BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecom
ProtectiveData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: Dreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul munciiCyberlaw
 
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 
Print Friendly, PDF & Email

Modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a III-a din Codul civil intrat în vigoare în 2011, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic
23.01.2017 | Irina SFERDIAN


CONFERINTA VALERIU STOICA 2019

Subsemnata Irina SFERDIAN
Profesor universitar doctor la Departamentul de Drept privat al Facultății de Drept a Universității de Vest din Timișoara
La solicitarea I.C.C.J. Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept
În dosarul nr. 3996/1/2016 și
în baza art. 520 alin. (11) cu referire la art. 516 alin. (6) din Codul de procedură civilă,

am formulat prezenta

OPINIE JURIDICĂ

Cu privire la următoarea chestiune de drept:

”Modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a III-a din Codul civil intrat în vigoare în 2011, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

Probleme avute în vedere:

1. Cerința formei în cazul convenției de constituire sau de strămutare a unui drept real imobiliar

2. Cerința formei pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil

3. Cerința formei promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic

1. Cerința formei în cazul convenției de constituire sau de strămutare a unui drept real imobiliar

Forma autentică este condiție ad validitatem pentru convenția de constituire sau de strămutare a unui drept real imobiliar

În sistemul constitutiv de drept al cărților funciare, așa cum este acesta reglementat în Codul civil în vigoare și Legea nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, forma autentică este o condiție ad validitatem pentru convențiile prin care se strămută sau se constituie un drept tabular, dreptul considerându-se valabil dobândit doar la data înscrierii sale în cartea funciară (art. 1244 C. civ.).

Înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar, deci dobândirea sa valabilă, se mai poate realiza și în baza hotărârii judecătorești, a certificatului de moștenitor eliberat de notarul public sau, în cazurile prevăzute de lege, a actului emis de o autoritate administrativă (art. 888 C.civ).

Amânarea efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective (art. 56 alin. (1) LPA), cu consacrarea funcției de opozabilitate față de terți a înscrierii în cartea funciară (art. 56 alin. (2) LPA), nu a influențat aplicarea art. 1244 C. civ., în sensul că, deși înscrierea în cartea funciară are doar efect de opozabilitate față de terți, convenția prin care se strămută sau se constituie un drept tabular trebuie încheiată în formă autentică.

În privința vânzării terenurilor agricole din extravilan, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului- actualizată în 2016, prevede că ”Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la pret și în condiții egale”.

2. Cerința formei pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil

Forma autentică nu este o condiție ad validitatem a promisiunii bilaterale de vânzare a unui imobil înscris în cartea funciară

Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare.

Ca orice promisiune de contract, promisiunea bilaterală de vânzare trebuie să cuprindă toate clauzele contractului promis în absența cărora promisiunea nu s-ar putea executa (art. 1279 alin. (1) C. civ.).

Prin promisiunea bilaterală de vânzare, părțile își asumă o obligație de a face, aceea de a încheia la un termen ulterior, stabilit de comun acord, contractul de vânzare. De aceea, promisiunea de vânzare nu are caracter translativ de proprietate, consimțământul părților în momentul promisiunii fiind acela de a încheia ulterior contractul, adică de a transfera dreptul de proprietate prin încheierea contractului de vânzare în forma aptă pentru acest transfer.

Obligația esențială asumată prin contractul de promisiune este o obligație de a face, diferită de obligația asumată și executată prin contractul final, care este o obligație de a da.

Cum obiectul celor două obligații asumate prin promisiune, respectiv vânzare, diferă, și consimțământul părții care se obligă prin cele două acte juridice consecutive este diferit.

În cazul promisiunii de vânzare, voința juridică exteriorizată a promitentului privește hotărârea de a vinde un anumit bun, la un anumit termen, cu un preț determinat sau care poate fi determinat ulterior și de a stabili alte elemente esențiale ale vânzării care, în acest caz, sunt acelea fără de care contractul final nu ar putea fi executat.

În cazul vânzării, exprimarea acestui consimțământ cu efect translativ de proprietate nu este altceva decât executarea obligației de a face asumată prin promisiune. Prin contractul final, obligația asumată prin promisiune se execută prin chiar exteriorizarea consimțământului în formă autentică.

Codul nostru civil actual nu conține o reglementare expresă privind forma promisiunii de contract.

Chiar înainte de intrarea în vigoare a noului Codului civil, în doctrină, s-au afirmat opinii diferite în ceea ce privește necesitatea încheierii în formă autentică a promisiunii bilaterale de vânzare atunci când forma autentică este o condiție de validitate a vânzării finale. Avem în vedere forma autentică a vânzării impusă de lege, iar nu esențializată de părți, adică ridicată la rang de condiție de validitate a contractului prin voința părților.

Unii autori[1] au susținut regula identității de formă între cele două contracte, care este prevăzută în mai multe sisteme de drept continental (italian, elvețian, german) la nivel legal sau jurisprudențial. Se vorbește despre o reflexie a contractului de vânzare asupra promisiunii bilaterale de vânzare[2]. S-a arătat[3] că în aceste sisteme de drept este întâlnit principiul conform căruia ”promisiunile ferme de contract trebuie să îmbrace aceleași condiții de formă ca și contractul promis, atunci când rațiunea formei este protecția consimțământului celui care încheie promisiunea ori contractul promis”.

Aplicarea acestui principiu ar fi justificată din două rațiuni.

În primul rând, relația care există între contractul promis și promisiunea de a contracta, care este considerată relația de la principal la accesoriu, ar presupune aplicarea regulii accesorium sequitur principale[4].

În al doilea rând, principiul s-ar justifica pentru că elementele esențiale ale contractului promis sunt cele cuprinse în promisiune, iar rațiunea formei de a proteja consimțământul ar trebui să se impună în manieră simetrică[5].

Criteriile care ar reclama o presupusă accesorialitate a promisiunii de contract față de contractul final, cât și scopul instituirii formei solemne pentru vânzarea de terenuri, au format obiect de dispută și în doctrina noastră[6].

Este necesară o scurtă incursiune asupra argumentelor[7] care, în opinia noastră, demontează susținerile care constituie baza principiului mai sus arătat, aplicabil în multe sisteme de drept continental.

Promisiunea de vânzare are, prin esența sa, caracterul de contract principal, nu accesoriu al contractului de vânzare, chiar dacă este temporar, tranzitoriu.

Deși între promisiunea de vânzare și contractul final există strânse legături, este vorba despre două contracte principale, cu obiecte diferite. Promisiunea de vânzare conține elementele esențiale ale viitorului contract, dar are o existență de sine stătătoare. Aceasta nu poate fi considerată contract accesoriu și pentru că, la data încheierii sale, nu există un contract principal pe care să fie grefată.

La nașterea contractului de vânzare în formă solemnă sau la data pronunțării unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract, promisiunea își pierde identitatea, conținutul ei fiind absorbit în contractul final sau în hotărârea judecătorească, astfel că nu putem fi niciodată în prezența a două acte juridice care să conviețuiască într-un raport de accesorialitate.

Pe de altă parte, promisiunii de vânzare nu i se aplică regulile accesorialității, deoarece nevalabilitatea contractului de vânzare nu atrage după sine nevalabilitatea promisiunii de vânzare. Soarta promisiunii nu depinde de soarta vânzării finale și nici invers, având în vedere că părțile sau instanța pot aneantiza promisiunea de vânzare și totuși vânzarea să fie încheiată.

În ceea ce privește scopul urmărit de legiuitor atunci când acesta a impus forma autentică a contractelor de vânzare a terenurilor, acesta nu a fost acela de a asigura protejarea sporită a consimțământului părților contractante, ci acela ca statul să aibă o evidență clară asupra circulației terenurilor și să poată supraveghea transferul dreptului de proprietate asupra acestora.

Rațiunea pentru care un contract de donație trebuie încheiat în formă autentică, aceea de a proteja consimțământul părții care pierde un bun din patrimoniu fără echivalent, nu se regăsește în cazul vânzării, deoarece vânzătorul primește un preț pentru bunul transmis. Nu se justifică astfel necesitatea formei autentice doar în scopul atragerii atenției vânzătorului asupra gravității actului.

De altfel, observăm că în art. 1014 alin. (1) C. civ., legiuitorul nostru a prevăzut expres forma autentică pentru  promisiunea de donație, dar s-a abținut să introducă o reglementare expresă în același sens pentru promisiunea de vânzare.

În actualul Cod civil, nu există o prevedere legală expresă cu caracter general care să impună forma autentică ad validitatem pentru promisiunea de contract. Singura cerință pe care o prevede art. 1279 alin. (1) C. civ. se referă la conținutul promisiunii de contract, care trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. Atunci când a considerat că forma autentică este necesară ad validitatem pentru un anumit tip de promisiune de contract, legiuitorul a prevăzut-o în mod expres, cum este cazul promisiunii de donație, supusă formei autentice sub sancțiunea nulității absolute.

Dacă părțile s-au învoit să încheie promisiunea de contract într-o formă pe care legea nu o cere, adică au ridicat forma autentică la rangul de condiție de validitate a actului, contractul se va socoti valabil chiar dacă forma nu a fost respectată (art. 1242 alin. (2) C. civ.). Se consideră că părțile se pot înțelege să revină asupra formei chiar cu ocazia perfectării contractului, în aplicarea principiului libertății contractuale și a protecției regimului nulității absolute, părțile neputând crea, prin voința lor exclusivă, cauze de nulitate absolută[8].

În materia necesității formei autentice pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare, s-a manifestat de-a lungul timpului o inconsecvență legislativă din care se poate deduce orientarea finală a legiuitorului de a nu considera forma autentică drept o condiție de validitate a acestei promisiuni.

Astfel, Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea și completarea unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013, a introdus obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancțiunea nulității absolute.

Această obligativitate a fost înlăturată după o scurtă perioadă de timp, prin abrogarea expresă a acestei dispoziții legale, potrivit art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale și prorogarea unor termene și de modificare și completare a unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 434 din 17 iulie 2013. Ca urmare, numai pentru antecontractele de vânzare a imobilelor încheiate în perioada 2 mai-19 iulie 2013, forma autentică este obligatorie ad validitatem, sub sancțiunii nulității absolute.

Mai târziu, ezitarea legiuitorului s-a manifestat într-un alt plan, al necesității formei autentice a promisiunii bilaterale de vânzare pentru a putea fi executată prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract. Opțiunea legiuitorului s-a manifestat în condițiile în care în doctrină fusese formulată o opinie[9], la care au achiesat și alți autori,[10], conform căreia forma autentică a promisiunii de vânzare ar deveni o ”formă execuțională”[11], adică o formă fără de care nu s-ar putea pronunța o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract.

Această chestiune o vom analiza în cele ce urmează.

3. Cerința formei promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic

Forma autentică a promisiunii bilaterale de vânzare nu este o condiție pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, adică nu este o ”formă execuțională”

În forma inițială a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, la art. 5, se prevedea că ”(1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică și să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”.

Dispoziția legală de mai sus a fost în același sens cu opinia ce fusese susținută mai înainte în doctrină, anume că forma autentică, deși nu reprezintă o condiție de valabilitate a promisiunii sinalagmatice de vânzare, poate deveni obligatorie pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract. Forma autentică nu ar fi o formă ad valididatem a promisiunii de vânzare, dar ar fi o ”formă execuțională”.

Dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014 au fost însă rapid modificate prin art. II pct. 2 din Legea nr. 68/2014 în sensul că ”(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”.

Această modificare legislativă este extrem de importantă, în opinia noastră, pentru că dezvăluie intenția legiuitorului în această materie. Pe de o parte, modificarea nu ar fi intervenit dacă, în condițiile legii, pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare era necesară forma autentică, și, pe de altă parte, în privința condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sinalagmatică de vânzare în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, norma specială trimite la prevederile art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) Cod civil, ceea ce înseamnă că legiuitorul înțelege că prin prevederile art. 1279 alin. (3) C. civ. nu se solicită forma autentică a promisiunii de vânzarea. Nu ar putea fi explicată altfel de ce a fost necesară modificarea art. 5 din Legea nr. 17/2014, dacă legiuitorul ar fi considerat că art. 1279 alin. (3) C. civ. ar fi prevăzut tot forma autentică a promisiunii, așa cum prevedeau dispozițiile art. 5 din Lege, înainte de modificare.

Ajunși la acest punct, nu ne rămâne decât să vedem dacă forma autentică poate fi considerată o formă fără de care executarea silită prin intermediul hotărârii judecătorești nu este posibilă, analiză care presupune obligatoriu interpretarea corelată a celor două texte.

Vom reda integral conținutul celor două dispoziții legale:

Art. 1279. Promisiunea de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Art. 1669. Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare
(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.

Dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ. se referă la executarea silită a unei promisiuni de contract, în timp ce dispozițiile art. 1669 alin. (1) C. civ. au o referință particulară la executarea silită, în natură, a promisiunii de vânzare.

Unii autori sunt de părere că, deși pentru promisiunea bilaterală de vânzare forma actului nu este o condiție de validitate, pentru a obține executarea silită prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești, forma autentică a actului trebuie respectată[12].

Principalul argument în susținerea acestei opinii este acela că forma promisiunii de contract trebuie să fie cea a contractului promis. Cu toate acestea, se arată că intenția legiuitorului nostru, deși inspirat de reglementarea Codului civil italian în privința formei autentice a pactului de opțiune, a omis să preia și dispozițiile art. 1351 C. civ. it., care prevăd că promisiunile de contract trebuie încheiate în aceeași formă în care trebuie încheiat contractul definitiv[13].

În al doilea rând, art. 1279 alin. (1) C. civ., referindu-se la condițiile de validitate a promisiunii de a contracta, indică numai condiții de fond, elementele esențiale ale viitorului contract, în lipsa cărora promisiunea nu se poate executa. De aici, rezultă absolut clar că legiuitorul nu s-a referit la forma actului, deoarece forma nu este o condiție în absența căreia promisiunea să nu se poată executa. În cazul promisiunii bilaterale de vânzare, aceasta trebuie să indice bunul promis și prețul, niciun alt element nefiind prezumabil esențial pentru executarea contractului și putând fi completat de dispozițiile supletive ale vânzării. Forma nu poate fi inclusă în categoria elementelor fără de care contractul nu ar putea fi executat[14].

Cu toate acestea, se apreciază că legiuitorul pare să fi revenit asupra exigențelor formei în cuprinsul art. 1279 alin. (3) C. civ., adică atunci când partea care și-a îndeplinit propriile obligații se adresează instanței în vederea pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract, deoarece o asemenea executare este posibilă ”atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”. Cum printre cerințele de validitate a contractului promis (termenul acestuia face trimitere la contractul promis) este inclusă și forma, înseamnă că, pentru a fi executată silit, promisiunea de contract ar trebui să respecte forma autentică.

Se consideră că la aceeași concluzie se poate ajunge și din interpretarea art. 1669 alin. (1) C. civ. care, referindu-se la posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract în cazul promisiunii de vânzare, cere ca toate celelalte condiții de validitate să fie îndeplinite. Se deduce că este vorba despre condițiile de validitate a contractului promis, care trebuie să se oglindească în condițiile de validitate a promisiunii de vânzare[15].

În ceea ce ne privește, considerăm că forma promisiunii bilaterale de vânzare este indiferentă pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract, pentru considerentele pe care le vom expune în cele ce urmează și pentru care vom apela la o interpretare gramaticală, sistematică și teleologică[16]:

1. Interpretarea gramaticală și sistematică a celor două texte, art. 1279 alin. (3) C. civ. și art. 1669 C. civ. ne conduce la concluzia că, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești, trebuie îndeplinite condițiile de validitate a contractului promis, respectiv forma autentică, dar niciunul din texte nu prevede expres că promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică.

2. Condiția formei autentice trebuie apreciată ca îndeplinită în momentul pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract. Aceasta considerăm că este cheia interpretării, care ne poate conduce la o soluție mai apropiată de intenția reală a legiuitorului.

Momentul la care se apreciază îndeplinirea condițiilor de validitate a vânzării definitive nu poate fi decât cel al pronunțării hotărârii judecătorești, nicidecum un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare. Or, în raport cu acest moment, condiția formei autentice a contractului promis este îndeplinită, întrucât hotărârea judecătorească care ține loc de contract este ea însăși un act autentic. Condiția formei contractului promis este astfel asigurată prin chiar actul de autoritate al instanței de judecată. Hotărârea judecătorească ține locul contractului promis și este un act autentic[17].

Așa cum s-a stabilit în doctrină, pentru a fi autentic, un înscris trebuie să îndeplinească următoarele condiții: a) înscrisul să fie instrumentat de agentul având calitatea de a-l instrumenta; b) acest agent să exercite atribuții de putere publică și c) instrumentarea să se facă în forma și în condițiile prevăzute de lege. Hotărârea judecătorească îndeplinește toate aceste condiții. Instanța de judecată acționează ca autoritate publică, iar actele pe care le întocmește în exercitarea acestei autorități sunt acte autentice.

Singura excepție pe care legiuitorul o prevede în teza finală a art. 1279 alin. (3) C. civ. se referă la promisiunile de a încheia un contract real. Explicația este aceea că solemnitatea actului în acest caz este asigurată de tradițiune, iar nu de exprimarea autentică a consimțământului. Hotărârea judecătorească nu are cum să suplinească solemnitatea tradițiunii, dar atunci când solemnitatea privește exprimarea consimțământului, suplinirea este posibilă.

3. Tot prin metoda interpretării gramaticale, observăm că art. 1669 alin. (1) C. civ. se referă la ”toate celelalte condiții de validitate”. Legiuitorul s-a abținut să folosească expresia ”toate condițiile de validitate”, deși, în opinia noastră, rezultatul interpretării ar fi fost în același sens. Cu toate acestea, considerăm că prin cerința de a fi îndeplinite toate celelalte condiții, trebuie să înțelegem că legiuitorul a dorit să excludă din categoria condițiilor de validitate pe care instanța este obligată să le verifice cu ocazia pronunțării unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract consimțământul și forma, întrucât consimțământul la vânzare este substituit, iar forma este îndeplinită prin intermediul hotărârii judecătorești[18].

Dacă am interpreta că art. 1669 alin. (1) C. civ. se referă la toate condițiile de validitate, fără a excepta consimțământul și forma, înseamnă că textul nu ar putea primi vreodată aplicare, întrucât promitentul cumpărător se adresează instanței de judecată pentru a solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract tocmai pentru că lipsește consimțământul la vânzare, în forma impusă de lege.

Dincolo de interpretarea gramaticală, trebuie să verificăm rațiunea pentru care am admite executarea silită, în natură, doar a unei promisiuni bilaterale de vânzare încheiată în formă autentică, iar nu și a unei promisiuni care îmbracă forma unui înscris sub semnătură privată.

4. Această restricție asupra formei în cazul promisiunii bilaterale de vânzare, în vederea executării silite în natură, s-ar justifica, în opinia unor autori, prin faptul că un consimțământ autentic protejează într-o mai mare măsură interesele părților contractante[19].

S-a afirmat că obligația promitenților de a consimți la un act juridic nu poate fi executată silit din moment ce ea este asumată intuitu personae, iar prin esența ei este legată prea intim de libertatea persoanei pentru a nu prejudicia grav și periculos autonomia și intimitatea conștiinței umane. Consimțământul, ca element de structură al voinței juridice individuale, are întotdeauna un caracter exclusiv personal, susceptibil de degajare voluntară și, în principiu, nesuplinibil pe cale judecătorească[20].

Scopul legiuitorului nostru a fost de a permite părților acest remediu judiciar de excepție și de a face posibilă executarea acestor obligații. Obligația de a face asumată prin promisiunea bilaterală de vânzare poate fi executată silit, în natură, pentru că instanța de judecată nu îl forțează pe proprietarul recalcitrant la autentificarea convenției translative de proprietate, ci realizează ea însăși această solemnitate. Executarea acestei obligații nu presupune exercitarea unor aptitudini intelectuale sau morale ale debitorului care nu ar putea fi îndeplinite de o altă persoană decât acesta.

Această modalitate de executare silită, în natură, cu caracter excepțional, rezultă expres atât din dispozițiile cu caracter general aplicabile promisiunii de contract, în cuprinsul art. 1279 alin. (3) C. civ., cât și din cele aplicabile particular promisiunii de vânzare, în cuprinsul art. 1669 alin. (1) C. civ., iar aceste reglementări nu pot fi interpretate decât în sensul de a produce efecte juridice, iar nu de a nu produce niciunul.

Rămâne să ne preocupăm dacă instanța de judecată ar putea suplini un consimțământ la încheierea unui contract final de vânzare doar atunci când obligația de a face asumată prin promisiunea de vânzare este manifestată prin consimțământ autentic sau dacă această executare silită, în natură, este posibilă și atunci când consimțământul nu respectă rigoarea autenticității.

5. Trebuie să recunoaștem competența instanței de judecată de a aprecia intenția reală a părții de a se obliga juridic, atât în cazul promisiunii încheiate prin act autentic, cât și în cazul celei încheiate prin înscris sub semnătură privată.

Este adevărat că un consimțământ trecut prin procedura autentificării în fața notarului public parcurge o verificare a exteriorizării consimțământului și a legalității sale. Notarul public poate verifica dacă partea care a consimțit la act l-a înțeles și dacă acesta reprezintă voința sa, luând act de această declarație a părții în încheierea de autentificare, însă acest consimțământ nu este prezumat a fi valabil la modul absolut.

Aflată în fața unui consimțământ exprimat în formă autentică notarială, instanța, deși nu este obligată să procedeze la această verificare decât la cererea părții care invocă nevalabilitatea consimțământului (un viciu de consimțământ sau chiar lipsa acestuia), va putea stabili, prin procedura contencioasă, în ce măsură un consimțământ autentificat este valabil, neviciat și exprimă intenția reală a părții.

În cazul în care ar ajunge la o concluzie diferită de cea declarată de părți în act, instanța va anula contractul de promisiune și va respinge cererea de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, chiar dacă promisiunea a îmbrăcat forma autentică. Instanța de judecată nu va putea însă refuza verificarea valabilității consimțământului pe motiv că acel consimțământ a fost exprimat în formă autentică în momentul promisiunii.

În cazul încheierii unei promisiuni sub forma înscrisului sub semnătură privată, instanța nu se va rezuma la un control de legalitate, ci va verifica dacă, la data încheierii promisiunii, promitentul și-a exprimat voința liber și în cunoștință de cauză, suplinind rolul notarului public în procedura autentificării[21].

Prin umare, voința reală a părților poate fi în egală măsură verificată, iar interesele părților contractante pot fi în egală măsură protejate de către instanța de judecată, indiferent că acel act a fost întocmit în formă autentică sau sub semnătură privată.

6. S-a afirmat, de altfel, în doctrină, faptul că, dacă pentru valabilitatea vânzării de terenuri, legea cere forma autentică, atunci această cerință este suplinită, prin excepție, de o autoritate publică. Dacă o altă voință, aceea de a promite vânzarea, s-a manifestat în formă autentică, acest aspect nu poate avea nicio înrâurire asupra formei în care se va suplini, la un moment ulterior, voința la vânzare însăși. În cazul în care hotărârea judecătorească nu ar putea suplini forma autentică a contractului de vânzare, forma autentică a promisiunii de contract nu ar avea vocația îndeplinirii condiției de formă a actului promis[22].

7. Dacă admitem că forma promisiunii de vânzare este indiferentă pentru valabilitatea acesteia, atunci dreptul de creanță izvorât din promisiune trebuie să poată fi valorificat la fel de eficient, prin executare silită, în natură, atât de promitentul care a consimțit la promisiune prin înscris sub semnătură privată, cât și de cel care a consimțit în formă autentică.

8. Dreptul de creanță este un bun, iar raportat la principiul constituțional al garantării dreptului de proprietate (art. 44 alin. (2) din Constituție), la principiul nediscriminării (art. 16 alin. (1) din Constituție) și egalității în fața legii, nu se poate justifica un tratament juridic diferențiat al promitenților-cumpărători din promisiunile de vânzare, în vederea realizării drepturilor lor de creanță, dacă legea nu condiționează valabilitatea acestor promisiuni de îndeplinirea unei anumite forme. Dacă dreptul de creanță se naște valabil, indiferent de forma actului, atunci titularii acestor drepturi trebuie să se bucure de aceeași protecție legală, de aceleași remedii juridice.

9. Edificatoare în soluționarea problemei supuse analizei noastre este Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014[23]referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin.(1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

Curtea s-a pronunțat în sensul că ”antecontractul de vânzare constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun. Așadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanță”.

Cum dreptul de creanță este un bun, i se vor aplica dispozițiile constituționale referitoare la dreptul de proprietate privată.

Referindu-se la antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, Curtea a reținut că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de un avocat, pe de altă parte, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului – antecontract de vânzare, efectele produse de acesta – obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare, precum și momentul încheierii antecontractelor, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Forma antecontractului nu este de natură a crea efecte juridice diferite pentru părțile acestor două tipuri de antecontract, atât timp cât efectele lor sunt aceleași.

10. Chiar dacă Decizia Curții Constituționale, la care am făcut referire, privește antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, motivarea Curții poate fi preluată în susținerea opiniei posibilității de pronunța o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract indiferent de forma antecontractului, și pentru antecontractele încheiate după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, exceptând scurta perioadă de timp de la intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 până la intrarea în vigoare a Legii nr. 68/2014, prin care dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014 au fost modificate.

În actuala formă a Legii nr. 17/2014, pentru a fi executată silit, promisiunea la vânzare trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute de art. 1279 alin. (3) C. civ. și art. 1669 alin. (1) C. civ., iar aceste dispoziții legale, așa cum am arătat, nu condiționează executarea silită, în natură, de forma autentică a promisiunii.

Considerăm că nici interpretarea gramaticală, nici interpretarea teleologică, nu permit identificarea unei forme execuționale diferite de forma ad valididatem, care să diferențieze tratamentul juridic aplicabil promitenților-cumpărători. Dacă nu este necesar consimțământul autentic pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare, acesta nu este necesar nici pentru executarea silită, în natură, a acesteia. Dacă pentru executarea voluntară a promisiunii bilaterale de vânzare este necesară încheierea în formă autentică a contractului de vânzare, în fața notarului public, pentru executarea silită, în natură, a acestei promisiuni, instanța de judecată preia rolul de garant al intereselor private și de protecție egală a drepturilor de creanță născute din acte deopotrivă valabile, indiferent că sunt încheiate în formă autentică sau sub semnătură privată.



[1]A se vedea D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în Studia Universitatis Babeș-Bolyai, Jurisprudentia nr. 2/2000, p. 9 și urm., republicat în D. Chirică, Studii de drept privat, pp. 280 și urm.; D. Chirică, Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în Studia Universitatis Babeș-Bolyai, Jurisprudentia, nr. 2/2001, pp. 24-25; D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I, Vânzarea și schimbul, Edit. C.H. Beck, București, 2008, p. 217.
[2] A se vedea I.F. Popa, Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, RRDP nr. 5/2013, Edit. Universul Juridic, București, p. 151; D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în Studia Universitatis Babeș-Bolyai, Jurisprudentia nr. 2/2000, p. 9 și urm., republicat în D. Chirică, Studii de drept privat, pp. 280 și urm.; D. Chirică, Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în Studia Universitatis Babeș-Bolyai, Jurisprudentia, nr. 2/2001, pp. 24-25; D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I, Vânzarea și schimbul, Edit. C.H. Beck, București, 2008, p. 217.
[3] A se vedea, pentru o amplă dezbatere asupra problemei, I. F. Popa, op.cit., p. 166; P. Vasilescu, Drept civil. Obligații, Edit. Hamangiu, București, 2012, p. 285; I. F. Popa în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Edit. Universul Juridic 2012, București,  p. 96.
[4] Se subliniază necesitatea permanentă a raportării antecontractului la contractul promis asemenea accesoriului la principal. A se vedea R. Scognamiglio, Dei contratti in generale (art. 1321-1352), în A. Scialoja, G. Branca, Commentario del Codice Civile, Libro Quarto – Delle obligationi, Nicola Zanichelli ed., Bologna, Soc. Ed. Del Foro Italiano, Roma, 1970, p. 146, nr. 1, comentariul de sub  art. 1331 C. civ. it. (G. Alpa, V. Cuffaro, V. Mariconda), citat de I.F. Popa, op.cit., p. 151, nota 19.
[5] A se vedea I. F. Popa, op.cit., p. 166 și autorii citați la notele de subsol 94, 95, 96.
[6] Promisiunea de contract era un contract nenumit în vechea reglementare a Codului civil. În mare parte, doctrina a fost în sensul că promisiunile de înstrăinare asupra terenurilor pot fi consensuale. A se vedea V. Stoica, F.A. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condițiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, p. 27 și urm.; I. Lulă, D. Hantea, Discuții cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare a terenurilor, Dreptul nr. 9/2003, republicat în I. Lulă, Studii de drept privat, Edit. Universul Juridic, 2011; B. Dumitrache, Probleme privind executarea silită în natură a obligației de a face, în Analele Universității din București nr. 1/2003, pp. 68 și urm.; E, Chelaru, Circulația juridică a terenurilor, Edit. All Beck, București, 1999, pp. 17 și urm. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Humanitas, București, 2004, pp. 287 și urm; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. C.H. Beck, București, 2009, p. 131 și urm.
[7] Pentru dezvoltarea pe larg a acestor argumente, pe care le-am prezentat sintetic, a se vedea I. Lulă, D. Hantea, Discuții cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare a terenurilor, Dreptul nr. 9/2003, republicat în I. Lulă, Studii de drept privat, Edit. Universul Juridic, 2011, p. 348-349.
[8] A se vedea I. F. Popa, op.cit., p. 165.
[9] A se vedea I.F. Popa, op.cit., p. 167-171.
[10] A se vedea E. Chelaru, Despre forma antecontractelor de vânzare a imobilelor, Revista Universul Juridic nr. 3/2015; I. Popa, Promisiunea de vânzare-cumpărare și executarea silită a acesteia în concepția Codului civil în vigoare, Dreptul nr. 5/2014, p. 80-81.
[11] Pentru paternitatea sintagmei, a se vedea I.F. Popa, op.cit., p. 167.
[12] A se vedea I.F. Popa, op. cit., p. 167-171; E. Chelaru, Despre forma antecontractelor de vânzare a imobilelor, Revista Universul Juridic nr. 3/2015; I. Popa, op.cit., p. 81. Acest din urmă autor susține că promisiunea sinalagmatică de vânzare pentru a fi executată silit, în natură, trebuie să conțină un consimțământ ”pentru vânzare” și nu ”pentru încheierea în viitor a vânzării”. Distincția nu se justifică în opinia noastră, deoarece, și în prima situație, și în cea de a doua, din promisiune se naște aceeași obligație de a face și doar obligația de a face, adică de a perfecta ulterior vânzarea în condițiile stabilite în promisiune și în forma impusă de lege pentru transferul valabil al proprietății.
[13] A se vedea I. F. Popa, op.cit., p. 168.
[14] În același sens, a se vedea I. F. Popa, op.cit., p. 168. Cu toate acestea, autorul consideră că pentru a obține executarea silită în natură, exigența îndeplinirii celorlalte condiții de validitate include și forma (ibidem, p. 170).
[15] A se vedea I.F. Popa, op.cit., p. 169-170.
[16] În același sens, a se vedea R. Dincă, Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, Revista Română de Drept privat nr. 3/2015; R. Dincă, Antecontractele de vânzare, în Conferința ”Intrarea în vigoare a noului Cod civil: realități și provocări legislative ale modernizării societății românești”, în Ministerul Justiției, Noul Cod civil al României, București, 2011; R. Popescu, Pactul de opțiune și promisiunea de a contracta, în conferința ”Noul Cod civil. Teze și antiteze”, Cluj-Napoca, 2011; R. Dincă, Promisiunea de vânzare, în ”Conferințe dedicate noului Cod civil și noului Cod de procedură civilă”, Institutul Național al Magistraturii, București, 2015.
[17] A se vedea R. Dincă, Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, Revista Română de Drept privat nr. 3/2015, p. 51.
[18] În același sens, a se vedea R. Dincă, art. precit. p. 52.
[19] A se vedea D. Chirică, Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în Studia Universitatis Babeș-BolyaiJurisprudentia, nr. 2/2001, pp. 24 și urm.
[20] A se vedea N. Conachi, Considerații în legătură cu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului, Dreptul nr. 1/2010, p. 85.
[21] A se vedea R. Dincă, Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, Revista Română de Drept Privat nr. 3/2015, p.53. Autorul arată că procedura judiciară asigură depline garanții de control al legalității și de ocrotire a consimțământului liber și neviciat al promitentului. Instanța sesizată cu cererea cu cererea de suplinire a consimțământului promitentului este datoare să facă nu numai un control al legalității promisiunii și contractului promis, ci și să verifice dacă, la data încheierii contractului de promisiune, promitentul a avut o reprezentare corectă și completă a efectelor manifestării sale de voință, făcând în felul acesta același oficiu pe care l-ar fi îndeplinit notarul public în procedura de autentificare de drept comun.
[22] A se vedea R. Dincă, op.cit. p.52.
[23] Publicată în M. Of. nr. 101 din 9 februarie 2015.


Prof. univ. dr. Irina Sferdian
Facultatea de Drept a Universității de Vest Timișoara

Newsletter JURIDICE.ro
Youtube JURIDICE.ro
Instagram JURIDICE.ro
Facebook JURIDICE.ro
LinkedIn JURIDICE.ro

Aflaţi mai mult despre , , , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

CariereEvenimenteProfesioniştiRLWCorporate