Secţiuni » Articole » Opinii
OpiniiPovestim cărţiImaginarul dreptului
Condiţii de publicare
 1 comentariu

Capcanele din contractul de închiriere – clauze nescrise
04.12.2019 | Georgiana DRAGOMIR

JURIDICE - In Law We Trust
Georgiana Dragomir

Georgiana Dragomir

Preambul

Prezentul articol propune, pe baza unei sistematizări a legislației interne și a jurisprudenței în domeniu, configurarea unui algoritm practic de soluționare a litigiilor privind relația locatar-locator, nu doar evidențierea clauzelor nescrise din contractul de locațiune, considerate capcane în raportul juridic stabilit între proprietar și chiriaș.

Regimul juridic

Contractul de închiriere sau locațiunea este reglementat de Codul Civil la articolul 1777, capitolul V.

Astfel, acesta se definește ca fiind contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă , în schimbul unui preț, denumit chirie.

Bunurile care pot face obiectul locațiunii

Din conținutul art. 1779 C. Civ. reiese că toate bunurile mobile si imobile pot face obiectul locațiunii, astfel existând: locațiune a bunurilor imobile și mobile, numită și închiriere, locațiune a bunurilor agricole, denumită arendare.

Contractul de închiriere se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului.

Situații practice vs clauze nescrise

Întrucât locațiunea bunurilor imobile este foarte des întâlnită în practică, se impune o analiză asupra clauzelor din contractul de închiriere.

În consecință, efectele actului juridic civil, respectiv determinarea drepturilor și a obligațiilor civile sunt stabilite de către părți, fiind ceea ce numim clauze[1].

Raportat la contractul de locațiune, conform art. 1826 C. Civ., este considerată nescrisă, deci nelegală, orice clauză prin care chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator, prin care chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator ori cel din urmă este îndreptățit să diminueze sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract.

Din conținutul acestui articol de lege, reiese în mod clar că ambele părti, respectiv chiriașul și proprietarul, au drepturi și obligații corelative, printre care: predarea bunului dat în locațiune, luarea în primire a bunului dat în locațiune, asigurarea chiriașului liniștita și utila folosință a bunului pe toată perioada chiriei, respectiv folosința cu diligență a bunului și conform destinației alese.

Legiuitorul a prevăzut și situații în care drepturile, respectiv obligațiile corelative nu sunt respectate, Codul Civil făcând referire în mod expres la acestea, la articolele 1795, 1803, 1806, mai exact, mențiuni cu privire la introducerea în proces a locatorului, lipsa de folosință în caz de reparații urgente, interdicția sublocațiunii și a cesiunii.

Deși contractul de locațiune este reglementat prin lege, în viața de zi cu zi apar situații a căror soluționare depinde de aplicarea unor principii, idei călăuzitoare care străbat întregul conținut al normelor juridice[2].

Un exemplu concret în acest sens este ceea ce numim plata garanției la momentul încheierii contractului de locațiune.

Anterior am menționat că este considerată nulă, adică nu produce niciun efect juridic, clauza prin care chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute de locator.

Prin urmare, orice solicitare de această natură excede cadrului legal și singura sumă de bani pe care proprietarul este îndreptățit să o primească este chiria, cu tiltlu de preț al contractului.

Ce se întâmplă în realitate este de cele mai multe ori diferit de ce scrie în Codul Civil. Atât proprietarii, cât și agențiile imobiliare care semnează contracte de închiriere percep plata garanției de către chiriaș ca o sumă de bani anticipată pentru eventuale daune materiale, restanțe la utilități pe care le-ar cauza chiriașul.

Acest lucru este ilegal, nu doar pentru că nu este menționată în lege, ci și pentru faptul că părțile sunt pe poziție de egalitate juridică, neexistând scris, că la încetarea locațiunii, chiriașul va primi înapoi banii cu titlu de garanție achitată în cazul în care nu a produs pagube și nu are restanțe la plățile care intră în sarcina sa.

Cu alte cuvinte, locatarul răspunde numai pentru comportamentul său din timpul locațiunii, nu și pentru cel anticipat de proprietar.

În cazul în care chiriașul nu își execută obligațiile care i se cuvin, proprietarul are instrumente juridice la dispoziție, de la cererea de despăgubiri până la evacuarea acestuia.

Interpretarea viciilor și obligațiile reparațiilor

Din enunțul art. 1789 C. Civ. reiese că proprietarul este obligat să facă tot ce este necesar pentru a asigura în mod constant chiriașului folosința utilă și liniștită a bunului.

Mai mult, locatorul garantează contra tuturor viciilor care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă existau sau dinainte sau au survenit în timpul locațiunii.

Consider că, de aplicarea acestui articol de lege depinde și interpretarea corectă a obligațiilor reparațiilor, acestea din urmă fiind unul dintre cele mai frecvente litigii între proprietar și chiriaș.

Pentru a putea avea o imagine clară a ceea ce înseamnă reparații în sarcina proprietarului și reparații în sarcina chiriașului, în lipsa unor descrieri exprese a viciilor în locațiune se poate face trimitere la art 1707 C. Civ., prin care se menționează că este ascuns acel viciu care, la data predării nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate.

Ca atare, este eronat să se creadă că în cazul viciilor ascunse descoperite după predarea imobilului, chiriașul nu prezintă protecție legală.

Astfel, cel din urmă are dreptul conform art 1790 C. Civ. la despăgubiri.

Raportat la reparațiile locative, Curtea de Apel Timișoara[3] a reținut că reparațiile instalației electrice cad în sarcina locatarului.

Soluția instanței este corectă, dacă viciul privind instalația electrică este unul aparent și înseamnă cheltuieli reduse cum ar fi: schimbat becuri, înrerupătoare etc. Nu același lucru putem spune despre schimbarea întregii instalații electrice.

Momentul sesizării vs gradul de uzură

În practică. apar situații care fac apel la un mix de principii de drept.

Spre exemplu, un locatar constată după șase luni că este afectată o țeavă sanitară. La prima vedere, poate părea că este o cheltuială obișnuită, o reparație în sarcina locatarului. Pentru a decide corect în acest sens, se are în vedere gradul de uzură al țevii respective anterior închirierii care trebuie să fie direct proporțional cu utilizarea de către locatar. Urmând același principiu, putem spune că este în sarcina locatorului și nu a locatarului, să suporte reparațiile privind sistemul de încălzire după șase luni de la predarea imobilului către un locatar care, nu a prins sezonul rece la acea locuință și prin urmare nu a cunoscut viciul ascuns.

În sprijinul acestui raționament, am identificat o soluție jurisprudențială în care instanța a analizat noțiunea de uzură normală prin raportare la durata și scopul folosinței[4].

Principiile Uniunii Europene privind chiria

Dreptul la locuință este un drept fundamental, protejat prin Declarația Universală a Drepturilor Omului[5].

Comisia menționează care sunt criteriile care guvernează locațiunea, respectiv ce înseamnă o locuință adecvată: garanție contra evicțiune, disponibilitatea serviciilor pentru garantarea sănătății și a confortului, menținerea accesibilității prețului prin garantarea ca nivelul costului financiar să fie atât de ridicat încât să nu afecteze celelalte nevoi de bază, aspect care vine să susțină ilegalitatea perceperii garanției estimate de locator.

Concluzii

Atât drepturile, cât și obligațiile locatorului și locatarului sunt prevăzute de lege, însă, pentru o mai bună cunoaștere și aplicabilitate eficientă, legiuitorul ar putea stipula cu titlu de exemplu, dar nu limitativ, câteva dintre situațiile tranșate de instanțe, astfel încât fiecare caz să-și păstreze particularitatea, însă, să existe o practică unitară în materia locațiunii, precum și un ghid al persoanelor fizice, juridice care au dreptul să închirieze imobile și să obtină venituri din această activitate.


[1] P. Trușcă, A. Trușcă, Drept Civil, Ed. Universul Juridic, Bucuresti. 2012, p. 223.
[2] P. Trușcă, A. Trușcă, op.cit, 2012, p .17.
[3] Curtea de Apel Timișoara secția a II-a civil, decizia civlă nr 481/2016, postată pe www.rolii.ro la 22.10/2016
[4] Curtea de Apel București, decizia civilă nr 2381/R/2016, publicată pe www.rolii.ro la 03.11.2016
[5] Universitatea Sapientia, Departamentul de Știinte Juridice.


Consilier juridic Georgiana Dragomir

Secţiuni: Drept civil, Opinii, Selected | Toate secţiunile

Cuvinte cheie: , , , , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

JURIDICE CORPORATE
JURIDICE MEMBERSHIP
Juristi
JURIDICE pentru studenti









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

1 Comment
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti
SERVICII JURIDICE.RO