întețesc, neînțelesul se acutizează, orizontul tabular al satisfacerii interesului analizat modificându-se odată cu plusul de echitate pe care noua rațiune normativă pare a-l aduce – de acum, lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate pentru imobilul deținut și lipsa titlului în cazul diferenței de suprafață vindecându-se prin voința legii de a recunoaște nașterea unui drept real imobiliar în favoarea deținătorului, un drept de posesie faptică supus notării, care ar urma să se transforme în drept de proprietate după împlinirea unei durate speciale de timp, cu caracter derogatoriu de la normele de drept comun care reglementează uzucapiunea. Repoziționarea problemei identificării – înregistrării imobilelor în funcție de criteriul posesiei este salutară, deși procedura administrativă reglementată se dovedește a fi deficitară parțial în racord constituțional, precum vom arăta.
Iată, cum, o acțiune de carte funciară, aparent neînsemnată în panoplia controverselor juridice, a iscat o dispută și întreține un tâlc, despre care, concepând o soluție, nu ne arogăm epuizarea subiectului; în dinamica jurisprudenței, poate deveni mai clar de ce între mai multe soluții am prefera-o, de acum, pe una sau pe alta.
Deosebind de la bun început modificarea suprafeței terenului, care se bazează pe un titlu de proprietate, de modificarea care se raportează la faptul posesiei fără titlu[16], unde titlu ar deveni posesia însăși, mai cu seamă despre interpretare și legitima ei concluzie ne ocupăm în cele ce urmează pentru a pune fundament interesului persoanei interesate și societății întru lămurirea întinderii conținutului dreptului de proprietate și pentru garantarea siguranței circuitului civil.
Precum anticipam, afirmăm de-acum explicit: de lege lata, întemeiem alegerea normei adecvate realizării în justiție a interesului abordat; de lege ferenda, opinăm pentru crearea unei instituții juridice – accesiunea imobiliară artificială de carte funciară, cea mai potrivită formă în care să fie cuprinse armonios interesul particular și interesul societar în rezolvarea problemei aduse în discuție pe axa dreptului de proprietate existent al persoanei interesate.
II. Termenii problemei. Noțiuni și norme. Corolarii
Cercetarea noastră se desfășoară în cadrul exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. Lăsăm în sarcina altei examinări compatibilitatea concluziilor cu dreptul de proprietate publică, în orizontul aplicării art. 554 alin. (2) Cod[17] și al aplicării art. 41 alin. (7) din Legea nr. 7/1996.
Noile reglementări normative expres și imperativ conținute de art. 13 și art. 41 din Legea nr. 7/1996 ne obligă la valorizare și valorificare. Cu ele, corelăm obiectul dreptului tabular, ca drept de proprietate asupra unui singur imobil, precum art. 876 alin. (3) din Cod explicit o prevede, cu un alt drept real, prerogativă recunoscută posesiei efective, faptice, drept de folosință asupra parcelei neidentificate până atunci topo-cadastral, deopotrivă raportate la interesele legitime ale proprietarilor vecini de a invoca posesia specială de carte funciară[18] și la interesul general al societăţii în constituirea şi protejarea proprietăţii pe baza unor reguli juste, întru garantarea siguranței circuitului civil. Cum s-a spus, căutăm să îmbinăm ceea ce dreptul permite cu ceea ce impune interesul, astfel încât justiția și utilitatea să nu se afle în contrazicere[19].
Dacă desfacem nodul intereselor în determinarea întinderii reale a unei suprafețe de teren, descoperim motive care, fără a lua în seamă reaua-credință în sporirea nelegitimă a patrimoniului, reflectă inexactitatea măsurătorilor topo-cadastrale, subiectivismul declarațiilor proprietarilor originari la data înscrierii dreptului în cartea funciară, erorile tehnice conținute de înscrierile în cartea funciară provenite din procese civile sau acte extrajudiciare, considerația posesiei exercitate îndelung asupra suprafeței excedentare. Indiferent de motivație, incursiunea noastră relevă treptat dificultatea așezării problemei, pe care intuiția o dezvăluie cu ușurință: când proprietarul pretinde a deține în fapt o suprafață mai mare de teren decât cea înscrisă în cartea funciară, cum să-i justifici proveniența, dacă nu căutând o explicație în contextul anterioarei înscrieri și înapoi până la prima înscriere în cartea funciară, de când proprietarii, originari și succesivi, și-au evidențiat tabular dreptul. O altă cale, în planul probațiunii, nu există sau nu avem abilitatea de a o remarca.
Cum a fost stabilită suprafaţa cadastrală iniţială, cum a fost măsurată iniţial parcela deţinută de reclamant atribuindu-i-se un număr topografic, care a fost raportul de suprafaţă între numărul topografic atribuit şi numărul cadastral existent deopotrivă corelate cu parcelele învecinate, care este istoricul înscrierii iniţiale a dreptului şi al transmiterii ulterioare a dreptului, cum se explică diferenţa de suprafaţă formală faţă de suprafaţa de fapt, care este soluţia echitabilă și, mai ales, ce legătură juridică există între dreptul tabular și parcela neevidențiată tabular – sunt întrebări al căror răspuns trimite către o probatio diabolica, acceptând că imersiunea în apele adânci ale cărţii funciare conduce la origini ce nu mai pot sau cu greu ar mai putea fi probate. Cum referința tehnică nu poate fi întemeiată științific și cum persoanele interesate nu prezintă un titlu de proprietate asupra parcelei neevidențiate tabular, legea a oferit un alt criteriu referențial identificării complete a imobilului și proprietarului, faptul legal dovedibil al posesiei exercitate (semne de hotar, expertiză tehnică, martori, interogatorii), pe care îl îmbracă în haina juridicității, învestindu-l cu puterea preschimbării în drept de proprietate, după trecerea unei anumite perioade de timp.
Repudiem și noi[20] motivațiile superficiale, arbitrare, inechitabile care au „justificat împroprietărirea de fapt” a proprietarilor interesați, pe calea rectificării de carte funciară invocându-se corectarea cărții funciare, ca reglare a corespondenței suprafeței formale înscrise în cartea funciară cu situația juridică reală a imobilului, fără alt fundament tehnico-juridic decât afirmația că numărului topografic conținând o suprafață formală anume îi corespunde un număr cadastral cuprinzând o suprafață diferită. Măsurătorile cadastrale au debutat împărțind teritoriul în unități cadastrale, care au fost divizate în parcele având numere topografice atribuite după o ordine. Parcelele identificate prin numere topografice au făcut obiectul înscrierii în cartea funciară și a transmiterii dreptului de proprietate în formele recunoscute de lege. Or, la divizarea numărului cadastral (nici suprafața acestuia întotdeauna exactă) în numere topografice, măsurătorile au fost de cele mai multe ori aproximative și interesele vremii partinice deținătorilor, topograficele nerespectând regulile împărțirii exacte a numărului cadastral, astfel că în cartea funciară s-au evidențiat suprafețe mai mici, de regulă. Acest fapt nu înseamnă însă că proprietarul tabular ar fi avut un drept asupra întregii suprafețe, dacă titlul deținut nu indică această realitate; fiind prima înscriere, și-a arătat voința de a face opozabilă terților numai suprafața înscrisă în cartea funciară. În sfârșit, transmisiunile drepturilor tabulare, schimbarea posesorilor suprafețelor neevidențiate și amestecarea lor (vecinul care stăpânea suprafața din stânga a hotărât să cuprindă mai mult sau să folosească numai suprafața din dreapta proprietății sale tabulare, cedând-o sau lăsând-o în paragină pe cea dintâi) au subțiat și mai mult firul logic al unei posesiuni certe.
În planul jurisprudenței, cu deosebirea între recunoașterea dreptului de proprietate pur și simplu asupra diferenței de suprafață, ca soluție majoritară, și notarea posesiei asupra diferenței de suprafață, ca soluție minoritară, prin acțiuni civile în rectificare de carte funciară, în modificarea imobilului înscris în cartea funciară sau în modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară, toate persoanele interesate, fără deosebire, solicită același lucru, pretinzându-se îndreptățiți: punerea de acord a suprafeței de carte funciară cu suprafața reală a terenului. Rezultatul practic înseamnă multiplicarea suprafaței deținute în baza unui titlu cu întinderi faptice deținute fără titlu, situație în care titlul se constituie abia prin hotărârea judecătorească pronunțată ținând seama de posesia exercitată: în Dosar nr. 1.229/250/2014 se modifică suprafața de la 1.440 mp la 4.475 mp, notându-se diferența ca posesie faptică, pentru ca în Dosar nr. 1.167/250/2015 să se rectifice suprafața de la 1.242 mp la 6.069 mp, în Dosar nr. 940/250/2015 să se rectifice suprafața de la 990 mp la 1.993 mp, în Dosar nr. 10.818/55/2015 să se rectifice suprafața de la 58 mp la 330 mp, în Dosar nr. 7.484/55/2015, de la 108 mp la 768 mp, înscriindu-se dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe[21].
Putem înțelege, așadar, prin exprimarea plastică a cifrelor, interesul și circumspecția care însoțesc rezolvarea problemei modificării suprafeței imobilului înscris în carte funciară.
De regulă, partea interesată acționează judiciar în sensul evidențierii suprafeței reale de teren, prin modificarea în plus a mărimii bunului, excepțiile creionând modificarea în minus a suprafeței bunului, modificare care poate fi realizată pe cale administrativă, indiferent de procentul de suprafață incident.
III. Caracterul patrimonial al acțiunii civile. Timbrarea
Am decis să nu dezbatem, încă, stabilirea acțiunii civile adecvate realizării interesului enunțat, pentru bunul considerent că argumentația noastră vrea să prezinte, independent de acțiunea civilă folosită, un fond rațional suficient întemeierii opiniei că finalitatea oricărei cereri în justiție care va dispune notarea posesiei asupra diferenței de suprafață va amprenta în mod necesar fondul dreptului reclamat.
Abordând chestiunea finalității tehnico-juridice a înscrierii dreptului în cartea funciară[22], actualmente, instanțele acoperă arii diferite cu soluțiile lor, majoritar rectificând suprafața și adăugând dreptului tabular un conținut suplimentar de suprafață, minoritar notând cu titlu de posesie diferența de suprafață, izolat, respingând acțiunile în rectificare de carte funciară pe cauza inexistenței titlului[23].
Înscriind un drept de proprietate asupra diferenței de suprafață, considerată ca fiind cea reală, în aceeași carte funciară unde este înscris dreptul tabular formal, în lipsa titlului care să dezvăluie un drept de proprietate asupra întregii suprafețe, soluția este viciată în chip vădit de arbitrariu, de nelegalitate, expertizele efectuate întreținând confuzia între faptul tehnic al identificării imobilelor și prerogativa dreptului de proprietate întinsă asupra unui imobil determinat.
Notând posesia asupra diferenței de suprafață în aceeași carte funciară, soluția dobândește statut echitabil pentru toți pretendenții vecini, în condițiile liberului acces la dobândirea unui drept de proprietate prin scurgerea timpului, însă operațiunea intră în conflict cu art. 878 din Cod, chiar dacă termenul notare[24] ar trimite la notarea dreptului aflat în legătură cu imobilul, aceasta nefiind o notare propriu-zisă. Regula de carte funciară instituită de art. 876 alin. (3), cu imperativul prevăzut de art. 877 teza a II-a din Cod, cere existența unei împătrite condiții întru definirea imobilului: una sau mai multe parcele alăturate (alipite), aparținând aceluiași proprietar, aflate pe aceeași unitate administrativ-teritorială și identificate printr-un unic număr cadastral. Or, alipind parcela asupra căreia se exercită posesia faptică parcelei asupra căreia se exercită un drept de proprietate, avem două drepturi reale imobiliare distincte aparținând aceleiași persoane, deținute în baza unor titluri diferite, două drepturi tabulare incompatibile în raportul regular de carte funciară. Sintagma “același proprietar” presupune în tot cuprinsul denotatului existența unicei prerogative a dreptului de proprietate, altfel, imobilul s-ar putea configura în cartea funciară și prin alipire cu o detenție precară, dacă interesul folosinței ar reclama alipirea parcelelor.
Modificând suprafața și notând cu titlu de posesie diferența de suprafață, înscrierea ar trebui făcută într-o altă carte funciară, situație care naște întrebarea: ce fel de modificare mai este aceasta, dacă dreptul real dobândit este distinct înscris de dreptul tabular în baza căruia cel interesat a acționat judiciar?! Cum să modifici un lucru, iar modificarea să fie conținută exclusiv în alt lucru, decât cel modificat? Răspunsul, de lege lata, ar fi acesta: după scurgerea termenului prescris convertirii posesiei în drept de proprietate, persoana interesată poate solicita alipirea noului imobil identificat și integrat cadastrului sistemic imobilului inițial, în temeiul art. 879 alin. (1) din Cod. Până atunci, noul drept tabular poate fi transmis între vii și pentru cauză de moarte, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.
Pe deasupra, înscrierea posesiei asupra suprafeței deținute fără titlu de către proprietarul parcelei învecinate poate fi privită ca o înscriere provizorie, în sensul art. 898 pct. 1 din Cod, sub condiția rezolutorie a desființării sale în perioada maximă de 3 ani de zile, când ar urma, din oficiu și definitiv, să fie convertită în drept de proprietate? Nu găsim argumente să combatem această afirmație.
Revenind în coordonatele temei, considerăm că modificarea suprafeței terenului – se adaugă o suprafață, se scade o suprafață – are ca rezultat deopotrivă o definitivare a informației cadastrale cu consecința evidențierii conforme în carte funciară, cât și o modificare a patrimoniului proprietarului tabular.
Corecția, dacă ne referim la soluțiile jurisprudenței majoritare de a integra diferența de suprafață în dreptul tabular preexistent, privește conținutul juridic al dreptului: ca prerogativă legală tri-ipostatică exercitată asupra unui bun în limitele legii și, ca bun, obiect asupra căruia se manifestă o prerogativă legală tri-ipostatică[25] în limitele legii (proprietarul rămâne proprietar, chiar dacă exercită într-un timp ipostaza posesiei, în alt timp, ipostaza folosinței, în alt timp, ipostaza dispoziției sau dacă cedează ipostazele posesiei și folosinței unei terțe persoane, când el însuși este ținut să le respecte în exercitarea lor de către terțul-detentor). Dacă dreptul de proprietate acordă titularului libertatea cumulativ potențială și discreționară a posesiei, folosinței și dispoziției asupra bunului, nu orice bun suportă legal exercitarea discreționară a posesiei, folosinței și dispoziției sale din partea oricărei persoane, legea deosebind între proprietar, posesor, detentor și ocupant.
Aceeași corecție, privită dinspre procedura notării posesiei, angajează un drept real imobiliar distinct; finalmente, prin alipire se configurează definitiv întregimea dreptului tabular inițial ce țintea întregirea cu suprafața neevidențiată.
Se cuvine a sublinia că mărirea sau micșorarea suprafeței terenului creează o legătură indisolubilă cu dimensiunea patrimoniului[26], în care se reflectă valoric întinderea obiectului material asupra căruia se exercită prerogativa tri-ipostatică a dreptului de proprietate. Ca atare, dacă bunul de dinaintea modificării întinderii sale are o anumită valoare economică, același bun, în forma ulterioară modificării întinderii sale, va avea o valoare economică mai mare sau mai mică, scala impozitării fiscale și a valorificării în circuitul civil fiind la rându-le amprentate, modificarea de carte funciară integrându-se în funcția economică a cadastrului. Așadar, atât în cazul opțiunii rezolvării cererii în formatul înscrierii în cartea funciară a unui drept de proprietate pur și simplu, cât și în formatul notării posesiei ca parcelă distinctă, mărind suprafața aceluiași bun sau notând posesia asupra unei noi parcele în favoarea aceluiași beneficiar, patrimoniul persoanei interesate se mărește cu valoarea economică a noii parcele.
Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării, entităţile de bază ale acestui sistem fiind imobilul şi proprietarul, conform art. 1 alin. (1), alin. (7) din Legea nr. 7/1996, republicată. Imobilul, ca obiect material al dreptului, și proprietarul, ca titular al prerogativei tri-ipostatice exercitate asupra obiectului material. Identificând și măsurând imobilele în sistem integrat, în cadrul funcţiei economice a cadastrului se evidenţiază elementele tehnice necesare stabilirii corecte a valorilor impozabile ale imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor pentru aceste imobile în cadrul obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, pentru ca în ordinea funcției juridice să fie menționați proprietarii, sarcinile care grevează bunul sau dreptul împreună cu diversele notări aflate în legătură. Am putea reține o observație importantă: dacă imobilul și proprietarul sunt entitățile de bază ale sistemului unitar de cadastru și publicitate imobiliară, dacă ele constituie elementele principale ale fundamentului acestuia, fondul lui, atunci afirmăm că modificarea unuia, a altuia, a ambelor elemente constituie o problemă constitutivă, substanțială, de fond, iar, dacă problema implică și afirmarea drepturile altor persoane interesate, concluzia este pe deplin întemeiată.
În definitiv, calibrând considerentele Deciziei în interesul legii nr. 32/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție București demersului nostru argumentativ, aflăm că dreptul subiectiv ce se cere a fi protejat în justiţie transferă caracterul său patrimonial sau nepatrimonial litigiului însuşi, astfel, procesul fiind evaluabil în bani ori de câte ori în structura raportului juridic de drept substanţial dedus judecăţii intră un drept sau obligație patrimonială. Un drept are caracter personal, fără conţinut economic şi, prin urmare, neevaluabil în bani, se argumentează, atunci când este strâns legat de persoană servind la individualizarea acesteia în cadrul societăţii sau al familiei, precum dreptul la viaţă, la sănătate şi integritate fizică şi morală, la libertate, onoare, cinste, reputaţie, dreptul la nume şi la domiciliu, etc. A susţine că există acţiuni patrimoniale neevaluabile în bani, conchide aceeași entitate, înseamnă a susţine o contradicţie juridică, a spune, de fapt, că există drepturi patrimoniale neevaluabile în bani, ceea ce contravine naturii intrinseci a acestor drepturi, care le deosebeşte de drepturile personale nepatrimoniale. În sfârșit, actualmente Codul o afirmă tranșant, prin art. 31 alin. (1), caracterizând ca fiind evaluabile bănesc toate drepturile și obligațiile persoanei care alcătuiesc patrimoniul acesteia, ceea ce lumină în planul cercetării noastre obiectul dreptului, terenul, bunul evaluabil bănesc, crescând sau scăzând valoric în funcție de noua întindere a suprafeței sale sau, putem spune, în funcție dobândirea unui nou drept patrimonial, prin notarea distinctă a posesiei într-o nouă carte funciară.
O primă concluzie credem că poate fi asumată fără rezerve: amprentând patrimoniul prin finalitatea ei practică, modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară se realizează printr-o acțiune civilă patrimonială, evaluabilă bănesc.
Reținând caracterul patrimonial al acțiunii civile nu înseamnă cu necesitate că timbrarea se realizează după criteriul valoric.
Urmează a fi cercetată relevanța înțelesurilor normei înscrise în art. 20 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 80/2013, procedând la stabilirea modalității de timbrare a acțiunii civile patrimoniale[27] – printr-o taxă fixă de 50 lei sau cu o taxă variabilă în raport de valoarea patrimonială a diferenței de suprafață, determinată potrivit art. 3 din actul normativ menționat – și argumentând că operațiunea de modificare a suprafeței imobilului pune în discuție fondul dreptului. În argumentare, de această dată, ne propunem să individualizăm și să delimităm acțiunile civile conținute de art. 879 alin. (1), art. 908 pct. 4, art. 913 și art. 914, în raport de categoricul art. 878 din Cod, pentru a descoperi, dacă finalitatea lor angajează sau nu fondul dreptului pretins.
IV. Acțiunea civilă adecvată modificării suprafeței imobilului
Modificările aduse Legii nr. 7/1996, sub aspectul notării faptice asupra diferenței de suprafață, descriu o procedură administrativă de urmat, însă, partea interesată, în virtutea liberului acces la o instanță de judecată, poate deduce judecății în contradictoriu cu proprietarii sau posesorii vecini litigiul constând în identificarea întreg imobilului folosit în fapt, diferențiind suprafața tabulară de suprafața de fapt posedată, pe cea din urmă notând-o în cartea funciară. Mai mult, accesul la instanță devine singura cale pentru rezolvarea problemei în situația depășirii unui anumit prag al diferenței de suprafață[28].
Care acțiune civilă, între acțiunile relevante de carte funciară, susține rezolvarea interesului tematic? Enumerate mai sus, să le dezvăluim virtutea de a realiza scopul propus.
Codul le prezintă ca fiind operatoare de modificare și rectificare în cartea funciară.
În spațiile doctrinar și normativ, cu noțiunile de rectificare și modificare se întâmplă altceva decât li se întâmplă termenilor în limbajul obișnuit, și chiar în ordinea normativă interpretativă (avem în vedere prevederile Legii nr. 24/2000).
Art. 25, art. 59 alin. (1) și art. 61 alin. (1) din Legea nr. 24/2000, republicată, privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, ne încredințează că legiuitorul trebuie să realizeze o configurare explicită a conceptelor şi noţiunilor folosite în noua reglementare, care au alt înţeles decât înțelesul comun, pentru a se asigura astfel înţelegerea lor corectă şi a se evita interpretările greşite, prescriind că modificarea unui act normativ constă în schimbarea expresă a textului normei şi redarea ei într-o nouă formulare, modificare admisă numai dacă nu afectează concepţia generală ori caracterul unitar al actului. Nu doar că o astfel de bună-întemeiere-a-limbii este departe de așteptări în dreptul cetății noastre, dar și dezideratul definitivării a cadastrului general, precum și parcurgerea situațiilor tranzitorii de carte funciară nu contenesc travaliul identificării și aplicării dispozițiilor civile conflictuale.
În uzul obișnuit al limbii, rectificarea înseamnă corectare, îndreptare, iar modificarea înseamnă transformare, prefacere, rectificare, cu deosebirea de esență că rectificarea se referă preponderent la aspecte formale, modificarea privind chiar elementele de conținut substanțial.
Or, dacă în orizontul înțelesului gramatical orice modificare înglobează rectificarea, în spațiul normativ, dimpotrivă. Acțiunea în rectificare de carte funciară, definită prin art. 907 alin. (2), ca radiere, îndreptare sau corectare a unei înscrieri inexacte, cu sfera de cuprindere circumscrisă de art. 908 din Cod,pare a îngloba, în înțelesul generic al normei, și acțiunea propriu-zisă în modificarea suprafeței imobilului, ca îndreptare, corectare a întinderii de suprafață, reglementată de art. 914, cu trimitere la art. 879 alin. (1) din Cod, în partea referitoare la alipirea cauzată de mărirea întinderii imobilului, deși, structural, instituțiile sunt conținute de norme distincte, iar art. 220 din Ordinul nr. 700/2014 imperativ rostește că modificarea de suprafață nu este o rectificare de carte funciară.
Parcurgând clasificările specializate ale acțiunilor de carte funciară, într-o opinie[29], manifestă anterior intrării în vigoare a Codului, este salutată reglementarea prin Legea nr. 7/1996 a instituției modificărilor de ordin tehnic ale imobilului și care nu sunt de natură să afecteze esența dreptului de proprietate, subliniind a nu se confunda rectificarea cărții funciare cu modificarea cărții funciare, cea din urmă putându-se realiza pe cale unei proceduri grațioase. Altă opinie[30], apărută în spațiul juridic la scurt timp după intrarea în vigoare a Codului, afirmă că îndreptarea erorilor materiale și modificarea mențiunilor privind descrierea imobilului, conform art. 913, art. 914, nu îndeplinesc cerințele rectificării de carte funciară, fiind forme distincte, deopotrivă una față de cealaltă și împreună în raport de procedura stabilirii concordanței între situația tabulară și situația juridică reală a imobilului. Opinia secundă se reflectă într-o părere[31] contemporană funcțiunii Codului, autorul considerând că există unele cazuri care nu sunt menţionate cu titlu de situaţii de rectificare de carte funciară, îndreptarea erorilor materiale şi modificarea descrierilor imobilului, cazuri care impun, totuşi, corectarea cărţii funciare, precizând că modificarea descrierii imobilului se referă la schimbări de ordin tehnic şi care nu pun în discuţie esenţa dreptului.
Cei care plasează modificarea suprafeţei imobilului în sfera acţiunilor în rectificarea cărţii funciare şi aceia care o concep ca fiind o acţiune distinctă de carte funciară, se conduc “grosso modo”după referinţa interesului definitivării situaţiei juridice reale a imobilului, văzută în rectificare ca o problemă legată de fond, iar, în modificare, ca o problemă de ordin preponderent tehnic.
Situația juridică reală a imobilului are două componente atributive, juridicitate și completitudine, corespunzătoare exercitării prerogativei asupra unui bun determinat. Situația juridică reală comportă și o distincție între ceea ce posed efectiv pe lângă suprafața tabulară și ceea ce aș putea poseda, dacă s-ar contopi suprafața topografică tabulară și posedată cu suprafața cadastrală, nu mai mult decât am dreptul formal și dețin efectiv. Dacă persoana interesată ar deține un titlu care să dovedească la modul cert corespondența dintre dreptul tabular și suprafața faptică în forma corespondenței număr topografic-număr cadastral (de la 1.000 mp la 2.000 mp, precum în exemplul nostru), cauza acțiunii civile ar echivala scopului acesteia, refacerea întregului și evidențierea lui completă cu caracter declarativ; în schimb, dacă titlul nu poate fi certificat în planul probațiunii, deși cauza acțiunii civile se manifestă, aceasta nu generează cu suficiență scopul, partea interesată dobândind cu caracter constitutiv și abia prin scopul propus, o îndreptățire provenită din altă cauză juridică, cea a posesiei faptice generatoare în timp a dreptului de proprietate. Așadar, motivarea acțiunii civile sau adevărul probațiunii administrate poate pune accentul în stabilirea situației juridice reale a imobilului fie pe îndreptățirea recunoașterii pe bază de titlu a realității cadastrale anterioare înscrierii tabulare, fie a recunoașterii exercitării unei posesii faptice generatoare de efecte juridice de carte funciară.
Revenind în perimetrul de lucru al acțiunilor civile formulate în practica judiciară, afirmăm că art. 879 alin. (1) din Cod nu poate susține prin el însuși o acțiune aptă să conducă la finalizarea întregimii tabulare a imobilului cu o suprafață adiacentă, norma servind exclusiv operațiunilor materiale de carte funciară destinate alipirii și dezlipirii parcelelor, precum explicit o prevede ultimul său alineat. Fondul litigios al identificării parcelei deținute fără titlu urmează a fi soluționat printr-o altă acțiune civilă, iar consecința definitivării situației de carte funciară ar consta în uzitarea ulterior de acțiunea conținută deart. 879 alin. (1) din Cod.
Acțiunea civilă în rectificare de carte funciară prevăzută de art. 908 alin. (1), pct. 4 din Cod, antamată în ceea ce privește arbitrariul judecății degajat de lipsa titlului, atunci când recunoaște un drept de proprietate asupra diferenței de suprafață, ar putea cuprinde, în ipoteza stabilirii situației juridice reale, strict motivul identificării unei posesii extinse (care denotă o situație juridică) și care ar determina configurarea juridică viitoare definitivă a imobilului. Numai că juridicitatea nu este cauză declarativă aici, lipsind susținerea titlului și efectele acțiunii de fond răsfrânte asupra judecății, juridicității rămânându-i șansa de a fi un scop constitutiv. O cere expres art. 907 alin. (3) din Cod –situația juridică reală să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic. Recunoașterea la care se referă norma nu poate fi aceea care ar fi făcută sieși de proprietarul tabular, însemnând, de fapt, recunoașterea proprietarului tabular făcută terței persoane interesate care uzează de acțiunea în rectificare. Cum să-și recunoască proprietarul sieși modificarea suprafeței?! În privința condiției existenței unei acțiuni promovate care să vizeze fondul actului juridic, aceasta este cu totul străină modificării suprafeței imobilului, în forma rectificării de carte funciară. Partajând dreptul de proprietate formal de posesia legală faptică, dacă am ignora lipsa titlului și am accepta că rectificarea conduce la notarea posesiei în cartea funciară, vedem cu limpezime că finalitatea rectificării nu poate rezolva conținutul juridic al dreptului în întregimea lui și în aceeași carte funciară, deoarece nu pot coexista drepturi reale imobiliare distincte asupra aceluiași imobil (drept de proprietate și drept de posesie faptică), în regula stabilită de art. 876 alin. (3), art. 877 și art. 878 din Cod.
Acțiunea civilă în modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară prevăzută de art. 914 din Cod pare a fi acțiunea adecvată tratării juridice a problemei configurării complete a suprafeței imobilului. Avem însă o rezervă întemeiată. Cu ea, de lege lata, relevăm existența unei noi acțiuni civile conținută de prevederile Legii nr. 7/1996, iar, de lege ferenda, propunem reglementarea acțiunii civile în accesiunea imobiliară artificială de carte funciară.
Amintitul art. 914 prevede că proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând, în condițiile legii, modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, rezonând în art. 220 din Ordinul nr. 700/2014, care subliniază că prin modificarea de carte funciară se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului înscris asupra acelui imobil, modificarea de carte funciară putându-se face doar la cererea titularului dreptului de proprietate, în baza actelor doveditoare, respectiv că modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu este considerată o rectificare de carte funciară.
Ordinul nr. 700/2014 este un act normativ de rang inferior Codului. Prevederea Codului fiind generic redactată, urmează că normele Ordinului nr. 700/2014 organizează interpretativ aplicarea normei cu caracter general. În consecință, condițiile constând în neafectarea esenței dreptului tabular și a existenței actelor doveditoare susțin lipsa de compatibilitate a finalității înscrierii posesiei faptice asupra diferenței de teren deținute fără titlu cu obiectul acțiunii prevăzute de art. 914. Noul drept ce urmează a fi stabilit afectează esența dreptului tabular existent în chip dual: provine dintr-un litigiu de fond disputat de vecinii sau terții interesați și privește un drept real imobiliar distinct dreptului de proprietate. În plus, cealaltă condiție, a existenței actelor doveditoare conforme susținerii modificării suprafeței, privește alte situații decât dovezile referitoare exclusiv la exercitarea posesiei.
În privința fondului dreptului de proprietate, nu cu mult deosebit de esența dreptului de proprietate, considerăm că modificarea care privește întinderea bunului (bunul este obiectul material al dreptului) sau care privește titularul dreptului (subiectul de drept care exercită ipostazele proprietății) angajează, amprentează fondul dreptului, dacă acceptăm căpătâiul normativ că fond al dreptului înseamnă conceperea împreună a noțiunilor de prerogativă (tri-ipostatică) și de obiect material, întru care, modificarea unuia, a altuia, a ambelor elemente reprezintă una și aceeași modificare a fondului.
Cum am putea argumenta că fondul dreptului se sprijină numai în prerogativa dreptului, odată ce prerogativa nu poate exista fără obiect? Drepturile toate au un obiect al lor: patrimonialele cu obiectul corporalelor sau necorporalelor, nepatrimonialele, cu valențele persoanei, între care, bunăoară, demnitatea. Când pășim în lumea procedurilor civile și când judecătorul judecă fondul cererii de chemare în judecată, se descoperă deopotrivă conținutul raportului juridic civil de drept material în care s-au angrenat părțile, făptuind, și conținutul normei de drept aplicabile. În privința faptelor care compun raportul social, fără legea petrecerii lor, rămân o istorie a petrecutelor, care îmbracă haina juridicității, abia cu ocazia normei de drept, ce vitalizează o anume ordine în petrecerea faptelor. Aidoma, fondul dreptului acțiunii de carte funciară, prin care se cere modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară, ajungea fi pus în discuție, ca urmare a contradictorialității realizate cu proprietarii tabulari vecini sau deținătorii în fapt, ajunge în dispută, așadar, situație în care modificarea privește întinderea obiectului și identitatea titularului prerogativei.
În angrenajul judiciar tumultuos al acțiunilor civile analizate, problema existenței sau inexistenței unui titlu nu mai poate fi ignorată sau asimilată arbitrar corespondenței tehnice dintre parcela înscrisă în cartea funciară și parcela identificată în evidențele vechi cadastrale. La fel, soluția de a nu proceda la notarea posesiei.
Concluzionând în privința timbrării, cu al ei fond al dreptului pus în discuție, și având la îndemână cuprinsul normei înscrise în art. 36 din Procedură, care afirmă că existența sau inexistența drepturilor afirmate constituie o chestiune de fond, indiferent de acțiunea folosită și de dezlegarea dată judecății, modificarea suprafeței imobilului aduce în discuție existența sau inexistența dreptului de a obține recunoașterea unei suprafațe faptice ca parte componentă a suprafeței tabulare din unghiul de vedere al definitivării identificării imobilului în plan topo-cadastral. Pretinzând existența unui titlu sau rațiunea unei apartenențe tehnice, acțiunea deduce judecății un drept, fie de întregire a dreptului inițial, fie de recunoaștere a unui drept nou – înscrierea posesiei faptice. Și, dacă adăugăm interesul celorlalți proprietari vecini citați în proces de a exhiba ei înșiși un drept potrivnic celui afirmat de reclamantul inițial sau dacă subliniem soluția de a dispune notarea posesiei asupra diferenței de suprafață, orice urmă de îndoială în disputarea fondului ar fi complet și definitiv înlăturată.
V. Noi acțiuni civile de carte funciară și o propunere de lege ferenda
Am examinat sumar normele[32] cuprinse în art. 13 și art. 41 din Legea nr. 7/1996, reținând conceptul orientării rezolvării problemei privind identificarea completă a imobilului și proprietarului luând ca referință posesia faptică, fără a avea un titlu. De asemenea, ne-am referit și la o chestiune de compatibilitate constituțională a unei părți constitutive normei înscrise în art. 13 din Legea nr. 7/1996. În sfârșit, am prefigurat o nouă soluție destinată rezolvării problemei aduse în discuție prin crearea instituției accesiunii imobiliare artificiale de carte funciară. Urmează să dezvoltăm conținutul acestor idei.
Înscrierea sistematică a imobilelor se realizează de către persoanele prevăzute de art. 12 alin. (9) din Legea nr. 7/1996 în anumite condiții, art. 13 dispunând în primul alineat, în situația în care lipsesc actele doveditoare ale dreptului de proprietate, să fie înscrisă posesia de fapt asupra imobilului, pentru ca în al doilea său alineat să extindă aplicabilitatea, inclusiv în situația în care nu au fost identificați proprietarii, ci numai posesorii, cu ocazia luării interviurilor în teren. Alineatul secund al art. 13 prezintă un viciu sever de neconstituționalitate în partea privitoare la înscrierea dreptului posesorilor de fapt în cazul neidentificării proprietarilor, întrucât permite deposedarea administrativă de drept ca urmare a aplicării unei proceduri neprincipiale, aspect care se impune aprofundat într-un alt material. În acest cadru normativ, ne întrebăm, dacă persoana interesată, proprietarul deținător al unei suprafețe mai mari de teren sau posesorul de fapt al unei suprafețe ar putea deduce judecății o acțiune civilă în baza normele enunțate pentru a grăbi procesul de realizare a dreptului. Credem că nu, asumându-ne limbajul imperativ al art. 12 alin. (9) din Legea nr. 7/1996, care pune în sarcina exclusivă a autorității desemnate misiunea înregistrării sistematice. Un drept la acțiune poate privi obținerea certificatului de proprietate prevăzut în alineatele următoare ale art. 13, însă el excede incursiunea noastră.
Cu art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, lucrurile se schimbă în raport cu art. 13, centrul de greutate mutându-se din zona acțiunii autorității în zona disponibilității persoanelor interesate și cu referința strictă a identificării suprafeței reale corespunzătoare unui imobil înscris în cartea funciară. Acum, dreptul tabular sau dreptul de proprietate neînscris într-o carte funciară sunt axa în jurul căreia se rotește identificarea diferenței faptice. Nu detaliem condițiile necesare notării posesiei în carte funciară, conținutul complet al art. 41 fiind clar, ceea ce ne interesează rezidă în acțiunea civilă pe care o pot folosi persoanele interesate, atunci când acționează judiciar în baza art. 109 alin. (2) raportat la art. 107, art. 108 din Ordinul nr. 700/2014 pentru modificarea în plus a suprafeței imobilului.
De lege lata, acțiunea în modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară prevăzută de art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 109 alin. (2) raportat la art. 107, art. 108 din Ordinul nr. 700/2014 constituie mijlocul juridic adecvat rezolvării problemei identificării complete a imobilului, cu deosebirea că înscrierea posesiei faptice se va face într-o nouă carte funciară, iar, după împlinirea termenului de 3 ani destinat convertirii posesiei în drept de proprietate, se va putea cere alipirea la imobilul inițial înscris în cartea funciară.
Iată, de ce, în scopul asigurării unei baze principiale eficiente identificării imobilelor și proprietarilor, cea mai bună cale prin care se pot pune în discuție fondul drepturilor și se garantează siguranța circuitului civil o poate constitui accesiunea imobiliară artificială de carte funciară, care poate fi reglementată în cuprinsul Secțiunii a 3-a din Capitolul II al Titlului II al Cărții a III-a din Cod. Prin ea, se recunoaște dreptul proprietarului tabular de a cere în contradictoriu cu proprietarii vecini dobândirea în proprietate în virtutea posesiei faptice a diferenței de suprafață alăturate imobilului său, dar neînscrisă în cartea funciară și care nu aparține altui proprietar.
CONCLUZII
De lege lata, acțiunea în modificarea suprafeței imobilului înscris în cartea funciară prevăzută de art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 109 alin. (2) raportat la art. 107, art. 108 din Ordinul nr. 700/2014 constituie mijlocul juridic adecvat rezolvării problemei identificării complete a imobilului, cu deosebirea că înscrierea posesiei faptice se va face într-o nouă carte funciară, iar, după împlinirea termenului de 3 ani destinat convertirii din oficiu a posesiei în drept de proprietate, se va putea cere alipirea la imobilul inițial înscris în cartea funciară în baza art. 879 alin. (1) din Cod. În subsidiar, cu rezervele arătate, poate fi acceptată în practica judiciară și acțiunea civilă conținută de art. 914 din Cod, fondată însă tot pe art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 109 alin. (2) și art. 107, art. 108 din Ordinul nr. 700/2014 și cu aceeași soluție de notare a posesiei. Acțiunea civilă în rectificarea cărții funciare nu este compatibilă legal modificării suprafeței imobilului urmând a fi respinsă ca inadmisibilă, dacă ulterior punerii în discuție a temeiului juridic corect, reclamantul își menține disponibilitatea de a fi judecată cererea în baza temeiului juridic inițial.
Instanța competentă material se determină în funcție de valoarea obiectului acțiunii, putând fi judecătoria sau tribunalul, potrivit art. 94 pct. 1, lit. k), respectiv art. 95 pct. 1 din Procedură, iar competența teritorială se stabilește în baza art. 117 alin. (1) din Procedură.
Timbrarea se realizează la valoare, conform art. 3 coroborat cu art. 20 teza a II-a din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013, acţiunea formulată punând în discuţie existenţa dreptului şi, ca atare, fondul dreptului.
Postată fiind în partea procedurală a realizării dreptului, cercetarea noastră poate fi continuată şi nuanţată cercetând termenii problemei din unghiul de vedere al normelor actuale care organizează cadastrul şi publicitatea imobiliară, demers care poate fi întreprins în viitorul apropiat.
[1] Codicele de procedură civilă, decretat la 9 septembrie 1865, promulgat la 11 septembrie 1865 şi pus în aplicare la 1 decembrie 1865, cu modificările și completările ulterioare, republicat, abrogat prin art. 83 lit. a) din Legea nr. 76/2012.
[2] Codul de procedură civilă adoptat prin Legea nr. 134/2010, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 545 din 3 august 2012, în vigoare din 15 februarie 2013, cu modificările și completările aduse prin Legea nr. 138/2014, cu a doua republicare în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 247 din 10 aprilie 2015.
[3] Sub imperiul aplicării Codului 1865, acțiunile în rectificare de carte funciară era judecate de către judecătorii în baza competenței atributive de drept comun, competența generală a instanței (art. 1 pct. 1), în timp ce interpretarea art. 94 pct. 1 și art. 95 pct. 1 din Procedură, generează controversa stabilirii instanței competente între judecătorie (concurente fiind și câteva dintre atribuțiile acesteia) și tribunal.
[4] Art. 9 alin. 6 din Legea nr. 146/1997: „Acţiunile şi cererile prevăzute de Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare şi de Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 cu modificările şi completările ulterioare, altele decât cererile de efectuare a operaţiunilor de publicitate, se taxează cu 8 lei”.
[5] Art. 20 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013: „acţiunile şi cererile în materie de carte funciară, când nu pun în discuţie fondul dreptului, se taxează cu 50 lei.” Vom vedea cât de dificil îi este raţiunii juridice, vrând a se detașa de interpretarea tale quale a normei, să întemeieze o concepție, alta decât comoda asumare că fondul dreptului privește exclusiv schimbarea titularului dreptului de proprietate, precum se afirmă și se motivează îndeobște.
[6] Punctăm sumar conflictul apărut între înscrierea posesiei faptice cu consecința convertirii în drept de proprietate, din oficiu, după 3 ani de zile, conform art. 13 al Legii nr. 7/1996 și uzucapiunea de drept comun reglementată de Cod, el marcând în drept un aspect de neconstituționalitate prin forma redactării amintitului art. 13, atunci când se referăîn alin. (2) la înscrierea posesiei faptice a posesorilor în situația neidentificării proprietarilor cu ocazia interviurilor luate pe teren.
[7] Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară a fost modificată prin Legea nr. 150/2015, fiind republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 720 din 24 septembrie 2015.
[8] Ordinul nr. 700/9 iulie 2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 571 din 31 iulie 2014, modificat și completat.
[9] Minutele întâlnirilor preşedinţilor secţiilor civile ale curţilor de apel din 7-8 mai 2015 (Iași), 19-20 noiembrie 2015 (Timișoara) și 11 martie 2016 (Timișoara), publicate pe portalul INM – Asistență documentară pentru magistrați.
[10] Bunăoară, într-un sens, Minuta din data de 19-20 noiembrie 2015 a Curții de Apel Timișoara concluziona: „În majoritate, participanții au agreat concluzia că acțiunea în rectificarea înscrierii din cartea funciară are natura unei acțiuni patrimoniale neevaluabile, competența materială aparținând judecătoriei, în temeiul dispozițiilor art. 94 pct. 1 lit. h) C. pr. civ. A fost exprimată însă și opinia contrară, potrivit căreia acțiunea este patrimonială, evaluabilă în bani, competența materială urmând să fie stabilită în funcție de valoarea obiectului litigului, după caz, în favoarea judecătoriei sau a tribunalului. Având în vedere argumentele pertinente exprimate în favoarea fiecăreia dintre cele două opinii, participanții au apreciat că se impune sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie cu un recurs în interesul legii.” În alt unghi de vedere, cu privire la admisibilitatea acțiunii în modificare de carte funciară și fără a o deosebi de acțiunea în rectificare de carte funciară, Minuta din data de 11 martie 2016 a Curții de Apel Timișoara afirma că acțiunea este admisibilă cu consecința înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, dacă nu afectează dreptul de proprietate al vecinilor.
[11] E. F. Popescu, Controverse în materia stabilirii instanței competente material de a judeca cererile având ca obiect modificarea descrierii imobilului în cartea funciară, Revista “Dreptul” nr. 2/2015, p. 105-118 și R.A. Gingărașu, Câteva considerații cu privire la acțiunea în rectificare, “site-ul www. juridice.ro.”
[12] Admițând acțiunile formulate, instanțele dispun înscrierea dreptului în aceeași carte funciară, mărind suprafața tabulară a imobilului aflat în proprietate, considerând că aceasta a fost suprafața inițială corespunzătoare în plan cadastral a imobilului deținut. În limba simplă a firescului sau nefirescului s-ar auzi: ce dețin nemăsurat în cartea funciară să se întindă până la suprafața măsurată în trecut de vreo o evidență cadastrală a zonei în care se află imobilul meu!
[13] Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, în vigoare din data de 1 octombrie 2011, cu modificările şi completările ulterioare.
[14] Fără titlu, ca lipsă a actelor doveditoare privind dreptul de proprietate și fără privilegiul de a fi proprietarul unei parcele alăturate, respectiv numai ca lipsă a unei dovezi corespunzătoare de apartenență a diferenței de suprafață imobilului aflat în proprietate.
[15] Art. 13, desprins din perimetrul art. 10 alin. (1), alin. (4), se referă la operațiunea derulată din oficiu în scopul înregistrării sistematice a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și publicitate imobiliară, pe când art. 41 alin. (3) descrie unghiul de acoperire a activităților de înregistrare în cadastru și în cartea funciară generate de cererea persoanelor interesate. Dacă ambele viziuni își asumă drept criteriu ordonator faptul posesiei, însoțit sau nu de dovada proprietății, și pot acționa simultan, specificul art. 13 rezidă în identificarea imobilelor pentru care nu există acte doveditoare ale dreptului de proprietate, iar proprietarii nu sunt identificați la interviurile din teren, pentru ca specificul art. 41 să privească situația diferenței de suprafață deținută și măsurată pe lângă suprafața înscrisă în cartea funciară. Diferențierea se reflectă detaliat în art. 78 alin. (1) și art. 85 din Ordinul nr. 700/2014.
[16] Obârșia problemei stă în chiar lipsa titlului care să justifice necorelarea suprafeței tabulare cu suprafața reală, stă în inechitatea privilegiului primului proprietar, între proprietarii vecini fondului disputat, de a cere și obține în instanță pentru el diferența de suprafață. Ce ar decide expertul care identifică imobilele învecinate când toți proprietari vecini invocă apartenența suprafeței disputate la propria proprietate, în condițiile în care parcelele aflate în proprietate și identificate prin topografice de carte funciară corespund aceluiași număr cadastral, divizat inițial în topograficele menționate? Dar, când unul dintre proprietarii vecini are posesia configurației cadastrale a celuilalt vecin?
[17] Legea reglementează cu o anumită procedură dobândirea proprietății publice. Deducerea judecății civile a interesului titularului proprietății publice de a mări suprafața terenului inclus în domeniul public interoghează compatibilizarea procedurii judiciare cu procedura administrativă, dacă rămânem fideli desfășurării firului cercetării noastre.
[18] Diferențiem efectele posesiei de drept comun reglementată de Titlul VIII din Cod de efectele posesiei speciale de carte funciară reglementată de art. 13 și 41 alin. (3), lit. d) din Legea nr. 7/1996 pe două paliere. Primul palier se referă la curgerea unui termen legal special de maxim 3 ani de zile. Celălalt palier se referă la specificul obiectului posesiei asupra unui imobil neînscris în cartea funciară și fără un proprietar anume atunci când privește solicitarea proprietarului interesat, situație în care posesia nu generează efecte de convertibilitate împotriva adevăratului proprietar, precum este tipicul posesiei utile în cazul uzucapiunii.
[19] J.J. Rousseau, Contractul social, Editura Științifică, București, 1957, p. 82.
[20] M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. II, Editura Universul Juridic, București, 2006, p. 722, 723.
[21] Hotărâri nepublicate conținute de portalul Judecătoriei Lipova și al Judecătoriei Arad.
[22] Am subliniat conținutul art. 41 alin. (3), lit. c) și d) din Legea nr. 7/1996. Iată, finalitatea posesiei scurte de carte funciară, conform art. 13 și art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, care devine aplicabil prin similaritate și efectelor admiterii hotărârii judecătorești de notare a posesiei în cartea funciară asupra diferenței de suprafață invocate.
[23] Persoana interesată invocă art. 908 alin. (1), pct. 4 din Cod, dar solicitarea se lovește de marginile riguroase ale normei enunțiative cuprinse în art. 907 alin. (3) cu aplicarea art. 908 alin. (4), circumstanțiind situații care cumulează dezbateri de fond și de titlu, inadecvate cauzei.
[24] Notarea diferenței de suprafață, pentru a avea un efect conform regulilor de carte funciară, trebuie înțeleasă dincolo de limita terminologică, ca fiind dobândire de drept real în baza hotărârii judecătorești. Art. 17 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 lămurește prescriind că notarea este înscrierea prin care drepturile, altele decât drepturile tabulare, actele, faptele juridice ori raporturile juridice, în legătură cu imobilele din cartea funciară devin opozabile faţă de terţi sau sunt înscrise cu efect de informare.
[25] Înaintașii noștri ne-au obișnuit a vorbi de atributele sau prerogativele dreptului de proprietate, atunci când ne referim la posesie (jus possidendi), folosință (jus utendi-fruendi) și dispoziție (jus abutendi). Să le privim într-o altă proiecție. Prerogativa dreptului este un pleonasm, pentru că dreptul însuși, ca putere recunoscută de sistemul societal individului, este prerogativă, putere legitimată juridic. Atributul dreptului exprimă funcția exercitării unei însușiri esențiale a dreptului, care, împreună cu alte atribute, compun esența dreptului. Ipostaza clarifică în schimb starea, înfățișarea determinată în timp, spațiu și axiologic (întrebuințarea bunurilor dă prilej valorizării persoanei – ce, cum, cât am, prin ele, cine sunt) a exercitării dreptului prin manifestarea prerogativei în chipul uzului, folosinței, dispoziției.
[26] Potrivit art. 31 alin. (1) din Cod, patrimoniul oricărei persoane fizice sau juridice include toate drepturile și datoriile ce pot fi evaluate în bani și care aparțin acestora. Norma își are izvorul în clasificarea doctrinară a drepturilor subiective civile în patrimoniale și nepatrimoniale, după criteriul evaluării economice, bănești. Credem, însă, că, patrimoniul, ca expresie a statutului persoanei, ar trebui să includă totalitatea drepturilor și obligațiilor, inclusiv a celor nepatrimoniale, împărțind patrimoniul pe domenii categoriale, facilitând înțelegerea funcțiunii şi corelării lor. Cum ajunge, de pildă, un drept nepatrimonial, precum demnitatea, să primească o valoare bănească, prin dauna morală, ca rațiune a satisfacției reparatorii recunoscută persoanei vătămate, dar să nu facă parte din patrimoniul persoanei, în felul definirii lui normative.
[27] Timbrarea la valoare impune aplicarea testului de verificare a punerii în discuție a fondului dreptului. Nu am găsit în spațiul doctrinar o abordare dedicată interpretării noțiunii de fond al dreptului din perspectiva timbrării. De exemplu, acțiunea de îndreptare a unei erori cu privire la suprafață săvârșite cu prilejul înscrierii, deși are caracter patrimonial prin finalitate, nu amprentează fondul dreptului, prin mecanism, rămânând o chestiune formală.
[28] Art. 109 alin. (2) raportat la art. 107, art. 108 din Ordinul nr. 700/2014 reține pragurile de 5% și 10% pentru extravilan, respectiv intravilan, drept referințe în deducerea judecății a modificării în plus a suprafeței imobilului. Modificarea în minus a suprafeței nu cunoaște nicio restricție în plan administrativ, potrivit art. 110 din același act normativ.
[29] M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. II, Editura Universul Juridic, București, 2006, pag. 467, pag. 565.
[30] M. Mîneran, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor și faptelor juridice. Cartea funciară. Editura Hamangiu, București, 2012, p. 303, 304.
[31] S. Sztranyiczki, Publicitatea imobiliară conform noului Cod civil, Editura C. H. Beck, București, 2013, p. 237, 238.
[32] Modificarea substanțială a Legii nr. 7/1996 urmată de republicarea actului normativ s-a realizat prin Legea nr. 150/2015 publicată în Monitorul Oficial al României nr. 459/2015.
Judecător Ion Domilescu
Judecătoria Lipova
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
