Secţiuni » Articole
Articole autoriRNSJESSENTIALSStudiiOpiniiInterviuriPovestim marţi
Opinii
Print Friendly, PDF & Email

Intabularea în Cartea Funciară a construcțiilor edificate fără autorizație – efectele Legii nr. 7/2020
14.01.2020 | Cristina TICU JIANU

Cristina Tincu Jianu

Cristina Ticu Jianu

Prin Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, publicată în M.O. nr. 8 din 8 ianuarie 2020, au fost aduse modificari importante și în privința procedurilor legale de înscriere în cartea funciară (denumită în continuare “C.F.”) și implicit a dobândirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fără autorizație de construire, prevederi ce au intrat în vigoare în data de 11 ianuarie 2020.

Astfel, prin Art. II pct. 14[1] din Legea nr. 7 din 6 ianuarie 2020, se modifică prevederile art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, noutatea principală constând în faptul că dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în C.F. în baza unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției, chiar si în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.

Certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va putea fi emis/emisă de catre autoritatea locală în baza urmatoarelor acte:
– expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, și
documentație cadastrală.

Expertul tehnic care efectueaza astfel de lucrari ar trebui sa detină atestatele necesare potrivit art. 5[2] din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

În situația în care prin expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.

Așadar, se disting 3 ipoteze cu privire la înscrierea în C.F. a construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire:

1. Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, se pot înscrie în C.F., în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale, potrvit art. 37 alin (2)[3] din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. Pentru detalii se poate accesa si articolul[4] scris pe aceasta tema de pe juridice.ro.

2. Constructiile edificate în perioada dintre data de 08.2001 și data de 11.01.2017 (termenul de prescriptie al contravenției de 3 ani, calculate de la data intrarii in vigoare a Legii nr. 7/2020) pentru care se poate înscrie dreptul de proprietate în C.F. și în lipsa autorizației de construire, cu respectarea prevedilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dezvoltat mai sus.

3. Construcțiile edificate după data de 11.01.2017, pentru care rămân aplicabile dispozițiile art. 26[5] si art. 28[6] din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, care dispun aplicarea sancțiunii amenzii si desființarea lucrărilor executate fără autorizație, eventual pana la data la care se implineste termenul de prescriptie de 3 ani, existând beneficiul titularului construcției ca dacă în acest interval de 3 ani nu se încheie un proces verbal de contravenție, să poată solicita procedura de emitere a adeverinței/ certificatului de atestare a edificării construcției prevazut de art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, cu care să solicite înscrierea în C.F.

Relativ la notățiile aduse de Legea nr. 7/2020 la art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dacă la prima lectură situația constructiilor edificate fără autorizație pare entuziastă pentru titularul construcției, la o analiză detaliată rezultă că aceste modificări legislative au ca noutate doar eliminarea procedurii de obținere a Autorizației de construire pentru intrarea în legalitate, însă se menține obligația efectuarii unei expertize tehnice care sa ateste îndeplinirea prevederilor privind urbanismul, procedura care exista și în prevederile legale anterioare.

În acest sens sunt si alte dispoziții recente, respectiv Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 (denumite în continuare “ Normele”), care au fost modificate prin Ordinul nr. 3454/2019 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, publicat în M.O. nr. 4 din 06 Ianuarie 2020, care a intrat in vigoare la data de 07.01.2020, deci nu au avut în vedere și modificarile aduse Legii nr.50/1991 prin Legea nr.7/2020 (acestea fiind in lucru).

Prin Art. I, pct. 48 din Ordinul nr. 3454/31.12.2019, s-a schimbat denumirea articolului 59 al Ordinului nr. 839/2009 din “Intrarea în legalitate” înLucrări de construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia” și s-a abrogat alin. (3) al art. 59, al cărui conținut era următorul:

“(3) În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnicăpentru cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate „securitatea la incendiu”, numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.” (N.A. bold).

Astfel, singura reglementare privind autorizaţia lucrărilor de construire pentru intrare în legalitate (art. 59 alin. (3) din Norme) a fost abrogată cu consecința că această procedură de intrare in legalitate nu mai există în legislația aplicabilă la această dată, ea a fost practic înlocuită cu prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, analizată mai sus, în sensul că se acordă posibilitatea de înscriere în C.F. a construcțiilor edificate fără autorizatie de construire, în baza unui unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției, dar doar pentru constructiile pentru care a fost îndeplinit termenul de prescripție (analizat mai sus).

Urmează ca autoritățile administrative să rezolve și aspectele de fapt care nu au o reglementare tranzitorie și care ar putea să ridice probleme de discriminare, construcții edificate fara autorizație dar pentru care nu s-a împlinit termenul de prescripție și nu li poate aplica nici procedura de intrare în legalitate, pentru că a fost abrogată.

În concluzie, dreptul de proprietate asupra construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire se poate înscrie în cartea funciară în baza unui unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției cu respectarea prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, în forma modificată de Legea nr. 7/2020.

Totodată, potrivit acestor reglementari recente enunțate mai sus, adeverința/ certificatul de atestare a edificării construcției emise în temeiul Legii nr.50/1991, pot constitui actele care justifică înscrierea în cartea funciară, potrivit prevederilor art. 885[7] din Cod Civil, asigurând dobânirea dreptului de proprietate, în conformitate cu art. 557. (4)[8] Cod Civil, fiind practic o completare la ipotezele de înscriere în cartea funciară prevăzute de art. 37 alin (2)[9] din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, chiar dacă prevederile art. 586. (2)[10] Cod Civil arată că nu se poate invoca buna-credință de către cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.


[1] La articolul 37, alineatul (6) se modifică și va avea următorul cuprins:
(6) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției. În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.”
[2] Art. 5
(1) Pentru obținerea unor construcții de calitate sunt obligatorii realizarea și menținerea, pe întreaga durată de existență a construcțiilor, a următoarelor cerințe fundamentale aplicabile:
a) rezistență mecanică și stabilitate;
b) securitate la incendiu;
c) igienă, sănătate și mediu înconjurător;
d) siguranță și accesibilitate în exploatare;
e) protecție împotriva zgomotului;
f) economie de energie și izolare termică;
g) utilizare sustenabilă a resurselor naturale.
[3] Art. 37
(2) Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează, în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.
[4] Disponibil aici.
[5] Art. 26
(1) Constituie contravenții următoarele fapte, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât, potrivit legii, să fie considerate infracțiuni:
a)executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor prevăzute la 3, cu excepția celor menționate la lit. b), c), e) și g), de către investitor și executant;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1), săvârșite de persoanele fizice sau juridice, se sancționează cu amendă după cum urmează: (…)
[6] Art. 28
(1) O dată cu aplicarea amenzii pentru contravențiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) și b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum și, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizației sau de desființare a lucrărilor executate fără autorizație ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției.
[7] Art. 885
(1) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
[8] Art. 557
(4) Cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la art. 888.
[9] Art. 37
(2) Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează, în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.
[10] Art. 586
(1) Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.
(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.


Avocat Cristina Ticu Jianu
LTJ & Partners


Aflaţi mai mult despre , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!







JURIDICE.ro utilizează şi recomandă SmartBill
JURIDICE GOLD pentru studenţi foarte buni, free
Newsletter JURIDICE.ro
Youtube JURIDICE.ro
Instagram JURIDICE.ro
Facebook JURIDICE.ro
LinkedIn JURIDICE.ro

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.