Achiziţii publiceAfaceri transfrontaliereArbitrajAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiContencios administrativContravenţiiCorporateCyberlawData protectionDrept civilDrept comercialDrept constituţionalDrept penalDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiDreptul UEEnergieExecutare silităFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăLITIGIIMedia & publicitateMedierePiaţa de capitalProcedură civilăProprietate intelectualăProtecţia consumatorilorProtecţia mediuluiTelecom
 
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
CRAZNIC
Abonare newsletter oficial JURIDICE.ro

Print Friendly, PDF & Email

Constituirea dreptului de superficie prin renunțarea proprietarului fondului la dreptul de a invoca accesiunea

07.09.2018 | Alin-Ioan AXENTE
Alin-Ioan Axente

Alin-Ioan Axente

1. Modul atipic de naștere a dreptului de superficie

Potrivit art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil, „În situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea constructorului.”

Acest mod de constituire a dreptului de superficie nu avea o recunoaștere expresă în sistemul Codului Civil din 1864, fapt ce era firesc în contextul unei timide reglementări a însuși dreptului de superficie, a cărui recunoaștere și dezvoltare a avut loc pe cale doctrinară și pe cale pretoriană, prin interpretarea per a contrario a art. 492 din Codul Civil 1864.

Cu toate acestea, în literatura de specialitate s-a recunoscut posibilitatea constituirii dreptului de superficie prin renunțarea la dreptul de accesiune în favoarea autorului lucrării, în măsura în care ar exista și consimțământul acestuia[1].

Practic, se poate cu ușurință observa că soluția legislativă cuprinsă în art. 693 alin. (4) din Noul Cod Civil reprezintă consacrarea legală a opiniei doctrinare anterior enunțate, caz în care, vom aborda problematica atât din perspectiva Noului Cod Civil, cât și a Codului Civil din 1864, cu evidențierea posibilelor diferențe între soluțiile rezultate între cele două sisteme de reglementare.

După cum s-a arătat în literatura de specialitate, art. 494 alin. (2) teza finală din Codul Civil din 1864 instituia un principiu de echitate, în baza căruia constructorul de bună-credință era protejat de către legiuitor, în sensul că descoperirea ulterioară construirii a faptului că nu era și proprietarul terenului nu îi putea profita exclusiv și absolut.

De fapt, legiuitorul de la 1864 a recunoscut expres pentru proprietarul fondului doar două posibilități alternative, fie să invoce accesiunea și să plătească constructorului valoarea materialelor și prețul muncii, fie să invoce accesiunea și să plătească constructorului o sumă de bani egală cu creșterea valorii fondului.

În sistemul Noului Cod Civil, celor două posibilități ale proprietarului fondului li s-a adăugat una suplimentară, reprezentată de posibilitatea proprietarului fondului de a cere autorului lucrării să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat (art. 581 alin. 1 lit. b).

În doctrina de specialitate, dreptul proprietarului fondului de a alege între cele două modalități pozitive de exercitare a accesiunii imobiliare artificiale a fost calificat ca fiind un drept potestativ[2] sau un drept secundar, prin care, în virtutea puterii recunoscute de lege, o persoană poate crea o situație juridică obligatorie pentru terți prin unica sa manifestare de voință.

Desigur, până la exercitarea dreptului de opțiune într-una dintre cele două modalități prescrise de lege, s-a pus problema situației fondului și a situației construcției, respectiv a celor doi proprietari. În doctrină s-a arătat în mod judicios că între momentul încorporării materialelor și momentul exercitării dreptului de accesiune, indiferent dacă este de bună-credință sau de rea-credință, constructorul exercită posesia ca simplă stare de fapt asupra terenului[3], fiind totodată titularul unui drept de proprietate rezolubilă în formă atipică asupra construcției.

S-a considerat că, în aceste împrejurări, proprietarul fondului nu poate fi obligat să exercite dreptul de accesiune, iar, în situația în care constructorul a fost de bună-credință, legiuitorul a condiționat reintrarea în stăpânirea materială a terenului de invocarea accesiunii și implicit de despăgubirea obligatorie a constructorului într-una dintre cele două modalități menționate de art. 494 alin. (2) teza finală din Codul Civil din 1864.

Or, tocmai pentru a se găsi o soluție pentru proprietarul fondului, care să nu implice nașterea unor obligații pecuniare în raport cu constructorul, s-a apreciat că dreptul potestativ al proprietarului terenului de a invoca accesiunea imobiliară artificială este susceptibil de renunțare, adică de exercitare într-un sens negativ, la fel ca și orice alt drept patrimonial. Pe cale de consecință, doctrina a acceptat că, pe lângă cele două posibilități recunoscute expres proprietarului de către art. 494 alin. (2) teza finală din Codul Civil din 1864, există și a treia opțiune, respectiv posibilitatea ca proprietarul terenului să renunțe la însuși dreptul de a invoca accesiunea imobiliară artificială.

Consecința imediată a acestei din urmă posibilități este că (a) proprietarul fondului se liberează definitiv de orice obligație ar avea față de constructor, evitând astfel o pierdere pe care legea o genera expres dacă s-ar fi exercitat dreptul de accesiune în mod pozitiv și (b) proprietarul fondului delasă dreptul său, altfel spus, abandonează prerogativa folosinței terenului în favoarea proprietarului construcției, pe toată durata de existență a acesteia, generând un mod atipic de naștere a dreptului de superficie, acceptat în sistemul Codului civil 1864 și prevăzut expres în sistemul Noului Cod Civil la art. 693 alin. (4) fraza I.

Soluția inovatoare inclusă în art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil își menține utilitatea și în sistemul noii legislații civile, cu toate că, față de reglementarea în conținutul art. 581 alin. (1) lit. b) din Noul Cod Civil a posibilității proprietarului fondului de a cere autorului lucrării să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat, imperativul de echitate ce a fundamentat construcția doctrinară premergătoare reglementării a dispărut.

Așadar, în forma sa deplină, superficia ca dezmembrământ al dreptului de proprietate imobiliară ce are în conținutul său proprietatea asupra construcției și prerogativa folosinței terenului (ca atribut al proprietății, iar nu doar o simplă stare de fapt protejată juridic, atribut transmis pe durata de existență a construcției de către proprietarul fondului către constructor) se poate naște din faptul juridic licit al construirii cu bună-credință pe terenul altuia unit cu renunțarea de către proprietarul fondului la dreptul de a invoca accesiunea.

2. Dificultăți ridicate de natura juridică incertă a actului juridic de renunțare la dreptul de invocare a accesiunii în reglementarea Noului Cod Civil

Considerăm că art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil nu este la adăpost de orice critică, chiar dacă, în continuare credem în utilitatea reglementării. Însă, pentru a menține cu adevărat utilitatea reglementării, apreciem că de lege ferenda reglementarea se impune a fi îmbunătățită în sensul prevederii dincolo de orice echivoc a faptului că actul prin care proprietarul fondului renunță la dreptul de invocare a accesiunii este un act unilateral.

În sens contrar, art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil nu aduce niciun element de noutate sau de diferențiere față de art. 693 alin. (2) din Noul Cod Civil, întregul domeniu de aplicare al normei fiind deja cuprins în aceleași condiții în art. 693 alin. (2) din Noul Cod Civil, text care reglementează dobândirea dreptului de superficie prin act juridic (testament sau convenție), prin uzucapiune și prin alt mod prevăzut de lege[4].

Pentru ca art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil să conserve accepțiunea de drept potestativ a dreptului de accesiune, ar fi de esența reglementării ca aceasta să vizeze exercițiul dreptului prin act unilateral. Însă, mențiunea finală a reglementării în sensul că renunțarea la dreptul de a invoca accesiunea este una în favoarea proprietarului construcției, în realitate, trimite la existența unui contract, a unui acord de voințe între proprietarul fondului și proprietarul construcției.

Pentru distincția dintre renunțarea abdicativă și renunțarea in favorem amintim că în literatura de specialitate, s-au arătat următoarele:

„Numai renunțarea abdicativă este o renunțare propriu-zisă, ca act unilateral de voință, cu existență de sine stătătoare, care stinge dreptul autorului renunțării. Acest act nu are efecte translative, deoarece renunțătorul nu urmărește să creeze un beneficiu unui terț, nefiind de regulă interesat de persoana căreia îi va profita renunțarea.

Renunțarea in favorem nu este un act unilateral de voință, ci un contract translativ de drepturi, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, după caz, deoarece titularul dreptului «renunță» în favoarea unei persoane determinate care devine astfel succesorul în drepturi al renunțătorului. Renunțarea își pierde identitatea, fiind absorbită în conținutul unui contract (tranzacție, donație, vânzare), astfel încât se poate vorbi de o renunțare numai în sens figurat, și ca o concesie făcută în planul terminologiei juridice concepției contractualiste privind renunțarea.[5]

Cu alte cuvinte, calificarea legală a renunțării la dreptul de a invoca accesiunea, ca fiind una în favoarea constructorului, intră în conflict direct cu teoria drepturilor potestative, a căror exercitare presupune o manifestare unilaterală de voință.

Din această perspectivă, devine inexplicabilă înlăturarea implicită din domeniul de aplicare a normei a renunțării abdicative la drept (n.n. – în realitate doar la prerogativa folosinței aferente dreptului de proprietate privată asupra terenului), cu atât mai mult cu cât doar în contextul renunțării abdicative am fi putut discuta cu adevărat despre nașterea dreptului de superficie prin renunțarea la invocarea dreptului de accesiune ca drept potestativ.

În mod evident, nu excludem posibilitatea manifestării dreptului de opțiune și în conținutul unei convenții, însă, pentru această ipoteză, reglementarea din art. 693 alin. (4) teza I Cod Civil nu își mai găsește o utilitate practică, fiind o simplă aplicație a art. 693 alin. (2) Cod Civil, iar în altă ordine de idei, chiar și în cadrul unei convenții, exercitarea dreptului potestativ se face oricum tot prin manifestare unilaterală de voință.

Din acest punct de vedere, în mod corect s-a arătat în literatura de specialitate că:

„Dacă un terț beneficiază de renunțare, aceasta nu înseamnă că el dobândește un drept în temeiul renunțării. Actul unilateral al renunțării a reprezentat doar «ocazia», iar nu cauza dreptului dobândit de terț. De altfel, terțul nu devine titularul aceluiași drept, ci – în temeiul legii sau unui alt mod concret de dobândire – își însușește un drept propriu. Ceea ce continuă să subziste este nu dreptul, ci doar obiectul dreptului la care s-a renunțat.

Chiar dacă, pentru a dobândi dreptul, beneficiarul renunțării trebuie să-și exprime consimțământul sub forma acceptării, aceasta nu înseamnă că între renunțător și beneficiar s-a încheiat un contract.[6]

Practic concepția nașterii dreptului de superficie prin două acte unilaterale juxtapuse este definitorie și indispensabilă pentru configurarea pe cale doctrinară a acestui mod de dobândire a dreptului de superficie în sistemul Codului Civil din 1864.

În schimb, transpunerea acestui mod de inedit de dobândire a dreptului de superficie în Noul Cod Civil s-a făcut în mod inconsecvent și cu consecința afectării serioase a teoriei drepturilor potestative, prin exercitarea în sens negativ a dreptului de invoca accesiunea imobiliară artificială.

De lege ferenda, apreciem oportună îmbunătățirea topicii frazei pentru a înlătura inconsecvențele din reglementare. În acest sens, observăm că, cu prilejul enunțării acestui mod de dobândire a dreptului de superficie, reputatul autor al teoriei a sugerat, în mod corect că suntem în prezența unor acte unilaterale juxtapuse:

„El (n.n. A.A. – constructorul) ar putea însă renunța la dreptul său de accesiune, ceea ce ar avea semnificația constituirii unui drept de superficie în favoarea autorului lucrării, în măsura în care ar exista și consimțământul acestuia.[7]

Asemănările tezei enunțate în doctrină cu reglementarea art. 693 alin. (4) fraza I sunt evidente. Însă, în vreme ce domnul profesor Stoica enunță în mod corect constituirea „dreptului de superficie în favoarea autorului lucrării”, schimbarea topicii în reglementarea Noului Cod Civil a condus la „renunțarea… în favoarea constructorului.”

Altfel spus congruența conceptelor și a tehnicii logico-juridice existente în sistemul creat pe cale doctrinară în baza Codului Civil din 1864 a fost afectată în substanța sa de aspecte de stilistică a frazei care provoacă în sistemul Noului Cod Civil conflicte de compatibilitate între norme, precum și între acestea și principiile pe care le implementează.

Cu ocazia proximei modificări a textelor din Noul Cod Civil apreciem drept oportună reformularea art. 693 alin. (4) fraza I după cum urmează: „În situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie în favoarea constructorului pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea.”

Această reformulare a textului legal ar conserva integritatea principiilor care au condus la însăși fundamentarea acestui mod inovativ de dobândire a dreptului de superficie în sistemul Codului Civil 1864 și care s-au pierdut sau nu își mai găsesc sensul în sistemul Noului Cod Civil.

3. Importanța corectei stabiliri a naturii juridice a actului de renunțare la dreptul de a invoca accesiunea

După cum am arătat deja mai sus, evoluția doctrinară în sistemul Codului civil din 1864 a permis renunțarea proprietarului la dreptul de a invoca accesiunea în cazul construcției edificate de către constructorul de bună-credință tocmai în considerarea faptului că, prin invocarea accesiunii, proprietarul fondului devine automat debitor, ceea ce, sub aspect patrimonial, se reflectă ca fiind o pierdere patrimonială.

Or, s-a apreciat în mod corect că, atunci când valoarea construcției este vădit mai mare decât valoarea terenului, este inechitabil pentru proprietarul fondului să devină în mod obligatoriu debitorul unei sume considerabile. Pentru această rațiune, proprietarul fondului ar trebui să aibă posibilitatea evitării acestei pierderi prin renunțarea la prerogativa posesiei pe durata de existență a clădirii, astfel încât, în ansamblu, prin raportare la patrimoniul său, proprietarul terenului evită o pierdere, întrucât nu se mai naște obligația de despăgubire a constructorului, dar, în calitate de nud proprietar, păstrează vocația reîntregirii în viitor a dreptului de proprietate cu toate atributele sale.

Așadar, chiar de esența nașterii superficiei prin acest mod atipic era dorința proprietarului terenului de a nu deveni debitorul unei sume considerabile, având libertatea să aleagă însăși abandonarea prerogativei folosinței terenului.

Însă, această evaluare de oportunitate este un atribut exclusiv al proprietarului terenului, doar acesta poate aprecia cu privire la interesul său precumpănitor între cele două posibilități recunoscute expres de art. 494 alin. (2) teza finală din Codul Civil din 1864 și cea de-a treia posibilitate acceptată implicit, respectiv de renunțare unilaterală la dreptul de a invoca accesiunea.

De esența dreptului potestativ aflat în mâna proprietarului fondului este că acesta se exercită prin manifestare unilaterală de voință. Or, printr-o manifestare unilaterală de voință, nimeni nu poate da naștere unor obligații în sarcina altor persoane decât în cazurile limitativ prevăzute de lege, ca urmare a exercitării unor drepturi potestative precum art. 494 alin. (2) din Codul Civil din 1864 sau art. 582 alin. (1) lit. b) din Noul Cod Civil care dau naștere obligației constructorului de rea-credință la ridicarea lucrării în urma exercitării dreptului potestativ al proprietarului fondului în această direcție.

În fine, în sistemul Codului Civil din 1864, modul de naștere a dreptului de superficie prin renunțarea proprietarului fondului la dreptul de a invoca accesiunea a fost întemeiat pe un considerent de echitate. Prin acceptarea posibilității virtuale de renunțare la dreptul de invocare a accesiunii de către proprietarul terenului, pentru ca acesta să nu devină debitor, nu s-a avut în vedere niciodată denaturarea înseși a legii, în sensul transformării constructorului de bună-credință în debitor, în afara oricărei prevederi legale sau a voinței exprese a acestuia din urmă.

Or, și pentru acest argument, actul de naștere a dreptului de superficie prin renunțarea de către proprietarul fondului la dreptul de a invoca accesiunea pare să fi fost conceput drept un act unilateral de renunțare abdicativă, singura natură a acestuia care are aptitudinea de a răspunde deopotrivă rigorilor teoriei drepturilor potestative și argumentului de echitate care a fundamentat modul atipic de dobândire a dreptului de superficie.

Nu contestăm faptul că dreptul de superficie se putea naște și din convenția părților, inclusiv dintr-o renunțare in favorem care, după cum am arătat deja, este tot o convenție. În aceste ipoteze, cauza contractului pentru constructor este dobândirea prerogativei folosinței terenului pe durata existenței construcției. Pentru proprietarul terenului, cauza o reprezintă fie dobândirea unei valori economice sau evitarea unor pierderi, în cazul contractelor sinalagmatice, fie gratificarea constructorului, dacă transmiterea folosinței s-ar face, în mod excepțional, printr-un contract de donație. De aceea, în cazul nașterii dreptului de superficie din convenția părților, stabilind natura juridică a contractului, determinăm și dacă superficia s-a constituit cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.

Un asemenea instrument nu există în cazul actului unilateral de renunțare pur abdicativă, rămânând dilema aparentă dacă dobândirea dreptului de superficie a avut loc cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Or, într-adevăr, doar în aparență, mai subzistă o dilemă cu privire la modalitatea de constituire a dreptului de superficie, deoarece, dacă renunțarea proprietarului fondului la dreptul de a invoca accesiunea a fost una pur abdicativă, este de domeniul evidenței că acesta nu a putut dobândi și nu a urmărit o contraprestație din partea constructorului.

În concluzie, pentru mecanismul de dobândire a dreptului de superficie prin renunțarea titularului fondului la dreptul de a invoca accesiunea, astfel cum a fost conceput în temeiul reglementării existente în Codul Civil din 1864, apreciem că, în absența unei convenții a părților, acesta se fundamenta pe un act unilateral de renunțare pur abdicativă care conducea la constituirea dreptului de superficie cu titlu gratuit.

Art. 697 din Noul Cod Civil stabilește, în sistemul noii reglementări, o serie de criterii de determinare a prețului atributului folosinței, acest text fiind o aplicație a art. 1662 din Noul Cod Civil, care reglementează posibilitatea instanței de stabilire a prețului contractului atunci când părțile nu au determinat prețul într-un contract cu titlu oneros, însă domeniul de aplicare a normei ridică ample dezbateri.

De lege lata, aplicabilitatea de principiu a art. 697 din Noul Cod Civil, în cazul dobândirii dreptului de superficie prin renunțarea proprietarului fondului la dreptul de a invoca accesiunea, este în afara oricărei controverse. În acest sens, art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil reglementează un act de renunțare in favorem ca fundament al nașterii dreptului de superficie, care, după explicațiile anterioare, este o convenție, iar art. 697 din Noul Cod Civil are în domeniul de aplicare toate modurile de naștere a dreptului de superficie din convenție.

Însă, nu orice convenție de constituire a dreptului de superficie conduce la plata unei sume lunare egale cu chiria stabilită pe piața liberă, ci doar cele prin care superficia s-a constituit cu titlu oneros. Se ridică întrebarea, totuși, dacă, în sistemul Noului Cod Civil, art. 697 este aplicabil și în cazurile în care este echivoc dacă dreptul de superficie s-a stabilit prin act cu titlu gratuit sau act cu titlu oneros.

În mod evident, calificarea va depinde de conținutul concret al actului de renunțare, întrucât renunțarea in favorem este susceptibilă de a fi și cu titlu oneros și cu titlu gratuit.

Dacă, în declarația de renunțare la dreptul de a invoca accesiunea, se menționează orice fel de formulare de natura unei condiții pecuniare, o pretenție din partea proprietarului fondului, simpla înscriere în cartea funciară de către constructor a dreptului de superficie echivalează cu o acceptare a tuturor condițiilor renunțării, respectiv cu o perfectare a convenției.

Totuși, față de natura convențională a mecanismului juridic în vigoare, asistăm la o incompatibilitate majoră cu teoria drepturilor potestative. De lege lata, actul de renunțare in favorem dobândește natura unei simple oferte de a contracta până la data ridicării ofertei de către constructor și perfectarea convenției.

Or, astfel, se subminează însuși fundamentul teoriei drepturilor potestative, de vreme ce pentru proprietarul fondului nu mai este suficientă exercitarea dreptului potestativ în forma sa negativă pentru dezlegarea situației juridice, ci este obligatorie și acceptarea de către constructor a renunțării în vederea încheierii convenției. Practic, utilitatea reglementării întregului mecanism devine contestabilă.

Și mai complicată este situația actului de renunțare la invocarea dreptului de superficie care nu cuprinde nicio mențiune referitoare la constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Norma dispozitiv-supletivă din art. 697 alin. (1) al Noului Cod Civil limitează domeniul său de aplicare pentru ipoteza actelor de constituire a dreptului de superficie cu titlu oneros, or, în lipsa unei mențiuni a părților, se pune problema dacă actul de constituire este unul cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Echivocul unui asemenea act face, de principiu, imposibilă calificarea sa din perspectiva distincției legale operate de art. 1172 din Noul Cod Civil între contractele cu titlu oneros și contractele cu titlu gratuit.

Prin raportare la regulile generale de interpretare a contractului, apreciem că actul ar trebui și în acest caz să fie interpretat ca fiind unul cu titlu gratuit pentru următoarele argumente:

În primul rând, potrivit art. 1268 alin. (4) din Noul Cod Civil, contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părțile și-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii folosiți. Atât timp cât din contract nu rezultă că părțile și-au propus a contracta cu privire la caracterul oneros al actului, cu atât mai mult, ținând cont de norma dispozitiv-supletivă extrem de oneroasă din art. 697 din Noul Cod Civil, nu s-ar putea reține că părțile au contractat cu privire la o prestație pecuniară din partea superficiarului.

În al doilea rând, potrivit art. 1268 alin. (2) din Noul Cod Civil, clauzele îndoielnice se interpretează ținând cont de natura contractului, de împrejurările în care a fost încheiat, de interpretarea dată anterior de părți, de sensul atribuit în general clauzelor și expresiilor în domeniu și de uzanțe.

Or, din însăși rațiunea instituției, astfel cum aceasta a fost construită pe cale doctrinară în sistemul Codului Civil din 1864, rezultă că aceasta a fost dezvoltată din rațiuni de echitate, pentru a echilibra drepturile și obligațiile proprietarului fondului cu cele ale constructorului în sensul identificării unui mecanism juridic prin care proprietarul fondului să nu devină în toate cazurile de exercitare a dreptului de accesiune debitor al constructorului.

Față de această rațiune corectă a instituției preluate, chiar și impropriu în Noul Cod Civil, rezultă că scopul actului de renunțare era acela al preîntâmpinării nașterii unei datorii a proprietarului fondului în raport cu constructorul și nu acela al nașterii unei creanțe împotriva constructorului.

Pe cale de consecință, interpretarea corectă ar trebui să fie aceea că, în cazul în care nu se poate stabili din împrejurările încheierii contractului dacă acesta s-a încheiat cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, acesta trebuie prezumat a fi fost încheiat cu titlu gratuit.

În al treilea rând, potrivit regulii subsidiare de interpretare reglementate de art. 1269 alin. (1) din Noul Cod Civil, dacă, după aplicarea celorlalte reguli de interpretare, în continuare contractul rămâne neclar acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă. În concret, obligația ar incumba constructorului, iar interpretarea contractului în favoarea sa conduce la concluzia constituirii dreptului de superficie cu titlu gratuit.

În concluzie, cu excepția cazurilor în care dreptul de superficie s-a constituit în mod neîndoielnic cu titlu oneros prin convenția părților, inclusiv renunțarea in favorem, trebuie concluzionat că și în sistemul Noului Cod Civil nașterea dreptului de superficie prin renunțarea titularului fondului la dreptul de a invoca accesiunea se face tot cu titlu gratuit.

4. Critica soluției reglementate de art. 697 din Noul Cod Civil aplicată modului de dobândire a dreptului de superficie reglementat de art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil

Spre deosebire de teoria doctrinară perfect conturată în sistemul Codului Civil din 1864 cu privire la condițiile dobândirii dreptului de superficie de către constructor, reglementarea din Noul Cod Civil este criticabilă, pentru că permite o interpretare a normelor care răstoarnă echilibrul intereselor juste ale proprietarului fondului și ale constructorului de bună-credință.

Altfel spus, însuși riscul calificării actului de constituire a dreptului de superficie prin renunțarea la dreptul de a invoca accesiunea ca un act cu titlu oneros produce automat consecința reglementată de art. 697 alin. (1) din Noul Cod Civil, iar, după cum vom argumenta în continuare, această soluție este cea mai oneroasă pentru constructor dintre toate posibilitățile aflate în dreptul de opțiune al titularului fondului.

În sistemul Noului Cod Civil, art. 697 alin. (1) prevede că în cazul constituirii dreptului de superficie prin contract cu titlu oneros, fără ca părțile să prevadă modalitatea de evaluare a contraprestației superficiarului, aceasta se face sub formă de rate lunare raportate la piața liberă a chiriilor.

Prin raportare la art. 58 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, dreptul de opțiune al proprietarului fondului este guvernat de legea în vigoare la data începerii lucrării. Deci, oricum, rationae temporis, norma dispozitiv-supletivă din art. 697 al Noului Cod Civil completează voința  părților doar în cazul convențiilor încheiate între constructor și proprietarul fondului referitoare la lucrări începute după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil.

Chiar și așa, subzistă riscul unei interpretări a actului de constituire a superficiei  în defavoarea constructorului, interpretare care este aptă a produce un efect total disproporționat în raport cu constructorul de bună-credință.

Din perspectivă juridică, și dacă s-ar accepta că dezmembrarea dreptului de proprietate al titularului fondului și transmiterea atributului folosinței către proprietarul construcției impune o despăgubire a nudului proprietar, indemnizarea ar trebui să se facă ținând cont de natura însăși a operațiunii juridice în discuție.

Or, operațiunea de dezmembrare și transmitere către superficiar a atributului folosinței terenului, este o operațiune juridică cu executare uno ictu, comparabilă transmiterii dintr-odată a însuși dreptului de proprietate cu toate atributele sale.

În consecință, obligația corelativă a superficiarului ar trebui să fie de plată a unei sume unice de bani ce poate să atingă cel mult valoarea dreptului de proprietate cu toate atributele sale. Desigur, prin voința părților, se poate deroga de la această regulă, dar în contextul unui echivoc al actului de constituire a dreptului de superficie, riscurile impuse exclusiv constructorului sunt disproporționate.

Nu se poate accepta, ca regulă, în afara voinței exprese a părților la o convenție, ca indemnizarea pentru dobândirea atributului folosinței aferent unui drept real principal să fie una periodică, pentru argumentul că periodicitatea creanței nudului proprietar ar fi determinată de caracterul perpetuu al asigurării folosinței terenului.

Or, nudul proprietar, prin ipoteză nu mai are atributul folosinței terenului încă din secunda imediat următoare constituirii dreptului de superficie, prerogativă care trece în mâinile superficiarului. Prestația esențială a nudului proprietar nu poate fi aceea de asigurare a folosinței bunului, întrucât el nu mai are atributul folosinței, atribut pe care îl are însuși superficiarul și pe care acesta din urmă îl opune nudului proprietar.

Așadar, indiferent de modul său de constituire, superficia presupune dezmembrarea vremelnică a dreptului de proprietate asupra fondului, în sensul că unul dintre atributele proprietății, respectiv folosința, este transmis pe durata de existență a construcției către proprietarul clădirii.

De esența superficiei este faptul că superficiarul este el însuși titularul atributului folosinței, atribut pe care nudul proprietar al terenului îl pierde pe toată durata de existență a construcției. Așadar, superficiarul este titularul unui drept real principal pe care îl opune nudului proprietar, raportul dintre ei fiind acela dintre doi titulari de drepturi reale principale aflate în concurs.

Nu se confundă acest raport dintre superficiar și nudul proprietar cu raportul dintre locator și locatar, caz în care locatorul pretinde o rentă periodică locatarului pentru transmisiunea emolumentului folosinței. Totuși, proprietarul locatar nu pierde niciodată folosința ca și atribut al dreptului de proprietate pe toată durata de existență a locațiunii și o transmite în cadrul unui raport obligațional locatarului care nu creează un drept real principal concurent.

Din perspectivă economică, soluția reglementată de art. 697 alin. (1) din Noul Cod Civil reprezintă pentru constructorul de bună-credință cea mai oneroasă obligație care se putea naște în sarcina sa ca efect al construirii cu bună-credință pe terenul altuia. Dobândirea folosinței unui bun în cadrul unui raport obligațional este reputată a fi considerabil mai costisitoare pe termen mediu și lung prin comparație cu chiar dobândirea proprietății bunului.

Din aplicarea conjugată a art. 697 alin. (1) și art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil, proprietarul fondului își poate crea un avantaj de neimaginat la originile modului de dobândire a dreptului de superficie prin renunțarea la dreptul de a invoca accesiunea, respectiv acela de a deveni creditorul unei rente lunare cu caracter quasi-perpetuu, respectiv pentru toată durata de existență a construcției.

Or, art. 581 din Noul Cod Civil nu a recunoscut o asemenea posibilitate în favoarea proprietarului fondului, tocmai pentru că, în dimensiunea sa economică, ea este profund dezechilibrată și o asemenea obligație ar putea fi eventual asumată doar prin voința neîndoielnică a părților.

5. Concluzii

De lege ferenda, apreciem că ar fi oportună îndreptarea inadvertențelor conceptuale cuprinse în art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil în scopul restaurării instituției în matca sa originară și al reconcilierii efectelor urmărite cu mecanismele utilizate.

În acest caz, modul de constituire a dreptului de superficie prin renunțarea proprietarului fondului la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară artificială se grefează în mod coerent pe teoria drepturilor potestative și se fundamentează în mod corect pe actul unilateral de renunțare abdicativă la dreptul de a invoca accesiunea, act eminamente cu titlu gratuit.

În mod corelativ, ar exista o delimitare clară între această modalitate de constituire și a dreptului de superficie și cea reglementată de art. 693 alin. (2) din Noul Cod Civil, referitoare la dobândirea dreptului prin act juridic (convenție sau testament), uzucapiune sau altă modalitate prevăzută de lege.

Avantajul intervenției de lege ferenda ar consta și în evidenta atașare a efectului produs de art. 697 alin. (1) din Noul Cod Civil exclusiv redevențelor asumate neîndoielnic prin convenția părților, cu excluderea aplicabilității textului în cazul nașterii dreptului de superficie prin renunțarea proprietarului fondului la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară artificială.


[1] Valeriu Stoica –  „Drept civil. Drepturile reale principale. Vol. II”, editura Humanitas, București, 2006, p. 272
[2] Pentru dezvoltări în ceea ce privește teoria drepturilor potestative a se vedea: M. Avram – „Notă la dec. nr. 614/2002 a C.S.J., s. civ.” în Curierul Judiciar, nr. 6/2002, pp. 72 și 73; D. Chirică – „Promisiunea unilaterală de a vinde și de a cumpăra” în Revista de drept comercial nr. 9/1999, p. 45; D. Chirică – „Pactul de preferință” în Revista de drept comercial nr. 11/1999, p. 31; D. Chirică – „Denunțarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare” în Dreptul nr. 3/2001, p. 28; D. Chirică – „Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract” în Studia Universitatis Babeș-Bolyai nr. 2/2000, p. 15; I. Deleanu – „Problema constituționalității prevederilor art. 494 alin. ultim, teza a doua din Codul civil român” în Dreptul nr. 6/2002, p. 23; J. Goicovici„Acordul de principiu”, în Dreptul nr. 4/2002, pp. 60-62; I. Reghini – „Considerații privind drepturile potestative” în Pandectele Române, nr. 4/2003; V. Stoica – „Drepturile patrimoniale atipice”, în Dreptul nr. 3/2003, pp. 55-58;
[3] Valeriu Stoica – op. cit, p. 265
[4] Corneliu Bîrsan – „Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod Civil.”, ediția a III-a, revizuită și actualizată, p. 260
[5] Marieta Avram – „Actul unilateral în dreptul privat”, editura Hamangiu, București, 2006, p. 224
[6] Marieta Avram – op. cit., pp. 223-224
[7] Valeriu Stoica – op. cit., p. 272


Avocat  Alin-Ioan Axente
Partner AVRAM LAW


Aflaţi mai mult despre , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important
Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile publicate sub numele real care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.


Irina Maria STANCU


Oana ISPAS


Radu Slăvoiu


Livia Dianu-Buja


Ștefania Stoica


Luminița Malanciuc


Ioana-Olivia Voicu


Eduard Toma-Apostol


Florina-Lăcrămioara Drăgan