Studii, opinii, interviuri ⁞⁞ RNSJ ⁞⁞ ESSENTIALSPovestim cărţi
 
 
Opinii
Înregistrările video sunt accesibile pentru membri şi parteneri. Cheltuială deductibilă fiscal. Reducere 39,6 euro pentru avocaţii din barourile Bucureşti, Ilfov, Dolj, Timiş, Prahova şi Sibiu. Se acordă 20 de puncte de pregătire profesională. UNBR încurajează extinderea naţională, detalii aici. Reducere 19,8 euro pentru executorii Camerei Executorilor Bucureşti, membrii UNELM şi notarii Camerei Notarilor Publici Bucureşti.
Abonare newsletter oficial JURIDICE.ro

Print Friendly, PDF & Email

Posibilitatea recunoașterii pe cale judecătorească a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate în mod neautorizat

05.11.2018 | Virgil BĂRBULESCU
Virgil Barbulescu

Virgil Barbulescu

Ca urmare a publicarii, la data de 01.11.2018, a articolului “Este posibila recunoasterea de catre instanta a dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fara autorizatie?”, de catre doamna avocat Andreea–Cristina Secu, va rog sa primiti urmatorul punct de vedere/ urmatoarea completare, in conditiile in care subsemnatul sunt avocatul reclamantilor in cauza la care se face referire in articolul publicat.

Istoricul spetei

Reclamantii au dobandit, prin contract de vanzare cumparare, terenul intravilan, situat in Bucuresti, pentru care au fost efectuate formalitatile de publicitate imobiliara, cei doi reclamanti fiind proprietari tabulari asupra imobilului teren.

La scurt timp dupa achizitionarea terenului, acestia au demarat edificarea unei constructii S+P+1E+POD pe acesta, fara autorizatie de construire, desi primaria a emis certificat de urbanism. Reclamantii au continuat, pe cheltuiala proprie, executarea lucrarilor de construire a imobilului, fiind emis de primarie un alt certificat de urbanism.

Constructia edificata de reclamanti, pe cheltuiala proprie, pe terenul proprietate personala, a fost finalizata, lucrarile de construire fiind derulate in baza unui memoriu tehnic de rezistenta intocmit de persoana abilitata, dispozitiilor de santier si schitelor intocmite pentru ridicarea locuintei.

La finalul anului 2012, reclamantii s-au adresat primariei in vederea eliberarii certificatului de edificare a unei constructii iar autoritatea publica – Departamentul Arhitect Sef – Serviciul Cadastru Fond Funciar a refuzat eliberarea documentului, intrucat din verificarile efectuate la fata locului s-a constatat existenta constructiei cu lucrari recente, reclamantii fiind indrumati sa se adreseze instantei de judecata.

Astfel, reclamantii au promovat cererea care face obiectul prezentei dezbateri judiciare, pentru a intra in legalitate in sensul constatarii calitatii lor de proprietari asupra constructiei edificate pe terenul proprietate personala si pe cheltuiala proprie, in cauza fiind pe aplicabile si dispozitiile art. 577 Cod civil care prevad “Constructiile, plantatiile si orice lucrari efectuate asupra unui imobil, denumite in continuare lucrari, revin proprietarului acelui imobil…”.

Cauza a fost inregistrata, initial, pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a V-a Civila, sub nr. 34575/3/2014, la 10.10.2014. Prin Sentinta civila nr. 278/06.03.2015, printre altele, Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a Civila a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Bucuresti.

Reclamantii au declarat apel, iar prin Decizia nr. 78/11.02.2016 Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a Civila a admis calea de atac, a constatat ca Municipiul Bucuresti are calitate procesuala pasiva si a trimis dosarul spre rejudecare, cauza fiind reinregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, la data de 21.03.2016 sub nr. 34575/3/2014*.

In esenta, in motivarea acestui prim apel, reclamantii au justificat ca aceasta entitate este necesar sa stea in proces ca si parat, intrucat acestia nu fac altceva decat sa urmareasca recunoasterea dreptului lor de proprietate asupra constructiei edificate, respectiv punerea in acord a situatiei de fapt cu cea de drept. Or, singura posibilitate juridica de a obtine recunoasterea dreptului pretins precum si rezolvarea situatiei juridice incerte referitoare la constructie, determinata de lipsa autorizatiei, consta tocmai in actionarea in judecata a unicelor subiecte de drept care ar putea pretinde sau contesta dreptul lor, si anume unitatea administrativ teritoriala. Cu alte cuvinte, formularea cererii s-a realizat în contradictoriu cu persoanele care ar fi putut să conteste, in mod rezonabil, previzibil, real si efectiv, calitatea reclamantilor de proprietari și să aplice sanctiuni specifice pentru lipsa autorizației de construire (a se vedea pentru o solutie similara si Decizia civila nr. 1237/05.10.2009, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a civila in dosarul nr. 1667/2009).

Prin Sentinta civila nr. 1211/24.10.2016, Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a civila, solutionand cauza in rejudecare, a respins cererea reclamantilor ca neintemeiata (personal, apreciez ca modul in care a fost gestionat procesul de catre instanta nu preconiza aceasta finalitate, in conditiile in care a fost administrata inclusiv proba cu expertiza, procedura evident, inutila, din moment ce solutia de respingere a actiunii nu a avut niciun fel de legatura cu acest mijloc de proba, prin urmare nici nu ar mai fi trebuit sa fie dispusa de judecator, administrarea probei conducand la tergiversarea inutila a procedurii judiciare).

Reclamantii au declarat apel impotriva acestei sentinte, sens in care cauza a fost inregistrata pe rolul Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a civila, la data de 28.09.2017, sub acelasi numar de dosar.

In cadrul solutionarii apelului, Inalta Curte de Casatie si Justitie a fost sesizata prin Incheierea din 07.03.2018 sa pronunţe o hotarare prealabila cu privire la dezlegarea urmatoarei chestiuni de drept: “Dispozitiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii constituie un impediment la dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei prin efectul accesiunii imobiliare artificiale?”

Asupra sesizarii, Inalta Curte de Casatie si Justitie s-a pronuntat prin Decizia nr. 58 din 17.09.2018, publicata in Monitorul Oficial nr. 911/ 30.10.2018, sesizarea fiind respinsa ca inadmisibila.

Anterior, cu ocazia punerii de concluzii in fata Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a civila, referitor la admisibilitatea sesizarii Inaltei Curti de Casatie si Justitie in vederea pronuntarii unei hotarari prealabile, reclamantii, prin avocat, au pus concluzii de respingere ca inadmisibila a sesizarii, din doua perspective:

Potrivit art. 519 Cod proc. civ. “Daca, in cursul judecatii, un complet de judecata al Inaltei Curti de Casatie si Justitie, al curtii de apel sau al tribunalului, investit cu solutionarea cauzei in ultima instanta, constatand ca o chestiune de drept, de a carei lamurire depinde solutionarea pe fond a cauzei respective, este noua si asupra acesteia Inalta Curte de Casatie si Justitie nu a statuat si nici nu face obiectul unui recurs in interesul legii in curs de solutionare, va putea solicita Inaltei Curti de Casatie si Justitie sa pronunte o hotarare prin care sa se dea rezolvare de principiu chestiunii de drept cu care a fost sesizata.”

Am apreciat, astfel, ca sesizarea Inaltei Curti de Casatie si Justitie cu pronuntarea unei hotarari prealabile pentru dezlegarea chestiunii de drept privind incidenta dispozitiilor art. 37 din Legea nr. 50/1991 asupra dobandirii dreptului de proprietate asupra unei constructii prin accesiune imobiliara este inadmisibila, intrucat, pe de o parte, Curtea de Apel Bucuresti nu este instanta investita cu solutionarea definitiva a cauzei, astfel incat prima conditie prevazuta de art. 519 Cod proc. civ. nu este indeplinita, decizia care urmeaza sa fie pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, in prezentul litigiu, putand fi atacata cu recurs.

Pe de alta parte, chestiunea de drept, de a carei lamurire depinde solutionarea pe fond a cauzei, am apreciat ca nu este “noua”, in acceptiunea legii, sens in care reclamantii apelanti au depus inclusiv practica judiciara, dovedind astfel ca instantele nationale au solutionat, de-a lungul timpului cereri identice.  Criteriul de “noutate” nu este intrunit, pe rolul instantelor nationale, de-a lungul timpului, fiind derulate procese similare/ identice in care s-a pus problema dobandirii dreptului de proprietate prin accesiune imobiliara artificiala, de catre proprietarul terenului, pentru o constructie edificata fara autorizatie, tot de catre acesta.

Cu toate acestea, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a civila a dispus suspendarea judecatii si a sesizat forul suprem in sensul aratat anterior.

De mentionat ca membrii completului de judecata din apel au avut opinii divergente referitoare la problema de drept asupra careia urmau sa se pronunte.

In cuprinsul incheierii de sesizare a Inaltei Curti de Casatie si Justitie cei doi membri ai completului de judecata au enuntat, cu titlu preliminar, interpretarile proprii ale art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991. In esenta, unul dintre membrii completului a apreciat ca dispozitia legala se opune la recunoasterea dreptului de proprietate asupra constructiei, atata timp cat constructia nu se considera finalizata si nu poate fi intabulata in cartea funciara. Cel de-al doilea membru al completului a apreciat ca dispozitia legala nu constituie un impediment la dobandirea dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, dispozitiile art. 557 Cod civil instituind un mod de dobandire a proprietatii (aceasta fiind, dealtfel si opinia noastra).

Precizez ca anterior pronuntarii de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie asupra inadmisibilitatii sesizarii, prin Decizia nr. 58 din 17.09.2018, publicata in Monitorul Oficial nr. 911/ 30.10.2018, prin raportul prealabil intocmit s-a opinat in sensul inadmisibilitatii sesizarii, apreciindu-se ca “mecanismul de unificare a practicii judiciare reglementat de art. 519 Cod procedura civila nu poate fi uzitat atat timp cat legiuitorul a limitat prin conditiile de admisibilitate analizate, rolul unificator al acestei institutii juridice numai in porivinta chestiunilor de drept noi”.

Fara a mai relua situatia de fapt expusa in articolul precedent, la care am facut referire, retinuta corect de catre colega noastra, doamna avocat Andreea–Cristina Secu, apreciez ca este posibila recunoasterea de catre instanta a dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fara autorizatie, cel putin pentru urmatoarele motive:

Potrivit art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, forma actuala in vigoare, “Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza inscrisului autentic notarial sau a certificatului de mostenitor, incheiate de un notar public in functie in Romania, a hotararii judecatoresti ramase definitiva si irevocabila sau pe baza unui act emis de autoritatile administrative, in cazurile in care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis in mod valabil.”

La nivelul anului 2004, anul edificarii constructiei, acelasi act normativ prevedea  in art. 49 ca “Cererea de inscriere in cartea funciara se va depune la biroul de carte funciara al judecatoriei si va fi insotita de inscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere. In cazul hotararii judecatoresti, se va prezenta o copie legalizata, cu mentiunea ca este definitiva si irevocabila.” La fel, art. 22 in forma in vigoare la acea vreme prevede ca “Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a incheiat in forma autentica. (2) Radierea inscrierii dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale se va face in temeiul actului care exprima consimtamantul titularului la stingerea lor, cu exceptia drepturilor care se sting la implinirea termenului mentionat in inscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor. (3) Hotararea judecatoreasca, definitiva si irevocabila, sau, in cazuri anume prevazute de lege, decizia autoritatii administrative va inlocui actul prevazut la alin. (1) si (2).”

Ca atare, inclusiv la nivelul anului edificarii constructiei in discutie, legislatia in materie prevedea posibilitatea inscrierii drepturilor in evidentele tabulare in baza hotararii judecatoresti care atesta dobandirea de catre solicitant a dreptului de proprietate (legea nefacand distinctie, deci indiferent de modalitatea juridica de dobandire).

Asa fiind, desi faptul construirii si al exercitarii unei stari de fapt indelungate este, in mod indubitabil, generator de efecte juridice, acesta nu poate sa sta exclusiv la baza unei inscrieri in cartea funciara, fiind necesar un act oficial, de natura celor enumerate anterior.

Tribunalul Bucuresti, in solutionarea prezentei cauze, in mod gresit a retinut incidenta art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 intrucat respectiva norma se refera la imposibilitatea intabularii acelor constructii edificate fara autorizatie si fara receptie la terminarea lucrarilor, neexistand niciun text legal care sa impuna vreun impediment la intabulare in ipoteza in care dreptul de proprietate este consfiintit printr-o hotarare judecatoreasca, dimpotriva, chiar norma legala prevede inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate atestat de hotarari judecatoresti, asa cum am aratat supra.

Mai mult, eronat este si rationamentul primei instante in sensul ca reclamantii s-ar putea adresa pe calea contenciosului administrativ in vederea obtinerii autorizatiei de construire; avand in vedere cadrul legislativ incident, nu poate fi eliberat Certificat de edificare a unei constructii, singura institutie abilitata in acest sens fiind instanta de judecata care va emite o hotarare judecatoreasca in acest sens. In plus, obtinerea autorizatiei de construire dupa edificarea imobilului este practic imposibila, in conditiile legislative anterioare intrarii in vigoare a Legii nr. 453/2001.

Apoi, valorificarea a faptului generator de efecte juridice nu se poate realiza pe calea recunoasterii necontencioase stabilite de art. 24 alin. (3), intrucat exista un impediment legal si anume acela potrivit caruia constructiile executate fara autorizatie de construire nu pot fi intabulate in cartea funciara (art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991, republicata – “constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, potrivit legii, nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara”). In cazul de fata, neavand deschisa procedura gratioasa, reclamantilor este necesar a li se asigura posibilitatea recunoasterii dreptului lor de proprietate pe calea procedurii contencioase alese, cu alte cuvinte sa li se confere in mod real si efectiv posibilitatea de a-si proteja dreptul de proprietate, cu toate atributele si consecintele sale.

Lipsa autorizatiei de construire nu poate reprezenta, insa, un criteriu pentru respingerea actiunii reclamantilor, contrar argumentelor primei instante, atata vreme cat dreptul de proprietate poate fi constituit/transmis inclusiv asupra unor bunuri care nu indeplinesc cerintele legale subsumate regimului lor juridic (exempli gratia, constructii neautorizate), nerespectarea legislatiei in domeniul constructiilor putand atrage, eventual, exclusiv raspunderea contraventionala ori penala.

Dealtfel, si Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a Civila s-a pronuntat in dosarul nr. 1488/2009 prin Decizia civila nr. 1573/17.11.2009 in sensul ca “inexistenta unei autorizatii de constructie pentru imobilul nou construit nu poate limita dreptul reclamantilor de a se adresa instantei de judecata pentru constatarea dreptului lor de proprietate dobandit prin accesiune imobiliara, aceasta deoarece temeiul juridic in raport de care se analizeaza cererea este cel dat de Codul civil, iar nu de normele speciale din Legea nr. 50/1991.”

Aspectele de ordin formal legate de inexistenta autorizatiei de construire nu pot obstructiona ori limita dreptul de proprietate, primul judecator al fondului procedand gresit prin respingerea actiunii introductive, dupa cum constatarea dreptului de proprietate nu poate avea consecinte pe planul raporturilor de natura administrativa legate de inexistenta autorizatiei. O alta solutie ar echivala, practic, cu nesocotirea dreptului fundamental de proprietate, ocrotit si garantat de lege.

In sensul celor aratate s-au pronuntat hotarari judecatoresti, depuse la dosar, dupa cum urmeaza: Decizia civila nr. 940/01.06.2009 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a civila in dosar nr. 464/2009; Decizia civila nr. 1713/08.10.2012 pronuntata de Tribunalul Dolj – Sectia I civila in dosarul nr. 508/215.2012;  Decizia civila nr. 225/AC/19.05.2015 pronuntata de Tribunalul Neamt in dosar nr. 508/215/2012 (“Tribunalul retine ca, fara a nega incidenta dispozitiilor art. 59 al. 3 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 R, practica judiciara, atat cea a instantelor din judetul in care domiciliaza reclamantii, cat si cea a instantei nationale cea mai inalta in grad, Inalta Curte de Casatie si Justitie, este in sensul admisibilitatii unor astfel de actiuni in constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra unor constructii edificate fara autorizatia impusa de Legea nr. 50/1991. O norma este previzibila atunci cand ofera o anume garantie contra atingerilor arbitrare ale puterii publice, conditia fiind indeplinita atunci cand justitiabilul poate cunoaste, plecand de la formularea dispozitiei pertinente si, la nevoie, cu ajutorul interpretarii sale de catre instantele nationale, ce acte si omisiuni angajeaza raspunderea sa. Or, in conditiile in care practica formata era consolidata in sensul de a nu sanctiona persoanele care au edificat constructii fara emiterea unei autorizatii cu respingerea unei actiuni in constatare formulata cu privire la respectiva constructie, pe motiv ca ar avea la dispozitie prevederile Legii nr. 50/1991 ca singura cale de realizare a dreptului, justitiabilii din prezenta cauza, actuali apelanti, nu au putut cunoaste ca omisiunea emiterii unei autorizatii de construire sau a unei autorizatii de intrare in legalitate cu privire la constructia edificata, data fiind interpretarea art. 492 vechiul Cod civil de catre instante, ii expune sanctiunii de respingere a demersului juridic promovat. In acest context, reprezentarea reclamantilor a avut temei suficient a se forma in sensul ca, fapta lor de a nu obtine autorizatia reglementata de Legea nr. 50/1991 nu poate avea drept consecinta decat atragerea unei eventuale raspunderi contraventionale pe planul raporturilor de natura administrativa, fara a le fi negata posibilitatea de a-si realiza dreptul si de a li se admite o actiune in constatarea dreptului de proprietate, cu conditia dovedirii aspectelor impuse de art. 492 Cod civil); Decizia civila nr. 677/07.10.2009 pronuntata de Curtea de Apel Ploiesti – Sectia Civila (“instanta interpreteaza ca a se constata dreptul de proprietate asupra constructiilor nu poate avea consecinte pe planul raporturilor de natura administrativa legate de inexistenta autorizatiei pentru a putea afirma ca acesta a inteles sa eludeze prevederile Legii nr. 50/1991, astfel cum a fost modificata”).

De remarcat este, insa, Decizia nr. 3668/06.05.2005 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie – Sectia Civila si de Proprietate Intelectuala (“Aspectele de ordin formal legate de inexistenta contractului de constructie si procesul verbal de predare primire nu pot obstructiona sau limita dreptul de proprietate al reclamantilor, dupa cum constatarea dreptului de proprietate al reclamantilor nu poate avea consecinte pe planul raporturilor de natura administrativa legate de inexistenta autorizatiei, pentru a se putea afirma ca acestia au tins pe calea actiunii de fata sa eludeze prevederile art. 2 din Legea nr. 50/1990 modificata prin Legea nr. 453/2001. Dimpotriva, legitimarea calitatii lor de proprietari ai constructiilor de pe teren ar putea, in lipsa autorizatiei si cu respectarea dispozitiunilor legale, sa antreneze raspunderea contraventionala a acestora pentru lipsa autorizatiei de constructie. Pe calea expertizei efectuata in cauza s-a realizat identificarea si pozitionarea constructiilor pe teren, in privinta carora reclamantii au urmarit pe calea actiunii in constatare sa-si consolideze un drept subiectiv preexistent”). Decizia poate fi consultata aici.

In fine, dispozitiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii nu constituie un impediment la dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei prin efectul accesiunii imobiliare artificale. Art. 577 Cod civil nu instituie exclusiv o prezumtie relativa ci un mod de dobandire a proprietatii, in baza reglementarii legale in discutie proprietarul terenului devenind proprietarul constructiei edificate pe acesta, cu materialele sale. In acest sens, s-a exprimat unul dintre judecatorii, membri ai completului de apel care solutioneaza cauza.

O interpretare contrara ar anula, practic scopul legii si nu ar face altceva decat sa adauge la ea, in sensul ca, indirect, ar fi negat in mod nepermis un mod de dobandire a proprietatii in virtutea legii civile.

Pentru aceste motive, reclamantii apelanti au solicitat admiterea apelului declarat impotriva sentintei civile nr. 1211/24.10.2016, pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a civila, in dosarul nr. 34575/3/2014* si, consecutiv, sa se constatate ca reclamantii au dobandit, in baza accesiunii imobiliare artificiale, proprietatea asupra constructiei situata in Bucuresti, Sector 6.

Urmatorul termen de judecata in fata Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a civila este stabilit pentru data de 05.12.2018, cand fondul apelului ar trebui solutionat in complet de divergenta, potrivit dispozitiilor Codului de procedura civila.

Avocat Virgil Barbulescu 
BARBULESCU, BUGA & ASOCIATII


Aflaţi mai mult despre , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important
Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile publicate sub numele real care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.


Irina Maria STANCU


Oana ISPAS


Radu Slăvoiu


Livia Dianu-Buja


Ștefania Stoica


Luminița Malanciuc


Ioana-Olivia Voicu


Eduard Toma-Apostol


Florina-Lăcrămioara Drăgan