Pentru comunicare profesională JURIDICE.ro recomandă Infinit PR
TOP LEGAL
Print Friendly, PDF & Email

Intabularea construcțiilor nefinalizate, o procedură într-adevăr benefică?

16.04.2019 | Ioana ȘAMPEK
Ioana Șampek

Ioana Șampek

Supunem atenţiei o problemă de interes care, în măsura în care nu este atent monitorizată de către persoanele cu atribuţii de control în domeniu, poate da naştere unor abuzuri în procesul de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilelor. Ne vom referi la contrucţiile nefinalizate, pentru care investitorul a obţinut autorizaţie de construire, a demarat lucrările, dar nu le-a finalizat, procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nefiind încheiat.

Pentru imobilele edificate potrivit prevederilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, titlul de proprietate asupra acestora este reprezentat, ca regulă generală, de autorizaţia de construire şi de procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor. Sunt reglementate şi norme derogatorii cu referire la imobilele edificate înainte de 1 august 2001 fără autorizaţie de construire, intabularea dreptului de proprietate asupra acestora facându-se în baza unui certificat de atestare fiscală şi a documentaţiei cadastrale[1].

Problema pe care o semnalăm are în vedere însă imobilele edificate cu autorizaţie de construire, dar nefinalizate, pentru care, în considerarea ultimelor modificări, dreptul de proprietate poate fi intabulat (iar nu doar notat ori, cel mult, înscris provizoriu) înainte de încheierea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de construire.

1. Prevederi legale în procedura de autorizare a executării lucrărilor de construire

Potrivit art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/1991, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unei construcţii se face în baza unui certificat eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire şi a documentaţiei cadastrale aferente. În cazul în care construcţia este finalizată, certificatul va fi unul de atestare şi va confirma că edificarea construcţiei s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, iar în cazul în care construcţia nu este finalizată, certificatul va fi de atestare a edificării construcţiei şi va confirma situaţia juridică a acesteia la data respectivă, precum şi respectarea dispoziţiilor în materie.

Tot art. 37 din Legea nr. 50/1991 stipulează prin alin. 5 că nu se vor considera finalizate construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii. Asupra acestei prevederi vrem să insistăm, cu referire expresă la construcţiile care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor.

Pentru o perioadă de mai bine de 15 de ani, cuprinsă între noiembrie 2000 şi noiembrie 2016 (cu mică suspendare în anul 2001), textul din Legea nr. 50/1991 mai prevedea că aceste construcţii care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor nu pot fi intabulate în cartea funciară.

Pe scurt, prevederea a fost iniţial introdusă în noiembrie 2000 prin Ordonanţa de urgenţă nr. 231/2000 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, care în art. 32 alin. 3 stipula: „Construcţiile […] care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot primi titlul de proprietate ori nu pot fi întabulate în registrul de evidenţă imobiliară”.

Începând cu ianuarie 2001, aplicarea Ordonanţei de urgenţă nr. 231/2000 a fost suspendată prin Ordonanţa de urgenţă nr. 295/2000. Ulterior, în august 2001 a intrat în vigoare Legea nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, care introduce art. 32 alin. 4: „Construcţiile […] care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară[2].

Modificarea substanţială s-a implementat abia în noiembrie 2016, prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, când din art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991 s-a eliminat menţiunea cu privire la interdicţia de intabulare, textul de lege în vigoare fiind: „Construcţiile […] care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.

Astfel, în prezent se pot intabula în cartea funciară construcţiile care nu sunt finalizate. De menţionat că nu se are în vedere doar o notare sau, cel mult, o înscriere provizorie, ci chiar procesul în sine de intabulare. Acest fapt duce la concluzia că titlul de proprietate pentru faza respectivă din construcţie constă în autorizaţia de construire plus un proces-verbal (la care ne vom referi mai jos) de constatare privind stadiul realizării construcţiei, în legătură cu care se eliberează un certificat de atestare a edificării construcţiei de către autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme situaţia juridică a construcţiei la data respectivă.

2. Prevederi legale în materie de carte funciară

Primele modificări în direcţia de mai sus în legislaţia privind cartea funciară au intervenit în iulie 2010 când în Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 s-a stipulat prin art. 55 alin. 1(2), în urma modificărilor aduse prin Ordonanţa de urgenţă nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996, că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate înscrie în cartea funciară şi pe stadii de execuţie, în baza autorizaţiei de construire, a unui proces-verbal privind stadiul fizic al realizării construcţiei, avizat de reprezentantul autorităţii administraţiei publice emitente a autorizaţiei de construire, şi a documentaţiei cadastrale.

În iulie 2012, prin Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996, art. 55 alin. 1(2) a suferit modificări în sensul că înscrierea în cartea funciară pe stadii de execuţie se poate face în baza unui certificat de atestare a stadiului realizării construcţiei, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale, a unui proces-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei şi a documentaţiei cadastrale. După republicarea din februarie 2013 a Legii nr. 7/1996, art. 55 alin. 1(2) a devenit art. 36 alin. 3, acesta fiind şi în prezent aplicabil.

Existând în vigoare până în noiembrie 2016, prevederea din art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991 potrivit căreia nu se pot intabula construcţiile fără proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, înscrierea la care face referire art. 36 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 avea în vedere fie o procedură de notare, fie, cel mult, de înscriere provizorie. Situaţia s-a schimbat după noiembrie 2016, când înscrierea în cartea funciară pe stadii de execuţie poate să fie chiar intabulare, potrivit legii speciale.

O scurtă precizare privind înscrierile în cartea funciară – acestea sunt 3 feluri[3]: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea are ca obiect drepturi reale imobiliare şi produce efecte imediate şi definitive de la data înregistrării cererii de înscriere. Înscrierea provizorie (cunoscută şi ca intabulare imperfectă) este similară intabulării, cu diferenţa că la momentul înregistrării cererii de înscriere există o incertitudine cu privire la drepturile reale imobiliare supuse înscrierii; odată înlăturată această incertitudine, înscrierea se justifică şi dobândeşte caracter definitiv. Notarea are în vedere înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele din cartea funciară.

Menţionăm că potrivit art. 881 alin. 3 din Codul civil, înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în cazurile anume prevăzute de lege. Astfel, acelaşi Cod civil, prin art. 898 pct. 1 stipulează că înscrierea provizorie intervine dacă dreptul real este afectat de o condiţie (suspensivă sau rezolutorie) sau dacă priveşte sau grevează o construcţie viitoare. Or, socotind o construcţie nefinalizată (fără proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor) drept construcţie viitoare, cel mult am putea să considerăm înscrierea în cartea funciară drept înscriere provizorie, iar nu intabulare.

Apoi, să presupunem că s-a obţinut autorizaţie de construire pentru o construcţie viitoare; în practică, fie se notează această autorizaţie în cartea funciară (a se vedea art. 37 alin. 5 din Legea nr. 7/1996[4]), fie se înscrie provizoriu dreptul de proprietate asupra construcţiei viitoare în baza autorizaţiei de construire (a se vedea art. 176 alin. 1 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014[5]). Astfel, este dificil de justificat de ce procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei nu ar fi şi el doar notat sau, cel mult, înscris provizoriu în cartea funciară (în loc de a intabula definitiv dreptul de proprietate) atâta timp cât construcţia este nefinalizată. Mai ales că tot art. 176 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, prin alin. 3, stipulează expres că înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra construcţiei viitoare se va justifica/confirma (ajungându-se astfel la intabulare) în baza procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor (iar nu a procesului-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei) emis în conformitate cu dispoziţiile legale.

Pe aceeaşi linie, odată cu intrarea în vigoare în august 2014 a Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, art. 98 alin. 3 prevedea că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate înscrie în cartea funciară şi pe stadii de execuţie, în baza certificatului de atestare a stadiului realizării construcţiei, procesului-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei şi documentaţiei cadastrale. Prevederile au fost modificate[6] începând cu ianuarie 2016 în sensul că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate intabula în cartea funciară şi pe stadii de execuţie.

Similar, existând în vigoare până în noiembrie 2016 prevederea din art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991 potrivit căreia nu se pot intabula construcţiile fără proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, posibitatea de intabulare din acest art. 98 alin. 3 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară nu s-a putut implementa. Situaţia s-a schimbat după noiembrie 2016 de când este posibilă intabularea în cartea funciară pe stadii de execuţie.

3. Prevederi legale în materie de recepţie a lucrărilor de construire

Procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei referit atât în art. 36 alin. 3 din Legea nt. 7/1996, cât şi în art. 98 alin. 3 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, este reglementat şi prin Regulamentul privind recepţia construcţiilor, aprobat prin Hotârârea Guvernului nr. 343/2017[7]. Acest proces-verbal este identificat în Regulamentul privind recepţia construcţiilor drept proces-verbal de recepţie parţială şi reprezintă actul prin care se atestă stadiul fizic de execuţie a construcţiei, în scopul înscrierii dreptului de proprietate asupra acesteia în cartea funciară (art. 6 lit. d) din Regulamentul privind recepţia construcţiilor)[8].

Precizăm că adoptarea noului Regulament privind recepţia construcţiilor a fost şi este una salutară, întrucât acoperă multe din neajunsurile procedurii anterioare – lucrările de construire sunt mai bine verificate de către specialişti în domeniu, iar constatarea finalizării acestora este mult mai atent documentată de către comisia de recepţie numită în acest sens. Din această comisie de recepţie fac parte, în mod obligatoriu, un reprezentant al autorităţii publice competente care a emis autorizaţia de construire, 1-3 specialişti în domeniul lucrărilor de construcţii supuse recepţiei (alţii decât cei implicaţi în proiectarea și execuţia construcţiei), iar pentru anumite tipuri de lucrări câte un reprezentant desemnat de către Inspectoratul de Stat în Construcţii sau de către inspectoratele pentru situaţii de urgenţă sau de către direcţiile judeţene pentru cultură etc.

Însă, aceste prevederi benefice pentru asigurarea unui control adecvat asupra executării construcţiilor nu se aplică lucrărilor ce formează obiectul procesului-verbal de recepţie parţială. Or, acest proces-verbal de recepţie parţială nu este altul decât procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei în baza căruia se poate face intabularea în cartea funciară.

Procesul-verbal de recepţie parţială se încheie între executant şi investitor, potrivit unui model ataşat la Regulamentul privind recepţia construcţiilor şi în el se consemnează starea părţii de construcţie în cauză, viciile constatate rezultate în urma execuţiei necorespunzătoare pentru care au fost dispuse măsuri şi termene în vederea remedierii acestora, măsurile de conservare a lucrărilor executate (art. 7 din Regulamentul privind recepţia construcţiilor). Acest proces-verbal se semnează şi se ştampilează de serviciul de specialitate din cadrul primăriei unităţii administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 98 alin. 3 litera b) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară.

Prin urmare, pentru încheierea procesului-verbal de recepţie parţială nu trebuie convocată comisia de recepţie care să analizeze în detaliu dacă lucrările sunt executate în conformitate cu prevederile autorizaţiei de construire, a celorlalte documente de autorizare (avize, acorduri), a contractului de antrepriză, a documentaţiei de proiectare şi de execuţie ori dacă documentele ce intră în componenţa cărţii tehnice a construcţiei au fost întocmite. Iar în baza acestui proces-verbal se poate face în prezent intabularea dreptului de proprietate.

4. Concluzii

S-a ajuns astfel la situația în care o construcție fără recepție la terminarea lucrărilor (și, implicit, fără ca o comisie de recepție cu specialiști în domeniu să verifice procesul de executare a lucrărilor cu respectarea prevederilor autorizației de construire și a documentației aferente) să fie intabulată în cartea funciară și, ulterior, vândută ori grevată. În cazul în care în cartea funciară nu se menţionează expres că intabularea s-a efectuat în baza unui proces-verbal de recepţie parţială (proces-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei) şi că, în speţă, este vorba despre o construcţie nefinalizată, va fi greu de urmărit de către un terţ dobânditor, căruia îi sunt opozabile înscrierile făcute în cartea funciară, dacă acea construcţie are sau nu recepţie la terminarea lucrărilor, dacă este sau nu finalizată ori dacă poate fi utilizată/operată.

În procesul de pregătire şi dezbatere a noului proiect de Lege privind autorizarea executării lucrărilor de construire și desființare a construcțiilor, iniţiat încă din anul 2017 de Ministerul Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene, se rediscută de către specialişti în domeniu reintroducerea interdicţiei de intabulare pentru construcţiile fără proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor întrucât, aşa cum am menţionat la începutul articolului, se pot genera abuzuri în procesul de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilelor.


[1] Potrivit art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996;
[2] În decembrie 2003, art. 32 alin. 4 a devenit art. 32 alin. 5, ca urmare a unei renumerotări efectuate prin Legea nr. 401/2003 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991. Ulterior, în octombrie 2004, după republicarea Legii nr. 50/1991, art. 32 alin. 5 a devenit art. 37 alin. 5;
[3] Art. 881 alin. 1 din Codul civil;
[4] Art. 37 alin. 5 din Legea nr. 7/1996: „ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire”;
[5] Art. 176 alin. 1 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014: „în vederea înscrierii drepturilor de garanţie asupra unei construcţii viitoare, dreptul de proprietate asupra construcţiei viitoare se înscrie provizoriu în baza autorizaţiei de construire şi a documentaţiei cadastrale”;
[6] Prin Anexa la Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 1.340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 700/2014, din 26.11.2015;
[7] Hotărârea Guvernului nr. 343/2017 pentru modificarea Hotărârii Guvernului nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora;
[8] A nu se confunda recepţia parţială pe faze de execuţie cu recepţia părţilor/sectoarelor de construcţie independente din punct de vedere fizic şi funcţional, pentru care se organizează recepţie la terminarea lucrărilor şi recepţie finală;


Ioana Șampek
Partner, POPOVICI NIȚU STOICA & ASOCIAȚII

Notă JURIDICE.ro: Subiectul a fost discutat la Dezbaterea Dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate fără autorizație (ediția 251).


Aflaţi mai mult despre , , , , , ,
JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill pentru facturare.

JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicăm şi opinii cu care nu suntem de acord. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Pentru a publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro, vă rugăm să citiţi Politica noastră şi Condiţiile de publicare.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important
Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile publicate sub numele real care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


Newsletter
Publicitate
Corporate
Membership