Actul notarial înainte şi după Legea nr. 29/2018
7 ianuarie 2019 | Daniel UDRESCU
Daniel Udrescu
Legea nr. 29/2018 este o lege incompletă. Spre exemplu, la art. 1 alin. 1:
Art. 1. — (1) În cazul tranzacţiilor pentru care s-a aplicat impozitul pe venit din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal al persoanelor fizice, se anulează diferenţele de obligaţii fiscale principale, respectiv impozitul pe venit şi contribuţiile sociale, precum şi obligaţiile fiscale accesorii aferente acestora, stabilite de organul fiscal prin decizie de impunere emisă şi comunicată contribuabilului, ca urmare a reîncadrării acestor venituri ca venituri dintr-o activitate independentă, obţinute de către persoanele fizice din transferul proprietăţilor imobiliare care fac parte din patrimoniul afacerii, pe perioadele fiscale de până la 1 iunie 2017, şi neachitate până la data intrării în vigoare a prezentei legi.
Trebuia completată legea şi menţionat clar că, începând cu 1 iunie 2017, impozitul pe venit din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal al persoanelor fizice reîncadrează veniturile ca venituri dintr-o activitate independentă, obţinute de către persoanele fizice din transferul proprietăţilor imobiliare care fac parte din patrimoniul afacerii.
Menţionam aici că în domeniul construcţiilor nu avem o lege clară.
În timp, notarii au folosit art. 77^1, apoi art. 111 din Codul fiscal, calculând 3% (2%) impozit pe venit cu reţinere şi virare către bugetul de stat. Apoi a intervenit OUG nr. 3/2017, unde printr-o eroare s-au neîntelegere a acestui domeniu, s-a promovat ideea că până la 450.000 lei tranzacţiile sunt scutite de la plata impozitului pe venit pentru toate activtăţile de transfer al proprietăţilor imobiliare şi numai după acest plafon se impozitează cu 3%.
Să presupunem 3% pentru un apartament de 60.000 de euro. Ar rezulta un impozit de 1.800 euro înainte de OUG nr. 3/2017, reţinut pe loc la notar. După OUG nr. 3/2017, tranzacţia ar fi fost scutită.
Menţionam în diverse articole, că legea nu prevede clar ce este patrimoniul personal, drept pentru care persoanele fizice şi notarii tranzacţionau transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal al persoanelor fizice, nu al persoanei fizice ce desfăşoară o activitate independentă. Ori noua orientare dată a ANAF, dar şi de Legea nr. 182/2016 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 44/2008 (mă abţin să critic o ordonanţă de urgenţă ce nu a fost aprobată de Parlament în 8 ani, incălcând nişte principii ce depăşesc discuţia) introduce noţiunea de patrimoniul afacerii, pentru persoanele fizice.
Trecând peste neclaritatea legii, trebuie să adresăm modul în care notarii ar trebui să întocmească actele notariale, ce se reflectă în evidenţele contabile şi/sau fiscale, pentru persoanele fizice care ar desfăşura o activitate economică, ce ar putea fi încadrată ca activitate economică, nu numai pentru TVA, ci şi pentru impozitul pe venit net, ce a fost modificat de OUG nr. 79/2017 la 10%.
În primul rând, activitatea economică a persoanei fizice, are o defecţiune în cazul soţilor şi patrimoniul dobândit în timpul căsătoriei. ANAF, a început să considere ambii soţi că desfăşoară o activitate economică, şi de regulă DITL înregistrează bunurile cu cote de 50% pentru fiecare soţi. Notarii, în cazul în care trec peste această problemă, au o dilemă. Conform art. 292 alin. 1 lit. f), punctul 3, construcţiile noi nu sunt scutite de la plata TVA:
Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:
f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile.
3. livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării;
În acelaşi timp, cu TVA, notarii trebuie să adreseze problema continuităţii, activităţii economice şi caracterul de persoană impozabilă şi pentru impozit, dată de art. 269 alin. 1,
Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfășoară, de o manieră independentă și indiferent de loc, activități economice de natura celor prevăzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activități,
cu trimitere la alin. 2, cu trimitere la NM 4.5:
În cazul achiziției de terenuri și/sau de construcții de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacție în cursul unui an calendaristic. Dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an aceasta este considerată ocazională și nu este considerată o livrare impozabilă. Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiași an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Totuși, dacă persoana fizică derulează deja construcția unui bun imobil în vederea vânzării, conform alin. (4), activitatea economică fiind deja considerată începută și continuă, orice alte tranzacții efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional. Livrările de construcții și terenuri, scutite de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al activității economice, cât și la calculul plafonului de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. În situația în care persoana fizică nu se înregistrează în scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar începe activitatea economică, se consideră că aplică regimul special de scutire pentru întreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervenind la termenul prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.
Ori, în acest caz, revenind la comparaţia impozitului pe venit, dacă există o profitabilitate de 25% (considerată una în partea de sus a profitabiltăţii din tranzacţiile imobiliare), la o tranzacţie de 60.000 euro, impozitul ar fi (60.000X25%X10%=1.500 euro), plătibil către ANAF până în martie anul următor tranzacţiei, la care se vor adăuga şi contribuţiile.
Dar ce fac notarii? În mod normal, actul notarial are o nouă modalitate, notarul investigând procesele verbale de recepţie, ce indică o construcţie nouă, solicitând o declaraţie persoanei că nu este prima tranzacţie. Dacă este o singură tranzacţie şi persoana nu are o construcţie nouă cu mai multe unităţi locative, este considerată ocazională, notarul aplică impozitul de la art. 111, pentru vânzător, reţinând impozitul (pentru 60.000 euro tranzacţia este scutită).
În cazul în care ne aflăm în faţa unei construcţii noi pe numele vânzătorului cu mai multe unităţi locative, Codul fiscal încadrează tranzacţia ca fiind activitate economică. Dacă persoana nu este înregistrată ca persoană fizică autorizată, actul notarial trebuie să menţioneze că este răspunderea persoanei fizice să se înregistreze la Registrul Comerţului şi/sau ANAF pentru TVA şi să-şi plătească impozitul aferent şi/sau TVA, conform art. 67 şi următoarele Cod fiscal, venituri din activități independente, pentru care notarul nu reţine şi nu virează impozitul, răspunderea fiind a vânzătorului. Acelaşi lucru se întâmplă şi cu persoana fizică autorizată înregistrată la Registrul Comerţului.
Trebuie reţinut că impozitul pe venitul net este valabil şi pentru construcţii vechi în care apare continuitatea, notarul având de clarificat acest aspect în declaraţia luată vânzătorului. Trebuie reamintită NM 4.5., ce se aplică în cazul tuturor achizițiior de terenuri și/sau de construcții de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate. Adică orice terenuri şi orice clădiri vechi. Scutirea se aplică în cazul acestor tranzacţii numai pentru TVA, nu şi pentru impozitul pe venitul net al persoanei fizice şi trebuie declarat în declaraţia unică.
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
