TOP LEGAL
Înregistrările video sunt accesibile pentru membri şi parteneri. Cheltuială deductibilă fiscal. Reducere 39,6 euro pentru avocaţii din barourile Bucureşti, Ilfov, Dolj, Timiş, Prahova şi Sibiu. Se acordă 20 de puncte de pregătire profesională. UNBR încurajează extinderea naţională, detalii aici. Reducere 19,8 euro pentru executorii Camerei Executorilor Bucureşti, membrii UNELM şi notarii Camerei Notarilor Publici Bucureşti.
Proiect UNBR JUST ACCESS
6 comentarii | 
Print Friendly, PDF & Email

Câteva aspecte privind noțiunea ”teren neconstruibil”

29.06.2018 | Daniel UDRESCU
Daniel Silviu Udrescu

Daniel Udrescu

Terenul vândut fără scoatere din circuitul agricol până în 2012 sau fără autorizaţie de construire după 2012 este teren neconstruibil.

Codul fiscal. art. 141, alin 2 lit. f) prevede că următoarele operaţiuni sunt scutite de taxă:
livrarea de către orice persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcţii noi, a unei părţi a acesteia sau a unui teren construibil.

Prin H.G. 1618/2008, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 865 din 22/12/2008 s-a modificat punctul 6 din norme:
În aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzarii sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.”

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice județene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor și condițiile necesare în vederea realizării unor investiții, tranzacții imobiliare ori a altor operațiuni imobiliare, potrivit legii, în sensul unei categorii de folosinţă.

Terenurile de orice fel, care aparţin persoanelor fizice şi juridice, indiferent de titlurile pe baza cărora sunt deţinute, se împart pe destinaţii conform prevederilor legale. Categoriile şi subcategoriile de folosinţă se determină pe baza constatărilor făcute la teren şi a documentelor care atestă legalitatea modificărilor efectuate. Categoria de folosinţă este o grupare de terenuri cu aceeaşi destinaţie economică, creată în mod natural sau artificial. Are ca unitate superioară grupa de folosinţă şi ca unitate inferioară subcategoria de folosinţă (folosită de cadastrele de specialitate). Grupele de folosinţă sunt agricole si neagricole.

Terenurile ocupate cu curţi şi construcţii (Cc) este categoria ce cuprinde terenurile cu diverse utilizări şi destinaţii, ce nu se încadrează în nici una din categoriile de folosinţă prevăzute în categoriile, agricol (A), păsune(P), fâneţe (F), vie(V), livezi (L), păduri (Pd), terenuri cu ap şi stuf, căile de comunicaţii rutiere (DR) si caile ferate (CF).

Terenul construibil este o parte a teritorului administrativ intravilan al unei localităţi, cu următoarea precizare: caracterul construibil rezultă din menţiunile din “planurile urbanistice”, “Caracterul construibil al unui teren este dat de zona ce permite acest lucru, cu respectarea prevederilor urbanistice în domeniu”. O asemenea interpretare rezultă şi din art. 44 din Legea nr. 350/2001 (“Documentaţiile de urbanism se referă la localităţile urbane şi rurale şi reglementează utilizarea terenurilor şi condiţiile de ocupare a acestora cu construcţii.”). Deci, în sensul acestei legi (care reprezintă dreptul comun în materie), categoria de folosinţă a terenurilor, la data vânzării, se probează cu înscrisuri emise de către departamentul specializat din cadrul autorităţii publice locale (arhitectul şef) în raza căreia se află situat terenul.

Cu privire la introducerea în intravilanul localităţilor a unor terenuri cumpărate de utilizatori ca terenuri agricole extravilane, care datorită unor factori externi şi fără a fi modificate devin intravilane şi deci ar putea fi taxabile pentru TVA, TREBUIE SĂ SE APLICE MAI ÎNTÂI PREVEDERILE Alin. (3) al art. 23 din Legea 50/1991, PREVALENTE CA LEGE ORGANICĂ:
(1) Intravilanul localităţilor se stabileşte prin planurile generale de urbanism – PUG –, aprobate potrivit legii.
(2) Ulterior aprobării Planului General de Urbanism – PUG – pot fi introduse în intravilanul localităţilor şi unele terenuri din extravilan, numai în condiţii temeinic fundamentate pe bază de planuri urbanistice zonale – PUZ –, aprobate potrivit legii.
(3) vechi – Terenurile destinate construirii se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, potrivit legii.
(3) nou – Terenurile destinate construirii, evidenţiate în intravilan, se scot din circuitul agricol, definitiv, prin autorizaţia de construire. În cazul în care proprietarul terenului doreşte să scoată din circuitul agricol doar o parte din terenul deţinut, pentru îndeplinirea acestei proceduri, autorizaţia de construire va fi însoţită de documentaţia tehnică cadastrală.

Urmând raţionamentul prezentat avem următoarele situaţii:

Autoritatea locală a emis un set de acte administrative din care rezultă dacă terenul a fost scos din circuitul agricol pentru a deveni teren construibil.

Alin. (3) al art. 23 din Legea nr. 50/1991 a fost modificat de art. IV din LEGEA nr. 133 din 18 iulie 2012, publicată în Monitorul Oficial nr. 506 din 24 iulie 2012, respectiv terenurile destinate construirii se scot din circuitul agricol potrivit legii. Scoaterea din circuitul agricol se făcea în baza a două avize: aviz ANIF (Administraţia Naţională a Îmbunătăţirilor Funciare) şi aviz OCPI (sau ANCPI Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară). Scoaterea propriu-zisă din circuitul agricol este realizată de OSPA (Oficiul Pentru Studii Pedologice şi Agrochimice). Această scoatere din circuitul agricol se face conform unui act administrativ. Terenul nescos din circuitul agricol este neconstruibil.

De la introducerea HG 1618/2008, Publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 865 din 22/12/2008, calificarea unui teren drept teren construibil, rezultă din certificatul de urbanism. Indiferent de categoria de folosinţă terenul devine construibil dupa scoaterea din circuitul agricol, conform unui act administrativ. Terenul nescos din circuitul agricol este neconstruibil în certificatul de urbanism.

După modificarea alin. (3) al art. 23 a fost modificat de art. IV din LEGEA nr. 133 din 18 iulie 2012, publicată în Monitorul Oficial nr. 506 din 24 iulie 2012, un teren se scoate din circuitul agricol agricol prin autorizaţia de construire. Terenul cu autorizaţie de construire va fi construibil în certificatul de urmanism, iar cel fără autorizaţie de construire este neconstruibil. Emitentul certificatului de urbanism TREBUIE să indice numarul autorizaţiei de construire pentru ca terenul sa fie construibil şi trebuie să indice că pentru teren nu a fost emisă autorizaţie de construire, deci pănă la emitere este teren neconstruibil.

Un al doilea aspect care priveşte modul ȋn care notarii trebuie să încadreze tranzacţiile la acest punct ţine de aplicabilitatea prevederilor CJUE care spun că vânzarea unui teren agricol face parte din înstrainarea unui patrimoniu personal şi nu este considerată activitate economică. Din punct de vedere al caracterului actului de cumpărare acesta este cumpărare de teren pentru patrimoniul personal, care apoi a fost vândut şi vânzătorul nu a luat măsuri active de comercializare şi nu a făcut niciun demers ca să se comporte ca un producător, comerciant sau prestator de servicii, deci nu a exercitat nici o activitate economică. Cauza 180/2010 al CJUE prevede:

  1. Reiese în această privință din jurisprudență că simpla exercitare a dreptului de proprietate de către titularul acestuia nu poate fi considerată prin ea însăși o activitate economică (a se vedea Hotărârea din 20 iunie 1996, Wellcome Trust, C‑155/94, Rec., p. I‑3013, punctul 32).
  2. Trebuie precizat că numărul și mărimea vânzărilor realizate în speță nu sunt determinante în sine. Astfel cum a decis deja Curtea, mărimea vânzărilor nu poate constitui un criteriu de distincție între activitățile unui operator care acționează cu titlu privat, care se situează în afara domeniului de aplicare al acestei directive, și cele ale unui operator ale cărui operațiuni constituie o activitate economică. Curtea a arătat că vânzări semnificative pot fi efectuate și de operatori care acționează cu titlu privat (a se vedea în acest sens Hotărârea Wellcome Trust, citată anterior, punctul 37).

Din actele emise de ANAF nu rezultă anularea deciziei de impunere emisă de Primărie, conform actelor administrative ce le deţine. Deci ne aflăm în faţa a două decizii de impunere, una a Autorităţii Locale pentru impozitul pe teren ce încadrează terenul ca teren intravilan agricol, neconstruibil (pentru că nu a fos scos din circuitul agricol până în 2012, sau după 2012 pentru că nu s-a emis autorizaţie de construire) şi o a doua emisă după prima, cea a ANAF, care nu are competenţă de reîncadrare a categoriei de folosinţă în sfera TVA.

Daniel Udrescu


Aflaţi mai mult despre , , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Au fost scrise până acum 6 de comentarii cu privire la articolul “Câteva aspecte privind noțiunea ”teren neconstruibil””

  1. Nu aşa se interpretează legea.
    Legea 50/1991 – Legea construcţiilor nu este lege fiscală.
    Nu are prioritate în faţa Codului Fiscal. Nu sunt norme „prevalente” doar dacă ar fi lege organică.
    În materie fiscală, Codul fiscal este „mai organic” decât L50/1991.
    Poate ar fi util de ştiut că Legea construcţiilor are scopul de a uniformiza urbanismul şi disciplina în construcţii, nu este normă de fiscalizare.
    Codul Fiscal conţine principiile de impunere sau taxare, iar principiul important în impozitarea clădirilor şi terenurilor este impunerea bazată pe VALOAREA DE PIAŢĂ, în funcţie de zona urbanistică a imobilelor.

    Caracterul de teren construIBIL (nu construit) este dat de situarea geografică, nu de faptul dacă are sau nu construcţie ridicată sau dacă are o autorizaţie de construcţie emisă. Acest fapt nu are relevanţă fiscală în scopuri de TVA în acest caz.

    Definiţiile termenilor juridici nu se transferă de la o lege la alta. Fiecare lege foloseşte uneori proprii termeni cu propriile definiţii.
    În scopul impunerii TVA, are relevanţă zonarea actuală, certificatul de urbanism, care dă valoarea de piaţă a terenului, baza de impunere adică, NU faptul că are autorizaţie de construcţie sau nu.

    Fiscaliştii cunosc principiile fundamentale ale impunerii imobilelor. E simplu: valoarea de piaţă, care este dată de zonă (urbanism), localizarea în spaţiu.
    Ce importanţă fiscală ar avea dacă s-a emis sau nu autorizaţie de construire sau dacă terenul a fost, scriptic, definitiv, din circuitul agricol? Valoarea de piaţă este dată de certificatul de urbanism care dă măsura expectanţei valorice a imobilului.

    ANAF este singura instituţie care face încadrări ale terenurilor în sfera de TVA pe baza zonării transmise de Primărie.

    Există în Bucureşti, de exemplu, în zone bune, spaţii pline de bălării, dar cu valori uriaşe.

    In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism.

  2. Nu poţi să acuzi ANAF-ul că nu a respectat disciplina în construcţii.

    • Foarte nostim, dar si ridicol sa aduci in discutie disciplina in constructii. Poti acuza ANAF ca nu a clarificat termenul de teren construibil. Corelarea legilor este un aspect f important in statul modern.

      Un alt aspect pe care tot incerc sa-l aduc in atentia cititorilor este circuitul actelor administrative ale diverselor autoritati, situate in planuri diferite. Nu pot exista doua acte administrative contradictorii pe acelasi subiect de la doua autoritati diferite. Contenciosul ar trebui sa se sesizeze cu acest aspect cand ANAF anuleaza actul administrativ al autoritatii locale care spune ca terenul nu este construibil prin alt act administrativ, care spune ca este. Are autoritate sa faca asta ???

      Va argumentez ca foarte multe terenuri „curti-constructii” nu pot primi autorizatii de construire pentru diverse motive. Deci nu pot fi construibile, in forma lor actuala, dar pentru care ANAF solicita TVA. Ma refer la fasiile de teren ce nu indeplinesc criteriile urbanistice, la parcuri, spatii verzi, terenuri ce sunt cuprinse in PUZ pentru preluare de catre autoritati, dar care circula in circuitul civil, fara indeplinirea conditiei esentiale de teren construibil, pentru ca Legea spune ca nu poate deveni teren construibil DECAT dupa obtinerea autorizatiei de construire. Este o procedura legala, pe care si ANAF trebuie sa o respecte.

      • Normal că e nostim să ceri ANAF să respecte disciplina în construcţii când ştii foarte bine că L50 nu are ca scop reglementarea activităţii ANAF. ANAF nu este nici constructor şi nici agricultor.
        ANAF impune TVA în baza certificatului de urbanism (nu autorizaţiei de construcţie).
        Confunzi termenii: teren construibil nu înseamnă teren construit.
        Autorizaţia de construcţie se dă pentru CONSTRUCŢIE, nu pentru TEREN. Terenul nu se clasifică urbanistic în funcţie de autorizaţia de construire emisă.
        Construcţia are un alt regim de impunere şi este un subiect separat de impunere.
        De asemenea, trebuie să pornim întotdeauna de la Principiul Impunerii, şi anume: Terenurile se impun in functie de valoarea de piaţă la momentul stabilirii deciziei de impunere, in functie de criterii clare. Aici avem criteriul: construibil şi neconstruibil.

        Un teren este desemnat ca fiind „construibil” inainte ca sa sa permită ridicarea unei construcţii pe el.
        Nu poţi să ridici mai întâi o construcţie pentru a desemna un teren ca fiind construibil.

        Eu inteleg foarte bine unde bati cu rationamentul acesta găunos, nu vrei să plăteşti TVA, dar nu merge. Chiar dacă ai o fâşie de teren, cum sunt multe în Bucureşti, unde nu poţi construi un mall, asta nu înseamnă că valoarea de impunere ar trebui considerată ca un teren agricol, sau să nu plăteşti TVA că nu e „construibil” pentru mall, şi deci nu prea profitabil.
        Fie că e mall sau hotel de lux sau o simplă dugheană, este „construibil”, adică poţi ridica o dugheană pe el. Sau poţi să-l închiriezi pentru un pilon de antene GSM sau pentru un panou publicitar (billboard)

        Dacă nu îţi convine încadrarea urbanistică, poţi face plângere administrativă la Primărie pentru reîncadrare zonală.
        Ce treabă are ANAF-ul cu urbanismul? ANAF-ul se ocupă de impunere şi inspecţie fiscală, nu se bagă în ciorba cadastriştilor şi topografilor.
        Să ceri ANAF-ului să aplice Legea construcţiilor şi să facă ei reîncadrări urbanistice este… nejuridic.

        Un teren poate fi construibil chiar dacă proprietarul hotărăşte să îl folosească ca păşune pentru capre, în centrul oraşului. Datorită categoriei de folosinţă, el poate construi ORICÂND un zgârie nori şi poate pune păşunea pe terasa blocului, la etajul 80.
        Dar pe un teren neconstruibil, nu se poate ridica niciodată o construcţie.
        Este o chestiune de POTENŢIAL comercial.
        O dugheană sau un palat princiar tot construcţie este.

        Eu inteleg că tu nu vrei sa plăteşti TVA la dugheană, dar nu ai comentarii la palat.

        Din fericire, nu ăsta este criteriul, dacă sau nu ai construit ceva.
        Criteriul nu este CONSTRUIT / NECONSTRUIT.
        Criteriul este CONSTRUIBIL / NECONSTRUIBIL.

    • Cred ca nu ati inteles ca vorbim despre un teren agricol, ce a fost trecut din extravilan in intravilan. Legea spune cum un teren agricol poate fi scos din circuitul agricol, pentru a i se modifica folosinta. Ce este asa de greu de inteles si trebuie sa mergem la disciplina in constructii?

      Aveti o problema sa intelegeti termenii juridici si va este neclar? Tocmai acest lucru il spuneam si eu. Terenul destinat agiculturii este neconstruibil pana cand este scos din circuitul agricol, indiferent daca este intravilan sau extravilan, sau daca s-a facut PUG, PUZ si a fost reincadrat curti constructii, care pot fi si ele gradini de uz gospodaresc. Asa spune CJUE, asa a spus chiar Comisia de solutionare a contestatiilor din cadrul ANAF (S-a castigat contestatia in cazul Popa). Practica insa este neunitara.

      Va sugerez sa va recititi comentariul. Este lipsit de logica, si de substanta juridica. Chiar nu inteleg ce legatura are articolul cu terenul construit. Niciuna!!! Daca utilizarea terenului a fost agricola, terenul agricol devine construibil numai cand spune legea, chiar in centrul Bucurestiului, nu dupa valoarea lui.

      Oricum multumesc de onoarea de a ma comenta.

      • Nimeni nu iubeşte contabilii mai mult ca mine (ca să fiu Trumpian), dar aici avem o chestiune juridică.
        Dacă Guvernul, prin autoritatea locală, prin PUG şi PUZ, a făcut o reconversie de zonă, trecerea din arabil în construibil prin introducerea terenului în intravilan, atunci te afli în posesia unui TEREN CONSTRUIBIL şi transferul este o operaţiune fiscalizata dpdv TVA.
        Nu contează dacă este un fost teren agricol, dacă l-ai scos din circuitul agricol. Teren agricol este o categorie funciară, nu urbanistică.
        Legea fiscala, de asemenea, nu face diferenta daca EFECTIV poţi construi pe teren o construcţie de tipul care doreşti să îl construieşti.
        Plata TVA se bazează pe satisfacerea condiţiei urbanistice.
        Este „teren construibil” în certificatul de urbanism? Plăteşti TVA.

        Tu vrei ca plata TVA să fie condiţionată de obţinerea autorizaţiei de construire. Am înţeles. Legea nu prevede o astfel de condiţie.
        Dacă nu agreezi legea, se poate face lobby la Parlament.
        Dar până atunci ANAF va categorisi tranzacţia ca fiind o operaţiune care la care se colectează TVA.

        Politica publică este clară. Nu se poate permite tranzacţia la preţuri derizorii, fără taxare, a terenurilor valoroase intravilane, construibile, doar pentru că ele sunt „nedezvoltate”, sunt încă maidane, doar pentru că nu s-a obţinut scoaterea din circuitul agricol, teren arabil, păşune etc.
        Nu are relevanţă deoarece, valoarea de piaţă este Principiul cel mai important.
        Înţeleg că unii contribuabili sau speculanţi nu agreează TVA, iar unii chiar au fâşii de teren cu valoare nu prea mare şi sunt supăraţi că au fost trecuţi în intravilan şi trebuie să plătească impozite mai mari…

        „Scoaterea din circuitul agricol” şi reconversia urbanistică în „teren construibil” sunt clasificări complet diferite, guvernate de legi diferite, fond funciar, legea urbanismului.

        Taxa TVA se bazează pe certificatul de urbanism, emis conform clasificarii din Legea urbanismului, nu din legile fondului funciar sau legea constructiilor.

        ANAF nu are competente nici in materie de urbanism, nici in fond funciar si nici in disciplina in constructii. Consiliul local si Primaria face incadrarea terenului, nu ANAF.

        Orice problema se rezolva mai intai la Primarie.
        Este prerogativa Consiliului Local sa faca zonarea urbanistica.
        Este prerogativa ANAF sa aplice legea fiscala.

        Sper ca ai inteles mai bine de data asta.
        Contabilii sunt minunati, dar nu sunt juristi.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important
Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile publicate sub numele real care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.