BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalIPTelecom
ProtectiveData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
 
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 
Print Friendly, PDF & Email

Rectificarea tabulară în sistemul Codului civil actual – considerații privind condițiile de admisibilitate

01.09.2017 | Alexandru-Radu TOGAN
Newsletter
Instagram
Facebook
Alexandru-Radu Togan

Alexandru-Radu Togan

Poetul Valeriu Butulescu folosea în cartea sa intitulată Maculator existențial următoarea idee „S-a rătăcit pe pământul altora. Şi acum vrea titlu de proprietate.” O parte frumoasă a dreptului este că oferă unor astfel de idei exprimate artistic valențe interesante, interpretându-le în sens juridic.

Este posibil ca, din diverse motive, o înscriere existentă în cartea funciară să nu mai reflecte situația juridică reală a imobilului înscris. Așadar, o înscriere în cartea funciară poate fi concepută ca o „rătăcire pe pământul altuia”, întrucât situația juridică reală a imobilului nu justifică înscrierea acestuia în cartea funciară. Cu toate acestea, persoana în cauză poate invoca anumite drepturi, putând chiar să invoce că a devenit proprietar în anumite condiții. Dacă o înscriere nu mai este în concordanță cu situația juridică reală, conform dispozițiilor art. 907 alin. 1 din Codul civil, se poate cere rectificarea înscrierii. Același articol menționează că rectificarea este operațiunea juridică reprezentând radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.

Articolul 908 din Codul civil enumeră ipotezele care pot determina rectificarea unei intabulări sau a unei înscrieri provizorii. Cererea de rectificare presupune o dispută juridică între persoana interesată, ce se consideră îndreptățită să stabilească situația juridică reală a dreptului asupra imobilului înscris în cartea funciară și cel ce se găsește deja înscris, până la proba contrară, ca titular tabular[1], acesta din urmă beneficiind de prezumția că este proprietar în baza înscrierii sale ca titular al dreptului de proprietate în cartea funciară. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară presupune, în toate cazurile, stabilirea situației juridice reale a imobilului intabulat[2].

Există și ipoteza în care rectificarea să fie determinată de un acord al părților, fiind necesară declarația autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, însă în cazul în care persoanele care invocă drepturi asupra aceluiași imobil nu ajung la un acord, rectificarea poate fi dispusă pe cale judiciară. Din punct de vedere procedural, art. 908 alin. 4 C. civ. menționează că acțiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după o eventuală admitere a acțiunii de fond care ar justifica rectificarea, dacă este cazul.

Ipotezele menționate de textele legale privind rectificarea cărții funciare, în special articolele 907 și 908 din Codul civil, la o analiză atentă, pot sta la baza unor situații discutabile.

1. În primul rând, în contextul conturat de art. 908 alin. 1 C. civ., care instituie anumite cazuri ce ar putea determina rectificarea cărții funciare, coroborat cu prevederile art. 908 alin. 4 și art. 909, se observă că se creează anumite diferențe de tratament juridic pentru ipoteze care prezintă multe similitudini. Spre exemplu, ipoteza desființării unui contract în temeiul căruia s-a făcut o intabulare sau o înscriere provizorie, indiferent că motivul desființării a fost o cauză de nulitate absolută sau relativă, deoarece între acestea nu există deosebiri de efecte[3], se încadrează pe ipoteza menționată de art. 908 alin. 1 pct. 1 C. civ. Pe de altă parte, ipoteza desființării unui contract prin rezoluțiune se încadrează pe ipoteza menționată de art. 908 alin. 1 pct. 3 C. civ. Acest aspect rezultă în mod explicit din primul caz de rectificare menționat, care prevede că doar motive anterioare sau concomitente încheierii contractului în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea pot determina incidența acestui caz.

Discuția nu ar prezenta importanță din punct de vedere practic, ci doar teoretic, dacă efectele juridice care ar decurge din această calificare ar fi identice. Totuși, în contextul în care art. 908 alin. 4 face o distincție clară între primele două cazuri de rectificare din art. 908 alin. 1 și ultimele două, o astfel de analiză este necesară, efectele juridice asociate calificării cauzei de desființare a contractului determinând un regim juridic distinct, care poate duce fie la admiterea, fie la respingerea unei eventuale acțiuni în rectificare. În toate situațiile, acțiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva dobânditorului nemijlocit sau împotriva terțului dobânditor de rea-credință, acțiunea fiind imprescriptibilă, conform art. 909 alin. 1 C. civ. În cazurile menționate ce art. 908 alin. 1 pct. 1 și 2,  se poate cere rectificarea și față de terțele persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real în legătură cu acel imobil, printr-un act juridic cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, iar în cazurile menționate de pct. 3 și 4 din același alineat, o astfel de acțiune nu poate fi intentată împotriva terților care au dobândit drepturi reale în temeiul unui contract cu titlu oneros.

În contextul în care art. 1554 alin. 1 C. civ. menționează că prin desființarea contractului pentru rezoluțiune se consideră că acesta nu a fost niciodată încheiat, înseamnă că dobânditorul nemijlocit din contractul inițial, care a fost desființat, nu a transmis în mod valabil dreptul de proprietate, sau un alt drept real[4]. Aceeași afirmație este valabilă și în cazul desființării contractului inițial pentru motiv de nulitate.

Pentru o mai bună conturare a problemei, voi apela la câteva exemple. Dacă A înstrăinează către B un imobil, iar B înstrăinează lui C același imobil, printr-un contract subsecvent, cu titlu oneros, C fiind de bună-credință, în ipoteza în care actul dintre A și B este desființat pentru o cauză de nulitate, A are posibilitatea de a solicita rectificarea cărții funciare și înscrierea sa ca proprietar, întrucât prin declararea nulității contractului, B nu a transmis în mod valabil dreptul, astfel încât intabularea dreptului lui C nu este valabilă. Termenul în care o astfel de acțiune poate fi intentată de către A este cel menționat de art. 909 alin. 3 C. civ., anume 3 ani, calculați de la data la care dobânditorul nemijlocit al dreptului, anume B, a formulat cerere de înscriere a dreptului în cartea funciară, cu excepția cazului în care încheierea prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară a fost comunicată lui A, caz în care termenul va fi de un an de la comunicare.

Ipoteza aceasta, în sine, nu ridică probleme majore, însă, având în vedere același exemplu, în ipoteza în care contractul dintre A și B ar fi desființat pentru rezoluțiune, A nu ar mai avea posibilitatea de a cere rectificarea înscrierii în cartea funciară, chiar dacă situația juridică reală, astfel cum a fost modificată prin desființarea contractului dintre A și B, nu mai este în concordanță cu situația tabulară a imobilului. Așadar, într-o astfel de ipoteză, înscrierea lui C în cartea funciară produce un efect achizitiv.

Principiul publicității materiale, astfel cum este conturat de art. 901 C. civ., menționează faptul că o persoană care a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

Aplicabilitatea art. 901 impune respectarea dispozițiilor legale incidente în această materie, anume art. 909 alin. 3 C. civ. Din momentul expirării termenelor de 3 ani, respectiv un an, calculate conform acestui articol, în conflictul ce privește dreptul de proprietate asupra imobilului, terțul dobânditor este preferat adevăratului proprietar în ipoteza în care de la data înregistrării înscrierii inexacte, ce s-ar impune a fi rectificată, și până la data cererii de înscriere a dreptului terțului a trecut termenul de decădere respectiv[5]. Acest termen a fost stipulat de legiuitor în favoarea persoanei îndreptățite la rectificare în mod just, pentru a lăsa posibilitatea acesteia să acționeze și să remedieze inexactitatea cărții funciare, deoarece aplicarea automată a publicității materiale ar constitui o afectare inechitabilă a dreptului adevăratului proprietar, care ar fi paralizat să obțină corectarea înscrierii nevalabile. Astfel, stipularea termenului respectiv a fost necesară pentru a crea un just echilibru între protecția securității statice și dinamice a circuitului civil[6].

În acest context, rămâne problema distincției între cauza de rectificare menționată la art. 908 alin. 1 pct. 1 și cea de la pct. 3, întrucât considerentele bazate pe echitate și pe justul echilibru între protecția securității statice și dinamice a circuitului civil se mențin și pentru ipoteza desființării contractului pentru rezoluțiune.

Se poate concluziona că pentru ipoteza rezoluțiunii, nu există o excepție de la principiul publicității materiale, pe când în cazul nulității contractului, art. 909 alin. 3 instituie o astfel de excepție. Nu trebuie negată distincția dintre rezoluțiune și nulitate, acestea fiind instituții juridice distincte, însă în ipoteza menționată, din punctul de vedere al adevăratului titular al dreptului de proprietate, care a obținut rezoluțiunea contractului inițial dar nu poate obține și rectificarea unei înscrieri inexacte în cartea funciară, soluția reglementată de textul legal are un caracter inechitabil.

Este adevărat că situațiile nu sunt identice, motiv pentru care nu este obligatorie aplicarea aceluiași tratament juridic, nefiind vorba de o discriminare, dar legat de problema de față, trebuie adus în discuție și articolul 1 din Primul Protocol Adițional al Convenției Europene a Drepturilor Omului, text ce se aplică în mod direct în dreptul intern, conform prevederilor constituționale.

Acest text convențional vizează protecția proprietății, menționând ‘Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții, sau a amenzilor.

Cu privire la prima teză menționata de acest articol, este de necombătut faptul că dreptul la respectarea bunurilor este un drept ce trebuie respectat de statele membre. Teza a doua vizează ipotezele de expropriere, nefiind incidentă în cauză. Cu privire la a treia teză, este adevărat că statul dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește politica economică și socială, însă o ingerință în dreptul de proprietate trebuie justificată. Ingerința trebuie să fie prevăzută de lege, să existe un interes de utilitate publică, să fie respectat un just echilibru între interesul general și cel privat. Aceste condiții reies din jurisprudența constantă a Curții Europene a Drepturilor Omului. În cazul supus dezbaterii, nu se pune problema unui just echilibru între un interes public și un interes privat, ci mai degrabă între două interese private, fiind pus în balanță interesul înstrăinătorului inițial, care prin desființarea actelor subsecvente ar trebui să redobândească proprietatea asupra bunului și terțul subdobânditor înscris în cartea funciară.

În cazurile vizate de art. 909 alin. 3 C. civ., se instituie un anumit termen pentru promovarea acțiunii în rectificare tocmai pentru a se da o prevalență interesului primului proprietar de a reclama faptul că situația juridică reală a imobilului nu este în concordanță cu situația tabulară. Acțiunea este limitată în timp tocmai pentru a nu păstra o insecuritate în circuitul civil cu privire la acel bun pe un termen nedeterminat. Așadar, după expirarea termenului, se va da prevalență interesului general. Analizând lucrurile în acest mod, paralizarea ab initio a unei acțiuni prin care adevăratul proprietar ar solicita rectificarea unei înscrieri inexacte, ca urmare a desființării pentru cauză de rezoluțiune a contractului inițial, prin hotărâre definitivă, pare excesivă.

2. Un alt aspect discutabil legat de acțiunea în rectificare este reprezentat de modul în care trebuie analizată și aplicată noțiunea de dobânditor nemijlocit.

Necesitatea acestei analize rezultă din următoarele aspecte: conform art. 909 alin. 1 C. civ., acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit (chiar dacă acesta este de bună-credință) și față de terți dobânditor de rea-credință. Oare înstrăinarea bunului de către dobânditorul nemijlocit, urmată de o redobândire a acestuia, ar determina menținerea calității sale de dobânditor nemijlocit? Evident, discuția prezintă relevanță doar în ipoteza în care dobânditorul este de bună-credință, iar buna sa credință se menține și la momentul redobândirii bunului, întrucât în caz contrar, acțiunea ar fi oricum imprescriptibilă, acesta putând fi asimilat terțului dobânditor de rea-credință.

Pentru a exemplifica – A înstrăinează un imobil către B, dobânditor nemijlocit de bună-credință, care înstrăinează bunul la rândul său către C, iar la un moment ulterior, printr-un alt contract, B redobândește bunul, atât B, cât și C fiind de bună-credință. În acest context, B păstrează calitatea de dobânditor nemijlocit, sau trebuie privit ca un terț de bună-credință? Discuția prezintă relevanță pentru a determina dacă o eventuală acțiune în rectificare pornită de A împotriva lui B, ca urmare a desființării contractului inițial este sau nu imprescriptibilă.

Jurisprudența și doctrina nu oferă răspunsuri pentru această problemă. Ar fi necesar ca problema să fie abordată în mod pragmatic. Chiar dacă B a fost parte în contractul inițial, motiv pentru care o acțiune introdusă de A pentru o eventuală rectificare în condițiile art. 909 alin. 1, anterior oricărei înstrăinări subsecvente a bunului de către B ar fi imprescriptibilă, prin simplul fapt al transmiterii bunului către C, terț de bună-credință, situația se schimbă. Faptul că B ar redobândi bunul, acest aspect s-ar face printr-un act încheiat cu C, astfel încât calitatea de dobânditor nemijlocit al bunului de la A nu va putea prima în fața calității de sub-dobânditor de bună-credință al bunului. Contractul prin care B redobândește bunul este încheiat cu C, C având calitatea de dobânditor nemijlocit față de același. Nu poate fi considerat că B are în același timp calitatea de dobânditor nemijlocit față de doi antecesori tabulari distincți.

S-ar crea o insecuritate juridică în circuitul civil dacă s-ar admite că față de B, dobânditor nemijlocit de bună-credință, acțiunea ar rămâne imprescriptibilă, indiferent de transferurile care pot interveni. S-ar da posibilitatea lui A de a proceda la abuzuri, în sensul de a încerca să îl determine pe B să redobândească bunul, tocmai pentru a putea intenta ulterior o acțiune în rectificare, deși termenele în care acțiunea ar fi putut fi introdusă împotriva terților subdobânditori de bună-credință expiraseră.

3. O altă dezbatere interesantă poate fi făcută pornind de la art. 909 alin. 2 C. civ. Față de terții de bună-credință care au dobândit bunul prin donație sau legal cu titlu particular, acțiunea în rectificare poate fi pornită, evident, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea de fond, în termen de 5 ani, socotiți de la înregistrarea cererii de înscriere a terților respectivi. Faptul că textul acesta nu face nicio referire la antecesorul tabular al acestui terț dobânditor de bună-credință poate crea anumite probleme.

Spre exemplu, A îi transmite un bun imobil lui B, care îl donează lui C, iar ulterior, C îi donează bunul lui D. În ipoteza în care este desființat actul dintre A și B, A are interesul de a obține rectificarea înscrierii din cartea funciară care îl menționează pe D ca proprietar. Din simpla analiză a art. 909 alin. 2, termenul de 5 ani curge doar din momentul înregistrării cererii de înscriere formulate de D, fără a avea în vedere termenul care s-a scurs din momentul înregistrării cererii lui C de înscriere în cartea funciară.

În ipoteza în care de la momentul la care C a formulat o astfel de cerere și până o altă cerere este formulată de D nu au trecut 5 ani, termenul se va prelungi cu 5 ani din momentul în care va fi înregistrată cererea lui D de înscriere în cartea funciară. Problema apare în situația în care între aceste două cereri de înscriere a trecut o perioadă superioară duratei de 5 ani. Privind art. 909 alin. 2 C. civ. doar din perspectiva unei acțiuni în rectificare față de C, se va concluziona că A este decăzut din dreptul de a cere rectificarea, conform art. 909 alin. 4 coroborat cu art. 2545 alin. 2 C. civ. Însă, dacă D s-a înscris în cartea funciară, A va trebui să formuleze acțiunea în rectificare împotriva acestuia. Din art. 909 alin. 2, pare că singurul element ce trebuie verificat este ca cererea lui A să fie făcută în interval de 5 ani de la momentul înregistrării cererii de rectificare a lui D. Cu toate acestea, se poate considera că un drept din care A a fost decăzut renaște prin simplul fapt că bunul este înstrăinat cu titlu gratuit? O astfel de interpretare ar fi excesivă, întrucât A a pierdut dreptul de a cere rectificarea, iar din motive de siguranță a circuitului civil și de previzibilitate, nu se poate considera că acest drept renaște. Prin expirarea termenului de 5 ani de la înregistrarea cererii lui C, dreptul acestuia s-a consolidat, motiv pentru care orice înstrăinare ulterioară a bunului nu mai poate fi vizată de eventuale cauze de rectificare ce s-au stins deja. Textul art. 909 alin. 2 trebuie coroborat cu prevederile art. 931 C. civ., care vizează uzucapiunea tabulară, menționând că în persoana terțului dobânditor se va produce efectul achizitiv prin faptul că aceasta a fost înscris în cartea funciară pe o perioadă de 5 ani de a momentul înregistrării cererii sale de înscriere, dacă posesia a fost neviciată.

Pentru a concluziona, deși textul art. 909 alin. 2 nu menționează în mod expres, este necesar nu doar ca acțiunea să fie introdusă în termen de 5 ani de la momentul înregistrării cererii de înscriere a unui dobânditor subsecvent, cu titlu gratuit, fiind necesar în plus să nu fi operat uzucapiunea tabulară în persoana unui antecesor tabular al acestuia.


[1] Corneliu Bârsan, op. cit., p. 475.
[2] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. a II-a, C.H. Beck, 2013, p. 465.
[3] Aurelia Rusu, Acțiunile de carte funciară, Hamangiu, 2008, p. 258.
[4] nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet
[5] Mihaela Mâneran, Comentariile Codului civil, Hamangiu, 2012, p. 151.
[6] idem


Alexandru-Radu Togan

Newsletter
Instagram
Facebook

Aflaţi mai mult despre , , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

CariereEvenimenteProfesioniştiRLWCorporate