ArticoleESSENTIALSRNSJStudiiOpiniiInterviuriInterviuri VIDEOPovestim cărţi
 
 
Opinii
Print Friendly, PDF & Email

Este posibilă recunoașterea de către instanță a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate fără autorizație?

01.11.2018 | Andreea-Cristina SECU
Abonare newsletter
Andreea-Cristina Secu

Andreea-Cristina Secu

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fost sesizată de Curtea de Apel Bucureşti în prima parte a anului să pronunţe o hotărâre prealabilă cu privire la dezlegarea acestei chestiuni de drept. Asupra sesizării, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a pronunţat prin Decizia nr. 58 din 17.09.2018, publicată în Monitorul Oficial nr. 911 din 30.10.2018.

În speţă, reclamanţii au edificat în 2004 pe terenul aflat în proprietatea lor o construcţie fără a avea autorizaţie de construire. În lipsa autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, reclamanţii nu şi-au putut intabula construcţia în cartea funciară, neputându-se bucura de recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei.

Pentru a obţine un titlu asupra construcţiei care să le permită intabularea, aceştia au introdus la data de 10 octombrie 2014 o acţiune pe rolul Tribunalului Bucureşti, cerând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să constate că au dobândit, în baza accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra construcţiei.

În primă instanţă, cererea a fost respinsă ca neîntemeiată de Tribunalul Bucureşti. Reclamanţii au făcut apel, iar membrii completului de apel din cadrul Curţii de Apel Bucureşti, având opinii divergente, au sesizat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie pentru stabili dacă dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 constituie un impediment la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei prin efectul accesiunii imobiliare artificiale.

Deşi sesizarea a fost respinsă ca inadmisibilă pentru lipsa caracterului de noutate al problemei, analiza din corpul deciziei Înaltei Curte de Casaţie şi Justiţie a practicii instanţelor de judecată cu privire la acest subiect este o sursă de informaţii extrem de valoroasă.

Până în prezent, în practica instanţelor române s-au conturat două orientări:

– Într-o primă opinie s-a considerat că recunoaşterea prin hotărâre judecătorească a dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate fără autorizaţie, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, nu este posibilă întrucât: (i) 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 stabileşte că aceasta nu se consideră finalizată şi nu poate fi intabulată în cartea funciară, (ii) prezumţia de proprietate pe care este construit mecanismul accesiunii imobiliare artificiale este doar relativă şi este răsturnată de dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 şi întrucât (iii) a recunoaşte o atare posibilitate ar însemna a se permite eludarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991.

– Într-o a doua opinie s-a apreciat că recunoaşterea prin hotărâre judecătorească a dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate fără autorizaţie, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, este posibilă întrucât (i) prevederile art. 577 din Codul civil referitoare la accesiune nu instituie doar o prezumţie relativă de proprietate, ci un mod de dobândire a dreptului de proprietate care îi permite proprietarului terenului să devină proprietarul construcţiei, prin simplul fapt al edificării construcţiei, cu materialele sale, pe terenul său, indiferent dacă sunt sau nu respectate cerinţele Legii nr. 50/1991 şi întrucât (ii) dispoziţiile Legii nr. 50/1991 referitoare la sancţiunile aplicabile pentru edificarea de construcţii fără autorizaţie continuă să producă efecte chiar dacă se constată prin hotărâre judecătorească dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei prin accesiune.

Chemat să îşi exprime punctul de vedere cu privire la această chestiune Ministerul Public (Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie) a comunicat că la nivelul Secţiei judiciare – Serviciul judiciar civil există în lucru o propunere de recurs în interesul legii pe acest subiect.

O soluţie într-un astfel de recurs în interesul legii este aşteptată cu maxim interes pentru că va influenţa decisiv modul de dezvoltare a proiectelor imobiliare în România, inclusiv rigoarea cu care se construieşte şi respectarea standardelor de calitate în construcţii.

Miza este cu atât mai mare cu cât sunt în joc elemente extrem de importante pentru o piaţă imobiliară matură, respectiv, pe de o parte, necesitatea de a clarifica regimul construcţiilor neautorizate, din punct de vedere al accesului lor la circuitul juridic (i.e. posibilitatea valorificării construcţiilor neautorizate, inclusiv prin vânzare), ca o garanţie a dreptului de proprietate şi, pe de altă parte, necesitatea de a cenzura accesul la circuitul juridic al unor astfel de construcţii pentru a se asigura stabilitatea raporturilor juridice, inclusiv ca măsură de protecţie pentru actorii mai puţin experimentaţi de pe piaţa imobiliară.

***

patriciu.re
Patriciu SCA este prima societate de avocaţi din România specializată exclusiv pe consultanţă în domeniul dreptului imobiliar. Iniţiatorii sunt avocaţi cu experienţă vastă şi pregătire solidă în domeniul dreptului imobiliar, asistând de-a lungul timpului clienţi locali şi internaţionali în realizarea unora din cele mai mari proiecte imobiliare din România privind clădiri de birouri, clădiri rezidențiale, magazine, hoteluri, terenuri agricole, păduri, depozite, fabrici, lucrări de infrastructură și monumente istorice.

Avocat Andreea-Cristina Secu
Partener PATRICIU
doctorand anul II la Facultatea de Drept a Universităţii din Bucureşti

Abonare newsletter

Aflaţi mai mult despre , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

CariereEvenimenteProfesioniştiRLWCorporate