Modificări semnificative în legislația construcțiilor și urbanismului
6 ianuarie 2017 | Adrian CAZAN, Andrei LUPU
Adrian Cazan
Andrei Lupu
În ultimele zile ale anului 2016, Guvernul a adus o serie de modificări semnificative regimului legal al urbanismului și autorizării executării lucrărilor de construcții prin Ordonanța de Urgență nr. 100/2016, intrată în vigoare la 27 Decembrie 2016 (în continuare, Ordonanța). Noile reglementări prevăd o limitare mai strictă a posibilităților de modificare a regimului urbanistic aplicabil imobilelor, fapt ce va impune o verificare atentă a situației juridice a oricărui imobil înaintea demarării unui proiect investițional.
O astfel de intervenție a fost justificată de către Guvern prin nevoia de înlăturare a unor practici de forțare a cadrului legal existent, așa cum era cazul elaborării unor planuri urbanistice zonale care priveau o singură parcelă, respectiv cea a investitorului. De asemenea, adoptarea noilor reguli a fost determinată de încercarea de aliniere la standardele europene privind urbanismul, precum și de intenția de a asigura o utilizare cât mai mare a instrumentelor de e-guvernare, cu scopul de a limita procedurile birocratice greoaie.
În continuare, ne propunem să prezentăm succint cele mai relevante modificări aduse Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul (în continuare, Legea urbanismului) și Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (în continuare, Legea construcțiilor), în scopul de a ajuta orice investitor din domeniul imobiliar să își contureze strategia pentru viitor.
Limitarea situațiilor în care va putea fi elaborat un nou plan urbanistic zonal
Anterior intrării în vigoare a Ordonanței, elaborarea unui nou plan urbanistic zonal (în continuare, PUZ) care era aplicabil doar unei singure parcele se dovedea o soluție eficientă pentru investitorii care doreau să obțină modificarea parametrilor urbanistici aplicabili, precum înălțimea maximă admisă pentru construcții, coeficientul de utilizare a terenului (în continuare, CUT) sau procentul de ocupare a terenului (în continuare, POT). În schimb, normele recent intrate în vigoare limitează semnificativ această posibilitate: elaborarea unui nou PUZ pentru o zonă din intravilan va fi permisă doar în situația în care respectiva zonă este delimitată de cel puțin trei drumuri publice sau de alte elemente ale cadrului natural. Cum foarte puține parcele individuale vor corespunde acestor criterii, pentru a putea obține modificarea parametrilor urbanistici va fi necesară realizarea unui PUZ pentru o zonă extinsă, incluzând mai multe parcele și, implicit, costuri mai mari și o perioadă de timp extinsă.
Reducerea posibilităților de realizare a construcțiilor în extravilanul localităților
O altă limitare adusă prin noua reglementare privește realizarea de lucrări de construcții în afara intravilanului localităților. Astfel, în extravilan vor putea fi amplasate exclusiv construcții speciale, precum infrastructură rutieră, construcții agricole, capacități de producere a energiei sau rețele de comunicații electronice, iar obținerea unei autorizații de construire pentru zonele din extravilan nu va putea avea drept scop realizarea de locuințe, clădiri turistice sau alte amenajări cu caracter permanent.
O soluție folosită în mod uzual pentru a ocoli limitări similare celor menționate era cea a trecerii respectivelor zone în intravilanul localităților, caz în care numărul tipurilor de clădiri ce puteau fi realizate era sporit. Totuși, Ordonanța diminuează posibilitatea folosirii acestei căi, PUZ-urile pentru extinderea intravilanului putând fi realizate doar pentru zone din extravilan cu o suprafață de minimum 5.000 de metri pătrați și numai în situația în care aceste zone sunt deja mărginite de intravilanul localităților, astfel încât să fie evitată apariția unor corpuri izolate de zone intravilane. Cu titlu de excepție, va fi admisă realizarea unor PUZ-uri având drept scop includerea în intravilan a unor zone izolate din extravilan atunci când există deja infrastructura de acces și utilitățile necesare realizării obiectivului de investiții ori când acestea urmează să fie realizate concomitent cu obiectivul de investiții.
Necesitatea obținerii unui certificat de urbanism în vederea obținerii autorizației de construire
În practică se întâlneau deseori situații în care certificatul de urbanism emis în vederea elaborării PUZ-ului era folosit pentru emiterea autorizației de construire, fără obținerea unui nou certificat de urbanism, fapt ce permitea reducerea procedurilor administrative de parcurs. Pentru a înlătura aceste practici, actuala reglementare prevede expres necesitatea obținerii unui certificat de urbanism distinct în scopul obținerii autorizației de construire, nemaiputând fi folosit cel obținut anterior în scopul realizării PUZ-ului.
Cu toate acestea, Ordonanța menționează că, ulterior aprobării unui plan urbanistic de detaliu, documentația pentru autorizarea executării lucrărilor de construire poate fi elaborată fără a fi necesară solicitarea unui nou certificat de urbanism emis în vederea obținerii autorizației de construire.
Limitarea tipurilor de clădiri pentru care se poate obține majorarea CUT-ului cu mai mult de 20%
Ca regulă generală, Legea urbanismului permitea majorarea CUT-ului pentru o anumită parcelă cu până la 20%, o singură dată. Totuși, în forma anterioară intrării în vigoare a Ordonanței, „zonele de interes economic”, care erau definite printr-o enumerare exemplificativă și generală, erau exceptate de la această regulă, fapt ce permitea o interpretare extensivă a situațiilor în care putea fi depășită limita de 20%.
Prin actuala reglementare enumerarea nu mai este exemplificativă, iar Ordonanța stabilește în mod limitat cazurile în care CUT-ul va putea fi sporit cu un procent mai mare de 20%, respectiv pentru parcurile industriale, parcurile tehnologice, supermagazinele, hipermagazinele, parcurile comerciale și zonele de servicii.
Clarificări privind durata de valabilitate a documentațiilor de urbanism
Ordonanța are un rol de clarificare și a dispozițiilor privitoare la valabilitatea documentațiilor de urbanism, precum planurile urbanistice. Astfel, dacă în temeiul reglementării anterioare se putea considera că lipsa menționării exprese a unui termen pentru documentațiile de urbanism putea atrage invaliditatea acestora, actuala reglementare stabilește că în lipsa stabilirii de către autoritățile competente a unui termen de valabilitate a documentațiilor de urbanism, acestea vor fi valabile până la aprobarea unor noi documentații de urbanism care să le înlocuiască sau modifice.
O altă problemă disputată în practică era cea a extinderii valabilității documentațiilor urbanism, așa cum este cazul PUZ-urilor, pentru investițiile începute în perioada de valabilitate a acestor documentații. Anterior intrării în vigoare a Ordonanței, Legea urbanismului menționa că valabilitatea documentației de urbanism se extinde în cazul în care investițiile „au început” în perioada de valabilitate, fiind dificil de stabilit care este din punct de vedere juridic momentul concret al începerii investițiilor. Noua reglementare aduce o clarificare în acest sens, stabilind acest moment la data emiterii certificatului de urbanism în scopul autorizării execuției lucrărilor de construcții.
Suspendarea certificatelor de urbanism și autorizațiilor de construire pe parcursul procesului de anulare a documentațiilor de urbanism
Dacă anterior suspendarea unor acte administrative, precum certificatele de urbanism sau autorizațiile de construire, emise în baza unei documentații a cărei anulare este solicitată, era realizată de regulă pe cale separată, actuala reglementare prevede în mod expres faptul că, odată cu solicitarea anulării de către instanța competentă a documentației de urbanism, va putea fi solicitată și suspendarea certificatelor de urbanism sau a autorizațiilor de construire emise în baza acestei documentații.
Accesul publicului la toate documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism
Ordonanța este bazată pe o abordare generală implicând o mai mare deschidere către public și o implicare mai mare a cetățenilor în procesul decizional privind urbanismul. Dacă anterior reglementării actuale erau făcute publice doar restricțiile impuse prin documentațiile de amenajare a teritoriului și urbanism, actualmente autoritățile locale sau județene responsabile sunt obligate să publice în întregime documentațiile aprobate, inclusiv pe paginile de internet ale primăriilor și consiliilor județene. De asemenea, acestea vor fi puse la dispoziția publicului în original, la cerere, la sediile primăriilor și ale consiliilor județene.
Prevederi pentru reducerea birocrației și facilitarea e-guvernării
În vederea simplificării procedurilor necesare pentru emiterea autorizației de construire, Ordonanța stabilește posibilitatea eliberării tuturor avizelor și acordurilor stabilite prin certificatul de urbanism în baza unei documentații depuse în format tipărit și electronic la un ghișeu unic organizat de autoritățile administrației publice locale. Trebuie remarcat însă că această posibilitate este aplicabilă numai în situația localităților unde a fost organizată comisia de acord unic, printre aceste localități aflându-se cea mai mare parte a municipiilor reședință de județ. O excepție este constituită de acordul pentru protecția mediului, documentația necesară obținerii acestuia fiind depusă direct la autoritatea competentă.
Tot în vederea reducerii birocrației, noua reglementare stabilește obligația tuturor autorităților administrației publice ca, în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a Ordonanței, să asigure toate condițiile necesare primirii online a documentației pentru emiterea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire sau desființare.
Înăsprirea regimului sancționator și majorarea termenului de prescripție pentru aplicarea amenzilor
Actuala reglementare implică și o înăsprire semnificativă a măsurilor ce pot fi luate de către autoritățile competente în cazul identificării unor încălcări ale dispozițiilor legale aplicabile. Un prim exemplu în acest sens este constituit de instituirea unei obligații în sarcina Inspectoratului de Stat în Construcții (în continuare, ISC) de a dispune oprirea executării lucrărilor de construire sau desființare în cazul în care sunt identificate nereguli în executarea acestora. Anterior, Legea construcțiilor prevedea doar posibilitatea ISC (și nu obligația) de a dispune oprirea lucrărilor în aceste situații.
Este deosebit de relevantă modificarea intervenită în ceea ce privește cuantumul amenzilor ce pot fi aplicate pentru încălcarea dispozițiilor Legii urbanismului. Astfel, limita inferioară a sancțiunilor crește de zece ori, de la 1.000 RON la 10.000 RON, iar limita superioară crește de cinci ori, de la 10.000 RON la 50.000 RON.
De asemenea, termenul de prescripție pentru aplicarea sancțiunilor pentru încălcarea dispozițiilor legale privitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcții crește de la 3 ani la 5 ani, extinzându-se astfel intervalul de timp în care autoritățile vor putea acționa în scopul identificării și sancționării oricăror nereguli.
Deși dispozițiile menționate anterior sunt suficiente pentru constatarea unor modificări semnificative a regimului legal al urbanismului și autorizării executării lucrărilor de construcții, este de așteptat ca adoptarea în următoarele 60 de zile a unor noi norme metodologice atât pentru Legea urbanismului, cât și pentru Legea construcțiilor, să aducă modificări relevante suplimentare pentru orice investitor din domeniul imobiliar.
Trebuie remarcat faptul că, deși Ordonanța presupune o serie de clarificări utile în domeniul urbanismului și autorizării executării lucrărilor de construcții, legislația aplicabilă rămâne una complicată, asistența de specialitate putându-se dovedi o opțiune necesară pentru realizarea oricărui proiect de investiții.
Prezentul articol nu reprezintă o opinie legală sau consultanţă juridică cu privire la dispozițiile legale aplicabile în domeniul urbanismului și autorizării executării lucrărilor de construcții.
avocat Adrian Cazan
Radu Tărăcilă Pădurari Retevoescu în asociere cu Allen & Overy
avocat Andrei Lupu
Radu Tărăcilă Pădurari Retevoescu în asociere cu Allen & Overy
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
