Secţiuni » Arii de practică » Business » Fiscalitate
Fiscalitate
DezbateriCărţiProfesionişti
7 comentarii

Câteva aspecte privind noțiunea ”teren neconstruibil”
29.06.2018 | Daniel UDRESCU

Secţiuni: Articole, Fiscalitate, Opinii, RNSJ, Selected
JURIDICE - In Law We Trust
Daniel Silviu Udrescu

Daniel Udrescu

Terenul vândut fără scoatere din circuitul agricol până în 2012 sau fără autorizaţie de construire după 2012 este teren neconstruibil.

Codul fiscal. art. 141, alin 2 lit. f) prevede că următoarele operaţiuni sunt scutite de taxă:
livrarea de către orice persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcţii noi, a unei părţi a acesteia sau a unui teren construibil.

Prin H.G. 1618/2008, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 865 din 22/12/2008 s-a modificat punctul 6 din norme:
În aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzarii sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.”

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice județene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor și condițiile necesare în vederea realizării unor investiții, tranzacții imobiliare ori a altor operațiuni imobiliare, potrivit legii, în sensul unei categorii de folosinţă.

Terenurile de orice fel, care aparţin persoanelor fizice şi juridice, indiferent de titlurile pe baza cărora sunt deţinute, se împart pe destinaţii conform prevederilor legale. Categoriile şi subcategoriile de folosinţă se determină pe baza constatărilor făcute la teren şi a documentelor care atestă legalitatea modificărilor efectuate. Categoria de folosinţă este o grupare de terenuri cu aceeaşi destinaţie economică, creată în mod natural sau artificial. Are ca unitate superioară grupa de folosinţă şi ca unitate inferioară subcategoria de folosinţă (folosită de cadastrele de specialitate). Grupele de folosinţă sunt agricole si neagricole.

Terenurile ocupate cu curţi şi construcţii (Cc) este categoria ce cuprinde terenurile cu diverse utilizări şi destinaţii, ce nu se încadrează în nici una din categoriile de folosinţă prevăzute în categoriile, agricol (A), păsune(P), fâneţe (F), vie(V), livezi (L), păduri (Pd), terenuri cu ap şi stuf, căile de comunicaţii rutiere (DR) si caile ferate (CF).

Terenul construibil este o parte a teritorului administrativ intravilan al unei localităţi, cu următoarea precizare: caracterul construibil rezultă din menţiunile din “planurile urbanistice”, “Caracterul construibil al unui teren este dat de zona ce permite acest lucru, cu respectarea prevederilor urbanistice în domeniu”. O asemenea interpretare rezultă şi din art. 44 din Legea nr. 350/2001 (“Documentaţiile de urbanism se referă la localităţile urbane şi rurale şi reglementează utilizarea terenurilor şi condiţiile de ocupare a acestora cu construcţii.”). Deci, în sensul acestei legi (care reprezintă dreptul comun în materie), categoria de folosinţă a terenurilor, la data vânzării, se probează cu înscrisuri emise de către departamentul specializat din cadrul autorităţii publice locale (arhitectul şef) în raza căreia se află situat terenul.

Cu privire la introducerea în intravilanul localităţilor a unor terenuri cumpărate de utilizatori ca terenuri agricole extravilane, care datorită unor factori externi şi fără a fi modificate devin intravilane şi deci ar putea fi taxabile pentru TVA, TREBUIE SĂ SE APLICE MAI ÎNTÂI PREVEDERILE Alin. (3) al art. 23 din Legea 50/1991, PREVALENTE CA LEGE ORGANICĂ:
(1) Intravilanul localităţilor se stabileşte prin planurile generale de urbanism – PUG –, aprobate potrivit legii.
(2) Ulterior aprobării Planului General de Urbanism – PUG – pot fi introduse în intravilanul localităţilor şi unele terenuri din extravilan, numai în condiţii temeinic fundamentate pe bază de planuri urbanistice zonale – PUZ –, aprobate potrivit legii.
(3) vechi – Terenurile destinate construirii se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, potrivit legii.
(3) nou – Terenurile destinate construirii, evidenţiate în intravilan, se scot din circuitul agricol, definitiv, prin autorizaţia de construire. În cazul în care proprietarul terenului doreşte să scoată din circuitul agricol doar o parte din terenul deţinut, pentru îndeplinirea acestei proceduri, autorizaţia de construire va fi însoţită de documentaţia tehnică cadastrală.

Urmând raţionamentul prezentat avem următoarele situaţii:

Autoritatea locală a emis un set de acte administrative din care rezultă dacă terenul a fost scos din circuitul agricol pentru a deveni teren construibil.

Alin. (3) al art. 23 din Legea nr. 50/1991 a fost modificat de art. IV din LEGEA nr. 133 din 18 iulie 2012, publicată în Monitorul Oficial nr. 506 din 24 iulie 2012, respectiv terenurile destinate construirii se scot din circuitul agricol potrivit legii. Scoaterea din circuitul agricol se făcea în baza a două avize: aviz ANIF (Administraţia Naţională a Îmbunătăţirilor Funciare) şi aviz OCPI (sau ANCPI Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară). Scoaterea propriu-zisă din circuitul agricol este realizată de OSPA (Oficiul Pentru Studii Pedologice şi Agrochimice). Această scoatere din circuitul agricol se face conform unui act administrativ. Terenul nescos din circuitul agricol este neconstruibil.

De la introducerea HG 1618/2008, Publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 865 din 22/12/2008, calificarea unui teren drept teren construibil, rezultă din certificatul de urbanism. Indiferent de categoria de folosinţă terenul devine construibil dupa scoaterea din circuitul agricol, conform unui act administrativ. Terenul nescos din circuitul agricol este neconstruibil în certificatul de urbanism.

După modificarea alin. (3) al art. 23 a fost modificat de art. IV din LEGEA nr. 133 din 18 iulie 2012, publicată în Monitorul Oficial nr. 506 din 24 iulie 2012, un teren se scoate din circuitul agricol agricol prin autorizaţia de construire. Terenul cu autorizaţie de construire va fi construibil în certificatul de urmanism, iar cel fără autorizaţie de construire este neconstruibil. Emitentul certificatului de urbanism TREBUIE să indice numarul autorizaţiei de construire pentru ca terenul sa fie construibil şi trebuie să indice că pentru teren nu a fost emisă autorizaţie de construire, deci pănă la emitere este teren neconstruibil.

Un al doilea aspect care priveşte modul ȋn care notarii trebuie să încadreze tranzacţiile la acest punct ţine de aplicabilitatea prevederilor CJUE care spun că vânzarea unui teren agricol face parte din înstrainarea unui patrimoniu personal şi nu este considerată activitate economică. Din punct de vedere al caracterului actului de cumpărare acesta este cumpărare de teren pentru patrimoniul personal, care apoi a fost vândut şi vânzătorul nu a luat măsuri active de comercializare şi nu a făcut niciun demers ca să se comporte ca un producător, comerciant sau prestator de servicii, deci nu a exercitat nici o activitate economică. Cauza 180/2010 al CJUE prevede:

  1. Reiese în această privință din jurisprudență că simpla exercitare a dreptului de proprietate de către titularul acestuia nu poate fi considerată prin ea însăși o activitate economică (a se vedea Hotărârea din 20 iunie 1996, Wellcome Trust, C‑155/94, Rec., p. I‑3013, punctul 32).
  2. Trebuie precizat că numărul și mărimea vânzărilor realizate în speță nu sunt determinante în sine. Astfel cum a decis deja Curtea, mărimea vânzărilor nu poate constitui un criteriu de distincție între activitățile unui operator care acționează cu titlu privat, care se situează în afara domeniului de aplicare al acestei directive, și cele ale unui operator ale cărui operațiuni constituie o activitate economică. Curtea a arătat că vânzări semnificative pot fi efectuate și de operatori care acționează cu titlu privat (a se vedea în acest sens Hotărârea Wellcome Trust, citată anterior, punctul 37).

Din actele emise de ANAF nu rezultă anularea deciziei de impunere emisă de Primărie, conform actelor administrative ce le deţine. Deci ne aflăm în faţa a două decizii de impunere, una a Autorităţii Locale pentru impozitul pe teren ce încadrează terenul ca teren intravilan agricol, neconstruibil (pentru că nu a fos scos din circuitul agricol până în 2012, sau după 2012 pentru că nu s-a emis autorizaţie de construire) şi o a doua emisă după prima, cea a ANAF, care nu are competenţă de reîncadrare a categoriei de folosinţă în sfera TVA.

Daniel Udrescu

Cuvinte cheie: , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

JURIDICE CORPORATE
JURIDICE MEMBERSHIP
Juristi
JURIDICE pentru studenti









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

7 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti