Răspuns la impozitarea tranzacțiilor imobiliare din patrimoniul personal
19 august 2017 | Daniel UDRESCU
Daniel Udrescu
Începând cu data de 24 octombrie 2016 am trimis scrisori peste tot inclusiv la Comisia buget, finanţe, bănci. Am scris 3 articole pe JURIDICE.ro (aici), (aici) şi (aici). Recent mi-a parvenit un proiect de lege (ataşat) care face dreptate (un pic) tuturor românilor care au vândut proprietăţi imobiliare.
Nu am înteles punctul 2 din proiect şi data de 1 iunie 2017. Din punctul meu de vedere, patrimoniul personal nu a fost încă definit ca legea să fie clară. A existat un proiect de lege în perioada Grindeanu, care voia să includă impozitul global, pe care nu-l mai văd promovat, dar acum în guvernul Tudose văd un altul care nu defineşte patrimoniul personal. Drept pentru care proiectul de lege ataşat o să fie tot o găselniţă în continuare, atât timp cât nu avem o legislaţie clară de trecere din patrimoniul personal în cel de afectaţiune al persoanei fizice, tipul de organizare, etc. Persoana fizică autorizată este tot o construcţie greoaie care complică în loc să simplifice raportarea fiscală a persoanei fizice ce efectuează lucrări de construire.
Spuneam că Domnul Grindeanu, prin O.U.G. nr. 3/2017, a modificat nefericit art. 111 alin. (1), în sensul în care venitul impozabil se stabileşte prin deducerea din valoarea tranzacţiei din PATRIMONIUL PERSONAL a sumei neimpozabile de 450.000 lei, diferenţa fiind impozabilă cu 3%.
În lege nu am văzut nimic nou, excepţie făcând Legea nr. 182/2016 pentru aprobarea O.U.G. nr. 44/2008 privind desfășurarea activităților economice de către persoanele fizice autorizate, întreprinderile individuale și întreprinderile familiale, publicată în M. Of. nr. 828/19.10.2016, lege care nu aduce prea multă claritate. Cu alte cuvinte, s-a dat cu băţul în baltă în loc să se modifice cât mai clar.
Propun din nou ca acest proiect de lege să fie cât mai clar. Autorizarea ca PFA este greoaie şi peste 50% din dezvoltatori nu o pot obţine fie că nu au studii, fie că nu pot, fie că au antecedente peste care cazierul fiscal nu trece. Poate cea mai mare tâmpenie este să-i spui unui dezvoltator să-şi estimeze veniturile pe formularul 220. Cu corupta primărie, autorizaţiile întârzie cu anii, iar erorile de înregistrare la Cartea Funciară pot să transforme o înregistrare în coşmar. Drept pentru care o construcţie cu 3-4 etaje poate să ia şi 3 ani de la cumpărarea terenului până la ultimul apartament vândut. Deci, într-un an poţi să ai zero venituri cu costuri, în anul doi şi mai multe costuri cu un pic de venituri şi abia în anul 3 să faci profit. Întrebarea este cum declari pe formularul 220? Industria construcţiilor este atât de puţin înţeleasă.
Eu aş modifica legea în următorul fel: Din 2018 (cu respectarea termenului de 6 luni), orice imobil vândut în primii doi ani de la construire/dobândire (sau de la dobândire, pentru terenuri, curţi, construcţii), în afara celui folosit ca reşedinţă personală sau casă de vacanţă, va fi reîncadrat ca activitate economică şi va urma tratamentul fiscal al activităţii independente. Orice imobil care nu este reşedinţă şi a fost în patrimoniul personal anterior promovării legii, va fi reîncadrat dacă nu a fost folosit ca reşedinţă personală şi se va impozita cu impozit pe profit determinat prin diferenţa de preţ între valoarea de cumpărare plus reamenajări şi valoarea de vânzare.
Prin această prevedere aş elimina necesitatea încadrărilor de tip PFA şi aş putea impozita cu 16% activitatea unei persoane fizice, care doreşte să-şi păstreze independenţa persoanei fizice, fără formă de organizare. În acest fel aş păstra CIF-urile pentru TVA, la depăşirea plafonului de TVA, fără să par un idiot. Ieri era în regulă să fiu persoană fizică plătitoare de TVA, mâine trebuie să fiu PFA şi ce a fost ieri nu se mai aplică. În mod normal, lacunele Codului fiscal ţin de modul de a expune clar. La articolul 111, se poate clarifica TRANSFORMAREA DE CATEGORIE cu un set de reguli care transformă patrimoniul personal în patrimoniul afacerii cu trimitere la impozitarea veniturilor obținute din transferul bunurilor imobile din patrimoniul afacerii, ce vor fi impozitate conform regulilor prevăzute art. 67 – Venituri din activităţi independente.
În privinţa CAS şi CASS aş stipula clar dacă tranzacţiile imobiliare sunt sau nu subiect al acestor contribuţii şi până la ce plafon, mai ales în condiţiile în care vânzătorul este sau nu plătitor de contribuţii.
În rest, mulţumesc parlamentarilor sau Comisiei parlamentare, care a luat act că avem nevoie de o legislaţie clară în domeniul imobiliar.
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
