Studii, opinii, interviuri ⁞⁞ RNSJ ⁞⁞ ESSENTIALSPovestim cărţi
 
 
Opinii
Înregistrările video sunt accesibile pentru membri şi parteneri. Cheltuială deductibilă fiscal. Reducere 39,6 euro pentru avocaţii din barourile Bucureşti, Ilfov, Dolj, Timiş, Prahova şi Sibiu. Se acordă 20 de puncte de pregătire profesională. UNBR încurajează extinderea naţională, detalii aici. Reducere 19,8 euro pentru executorii Camerei Executorilor Bucureşti, membrii UNELM şi notarii Camerei Notarilor Publici Bucureşti.
Abonare newsletter oficial JURIDICE.ro

Print Friendly, PDF & Email

Ce trebuie să ştie avocaţii despre Declaraţia unică a dezvoltatorilor imobiliari

07.12.2018 | Daniel UDRESCU
Daniel Silviu Udrescu

Daniel Udrescu

De curând am formulat o cerere pe care doresc să o fac publică, pentru că afectează activitatea tuturor dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice. Consider că actuala Declaraţie unică este necorespunzătoare şi va crea mari probleme clienţilor dumneavoastră.

5 decembrie 2018

Budăi Marius-Constantin
Preşedinte
Comisia buget, Finanţe şi Bănci
Camera Deputaţilor
Palatul Parlamentului,
str. Izvor nr. 2-4,
sector 5, Bucureşti

Orlando Eugen Teodorovici
Ministerul Finaţelor Publice
Strada Apolodor nr. 17,
sector 5, cod 050741, Bucureşti

Re: Solicitate de lămurire cu privire la Declaraţia unică privind impozitul pe venit şi contribuţiile sociale datorate de persoanele fizice cu aplicare în domeniul imobiliar

Stimate domnule Deputat şi domnule Ministru,

Cu scuzele de rigoare pentru afirmaţii, Parlamentul, prin Codul fiscal, MFP şi ANAF, prin ordine şi proprii specialişti, nu au experţi care să scrie o legislaţie clară în domeniul construcţiilor, veniturile din construcţii fiind o categorie separată de venituri, care are particularităţi ce nu sunt corect încadrate de lege.

Pentru activitatea economică a persoanelor fizice, dezvoltatorii imobiliari, achiziţionează terenul, îşi dezvoltă un plan de construire, aprobat prin PUG, PUZ sau PUD, obţin avize, apoi o autorizaţie de construire, construiesc, finalizează construcţia, de regulă fără finisaje, o înregistrează fiscal la DITL şi Cartea Funciară, vând clienţilor dezmembrămintele acesteia, clienţii solicită finisaje individualizate, apoi îşi plătesc taxele la ANAF. Spre stupefacţia mea, Declaraţia unică pe care persoanele fizice au trebuit să o completeze, nu are nici măcar o prevedere cu privire la construcţii, cu excepţia celor din străinătate, care sunt şi ele eronat raportate.

1. Până la apariţia Legii nr. 29/2018, vânzările din patrimoniul personal nu au fost clar definite (de fapt, nici astăzi nu sunt – Legea nr. 182/2016 are prevederi neclare privind activitatea economică a PFA si nu defineşte patrimoniul personal). Odată cu introducerea Declaraţiei unice, dezvoltatorii imobiliari, înregistraţi ca activitate economică pe persoană fizică plătitoare de TVA (noţiune nedefinită de Codul Fiscal) au migrat pentru înregistrarea ca PFA şi şi-au păstrat acelaşi cod unic de înregistrare ca plătitor de TVA.

2. Legislaţie anterioară. În baza art 77 indice 1, actualul art. 111 din CF, se impozitau cu 3% din venit, tranzacţiile din patrimoniul personal. Pentru un imobil cu valoare de 50.000 euro impozitul pe venit era 1.500 euro.

3. Anomalia OUG nr. 3/2017. Prin OUG nr. 3/2017 art. 77 indice 1, actualul art. 111 din CF, se scuteau de plata impozitului tranzacţiile din patrimoniul personal. Pentru un imobil cu valoare de 50.000 euro impozitul pe venit era zero. Nu exista prevedere cu privire la patrimoniul de afectaţiune şi incadrare ca activitate independentă.

4. Legea nr. 29/2018. Ca urmare a introducerii Declaraţiei unice şi a Legii nr. 29/2018 s-a corectat o anomalie, respectiv impozitarea tranzacţiilor imobiliare, încercându-se să se diferenţieze activitatea economică, de vânzările din patrimoniul personal, fără însă a avea o definiţie clară a acestui tip de patrimoniu. Programul de guvernare Grindeanu a încercat să definească patrimoniul personal în proiectul promovat în 2016, dar proiectul nu s-a transformat în lege. Problema însă persistă.

5. Alinierea la Directiva europeană. Menţionăm că tranzacţiile imobiliare din patrimoniul personal NU PREVĂD nici astăzi o metodă de reîncadrare în baza art. 11 Cod fiscal, din tranzacţii din patrimoniul personal în tranzacţii economice, pentru care TVA ar putea fi aplicat.

6. Toate contractele de vânzare, chiar şi astăzi, indică faptul că „sunt aplicabile prevederile art. 77 indice 1 din titlul 8 al Legii nr. 571/2003 (astăzi, art. 111 din Legea nr. 227/2015) privind Codul fiscal”, în sensul în care ne aflăm în faţa unor tranzacţii încadrate de notar şi efectuate din patrimoniul personal, pentru care nu există prevedere expresă de reîncadrare în patrimonial de afectaţiune. Trebuie menţionată Directiva 2009/55/CE, care defineşte patrimoniul personal şi cum diferă aceasta de art. 77 indice 1 Cod fiscal, valabil până în 2015, (astăzi art. 111), care NU defineşte patrimoniul personal. Directiva este clară şi defineşte bunurile personale, pe când art. 77 indice 1, permite ca orice imobil să fie vândut ca patrimoniul personal.

7. Din punct de vedere al persoanei fizice, patrimoniul de afectaţiune pentru activitate economică nu este unul protejat sau independent, acesta putând fi atacat şi fiscal şi legal ca patrimoniu extins al persoanei fizice.

8. Din punct de vedere al soţului/soţiei unei PFA, la înstrăinarea unui bun dobândit în timpul căsătoriei este necesară şi prezenţa soţului/soţiei. Din punct de vedere fiscal, prin declaraţie, soţului/soţiei îi sunt preluate obligaţiile fiscale de PFA. Dar această metodă nu rezolvă problema bunurilor imobiliare şi a calităţii acestora de patrimoniu personal pentru soţ şi/sau activitate economică pentru PFA.

9. Declaraţia unică. Din punct de vedere notarial, patrimoniul personal definit de art. 111 CF este cu reţinere a impozitului pe venit la notariat (pentru sume ce depăşesc 450.000 lei).

10. Din punct de vedere al PFA, reţinerea impozitului nu se mai efectuează la notariat, obligaţia persoanei fizice rezidă în normele date de Declaraţia unică. Dar tocmai aici persistă marile probleme.

11. Aşa cum menţionam, un număr relativ mare de dezvoltatori imobiliari cu cod de TVA şi-au înregistrat activitatea la Registrul Comerţului păstrând codul de TVA, în timpul anului 2018.

12. Pentru anul 2017, dezvoltatorii imobiliari neînregistraţi ca PFA nu au avut obligatia depunerii unei declaraţii pentru impozitul pe venit.

13. Din punct de vedere al TVA, lucrurile sunt simple, existând continuitate.

14. Din punct de vedere al impozitului pe venit, PFA plăteşte un impozit de 10%, plus CAS şi CASS. Impozitul se calculează ca diferenţă între venituri şi cheltuieli în perioada respectivă, adică în 2018. Nu are prevederi pentru perioade anterioare, pentru costuri.

15. În Declaraţia unică, menţiuni cu privire la transferul dreptului de proprietate există doar la Explicaţii Secțiunea a III-a – Date privind veniturile realizate din străinătate în anul 2017. Nu se face însă nicio referire la activitatea dezvoltatorilor imobiliari din România:

4.2. Rd. 2 Categoria de venit – se bifează căsuța corespunzătoare categoriei de venit realizat.

a) Persoanele fizice care, în anul de raportare, au realizat venituri din străinătate, supuse impunerii în România, din transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții evidențiază distinct, în declarație, tranzacțiile încheiate în perioada 1-31 ianuarie 2017, respectiv tranzacțiile încheiate începând cu data de 1 februarie 2017. Pentru tranzacțiile încheiate în perioada 1-31 ianuarie 2017, persoanele fizice menționează și perioada de deținere a proprietății imobiliare care a fost înstrăinată, bifând, după caz, căsuța „dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv” sau căsuța „dobândite într-un termen mai mare de 3 ani” de la „Date privind activitatea desfășurată”, pct. 2 „Categoria de venit” din formular;

b) Pentru transmiterea dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor acestuia cu titlu de moștenire, declarația se depune de contribuabilii moștenitori în situația în care succesiunea nu este dezbătută și finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii, bifând, în acest caz, căsuța „Cu titlu de moștenire”; (Ordinul nr. 888/2018 din 27 martie 2018).

Chiar dacă are menţiuni despre „perioada de deținere a proprietății imobiliare care a fost înstrăinată”, secţiunea nu prevede nimic cu privire la costurile aferente proprietății imobiliare care a fost înstrăinată, fiind numai parţial corectă.

16. Din punct de vedere al instrucțiunilor de completare a formularului Declarație unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice la Capitolul II, Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate în anul 2018, Secțiunea 1 Date privind impozitul pe veniturile estimate din România în anul 2018, Subsecțiunea 1 Date privind impozitul pe veniturile estimate din România, impuse în sistem real, NU AVEM REFERIRI CU PRIVIRE TRANSFERUL DREPTULUI DE PROPRIETATE, aşa cum vă arătăm cu:

9.2.1.2. Contribuabilii care realizează venituri în mod individual și care determină venitul net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, completează subsecțiunea după cum urmează:

Rd. 1 Venit brut – se înscrie suma reprezentând veniturile în bani și/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură, estimate a se realiza în anul fiscal în curs de către contribuabili, atât din activitatea de bază, cât și din activități adiacente;

Rd. 2 Cheltuieli deductibile – se înscrie suma reprezentând cheltuielile estimate a se efectua în anul fiscal în curs, în vederea realizării venitului brut estimat, atât din activitatea de bază, cât și din activități adiacente, specifice fiecărei activități;

Rd. 3 Venit net anual estimat – se înscrie suma reprezentând diferența dintre venitul brut estimat și cheltuielile deductibile aferente, respectiv se scade rd. 2 din rd. 1;

Rd. 3.1. Venit impozabil – se completează după caz, astfel:

a) în cazul contribuabililor care beneficiază de scutire de la plata impozitului, potrivit legii, în cazul activităților independente, drepturi de proprietate intelectuală, activități agricole, silvicultură și piscicultură – se înscrie suma de la rd. 3 „Venit net anual estimat” redusă proporțional cu numărul de zile calendaristice, din anul 2018, pentru care venitul este scutit de la plata impozitului, potrivit legii;

b) în cazul contribuabililor care nu beneficiază de scutire de la plata impozitului, potrivit legii – se înscrie suma de la rd. 3 „Venit net anual estimat”.

Rd. 4 Impozit anual estimat – se înscrie suma rezultată din aplicarea cotei de impozitare de 10% asupra valorii înscrise la rd. 3.1 „Venit impozabil” (Ordinul nr. 888/2018 din 27 martie 2018).

Nu se prevăd nici veniturile, nici costurile aferente proprietății imobiliare care a fost înstrăinată. Declaraţia unică are „mici” scăpări de care ANAF încă nu ştie. Exemplificăm: să presupunem că s-a achiziţionat terenul în 2016, s-a obţinut autorizaţia în 2017 şi s-a efectuat construcţia, iar vânzările au început în 2018. De remarcat că în 2016 şi 2017, PFPTVA nu depunea declaraţii de venit, ci Legea nr. 29/2018 spune clar că nu se reîncadrează veniturile din patrimoniul personal înainte de 1 iunie 2017. În 2018 avem de completat Declaraţia unică, avem costuri din 2016 şi 2017, dar nu avem declaraţii pentru 2016 şi 2017, pentru că nu eram declaraţi PFA. ANAF spune că în acest caz, estimăm venitul brut, cheltuielile și venitul net pentru anul 2018. Nu spune nimic despre cheltuielile din 2016 şi 2017, aferente unei construcţii. În formular nu există o astfel de rubrică. Avem deci o MARE PROBLEMĂ pentru care ANAF nu are o soluţie în Declaraţia unică.

Explicaţie: Contabil, împerecherea veniturilor şi a cheltuielilor trebuie făcută pe perioadă sau minim pe proiect, pentru că la un imobil nu poţi să ai venituri şi cheltuieli numai într-un an, procesul derulându-se de regulă pe 2-5 ani.

Recomandare: sugerez ca în căsuţa cheltuielilor pentru 2018 să fie trecute şi costurile aferente construirii din anii precedenţi. Altfel, impozitul pe venit va fi unul pentru 10% din venit, nu pentru 10% din venit minus cheltuieli (profit). Din acest punct de vedere avem următoarele situaţii:

a) Teren achiziţionat în perioadă anterioară anului 2018, fără construcţie, fără venituri în 2018. Rd. 2 de mai sus – Cheltuieli deductibile prevede numai faptul că se înscrie suma reprezentând cheltuielile estimate a se efectua în anul fiscal în curs. Drept pentru care Declaraţia nu are rubrici care să prevadă costuri aferente construcţiei din anii precedenţi, prejudiciind dezvoltatorul imobiliar, cu un impozit incorect aplicat. Dacă se declară şi se înregistrează toate costurile pentru toate proprietăţile deţinute, impozitul se diminuează în anul declarării, dar se reglează în perioada viitoare.

b) Terenuri achiziţionate în perioade anterioare anului 2018, parţial construcţii anterioare, deci cheltuieli anterioare, parţial construcţie şi vânzare în anul în curs. Care este metoda de împerechere a costului terenului şi construcţiei cu vânzarea apartamentului? Dacă se înregistrează toate costurile pentru toate proprietăţile deţinute, impozitul se diminuează într-un an şi se reglează în perioada viitoare.

c) Ciclul normal de construire este de regulă de peste un an de la achiziţia terenului până la vânzarea ultimului apartament. Nu sunt proceduri corecte nici pentru înregistrarea costurilor în perioada curentă, nici împerecherea costurilor cu veniturile din perioada vânzării, ce pot fi ani diferiţi.

17. Site-ul ANAF a funcţionat foarte greu, cu întreruperi multe şi dese, făcând un calvar depunerea online a Declaraţiei unice. Site-ul ANAF a fost asaltat de solicitări având în vedere că persoanele care au depus Declarația prin mijloace electronice beneficiază de o bonificație de 5% din impozitul pe venit net anual și contribuțiile CAS și CASS plătite integral până la 15 decembrie 2018. Problemele au apărut din cauza numărului mare de contribuabili care au dorit depunerea Declaratiei Unice online, dar pentru că românii au experienţa unui fisc ineficient, foarte mulţi au renunţat şi au depus la ghişeu.

În pofida acestei situaţii şi cu toate că Declaraţia unică în cazul dezvoltatorilor imobiliari nu este clară, aceştia au depus formularul în termenul legal – 31 iulie –, dar nu au putut să o facă online, mai pot beneficia de bonificaţia de 5%? ANAF din propria incompetenţă se face vinovat de o situaţie de înşelăciune a contribuabililor ce nu au putut să depună Declaraţia Unică electronic şi au ales să o depună la ghişeu. În acest caz, bonificaţia ar trebui acordată pentru toţi cei care au depus la termen.

18. Declaraţia permite rectificarea impozitului estimat. Contribuabilii care rectifică estimatul cu actualul, achită integral impozitul pe venitul realizat cu anticipaţie până la dată de 15 decembrie 2018, mai beneficiază de reducerea de 5% a impozitului pe venit anual estimat plătit integral până la 15 decembrie 2018 inclusiv?

Solicitare

Ministerul Finaţelor Publice prin Codul fiscal nu are elementele unei descrieri şi impuneri clare a activităţii dezvoltatorilor imobiliari înregistraţi ca PFA, ce desfăşoară o activitate economică. Drept pentru care vă solicit să verificaţi cele expuse mai sus şi vă solicit să elaboraţi norme pentru activitatea de dezvoltare imobiliară cu ciclu mai mare de un an de zile.

Cu stimă,
Udrescu Daniel Silviu
Expert contabil

 


Aflaţi mai mult despre , , , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important
Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile publicate sub numele real care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.


Irina Maria STANCU


Oana ISPAS


Radu Slăvoiu


Livia Dianu-Buja


Ștefania Stoica


Luminița Malanciuc


Ioana-Olivia Voicu


Eduard Toma-Apostol


Florina-Lăcrămioara Drăgan