Ghidul investițiilor în Dubai. Perspectivă juridică și de business. Partea I. Imobiliare

Casiana Dusa

În contextul avalanșei de oferte imobiliare în Dubai, condiția principală pe care un investitor român ar trebui să o îndeplinească pentru a încheia o tranzacție de succes este aceea de a cunoaște și a înțelege piața, implict legislația locală aplicabilă. Acest lucru este cu atât mai important cu cât etapele pe care le presupune achiziția unei case / unui apartament în Dubai și exploatarea lor ulterioară sunt distincte față de variantele echivalente în România. Ca urmare a diverselor spețe existente în practică în jurul acestui topic, am considerat utilă pregătirea unui ghid care să vină în întâmpinarea investitorilor, oferindu-le detalii de bază cu ajutorul cărora să prevină eventuale probleme și să gestioneze cu ușurință situațiile neprevăzute.

Drept de proprietate temporar sau permanent?

Pentru început, este important sa clarificăm unul dintre cele mai frecvente mituri care planează asupra topicului nostru: este adevărat că dreptul de proprietate în Dubai este temporar, iar un român nu poate dobândi terenul pe care se afla construcția? Răspunsul este simplu, și anume: Depinde de situație. Astfel, este necesar să facem diferența între cele două tipuri de achiziții, respectiv “leasehold” și “freehold”, așa cum acestea sunt reglementate de art. 4 din Legea nr. 7 / 2006 referitor la înregistrarea imobilelor în Emiratul Dubai. Cumpărarea unui imobil pe bază de “leasehold” presupune dobândirea dreptului de a ocupa imobilul pentru o perioadă limitată de până la 99 de ani, fără a deține terenul pe care acesta este construit, ce revine nudului proprietar. Acest tip de cumpărare se aseamănă cel mai mult cu o închiriere pe termen lung din dreptul român, obiectul cumpărării fiind reprezentat de fapt de dreptul de folosință. Pe de altă parte, cumpărarea unui imobil pe bază de “freehold” presupune dobândirea dreptului de proprietate absolută și permanentă asupra imobilului și a terenului pe care este construit, proprietarul putând dispune în mod liber de bun prin vânzare ori închiriere. Analiza noastră va viza această ultima categorie, fiind de altfel și cea mai frecventă.

Proprietate finalizată vs. proprietate în stadiu de proiect

­­Tipurile principale de proprietăți existente în Dubai sunt “off-plan” (proprietate în curs de construire) și „ready” (proprietate finalizată). Majoritatea proiectelor care circulă în social media la ora actuală sunt off-plan, având termen de finalizare de principiu în 5-7 ani. Pentru a avea o imagine clară asupra celor două categorii, vom explica în cele ce urmează aspectele specifice la fiecare.

A. Implicații achiziție proprietate off-plan:

– La momentul de lansare a proiectului, prețul aplicat este mult redus față de nivelul la care s-ar afla aceeași proprietate la finalizare (unde diferențele pot ajunge chiar până la 100%, deci dublu);

– Majoritatea dezvoltatorilor oferă planuri de plată avantajoase, existând posibilitatea achitării prețului în rate până la finalizarea imobilului sau chiar și după această dată;

– Statul emiratez protejează investiția cumpărătorului, în sensul că banii sunt achitați într-un cont escrow la care dezvoltatorul are acces doar după parcurgerea anumitor etape din proiect;

– Randamentele acestor proprietăți pot ajunge până la 15-16% pe an, explicația fiind aceea ca prețul de achiziție este mai mic, implict investiția fiind recuperată mai repede;

– Proprietatea nu poate fi exploatată imediat (în sensul de a fi închiriată), deci pentru a începe recuperarea investiției trebuie să se aștepte finalizarea construcției, cu excepția situației în care se va vinde înainte de finalizare, câștigul constând în valoarea adăugată obținută ca diferența dintre prețul pieței și prețul de achiziție;

– Prin platforma REST lansată de Dubai Land Department, investitorul poate verifica în mod constant stadiul de evoluție al construcției;

– Există riscul unor întârzieri față de data stabilită inițial pentru finalizare (la dezvoltatorii consacrați, nu este de principiu mai mare de câte luni până la 1 an).

Etapele achiziției unei proprietăți off-plan direct de la dezvoltator:

1. Alegerea proiectului și a proprietății în funcție de o serie de criterii, printre care și locația, bugetul, suprafața, priveliștea, conectarea la mijloacele de transport în comun, poziționare față de punctele principale de interes;

2. Furnizarea pașaportului și a câtorva date personale către agentul imobiliar / dezvoltator;

3. Plata taxei de rezervare pentru blocarea unității (de principiu este de 5% din prețul total);

4. Semnarea Formularului de rezervare a apartamentului (poate fi considerat similar cu ante-contractul de vânzare-cumpărare din România);

5. Plata avansului de aproximativ 25 % (depinde de dezvoltator) / restul sumei după scăderea celor 5% deja plătiți + taxa percepută de Dubai Land Department în valoare de 4% din prețul proprietății + taxa Oquood (suma modică);

– Taxa de 4% percepută de Dubai Land Department, ce se va regăsi cel mai des sub denumirea de „DLD Fee” poate fi considerată echivalentul taxei notariale percepute în România pentru autentificare contract transfer proprietate;

– Oquood: este un serviciu online oferit de ERES (Emirates Real Estate Solutions), reprezentând un registru interimar, unde se înregistrează toate tipurile de contracte între investitori și dezvoltatori vizând proprietăți off-plan; Potrivit art. 3 din Legea nr. 13 / 2008 referitor la registrul interimar al proprietăților din Dubai, orice dispoziție cu privire la un imobil nefinalizat trebuie să fie înregistrată în registrul interimar, iar potrivit art. 6 din aceeași lege, se poate dispune de proprietățile nefinalizate astfel înregistrate, prin vânzare, ipotecare sau în orice alt mod;

6. Se redactează și se trimite spre semnare prin curier, contractul de vânzare-cumpărare (SPA), către investitor, iar acesta trebuie să îl înapoieze semnat într-un interval de timp;

7. Cumpărătorul este înregistrat ca proprietar interimar pe imobil, apărând astfel în evidențele oficiale;

8. Se urmează planul de plată conform eșalonărilor agreate chiar la semnarea formularului de rezervare;

După achitarea unui cuantum de minim 50% din valoarea imobilului, cumpărătorul străin (nerezident) este eligibil pentru obținerea unui credit bancar.

9. Se face o primă inspecție pentru corectare deficiențe;

10. La finalizare, după îndreptarea erorilor, se face predarea-primirea;

11. Se eliberează titlul de proprietate final;

B. Implicații achiziție proprietate finalizată:

– Prețul de achiziție a unei proprietăți finalizate este mai ridicat decât echivalentul off-plan, totuși avantajul este acela că proprietatea poate fi exploatată imediat, nefiind nevoie să se aștepte 5-7 ani până la finalizare;

– Unii dezvoltatori oferă planuri de plată ce se pot întinde chiar și pe 24 de luni;

– Randamentele acestor proprietăți sunt mai scăzute ca cele de la off-plan, respectiv de aproximativ 8-10%, explicația fiind aceea ca prețul de achiziție este mai mare, implict investiția fiind recuperată în timp mai îndelungat;

Etapele achiziției unei proprietăți finalizate:

1. Se încheie între cumpărător și agentul imobiliar contractul de agenție, cunoscut ca și Form B;

2. Se încheie între vânzător și agentul imobiliar contractul de agenție, cunoscut ca și Form A, ce va fi aprobat de Trakheesi DLD system. Vânzătorul va furniza agentului titlul său de proprietate. Un vânzător poate lucra în același timp cu cel mult 3 agenți;

3. Alegerea proiectului și a proprietății în funcție de o serie de criterii, printre care și locația, bugetul, suprafața, priveliștea, conectarea la mijloacele de transport în comun, poziționarea față de punctele principale de interes;

4. Ambele părți furnizează documentele de identitate;

5. Dezvoltatorul eliberează certificat de neobiecțiune (NOC) referitor la tranzacție, atestând că nu există datorii pe proprietate;

6. Se încheie contractul de vânzare propriu-zis, cunoscut ca și Form F sau “Memorandum of Understanding”, ce va trebui să fie semnat de ambele părți în persoană sau prin reprezentant;

Puterea de reprezentare poate fi acordată prin procură specială emisă direct la notar în Dubai de către mandant în favoarea mandatarului ori prin procedura online. De asemenea, există varianta emiterii procurii la un notar român, urmată de traducerea / atestarea acesteia de la Ambasada Emiratelor Arabe Unite în România, ulterior trimiterea documentului în Dubai pentru atestarea finală la Ministerul Afacerilor Externe.

7. Se finalizează plata prețului;

8. Se încheie tranzacția la unul din birourile acreditate ale Dubai Land Department (respectiv Trustee Offices), unde cumpărătorul achită prețul, taxa DLD de 4% și alte taxe administrative;

Art. 3 pct. 1 din Decizia Consiliului Executiv nr. 30 / 2013 referitor la aprobarea taxelor aplicate de Dubai Land Department, legea permite ca taxa DLD să se împartă între părți, dacă nu s-a agreat altfel.

9. Se eliberează titlul de proprietate pe numele cumpărătorului;

Achiziție proprietate off-plan de la proprietarul interim

În linii mari, pașii de mai sus se pot parcurge și în situația vânzării unei proprietăți off-plan de către un proprietar interim (nu direct de la dezvoltator), caz în care vor fi necesare Form A, Form B și Form F. Mecanismul transferului drepturilor asupra proprietății se face prin intermediul unui procedeu similar cu novația prin schimbare de debitor prevăzută de Codul Civil român.

În calitate de vânzător nerezident al unei proprietăți în Dubai (off-plan sau finalizată), cum pot primi banii rezultați din vânzare?

În ce privește moneda în care se plătește prețul, aceasta este stabilită oficial ca fiind AED (dirham). În ce privește modalitatea de plată, regula este că prețul este achitat de cumpărător printr-un manager cheque pe care vânzătorul îl poate încasa direct de la banca emitentă sau poate ordona transferul direct în contul băncii sale din Dubai.

Cu toate că procedura este extrem de simplă la prima vedere, problemele apar atunci când beneficiarul fondurilor nu se poate deplasa la Dubai și nici nu are un cont local deschis. De la caz la caz, se pot găsi soluții. De exemplu, un caz fericit ar fi acela în care banca beneficiarului din România ar oferi facilitatea unui cont multi-currency. O altă opțiune existentă în practică ar fi aceea de a solicita Dubai Land Department să aprobe emiterea manager cheque de cumpărător către DLD, urmând ca transferul fondurilor să se facă de către autoritate spre vânzător.

Închirierea proprietăților

Proprietățile în Dubai se pot închiria pe termen lung ori pe termen scurt (ca și vacation home rental).

Potrivit Legii nr. 26 / 2007 referitoate la relațiile dintre locatori și locatari în Emiratul Dubai cu modificările aduse prin Legea nr. 33 / 2008, contractele de închiriere încheiate pe o perioadă de până la 10 ani trebuie să fie înregistrate în sistemul Ejari creat de RERA, sistem care protejează interesele părților implicate în tranzacții de închiriere proprietăți. Această procedură ar putea fi asimilată cu notarea contractelor de locațiune în cartea funciară a imobilelor, prin intermediul Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Pe de altă parte, închirierile pe termen scurt (zilnic, săptămânal, lunar) beneficiază de alt regim juridic, acestea fiind guvernate de regulile DET (Departamentul pentru Economie și Turism), înregistrarea la Ejari nefiind necesară. Proprietarii se pot înregistra în sistemul DET ca operatori individuali sau pot apela la serviciile unui operator profesionist, respectiv o companie de property management care se va ocupa de procesul închirierii către oaspeți contra unui comision (care variază între 20-30% din încasări).

Probleme frecvente

– Diferențe de suprafață, etaj, priveliște, dotări între proprietatea agreată / confirmată cu agentul imobiliar și proprietatea inserată în formularul de rezervare;

– Diferențe între specificațiile din contractul de vânzare-cumpărare și procesul-verbal de recepție: este important ca la semnarea contractului de vânzare cumpărare să se identifice, respectiv clarifice clauzele care prevăd limitele până la care dezvoltatorul imobiliar are dreptul de a efectua schimbări fără acordul cumpărătorului. În practică, cel mai frecvent dezvoltatorul își rezervă contractual dreptul ca la discreția sa ori la cererea autorităților competente să modifice planurile de arhitectură, culorile, materialele, finisajele, echipamentele, amenajările și specificațiile referitoare la proprietate, cu condiția ca alternativele / elemente de înlocuire să aibă un standard echivalent;

– Relaționarea cu agenți imobiliari ce au niciun fel de relație contractuală cu dezvoltatorii din Dubai și care furnizează oferte suspicios de avantajoase față de competitori, prin înșelăciune;

– Colaborarea cu agenți imobiliari care solicită sume de bani extra peste prețul de achiziție (în afară de taxele DLD și Oquood care ajung direct la dezvoltator), cu titlu de comision în schimbul oferirii unor proprietăți preferențiale, prin folosirea unor interpuși (dezvoltatorii interzicând ferm perceperea unor adaosuri / sume de bani transferabile direct agentului imobiliar). Atenție, trebuie identificat numele agentului imobiliar din România / numele firmei inserat în formularul de rezervare, cu acela având cumpărătorul o relație contractuală. Așadar, este ilegală perceperea de către acel agent imobiliar a unor sume de bani prin intermediul altei entități pe care o controlează, având ca obiect tranzacția imobiliară (pentru care perceperea unor adaosuri / speculațiile de preț nu sunt permise), cu excepția situației în care s-a încheiat un contract cu respectiva entitate, având ca obiect alte servicii conexe (de exemplu, servicii juridice pentru asistență la tranzacție);

– Efectuarea de transferuri bancare către un agent imobiliar și nu către dezvoltator, pentru a securiza o anumită unitate la lansarea proiectului: pe de o parte, trebuie să ținem cont de realitatea pieței, conform căreia majoritatea proiectelor off-plan lansate în Dubai în ultima perioadă au fost sold-out în 30 minute după lansare, principiul „primul sosit, primul servit” aplicându-se cu prisosință; pe de altă parte, riscul major este acela ca agentul să vă plaseze banii către o unitate greu vandabilă, fără a avea posibilitatea să exercitați o opțiune ori în cel mai rău caz, pierderea banilor reținuți cu titlu de comision / taxa de consultanță de agentul imobiliar;

– Contractarea unei companii de property management fără experiență pe piață, generând un venit nesemnificativ din exploatarea proprietății și nefurnizând evidențele încasărilor la timp;

– Numele beneficiarului este scris greșit pe manager cheque, caz în care vânzătorul nu poate încasa fondurile;

Casiana Dusa
Romanian Arab Investment House – Fondator
NAI Romania – Partener pentru Orientul Mijlociu, real estate & investiții străine
Cristofor Vladu & Asociații – Colaborator senior pentru investiții străine și consultanță de business

* Acest articol are titlu informativ, prezentând noțiuni generale și nu reprezintă în nici un caz o consultație juridică. De la caz la caz, informațiile detaliate pot suferi modificări, așadar nu ne asumăm nicio răspundere în ipoteza în care un cititor și-a bazat deciziile de investiții specifice pe prezenta analiză generală.

Secţiuni: Afaceri transfrontaliere, Articole, Drept civil, Dreptul penal al afacerilor, Fiscalitate, Note de studiu, RNSJ, SELECTED

Cuvinte cheie: Casiana Dusa, Dubai, ghidul investițiilor în Dubai, imobiliare, investitii, investitor, oferte imobiliare, oferte imobiliare în Dubai

Vă invităm să publicaţi şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Ne bucurăm să aducem gândurile dumneavoastră la cunoştinţa comunităţii juridice şi publicului larg. Apreciem generozitatea dumneavoastră de a împărtăşi idei valoroase. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord, publicarea pe JURIDICE.ro nu semnifică asumarea de către noi a mesajului transmis de autor. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteţi citi aici. Pentru a publica pe JURIDICE.ro vă rugăm să luaţi în considerare Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice.

Puteţi prelua gratuit în website-ul dumneavoastră fluxul de noutăţi JURIDICE.ro:
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro

Newsletter JURIDICE.ro

Am citit, am înţeles şi sunt de acord cu Politica privind protecţia datelor şi condiţiile procesatorului de newsletter Privacy Policy

Da, vreau să primesc newsletter

Abonare

Login | Nu aveti cont? Click aici pentru abonare!