Secţiuni » Arii de practică
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialCyberlawEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Proprietatea asupra clădirii sau plantației pe terenul altuia, după încetarea prin termen a superficiei  
16.11.2017 | Alin CONSTANTINESCU

JURIDICE - In Law We Trust
Alin Constantinescu

Alin Constantinescu

I. Introducere

În Codul civil de la 1864, superficia se întâlnește când locul, pe care este ridicată o clădire sau s-a făcut o plantație, aparține unui proprietar, pe când clădirea sau plantația aparțin altui proprietar. În acest caz se spune că proprietarul clădirii sau al plantației are un drept de superficie[1].

Conform clasificării tradiționale a drepturilor reale, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar și perpetuu prin natura sa[2].

În Codul civil din 2009, superficia înseamnă dreptul de a avea sau de a edifica o construcție[3] pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință [art. 693 alin. (1) C. civ.]. Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit (art. 694 C. civ.).

Așadar, în Codul civil actual superficia, un drept real, imobiliar și temporar prin natura sa, nu se confundă cu proprietatea asupra clădirii sau plantației, un drept real, imobiliar și perpetuu prin natura sa.

În raport cu acest cadru, vom analiza prerogativele posesiei și folosinței specifice dreptului de superficie și, în final, soarta proprietății asupra clădirii sau plantației pe terenul altuia, după încetarea prin termen a superficiei.

II. Prerogativele posesiei și folosinței asupra terenului altuia specifice dreptului de superficie

Într-o opinie, dreptul de super­ficie, în forma sa deplină, este un drept real complex, care include în conţinutul său juridic atribute­le dreptului de proprietate asupra unei construcţii, plantaţii sau lucrări, precum şi prerogativa folosinţei şi, în mod limitat, prerogativele posesiei şi dispoziţiei asupra terenului pe care se află construcţia, plantaţia sau lucrarea, teren care se află însă în proprietatea altei persoane decât titularul dreptului de superfi­cie[4].

Rezultă că, în realitate, nu dreptul de superficie, în ansamblul său, este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, ci numai prerogativa folo­sinţei şi, în mod limitat, prerogativele posesiei şi dispoziţiei asupra terenului se înfăţişează ca efect al dezmembrării dreptului de proprietate privată asu­pra acestui bun[5].

Potrivit însă dispozițiilor art. 693 alin. (1) C. civ., dreptul de proprietate asupra clădirii sau plantației pe terenul altuia este un drept subiectiv independent, fără confuzie cu dreptul de superficie.

După altă opinie, dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate caracterizat prin suprapunerea a două drepturi de proprietate: pe de o parte proprietatea asupra construcției, pe de altă parte proprietatea asupra terenului. Proprietarul construcției nu poate avea decât posesia și folosința asupra terenului și niciodată nu poate să aibă dreptul de dispoziție[6].

În fapt, cea din urmă opinie, cum că superficia nu dezmembrează dispoziția materială a proprietății asupra terenului, este logică și, deci, justă („Proprietarul construcției nu poate avea decât posesia și folosința asupra terenului și niciodată nu poate să aibă dreptul de dispoziție”): pe de o parte, posesia specifică dreptului de superficie presupune accesul la teren; pe de altă parte, folosința normală specifică dreptului de superficie presupune o modificare minoră a terenului[7] (de exemplu, terenul este săpat pentru a stabili fundația și stâlpii de rezistență ai viitoarei construcții și, eventual, pentru sădirea viitoarei plantații).

De aceea, pentru că scopul urmărit prin constituirea unei superficii se mărginește la posesie și folosință, înseamnă că limitele materiale impuse de posesia și folosința specifice dreptului de superficie asupra terenului nu reprezintă o dezmembrare a dispoziției materiale specifice dreptului de proprietate asupra terenului.

În concluzie, dispoziția materială asupra terenului (spre exemplu, proprietarul sapă o groapă cu margini alungite, nu abrupte, pe o suprafață de 5000 mp a întregului teren la o adâncime de 3 m, cu depozitarea solului pe alte terenuri în scop de nivelare și folosirea acestora în scopuri personale sau comerciale) rămâne o prerogativă specifică dreptului de proprietate asupra terenului și, ca atare, ea nu poate fi dezmembrată în favoarea superficiarului.

În același sens al opiniei pe care am considerat-o logică și justă, cum că posesia și folosința specifice superficiei nu afectează dispoziția materială a proprietății asupra terenului, prevede și Codul civil actual în cuprinsul art. 693 alin. (1), redactat sub denumirea marginală „Noțiunea” („Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”).

III. Soarta proprietății asupra clădirii sau plantației pe terenul altuia, după încetarea prin termen a superficiei

Superficia se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani (art. 694 C. civ.).

În mod normal, la împlinirea termenului dreptul de superficie și prerogativele sale, posesia și folosința asupra terenului altuia, se sting.

Dacă există o carte funciară, dreptul de superficie și prerogativele sale juridice se sting la radierea din cartea funciară pentru expirarea termenului [art. 698 lit. a) C. civ.][8].

Până la momentul exercitării dreptului de a invoca accesiunea[9], superficiarul este titular al dreptului de proprietate asupra clădirii sau plantației [art. 699 alin. (1) C. civ.]. În acest context, superficiarul suportă riscul pieirii clădirii sau plantației[10].

Însă, articolul 699 alin. (1) C. civ. reglementează stipularea contrariului [„În cazul prevăzut la art. 698 lit. a), în absența unei stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar prin accesiune, (…)”]:

(i) dreptul de proprietate asupra clădirii sau plantației se dobândește fără nicio formalitate (precum accesiunea), de către proprietarul terenului la împlinirea termenului, când nu există o carte funciară, sau la radierea superficiei din cartea funciară pentru expirarea termenului[11];

(ii) dreptul de opțiune la reînnoirea superficiei[12] a fost exercitat în sens negativ, ori nu a fost exercitat în termen de către superficiar, și în aceste cazuri dreptul de a invoca accesiunea devine actual.

În mod evident, exercitarea dreptului de a invoca accesiunea asupra clădirii sau plantației, sub forma actului juridic unilateral intitulat accesiune, rămâne la aprecierea subiectivă și liberă a proprietarului[13] terenului: în completare, atunci când clădirea sau plantația nu existau în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea lor de circulație de la data încetării superficiei prin termen este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat clădirea și, după caz, plantația; constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, clădirea și plantația aflate pe teren și repune terenul în situația anterioară [art. 699 alin. (2) C. civ. – „Efectele încetării superficiei prin expirarea termenului”].


[1] C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil. Volumul II, Ed. All Beck, București, 1998, p. 311.
[2] Idem, p. 312.
[3] Art. 702 C. civ. – Alte dispoziții aplicabile: „Dispozițiile prezentului capitol sunt aplicabile și în cazul plantațiilor, precum și al altor lucrări autonome cu caracter durabil”.
[4] V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, Ed. Humanitas, București, 2004, p. 553.
[5] Ibidem.
[6] Tribunalul Vrancea, Decizia civilă nr. 263/2008, reprodusă în cuprinsul Deciziei civile nr. 68/R din 28 ianuarie 2009, pronunțată de Curtea de Apel Galați, Secția Civilă.
[7] Art. 693 alin. (1) C. civ. – Noțiune: „(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”.
[8] Art. 885 alin. (2) C. civ. – „Dobândirea și stingerea drepturilor reale asupra imobilelor”: „Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică”.
[9] Art. 693 alin. (4) C. civ. – „Noțiune”: „În situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea”.
[10] În sensul separării proprietății de superficie, a se vedea art. 23 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.
[11] Până la o dovadă contrară, proprietarul terenului trebuie să îl despăgubească pe superficiar cu valoarea de circulație a clădirii sau plantației de la data expirării termenului de superficie, în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză [art. 1 alin. (2) și art. 699 C. civ.].
[12] Legiuitorul nu stabilește un criteriu al duratei superficiei după reînnoire (art. 694 C. civ.). Aplicând principiul simetriei juridice, reînnoirea dreptului de superficie va fi pe o durată egală cu cea de la momentul constituirii superficiei și până la momentul stingerii sale prin împlinirea termenului.
[13] D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român. Volumul III, Ed. Tipografia Curții Regale, București, 1926, p. 5: „Libertatea, adecă facultatea naturală de a face ceea ce-i place, este starea normală a omului. De câteori, contrar plecărei sale firești, el își interzice un fapt sau se supune îndeplinirei unui act, el se obligă, adecă: pune o piedecă libertăței sale”.


Avocat Alin Constantinescu
TROFIN & ASOCIAȚII

Aflaţi mai mult despre , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!









JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

JURIDICE gratuit pentru studenţi

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi [Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET]

JURIDICE recomandă e-Consultanta, consultantul tău personal în finanţare


Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.