Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
Citeşte mai mult în legătură cu Drept civil, Jurisprudența ÎCCJ-DCD, SELECTED

ICCJ. Dezlegarea unor chestiuni de drept. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic în cazul unui bun imobil

18 mai 2017 | Andrei PAP
Andrei Pap

Andrei Pap

În Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 365 din 17 mai 2017 a fost publicată Decizia nr. 23/2017 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Alba – Secția I civilă, în Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunțarea unei hotărâri prealabile.

I. Titularul şi obiectul sesizării

Prin Încheierea de ședință din 10 noiembrie 2016, dată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba – Secția I civilă a dispus sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: „modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare- cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

II. Analiza Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, examinând sesizarea formulată de Tribunalul Alba – Secția I civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, a subliniat următoarele:
[…]

102. Problema de drept care formează obiect al sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție, în condițiile art. 519 din Codul de procedură civilă, astfel cum a fost configurată de către instanța de trimitere, vizează interpretarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, în sensul dacă textul de lege menționat impune, în cazul demersului judiciar de obținere a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare pentru un imobil, forma autentică la încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare.

Servicii JURIDICE.ro

Evenimente juridice

Arbitraj comercial

103. Titularul sesizării, Tribunalul Alba, a conceput chestiunea de drept în discuție cu referire la art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil; dispoziția legală enunțată prezintă însă doar două teze, în înțelesul conferit cuvântului „teză” de Dicționarul explicativ al limbii române, și anume acela de „idee principală dezvoltată într-o scriere”, iar nu trei teze. Prima teză a art. 1.279 alin. (3) privește situația promitentului care refuză încheierea contractului promis și condițiile care trebuie îndeplinite pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, la cererea celeilalte părți, în consecință, cazul circumscris speței de față. Cea de-a doua ipoteză se referă la inaplicabilitatea remediului pronunțării unei asemenea hotărâri pentru situația promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

104. Conținutul art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se limitează la cele două ipoteze expuse mai sus, față de care prezenta sesizare, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, se referă, în realitate, la interpretarea tezei întâi din textul legal în discuție, care va forma și obiectul examinării prezentei decizii.

105. Pe de altă parte, art. 1.279 din Codul civil reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta, cuprinzând dispoziții comune aplicabile promisiunii unilaterale de a contracta, dar și promisiunii sinalagmatice de a contracta, și, totodată, constituie și norma generală în raport cu normele speciale în diferite domenii, inclusiv în cel al vânzării.

106. Sub acest aspect, se au în vedere dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil (pentru situația promisiunii bilaterale de vânzare), care reiau textul art. 1.279 alin. (3) teza întâi din același cod în ceea ce privește executarea silită a obligației de a încheia un contract de vânzare, asumată printr-o promisiune bilaterală. Ca și regula generală supusă discuției prin sesizarea de față, norma specială prevede că, în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare să încheie contractul promis, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, sub rezerva de a fi întrunite toate condițiile de validitate ale vânzării.

107. Cum obiectul cererii de chemare în judecată care a generat întrebarea preliminară vizează, printre altele, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare privind o suprafață de teren, motivat de refuzul promitentului vânzător de a-și executa obligațiile asumate printr-o promisiune sinalagmatică de vânzare, textul legal incident în speță este reprezentat de norma specială, respectiv dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil fiind norma generală în materie de nerespectare a obligațiilor derivând din promisiunea de a contracta.

108. Prin urmare, potrivit principiului de drept „Specialia generalibus derogant” – „Legile speciale derogă de la cele generale”, în concursul dintre legea generală și legea specială aplicabile unui raport juridic conflictual, se aplică legea specială.

109. Sesizarea Tribunalului Alba se referă la norma generală – art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil, ceea ce ar crea aparența de inadmisibilitate, în condițiile în care incidentă este norma specială – art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

110. Cu toate acestea, cum norma specială reia, în esență, norma generală, se impune analiza pe fond a sesizării, prin referire însă la ambele texte de lege.

111. Raportat la cele arătate în precedent, în interpretarea art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, se apreciază că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, pentru următoarele considerente:

112. Potrivit ambelor texte de lege, când una dintre părțile care au perfectat o promisiune bilaterală, în cazul de față, de vânzare, refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care și-a îndeplinit toate obligațiile rezultând din promisiune, poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, condiționat de întrunirea tuturor cerințelor de validitate ale vânzării.

113. În consecință, la momentul pronunțării unei asemenea hotărâri, condițiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât și cele de formă (pentru ipoteza din speță, care vizează un imobil teren).

114. În ceea ce privește condițiile esențiale și de fond, promisiunea de vânzare, fiind ea însăși un contract, trebuie să îndeplinească condițiile de validitate aplicabile contractelor în general [art. 1.179 alin. (1) din Codul civil – capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală]. Fiind o proiecție a unui contract de vânzare viitor, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să îndeplinească și condițiile de validitate specifice acestui contract (de exemplu, consimțământul valabil exprimat să vizeze transmiterea, respectiv dobândirea, în viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de voință al părților să privească elementele esențiale ale contractului prefigurat, și anume lucrul vândut și prețul).

115. În consecință, condițiile de validitate de fond ale contractului de vânzare trebuie să existe încă de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, întrucât, prin definiție, promisiunea de vânzare presupune acordul de voințe la autentificarea, în viitor, a unei anumite vânzări. În caz contrar, fără îndeplinirea condițiilor de fond ale vânzării chiar la data promisiunii, aceasta ar fi lipsită de conținut, iar suplinirea, pe cale judiciară, a consimțământului părții refractare, care nu înțelege să își îndeplinească obligațiile asumate prin antecontract, ar fi lipsită de obiect.

116. Referitor la forma contractului de vânzare pentru un imobil teren, cum este și cel din speța care a generat întrebarea preliminară, legea impune, ad validitatem, forma autentică, potrivit dispozițiilor art. 1.244 din Codul civil.

117. Conform acestui text de lege, contractele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.

118. Formalismul contractual impus de dispoziția legală enunțată reprezintă o normă specială în materia transmisiunii sau constituirii drepturilor reale imobiliare care vor fi supuse înscrierii în cartea funciară în raport cu principiul consensualismului care guvernează încheierea contractelor în general (art. 1.278 din Codul civil) și care presupune că simplul acord de voințe al părților este nu numai necesar, ci și suficient, pentru ca un contract să ia naștere în mod valabil. Fiind o normă specială, aceasta este de strictă interpretare – exceptio est strictissimae interpretationis – ceea ce reprezintă un argument semnificativ și pentru concluzia referitoare la întrebarea preliminară, conform celor ce se vor arăta în continuare.

119. Revenind la forma contractului de vânzare privind un imobil, art. 1.244 din Codul civil trebuie coroborat și cu dispozițiile în materia cărții funciare, respectiv cu art. 885 din Codul civil, care reglementează, în principiu, efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară în cazul dobândirii drepturilor reale asupra imobilelor [art. 885 alin. (1) din Codul civil].

120. În cazul imobilelor, drepturile asupra acestor bunuri se constituie sau se transmit numai prin înscrierea lor în cartea funciară, în baza actului sau faptului justificativ, care, bineînțeles, trebuie să îndeplinească toate condițiile de valabilitate prevăzute de lege.

121. În concluzie, pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare vizând un imobil este necesară, sub sancțiunea nulității absolute, forma autentică.

122. Cum dispozițiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil condiționează pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare de îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului în discuție, se consideră că și forma impusă de lege este necesară în vederea obținerii unei soluții favorabile demersului judiciar respectiv.

123. Formalitatea respectivă se referă însă la contractul de vânzare, ale cărui condiții de valabilitate trebuie îndeplinite pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract, iar nu la promisiunea de vânzare, care urmează regulile principiului consensualismului.

124. În caz de admitere a cererii de chemare în judecată, această formalitate este îndeplinită prin chiar hotărârea judecătorească pronunțată, care are forța probantă a unui înscris autentic conform art. 434 din Codul de procedură civilă.

125. Desigur, în cazul hotărârilor declarative de drepturi, care constată drepturi preexistente, valoarea de înscris autentic a hotărârii nu determină convertirea titlurilor anterioare, deținute de părți, în titluri autentice. Convenția materializată într-un înscris sub semnătură privată poate fi valabilă (în absența formei autentice), dreptul avându-și temeiul într-o astfel de convenție și fiind doar sancționat pe cale judiciară, fără a opera o novație care să presupună că izvorul dreptului s-ar afla în hotărârea judecătorească.

126. În situația hotărârilor constitutive de drepturi, cum este și cea a hotărârii care ține loc de contract de vânzare, valoarea de înscris autentic a hotărârii nu trebuie privită numai din perspectiva probatorie a acesteia, ci determină chiar conversiunea înscrisului sub semnătură privată (promisiunea bilaterală de vânzare) într-un înscris autentic (hotărârea care ține loc de contract de vânzare), raportat la împrejurarea că, numai din acest moment, convenția, căreia îi lipsea un element constitutiv (forma autentică), va produce efecte juridice. Fără îndoială, hotărârea care ține loc de act autentic de vânzare reprezintă o hotărâre constitutivă de drepturi, întrucât dă naștere sau realizează transferul dreptului de proprietate, tocmai acesta fiind și scopul legiuitorului în edictarea instituției respective, care vine să sancționeze, pe cale judiciară, refuzul nejustificat al promitentului care și-a asumat obligațiile unui astfel de transfer și care, ulterior, înțelege să nu și le mai respecte.

127. Pe de altă parte, separat de valoarea autentică, conferită de lege, hotărârii judecătorești și care determină îndeplinirea condiției de autenticitate a contractului de vânzare, cerută de art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, însuși legiuitorul enumeră, printre modurile de dobândire a dreptului de proprietate, și hotărârea judecătorească. În acest sens, art. 557 alin. (1) din Codul civil prevede că dreptul de proprietate se poate dobândi, printre altele, „și prin hotărârea judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși”. Cum hotărârile judecătorești declarative de drepturi recunosc drepturi preexistente și, ca atare, nu pot servi transferului dreptului în discuție, este fără dubiu că referirea legiuitorului a avut în vedere hotărârile constitutive de drepturi, cum este și cazul hotărârii care ține loc de contract de vânzare pentru un imobil.

128. Prin urmare, independent de aserțiunile legate de valoarea de înscris autentic a hotărârii judecătorești, în sensul că, în cazul celor constitutive de drepturi, aceasta trebuie privită doar în ceea ce privește forța probantă sau constituie chiar o conversiune a promisiunii în actul autentic de vânzare, Codul civil recunoaște hotărârii constitutive de drepturi, prin ea însăși, semnificația unui mod de dobândire a proprietății.

129. În același sens, în materia regulilor de carte funciară, dispozițiile art. 888 din Codul civil stabilesc că hotărârea judecătorească rămasă definitivă reprezintă un act justificativ, care stă la baza înscrierilor în cartea funciară. Printre altele, textul de lege menționat enumeră, în categoria înscrisurilor justificative, și înscrisurile autentice notariale. Aceasta înseamnă că ambele categorii de acte au valoare egală, hotărârea judecătorească rămasă definitivă, întocmai ca și actul autentic notarial, fiind aptă, prin ea însăși, să fie înscrisă în cartea funciară, ca înscris doveditor al dreptului de proprietate.

130. În consecință, hotărârea judecătorească care ține loc de act autentic de vânzare îndeplinește exigențele de solemnitate stabilite de lege pentru a fi considerată act justificativ care stă la baza înscrierii în cartea funciară, fără să fie necesar ca și antecontractul să îmbrace forma prevăzute de lege pentru actul final de vânzare.

131. Inexistența obligației de a perfecta antecontractul de vânzare în formă autentică are la bază și alte argumente în raport cu cele care vizează valoarea hotărârii judecătorești care ține loc de contract.

132. Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, așa încât antecontractul se supune libertății formei, în condițiile art. 1.178 din Codul civil, care reprezintă regula în materie de contracte.

133. Cum s-a arătat deja, dispozițiile art. 1.244 din același cod, care impun forma autentică doar pentru actele translative sau constitutive de drepturi reale asupra imobilelor care urmează să fie înscrise în cartea funciară, în speță, pentru contractul de vânzare imobiliară, reprezintă excepția de la regula sus-enunțată. Ca atare, excepția fiind de strictă interpretare, nu se poate extinde și la alte situații decât cele prevăzute în norma specială.

134. Antecontractul reprezintă o operațiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligație contractuală de a face, și anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condițiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.169 alin. (1) din Codul civil. Ca urmare, acest act juridic nu necesită forma autentică.

135. De asemenea, fiind două acte juridice distincte, forma autentică a antecontractului nu asigură autenticitatea contractului de vânzare, dispozițiile enunțate în precedent condiționând pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de vânzare de îndeplinirea cerințelor de valabilitate, de fond și de formă, ale contractului final. Evident, și promisiunea de vânzare trebuie să întrunească condițiile de valabilitate, ea însăși fiind un contract, dar nu și pe cea a formei autentice, impusă de lege doar pentru contractul de vânzare.

136. Pe de altă parte, dacă legiuitorul ar fi intenționat, în scop preventiv, să prevadă forma autentică pentru promisiunea de vânzare, ar fi stabilit, în mod expres, această condiție de formă, ca în cazul promisiunii de donație, reglementată de art. 1.014 alin. (1) din Codul civil. Conform acestui text de lege, „Sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice”.

137. În cazul promisiunii de donație, legiuitorul a prevăzut condiția de solemnitate cea mai exigentă în scopul de a atenționa părțile contractante asupra viitorului contract, care, pentru donator, produce consecințe diferite și mai grave decât în cazul vânzătorului, având în vedere că donația reprezintă un contract cu titlu gratuit, în baza căruia are loc trecerea unor valori dintr-un patrimoniu în altul, fără echivalent.

138. De asemenea, în legislația actuală, Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea și completarea unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 246 din 29 aprilie 2013, a introdus un nou alineat, prin art. VII5 pct. 3, respectiv alineatul (5), la art. 24 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013, prin care s-a prevăzut obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancțiunea nulității absolute.

139. Această obligativitate a fost înlăturată după o scurtă perioadă de timp, prin abrogarea expresă a acestei dispoziții legale, potrivit art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale și prorogarea unor termene și de modificare și completare a unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 434 din 17 iulie 2013. Ca urmare, numai pentru antecontractele de vânzare a imobilelor încheiate în perioada 1 mai-19 iulie 2013, forma autentică era obligatorie ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute.

140. În același sens, în materia vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, în forma sa inițială, prevedea că: ” (1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică și să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege.”

141. În urma modificării acestei legi prin art. II pct. 2 din Legea nr. 68/2014, art. 5 alin. (1) a dobândit următorul conținut: ” (1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.”

142. Înlăturarea dispoziției privind necesitatea încheierii antecontractului de vânzare în formă autentică, în cazul în care se solicită, în condițiile art. 1.669 din Codul civil, pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, și menționarea, în textul modificat, a cerinței ca antecontractul să fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil și ale legislației în materie, au ca rațiune tocmai punerea în acord a actului normativ respectiv cu dispozițiile Codului civil, care nu stabilesc necesitatea formei autentice în cazul promisiunii de vânzare.

143. Un alt argument pentru care se consideră că nu este necesară forma autentică pentru promisiune vizează și instituția conversiunii actelor juridice, nereglementată cu caracter general în vechea legislație, dar cu aplicație recunoscută în jurisprudență, cel mai des întâlnită tocmai în materia vânzării, și prevăzută, în mod expres, în actualul Cod civil (art. 1.260).

144. Potrivit alin. (1) din acest text de lege, „Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege”.

145. În esență, prin conversiunea actului juridic se înțelege considerarea manifestării de voință în sensul în care reprezintă un act juridic valabil, iar nu numai în sensul în care reprezintă un act juridic lovit de nulitate. Cu alte cuvinte, în cazul conversiunii, manifestarea de voință este calificată ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic.

146. Fundamentul acestei instituții este determinat de concepția legiuitorului asupra nulității, în sensul că nulitatea, fiind sancțiunea îndreptată împotriva efectelor care contravin scopului legii, urmează ca acele efecte care sunt conforme legii să fie menținute.

147. Conversiunea se poate referi fie la operațiunea juridică, fie la înscris. Astfel, o vindere pentru care se cere ad validitatem forma autentică ar putea fi convertită, când nu s-a respectat exigența de formă, într-o promisiune sau o ofertă de a contracta.

148. Dacă, în cazul vânzării, am considera că și pentru antecontract ar fi necesară forma autentică, am lipsi de conținut instituția juridică a conversiunii, în modalitatea exemplificată mai sus, care reprezintă și aplicația cea mai importantă în materie.

149. În ceea ce privește beneficiile încheierii antecontractului în formă autentică notarială din perspectiva atenționării părților asupra actului juridic final ce urmează a fi perfectat și în scopul asigurării protecției consimțământului lor, arătate de o parte dintre specialiștii în domeniu, acestea pot fi complinite cu succes și de instanța sesizată cu cererea de pronunțare a unei hotărâri care ține loc de contract. Astfel, instanța de judecată are toate atribuțiile conferite de lege în instrumentarea procesului având ca obiect sancționarea promitentului care nu își respectă obligațiile asumate prin antecontract, neputându-i-se recunoaște, în aprecierea îndeplinirii condițiilor necesare pronunțării hotărârii care ține loc de contract, printre care și verificarea consimțământului părților în vederea vânzării, o poziție inferioară notarului, care verifică și atestă același consimțământ la o viitoare vânzare.

150. De aceleași caracteristici ale înscrisului autentic notarial se bucură și hotărârea judecătorească (prezumția de veridicitate, puterea unui titlu executoriu și altele).

151. În plus, în cazul în care pârâtul dintr-un asemenea litigiu înțelege să conteste îndeplinirea oricăreia dintre condițiile de valabilitate ale promisiunii de vânzare în baza căreia s-a promovat cererea de chemare în judecată respectivă sau orice alte elemente ale antecontractului, care ar împiedica pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare, instanța de judecată este obligată să analizeze apărările părții menționate. Participanții disputei judiciare au, de asemenea, în asigurarea dublului grad de jurisdicție căile de atac prevăzute de lege pentru obținerea hotărârii judecătorești care să reflecte adevărul asupra raportului juridic stabilit între ei.

152. Prin urmare, ceea ce se tinde a se realiza prin intervenția notarului în etapa prealabilă a perfectării contractului de vânzare, în scopul protecției părților convenției, este asigurat, pe deplin, de instanță în raport cu rolul și atribuțiile sale în activitatea de judecată.

153. Necesitatea controlului statului, determinată, în principal, de raționamente de ordin economic și fiscal, invocată în susținerea obligativității încheierii promisiunii de vânzare în formă autentică, este realizată și prin intermediul judecătorului, de asemenea, reprezentant al statului în exercitarea funcției de judecată.

154. Sub acest aspect, nu trebuie omis că cererea de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de vânzare este supusă taxei judiciare de timbru la valoarea imobilului pentru care se dispută litigiul, în condițiile art. 3 alin. (2) lit. c) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cu modificările și completările ulterioare.

155. Tot din perspectiva motivației de ordin economic, de data aceasta, pentru părți, trebuie reținut că impunerea formei autentice în cazul promisiunii de vânzare generează costuri suplimentare pentru părți (taxe de autentificare, onorariul notarial în faza precontractului de vânzare, taxa judiciară de timbru pentru soluționarea acțiunii, inclusiv în fazele căilor de atac, în ipoteza apelării la instanța de judecată), de natură să descurajeze o eventuală manifestare de voință în sensul unei înțelegeri precontractuale.

156. Pe de altă parte, în cazul în care părțile care au încheiat antecontractul de vânzare înțeleg să își respecte obligațiile asumate prin această convenție, prezentându-se la notar în vederea autentificării contractului final, de vânzare, notarul va proceda la autentificare în baza antecontractului, fără să solicite forma autentică pentru promisiunea de vânzare. Nicio dispoziție din legislația notarială (Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, republicată, cu modificările și completările ulterioare; Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr. 2.333/C/2013, cu modificările ulterioare) și din legislația actuală relevantă în materie nu condiționează autentificarea contractului de vânzare de către notar de cerința formei autentice a precontractului.

157. În aceste condiții nu rezultă argumentele pentru care s-ar aplica un regim juridic diferit în cazul în care contractul de vânzare se perfectează prin suplinirea consimțământului promitentului neserios de către judecătorul care pronunță hotărârea ce ține loc de act autentic de vânzare în raport cu situația autentificării contractului de către notar. Consecința directă a aplicării unor reguli distincte în cele două ipoteze sus-enunțate ar însemna recunoașterea unei valori superioare a actului notarial în raport cu hotărârea judecătorească, cu privire la prezumția de veridicitate a actului astfel încheiat, ceea ce nu poate fi admis.

158. Nu în ultimul rând, trebuie menționat că efectele translative de proprietate asupra imobilului în cauză se produc, până la aplicarea art. 885 alin. (1) din Codul civil – efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, amânată prin art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, de la data încheierii contractului în formă autentică (în speță, de la data rămânerii definitive a hotărârii care ține loc de contract), potrivit art. 1.674 și art. 1.244 din Codul civil. Tot de la acest moment se activează toate drepturile și obligațiile specifice naturii contractului, inclusiv garanțiile prevăzute de lege în beneficiul cumpărătorului (garanția contra evicțiunii, garanția contra viciilor ascunse ale lucrului vândut). În consecință, de vreme ce efectele contractului se produc de la momentul arătat mai sus, iar nu de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, nu se justifică exigențele de solemnitate impuse pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare imobiliară și în ceea ce privește faza precontractuală a vânzării.

159. Prin urmare, având în vedere contextul legal actual, soluția ce urmează a se adopta este în sensul că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

160. Pe de altă parte, față de importanța și frecvența promisiunilor de vânzare, precum și față de efectele pe care le produc astfel de convenții, ar fi oportună, de lege ferenda, pentru asigurarea securității raporturilor juridice născute în baza acestor contracte, intervenția legiuitorului în sensul prevederii exprese a încheierii acestor promisiuni de vânzare în formă autentică.

Pentru considerentele expuse, ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a considerat că se impune admiterea sesizării, pronunţând următoarea soluţie:

„Admite sesizarea formulată de Tribunalul Alba – Secția I civilă, în Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunțarea unei hotărâri prealabile, și, în consecință, stabilește că:

 În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi șiart. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.”

Andrei Pap
Avocat colaborator SVS & PARTNERS

 

Citeşte mai mult despre , , , , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill şi My Justice.

Login | Pentru a putea posta comentarii trebuie să fiţi abonat. Dacă încă nu sunteţi, click aici pentru a afla despre avantaje!

Lasă un răspuns

Arii de practică
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Business
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul sportului
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Litigation
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protective
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi

Parteneri arii de practică  Specialişti


JURIDICE.ro
Main page
Cariere
Evenimente ⁞ 
Dezbateri
Profesionişti
Lawyers Week
WinLaw.ro
VIDEO
Servicii
Flux noutăţi
Selected ⁞ 
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi / JURIDICE NEXT
RSS  Publicare comunicate profesionale
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note, studii şi opinii juridice
ISSN 2066-0944
       Studii şi note de studiu
Revista revistelor
Autori  Condiţii de publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
       Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
       Dezlegarea unor chestiuni de drept
       Recurs în interesul legii
Curţi de apel ⁞ 
Tribunale ⁞ 
Judecătorii

Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

Proiecte speciale
Cărţi
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Mesaje de condoleanţe
Povestim cărţi
Războiul din Ucraina
Wisdom stories