Ghidul investițiilor în Dubai. Perspectivă juridică și de business. Partea II. Imobiliare – Despre contractele de brokerage
19 decembrie 2022 | Casiana DUSA
Casiana Dusa
În continuarea primului articol din seria “Ghidul investițiilor în Dubai. Perspectivă juridică și de business” (vezi aici), ce cuprinde o prezentare generală a procedurii de vânzare a imobilelor rezidențiale, voi face o scurtă trecere în revistă a aspectelor juridice pe care un investitor român ar trebui sa le aibă în vedere înainte de a încheia un contract de brokerage cu un agent imobiliar din Dubai.
Pentru început, este important să reținem faptul că Regulamentul nr. 85 / 2006 privind brokerii imobiliari înregistrați în Dubai prevede că orice activitate de brokerage imobiliar poate fi efectuată doar de agenți licențiați și înregistrați la RERA – Real Estate Regulatory Authority. Deci primul pas pe care orice potențial vânzător / cumpărător ar trebui să îl facă este acela de a verifica prin motorul de căutare pus la dispoziție de Dubai Land Department dacă brokerul vizat este licențiat.
Mai departe, vânzătorul va perfecta cu brokerul contractul numit Form A, iar cumpărătorul Form B, acestea putând fi validate de beneficiari online, apoi fiind înregistrate la Dubai Land Department.
Form A va cuprinde printre altele, termenii principali ai acordului dintre vânzător și broker, detalii legate de încetarea acestuia, detalii financiare / comisioane / calendar de plată, detalii despre modalitățile de promovare a proprietății (brokerul nefiind autorizat să facă marketing pe nici un portal / site fără acord scris). Recomandarea pentru vânzător este să se asigure că a înțeles ce tip de Form A încheie cu brokerul, respectiv contract exclusiv ori neexclusiv, implicațiile juridice și răspunderea fiind diferite. De exemplu, în situația contractelor exclusive, cea mai frecventă problemă care apare în practică, este atunci când un broker terț găsește un cumpărător pentru imobilul vânzătorului, dar acesta din urmă nu mai poate încheia un nou contract de brokerage (având deja un contract exclusiv activ), decât dacă denunță unilateral contractul inițial, fiind pasibil de penalități.
Pe de altă parte, Form B va include printre altele, date despre tipul de proprietate de care este interesat cumpărătorul, locația proprietății de vânzare, bugetul cumpărătorului și cerințele acestuia, precum și termenii de încetare și comision.
Înainte de demararea oricărei tranzacții, Circulara RERA nr. 8/2016 îl obligă pe broker să verifice validitatea titlului de proprietate al vânzătorului. În ce privește răspunderea brokerului, Regulamentul nr. 85/2006 prevede că acesta trebuie să dezvăluie clientului în mod transparent toate detaliile negocierilor, detaliile procesului de brokeraj, precum și toate detaliile tranzacției (art. 17); să nu faciliteze nicio tranzacție imobiliară care încalcă legile din Dubai (art. 18); să răspundă pentru orice pierdere sau daună cauzată părților contractului din cauza acțiunilor sale frauduloase sau prin înșelăciune ori ca urmare a nerespectării prevederilor legale aplicabile (art. 22), caz în care nu va avea dreptul să pretindă comisioane ori rambursarea eventualelor cheltuieli efectuate (art. 23).
Brokerul are dreptul la încasarea comisionului doar dacă intermedierea sa a dus la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare între părți și înregistrarea acestuia la Dubai Land Department, cu excepția unei prevederi contrare / specifice în contractul de brokerage (art.28), precum și dacă beneficiarul a denunțat unilateral contractul fără vreun motiv anume. În schimb, Brokerul nu are dreptul la încasarea comisionului dacă:
(i) Contractul de brokerage a fost reziliat de cumpărător / vânzător, dacă se dovedește că brokerul a acționat prin înșelăciune sau cu neglijență (art. 29);
(ii) Negocierile dintre vânzător și cumpărător au eșuat, nefinalizându-se cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dacă nu s-a prevăzut altfel în Form A sau Form B (art. 30);
În practică, se poate întâmpla ca după încheierea Form A și Form B, cumpărătorul și vânzătorul să nu se înțeleagă cu privire la anumite aspecte referitoare la tranzacție, fie financiare, fie de altă natură. În acest caz, brokerul nu va avea de principiu dreptul la comision.
De regulă, încetarea unilaterală a Form A și Form B (fie prin denunțare unilaterală, fie prin reziliere) se poate face prin trimiterea unei notificări cu cel puțin 7 zile înainte către broker, iar această notificare e cunoscută sub denumirea de Form U. Mai departe, contractul de brokerage poate fi cancelat chiar și online printr-o aplicație special dedicată.
În final, disputele vizând contractele de brokerage pot fi soluționate printr-o procedură nelitigioasă, în primă fază, de un Consiliul format din 4 membri + 1 consultant juridic al Dubai Land Departament, dacă contractul de brokerage prevede această posibilitate sau dacă părțile au căzut ulterior de acord în acest sens.
Casiana Dusa
Romanian Arab Investment House – Fondator
NAI Romania – Partener pentru Orientul Mijlociu, real estate & investiții străine
Cristofor Vladu & Asociații – Colaborator senior pentru investiții străine și consultanță de business
* Acest articol are titlu informativ, prezentând noțiuni generale și nu reprezintă în nici un caz o consultație juridică. De la caz la caz, informațiile detaliate pot suferi modificări, așadar nu ne asumăm nicio răspundere în ipoteza în care un cititor și-a bazat deciziile de investiții specifice pe prezenta analiză generală.
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
