TOP LEGAL
Înregistrările video sunt accesibile pentru membri şi parteneri. Cheltuială deductibilă fiscal. Reducere 39,6 euro pentru avocaţii din barourile Bucureşti, Ilfov, Dolj, Timiş, Prahova şi Sibiu. Se acordă 20 de puncte de pregătire profesională. UNBR încurajează extinderea naţională, detalii aici. Reducere 19,8 euro pentru executorii Camerei Executorilor Bucureşti, membrii UNELM şi notarii Camerei Notarilor Publici Bucureşti.
Abonare newsletter oficial JURIDICE.ro

 1 comentariu | 
Print Friendly, PDF & Email

Saga notării la Cartea Funciară a patrimoniului de afectaţiune cu trecerea de la PFPTVA la PFA

11.07.2018 | Daniel UDRESCU
Daniel Silviu Udrescu

Daniel Udrescu

PFPTVA este găselniţa ANAF, prin care a înregistrat persoanele fizice plătitoare de TVA, categorie nedefinită/inexistentă în Codul fiscal sau OUG nr. 44/2008, modificată prin Legea nr. 182/2016, de aprobare a OUG nr. 44/2008 (8 ani a funcţionat o ordonanţă neratificată de Parlament???), pentru care s-a eliberat un cod de indentificare fiscală (CIF). PFPTVA a fost o soluţie pentru înregistrare în registrul plătitorilor de TVA.

De ce PFA şi nu PFPTVA? Din cauza art 1.a şi 4.1 din Legea nr. 12/1991, care prevede confiscarea:
1. efectuarea de acte sau fapte de comerţ de natura celor prevăzute în Codul comercial sau în alte legi, fără îndeplinirea condiţiilor stabilite prin lege;
şi
(1) Mărfurile sau produsele care au servit sau au fost destinate să servească la săvârşirea vreuneia dintre faptele prevăzute la art. 1 lit. a), b), d), e), g) si j), dacă sunt ale contravenientului sau ale operatorului economic, precum şi sumele de bani şi lucrurile dobândite prin săvârşirea contravenţiei se confiscă…

PFPTVA chiar dacă a fost legală între 2009 – ianuarie 2018 (retroactiv legală ar fi iunie 2017), nu mai este pentru că nu plăteşte impozit.  Bineînţeles o altă găselniţă, datorată politicienilor care nu înţeleg industria de construcţii.

PFA este persoana fizică autorizată pentru care Registrul Comerţului emite un cod unic de înregistrare (CUI). PFA a fost o soluţie pentru găselniţa impozitului pe venit, scutit prin lege de către PSD pentru plafonul sub 450.000 lei.

Cu începere de la 01.01.2016, în timpul guvernării Cioloş, ANAF a început al doilea pogrom cel al impozitului pe profit împotriva constructorilor şi a demarat controale fiscale cu următoarea modificare:

„Totuşi, în situaţia în care persoanele fizice construiesc imobile în vederea revânzării, … veniturile din vânzarea bunurilor imobile sunt venituri din activităţi independente pentru care se aplică cota de 16% din profit, la care din 2012 se aplică contribuţiile sociale obligatorii CAS 5,5% şi CASS 10,5%. – adică 32% adăugat costului unui apartament, calculat retroactiv.”

Guvernul Grindeanu a motivat în OUG nr. 3/2017, că promovarea acestui act normativ este determinată în principal de: încurajarea capitalului autohton, necesitatea încurajării vânzării imobilelor, ceea ce permite creşterea industriei de construcţii, orientată spre construcţia de locuinţe, şi, nu în ultimul rând, reducerea migraţiei forţei de muncă în străinătate;

OUG nr. 3/2017 la punctul 9: Alineatul (1) al articolului 111 ce se modifică şi va avea următorul cuprins:

(1) La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileşte prin deducerea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei.

Cu alte cuvinte nu se putea sprijini construcţia de locuinţe dacă constructorii nu puteau folosi art 111, ei fiind încadraţi de ANAF, fără bază legală, la activităţi independente, art 67 pentru persoane fizice platitoare de TVA sau art. 19 CF pentru firme.

Grindeanu şi Ştefan nu au ştiut de acest aspect sau ANAF a ascuns acest lucru? Drept pentru care modificarea art 111 era fără fundament, pentru că se aplica numai pentru prima vânzare de apartamente vechi deţinute de „moşi şi babe” şi nu avea impact pentru constructori.  Cu alte cuvinte ce transmitea OUG nr. 3/2017 este fals, dacă ANAF, pe la spate, reîncadra tranzacţiile imobiliare.  Grindeanu avea un mesaj, ANAF avea alt mesaj.

Bineînţeles că revoluţia fiscală a PSD Dăncilă a reparat găselniţele Cioloş/PSD Grindeanu cu impozitarea de 10% pe „profit,” de fapt venituri minus cheltuieli ale persoanei fizice, în loc de 3% din impozitul pe venit.  Din punctul meu de vedere, la o profitabilitate medie de 15-20%, este cam acelaşi lucru, dacă luăm în calcul şi contribuţiile minime.  Evazioniştii însă plătesc mai mult, deci un lucru bun, declararea tuturor costurilor va reduce impozitul.

Trecerea de la PFPTVA la PFA are la bază Legea nr. 29/2018, care prevede că în cazul tranzacțiilor pentru care s-a aplicat impozitul pe venit din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal al persoanelor fizice, se anulează diferențele de obligații fiscale principale, respectiv impozitul pe venit și contribuțiile sociale, precum și obligațiile fiscale accesorii aferente acestora, stabilite de organul fiscal prin decizie de impunere emisă și comunicată contribuabilului, ca urmare a reîncadrării acestor venituri ca venituri dintr-o activitate independentă, obținute de către persoanele fizice din transferul proprietăților imobiliare care fac parte din patrimoniul afacerii, pe perioadele fiscale de până la 1 iunie 2017. Cu alte cuvinte nu se recunosc greşelile legislative, dar se dă un fel de amnistie fiscală. Ce facem insă cu perioada 1 iunie 2017 – 21 ianuarie 2018 data intrării în vigoare a Legii 29/2018? Legea nu prevede nimic, chiar dacă este dată retroactiv pentru o perioadă de aproape 7 luni. Bineînţeles trebuie şi justiţia să-şi aibă numărul de dosare ca să funcţioneze sistemul.

Ce am făcut pentru clienţii mei persoane fizice plătitoare de TVA care  între 2009 – ianuarie 2018 au desfăşurat activităţi economice pentru care au depus declaraţii pentru TVA? Foarte multe adrese, 80+ la număr, trimise peste tot, ANAF, MFP, Parlament, deputaţi, senatori, comisii, Ministrul FP, etc, pentru a dovedi în cazul în care se ajunge în instanţă, demersurile pentru claritatea legii. Apoi, am incercat să-i înregistrez, cu ajutorul unui avocat, ca PFA. Numai că nici ANAF, nici Registrul Comerţului nu aveau o procedură pentru păstrare CIF-ului de la PFPTVA la PFA, ba mai mult, timp de câteva luni au refuzat înscrierea ca PFA celor care nu aveau studii, dar erau dezvoltatori imobiliari cu activitate economică pe PFPTVA. O problemă majoră pentru că un CUI nou, însemna reluarea procedurii de plătitor de TVA, trecerea TVA existent pe noul cod, deci o brambureală cu proceduri complexe. ANAF nu a ştiut să dea o soluţie şi nu am primit răspuns la adresa trimisă.

Avocatul a ”inventat” o soluţie, prin care a arătat că Legea nr. 182/2016 prevede că ”persoană fizică autorizată este întreprinderea economică??? (halal exprimare), fără personalitate juridică, organizată de o persoană fizică ce foloseşte, în principal, forţa sa de muncă (definiţie incompletă pentru că un dezvoltator imobiliar foloseşte mai mult banii şi mult mai puţin forţa de muncă).  Drept pentru care, Registrul Comerţului a acceptat eliberarea CUI-ului, dar nu vroia să elibereze acelaşi număr ca pe CIF.  Lupte aprige duse pe continuitate, pe faptul că activitatea economică trebuie să păstreze CIF (nu era chiar atât de important pentru că ANAF avea procedură de consolidare a mai multor CIF-uri, mulţumită Dlui Gabriel Biriş). ANAF nu schimbă CIF, ci actualizează datele, deci pentru continuitatea activităţii economice, eventual s-a decis că pagina ANAF rămâne aceiaşi şi Registrul Comerţului preia CIF-ul vechi cu menţiunea pe CUI cu data obţinerii CIF.

În perioada de glorie Blejnar 2009 până în ianuarie 2018, clienţii au cumpărat pe CIF, soţiile dând declaraţii cu privire la patrimoniu că acesta nu le aparţine.  Problema cea mare este că la Cartea Funciară s-au comis erori de înregistrare a bunului pe patrimoniul personal nu pe CIF/ patrimoniul de afectaţiune.  Notarii nu au fost avertizaţi de procedură nici de ANAF, nici de Camera Notarilor şi fiecare a făcut ce l-a dus capul.  O mare eroare a fost dată de Cartea Funciară care a solicitat patrimonii separate pentru soţi, adică costuri.  Notarii nu au văzut. Cartea Funciară nu a văzut, ANAF nu a efectuat încă controale, aşa că avocatul, eroul problemelor legislaţiei ambigue, împreună cu expertul contabil, au arătat că pe facturi este CIF-ul, deci bunul construit, terenul cumpărat, au continuitate cu codul PFPTVA, unicitatea patrimoniului şi lipsa unei personalităţi juridice pentru PFA, denotă că de fapt persoana fizică are continuitate cu CNP-ul, de la PFPTVA la PFA. Aşa că, până la urmă, o simplă declaţie de afectaţiune a patrimoniului este suficientă pentru notarea la Cartea Funciară.

Nu era oare mai simplu o legislaţie clară, cu proceduri, clare? Legea nr. 29/2018 nu le are.

Expert contabil Daniel Udrescu
CABINET UDRESCU


Aflaţi mai mult despre , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Până acum a fost scris un singur comentariu cu privire la articolul “Saga notării la Cartea Funciară a patrimoniului de afectaţiune cu trecerea de la PFPTVA la PFA”

  1. Un mic comentariu asupra proprietatii comune a sotilor.
    Convertirea din proprietate comuna in proprietate separata a sotilor, in timpul casatoriei nu se poate face printr-o simpla declaratie unilaterala a sotiei (observati ca intotdeauna sotia este cea in dezavantaj).
    Acordul trebuie sa fie semnat de ambele parti, fiind necesare formalitati suplimentare deoarece este vorba de bunuri imobiliare.
    In plus, chiar in ipoteza in care bunurile imobiliare ar fi separate, fructele acestora, chirii, profit, sunt TOT bunuri proprietate comuna (in lipsa de stipulatie contrara).

    Pentru ca o conversie a bunurilor proprietate comuna in proprietate separata a sotilor sa fie efectiva, contractul dintre parti trebuie semnat de amandoi sotii, in mod voluntar, iar sotul caruia i s-a micsorat patrimoniul trebuie sa primeasca in scris informatii cu privire la valoarea activelor si obligatiilor sotului imbogatit, dovezi clare ca a luat cunostinta de intinderea averii la care renunta.
    Operatiunile par oneroase.

    Aceasta operatie poate fi si echivalata ca o simpla donatie intre soti, care este revocabila.

    Eu ma intreb ce avocat a sfatuit sotii sa renunte la bunuri imobiliare cu valori importante, doar pentru a obtine cod TVA pe o singura persoana fizica, in situatia in care se putea obtine cod de TVA pe asocierea in participatie.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important
Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile publicate sub numele real care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.


Irina Maria STANCU


Oana ISPAS


Radu Slăvoiu


Livia Dianu-Buja


Ștefania Stoica


Luminița Malanciuc


Ioana-Olivia Voicu


Eduard Toma-Apostol


Florina-Lăcrămioara Drăgan