Secţiuni » Articole
Articole autoriRNSJESSENTIALSStudiiOpiniiInterviuriPovestim cărţi
Opinii
PLATINUM+ PLATINUM Signature     

PLATINUM ACADEMIC
GOLD                       

VIDEO STANDARD
BASIC




3 comentarii

Probleme actuale privind radierea din cartea funciară a sarcinii sechestrului asigurător dispus în procesul penal în urma cumpărării de imobil în cadrul procedurii de vânzare în insolvență
03.02.2020 | Mihnea-Tudor ORJAN

JURIDICE - In Law We Trust
Mihnea-Tudor Orjan

Mihnea-Tudor Orjan

Viața economică, prin deosebitul ei dinamism și prin excepționala varietate a formelor sale de manifestare, aspecte tot mai evidente pe măsură ce economia românească de piață continuă a se dezvolta într-un ritm din ce în ce mai accelerat, aduce permanent în fața juristului probleme practice deosebit de interesante, pe care el este chemat a le soluționa din perspectiva oferirii unor soluții conforme legii, soluție care nu trebuie a satisface doar exigențe de legalitate, ci și imperative ale bunului mers economic. Astfel, el este obligat a avea o optică multidisciplinară și a evita să găsească răspunsuri superficiale, prin raționamente simpliste și mecanice. Fiecare astfel de problemă este un examen pentru el, un examen care i se va părea mult mai dur decât examenele pe care le-a susținut în anii studiilor universitare în amfiteatrele facultăților de Drept.

O astfel de problemă pusă în lumină de realitatea circuitului economic este cea a imobilelor cumpărate prin vânzare în procedura de insolvență, care anterior încheierii vânzării poartă asupra lor (inclusiv) sarcina unui sechestru asigurator penal, dispus într-o cauză penală în care figurează vânzătorul insolvent al imobilului, în ale căror cărți funciare continuă a figura această sarcină ulterior acestei vânzări prin procedură specială, registratorul de carte funciară neconsiderând de cuviință că i se impune a face radierea sarcinii la înscierea cumpărătorului ca nou proprietar în cartea funciară a imobilului.

Este o chestiune de actualitate, tot mai des întâlnită într-un stat precum al nostru, în care organele de urmărire penală au dat dovadă de un zel deosebit în anii recenți și în care, concomitent, normele vizând piața imobiliară au devenit din ce în ce mai permisive, încurajând expansiunea acestei piețevcare astăzi este responsabilă de un procent însemnat din produsul intern brut al țării.

Este o chestiune tehnică, deoarece poate da naștere unor situații neplăcute pentru cumpărătorul de bună-credință, situații alimentate de o reticență anume greu de înțeles și de explicat din partea birourilor de cadastru și de publicitate imobiliară (BCPI), aflate în subordinea oficiilor de cadastru și de publicitate imobiliară (OCPI), pentru a căror soluționare sunt necesare construcții de logică juridică destul de elaborate, bazate pe cunoaștere unor noțiuni destul de abstracte din mai multe ramuri de Drept: Drept civil, al insolvenței, penal și procesual penal, constituțional, chiar și Drept al protecției internaționale a drepturilor omului.

Nu în ultimul rând, este o problemă cu care personal ne-am confruntat în practica avocațială.

În fapt, situația se prezintă, abstractizând, în felul următor:

Un imobil (un teren) cu un anumit număr cadastral și topografic și cu o anume adresă a fost achiziționat, de la un anumit vânzător de către un anume cumpărător, în cadrul unei proceduri de vânzare la licitație publică, prilejuită de procedura insolvenței deschise asupra vânzătorului, procedură organizată în baza Legii nr. 85/2014. La o dată ulterioară, se emite de către notarul public actul notarial prin care, în conformitate cu dispozițiile legii, dreptul de proprietate asupra imobilului precizat a trecut de la vânzător la cumpărător.

Anterior transferului dreptului de proprietate, imobilul era grevat cu mai multe sarcini, printre care și măsura procesual penală a sechestrului asigurator, în scopul recuperării de către Stat a unei creanțe ocazionate de cauza penală.

La momentul emiterii precizatei încheieri, se constată faptul că această sarcină continua să figureze în extrasul de carte funciară a imobilului, registratorul de carte funciară neradiind această sarcină.

Prezența mențiunii sarcinii în extras descurajează eventualii parteneri de afaceri ai cumpărătorului în a încheia acte juridice cu acesta asupra imobilului, ei percepând prezența sarcinii ca o marcă a incertitudinii situației juridice a imobilului în cauză. Astfel, cumpărătorul, fără a avea vreo culpă, este stânjenit în a da valoare economică efectivă noii sale achiziții, ceea ce îi afectează, în timp, bunăstarea, după cum îi și creează un sentiment de frustrare la adresa Statului și de neputință în a-și realiza dorințele economice oneste.

În situația astfel enunțată, considerăm că menținerea precizării existenței acestei sarcini în carte (și deci și în extrasul de carte funciară) este nelegală și profund eronată, contrară realității actuale de fapt și de drept, din punctul nostru de vedere această sarcină încetând de drept asupra imobilului la momentul vânzării acestuia în procedura licitației publice, ea fiind strămutată asupra sumei de bani care a reprezentat prețul din cadrul vânzării.

Mai mult, eventual, s-ar mai putea observa și faptul că registratorul de carte funciară învestit cu soluționarea cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului cumpărătorului de proprietate a omis sau nu a știut a motiva încheierea contestată sub aspectul radierilor sarcinii sechestrului asigurator penal. Simpla mențiune că pentru radiere se fac aplicabile dispozițiile art. 91 alin. (2) din Legea nr. 85/2014 nu este o motivare concretă a respingerii sau a menținerii restului sarcinilor.

Suntem de părere că registratorul de carte funciară avea obligația de a radia din cartea funciară, din oficiu, sarcina sechestrului asigurator penal, el nefăcând astfel decât să redea situația juridică reală și actuală a imobilului, prin simpla luare la cunoștință a unor dinamici juridice care se produc ope legis, deci indiferent de atitudinea sa. Cu atât mai mult, apreciem că în cazul în care registratorul a omis a face acest lucru, OCPI nu poate, prezumând că urmărește a respecta în permanență legislația, că o cunoaște și că o înțelege, să respingă o cerere de reexaminare sau o plângere contra încheierii care vizează chiar îndreptarea acestei nelegale omisiuni a primului registrator. A fortiori, instanța judecătorească învestită printr-o acțiune în contencios administrativ, una ulterioară recursului grațios, nu ar putea continua a confirma o astfel de optică a OCPI. Putem imputa, într-o asemnea ipoteză a refuzului de radiere, reducerea considerabilă a posibilităților de valorificare a terenului sau chiar imposibilitatea de fapt a acestei valorificări autorităților Statului, așadar, în definitiv, Statului în sine.

Argumentele noastre în sprijinul celor afirmate în cadrul alineatului anterior provin din mai multe ramuri de Drept, raționamentul fiind unul în aparență simplu dar, în esență, unul în mod considerabil complex. În cele ce urmează, prezentăm acest raționament în toate detaliile sale.

1. Susținem această afirmație pornind de la teza conform căreia imobilul a fost achiziționat în baza unei proceduri de vânzare la licitație publică subsumată procedurii insolvenței, raportul juridic în baza căruia s-a produs trecerea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător producând anumite efecte deosebite față de contractul de vânzare de drept comun, reglementat de art. 1650-1762 ale noului Cod civil, el fiind guvernat și de dispozițiile Legii nr. 85/2014 a insolvenței, care, în legătură cu anumite aspecte ale vânzării, conține norme speciale față de dispozițiile Codului civil indicate anterior.

Astfel, pentru a explica dinamica și totalitatea efectelor acestui act juridic, nu este suficient să înțelegem dispozițiile de drept comun ale contractului de vânzare, ci trebuie cunoscute și respectate și dispoziții valorând normă specială, deci derogatorie, față de acestea, ținând cont de faptul că vânzările în insolvență sunt asimilate vânzărilor forțate în cadrul executărilor silite, vânzări care se îndepărtează de principiul libertății contractuale și care îngrădesc libertatea subiectului de drept, motiv pentru care legiuitorul a trebuit să intervină în plan normativ pentru a restabili echilibrul perturbat de intruziunea sa în sfera acestei libertăți, prin edictarea unor norme prioritare, de strictă interpretare și aplicare.

Astfel, într-o vânzare de drept comun, vânzătorul transmite, de principiu, dreptul asupra obiectului derivat al vânzării așa cum el se găsește în propriul său patrimoniu, alături cu acele sarcini impuse de lege sau stipulate prin convenție în favoarea unor terți față de actul juridic al vânzării. Doctrina clasică de Drept civil a denumit aceste obligații care urmăresc dreptul obligații scriptae in rem, adică precum scrise în lucru, indisolubil legate de substanța unui anumit lucru.

Nu se poate realiza o dinamică interpatrimonială care să facă abstracție de aceste sarcini, pentru că, în caz contrat, s-ar încălca principiul clasic de Drept privat (și nu numai) conform căruia nimeni nu poate transmite altuia mai mult decât el însuși are, principiu cunoscut încă din dreptul roman, încălcarea rezultând din faptul că un drept lipsit de sarcini în beneficiul terților poate fi considerat din punct de vedere logic și economic un element de activ patrimonial mai puternic („mai mult”) decât altul de aceeași natură, dar grevat de astfel de sarcini.

Totuși, dimpotrivă, într-o vânzare asimilată unei vânzări forțate în cadrul executării silite, acest principiu ajunge a cunoaște o excepție conturată chiar dincolo de voința vânzătorului și de cea a cumpărătorului, deoarece, în baza art. 91 alin. (1) al Legii nr. 85/2014, care vine a guverna o astfel de vânzare, „bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retenție, sechestre de orice fel”.

Astfel, observăm că unul dintre efectele speciale ale unei astfel de vânzări, neîntâlnit în ipoteza vânzării de drept comun, este faptul că sarcinile asupra dreptului vândut nu se transmit cumpărătorului, dreptul fiind liber de acestea și trecând la cumpărător după ce, în baza dispoziției legii, asupra sa s-a produs un veritabil efect de purgă, cel puțin din și pentru perspectiva juridică a cumpărătorului.

Astfel, revenind la un nivel concret, sechestrul asiguratori instituit asupra imobilului vândut în cursul cauzei penale a încetat de drept a mai acționa asupra acestui imobil prin chiar dispozițiile legale anterior precizate și citate, așadar ope legis, ca o consecință a voinței suverane a legiuitorului, motiv pentru care, simplificând, afirmăm că dreptul de proprietate s-a transmis cumpărătorului liber de această sarcină, care, așadar, nu continuă a afecta imobilul acum al său și care nu poate fi opozabilă nici acestuia, nici unor eventuale terțe persoane cu care ar putea intra în varii raporturi juridice care să aibă ca obiect derivat imobilul în discuție.

Pentru rigoarea argumentării, menționăm faptul că norma anterior citată exceptează din sfera sarcinilor care sunt ridicate de pe obiectul derivat ca efect al vânzării acele sarcini instituite în procesul penal în vederea confiscării speciale și/sau extinse. Interesul excepției normei de excepție rezultă dintr-o interpretare teleologică a acestui, pornind de la scopul existenței măsurilor confiscării speciale și a confiscării extinse, anume privarea făptuitorului presupus de bunurile folosite pentru comiterea faptei cu aparență penală, corpurile delicte, respectiv a bunurilor obținute prin fapta presupus penală ca un folos injust pentru presupusul făptuitor sau pentru o terță persoană, spre a se descuraja o eventuală persistare a acestuia pe calea infracțională, o înnărăvire pe această linie greșită, prin văduvirea sa de corpurile delicte eventual nesesar sau de acele bunuri care, prin mirajul lor răsfrânt asupra presupusului făptuitor sau a altor membri ai societății, printr-un anumit proces psihologic, ar putea conduce la persistența presupusei rezoluțiuni infracționale sau la formarea uneia noi.

Sechestrul asigurator instituit în vederea recuperării unei creanțe are un alt scop, anume recuperarea prejudiciului presupus produs prin presupusa faptă penală, precum și a garantării posibilității suportării de către eventualul infractor a unor cheltuieli de judecată sau a unei potențiale amenzi penale. Interesul acoperiri unor creanțe fiind oarecum mai redus și, forțând puțin termenii, mai puțin urgent în realizare decât cel al prevenirii săvârșirii de noi fapte antisociale, legiuitorul a apreciat a face în Legea 85/2014 o distincție între sechestrul în scop de confiscare și cel în scop de acoperire de creanță, neincluzându-l pe cel din urmă în sfera de excepție al art. 91 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 și tratându-l, din punctul de vedere al acestui act normativ, ca pe o sarcină de drept comun.

Astfel, pe cale de consecință, în speța prezentată, nu se poate constata faptul că sechestrul asiguratoriu preexistent asupra imobilului care a fost cumpărat ar supraviețui asupra acestuia după realizarea operațiunii juridice de vânzare-cumpărare.

2. Pentru continuarea argumentației noastre, este necesar să facem vorbire despre Decizia nr. 2/2018 a ÎCCJ, decizie obligatorie pentru toate instanțele statului român, pronunțată spre a dezlega mai multe recursuri în interesul legii care priveau art. 249 al noului Cod de procedură penală, articol care reglementează măsura procesual penală a sechestrului asigurator.

Astfel, în conformitate cu această decizie, „existența unui sechestru asigurător penal asupra imobilelor unei persoane fizice sau juridice nu suspendă executarea silită începută de un creditor ipotecar, al cărui drept de ipotecă asupra acelorași bunuri a devenit opozabil terților anterior înființării măsurii asigurătorii din procesul penal și nu determină nulitatea actelor de executare ulterioare înființării măsurii asigurătorii din procesul penal asupra acelorași bunuri”.

Cu alte cuvinte, simplificând și rezumându-ne la aspectele care ne sunt utile, fără a ne îndrepta eforturile în direcție unor aprecieri doctrinare care să se depărteze de tema articolului, sechestrul asigurator nu impiedică și nu ingreunează din punct de vedere legal o procedură de vânzare asimilată vânzărilor forțate în cadrul executărilor silite, precum este vânzarea în urma căreia noi am dobândit imobilul, sechestrul neafectând actele de vânzare ulterioare instituirii acestei măsuri și necreând ipoteze derogatorii de la Legea nr. 85/2014 pentru creditorii presupusului făptuitor sau pentru cumpărătorii acestuia, printre care cumpărătorul se numără și care, prin sumele plătite cu titlu de preț, urmează indirect a face posibilă funcționarea întregului mecanism de îndestulare a creditorilor vânzătorului imobilului, aflat în insolvență.

Prin această decizie, după cum reiese și din motivarea sa, Înalta Curte a interpretat voința legiuitorului în sensul că acesta nu a dorit să constituite un privilegiu față de alți creditori Statului, în ipoteza în care acesta ajunge a fi creditor al unui resortisant în baza unei creanțe al cărui izvor este reprezentat de un delict civil, concretizat sub forma ilicitului penal, continuând a se aplica, pentru a se stabili ordinea de îndestulare a creditorilor, adagiul clasic „mai vechi în timp, mai puternic în drept”.

Statul, prin acte de putere publică, indiferent că sunt ele manifestări din domeniul procesual penal, nu poate reașeza situația juridică rezultată în timpul și ca urmare a unei astfel de vânzări în dauna creditorilor debitorului comun, cu alte cuvinte, nu poate împiedica sau îngreuna mecanismul prin care aceștia urmează a-și vedea stinse creanțele, anume vânzarea silită, după cum nu poate nici provoca nulitatea actelor juridice subsumate acestei vânzări.

Astfel, tocmai în vederea ocrotirii dreptului mai vechi în timp al terților creditori, legiuitorul a creat cadrul necesar pentru ca eventualii cumpărători ai activelor debitorului insolvent să nu se considere descurajați de existența sarcinilor și să nu aibă de suferit consecințe defavorabile ulterior cumpărării, legiuitorul înțelegând că în întregul angrenaj al unei astfel de vânzări îndeplinirea dreptului creditorilor insolvabilului depinde în definitiv de atitudinea economică a acelor alte persoane care au disponiblitatea economică și voința de a achiziționa active patrimoniale ale acestui insolvabil, care trebuie încurajată în sens de comportament economic activ, deci sub nicio formă inhibată, aspect care reiese că a fost astfel înțeles și interpretat și de către Înalta Curte, din cuprinsul motivării Deciziei nr. 2/2018.

Dând aplicare acestei decizii, anterioare actului juridic încheiat de cumpărătorul din speță, ajungem la concluzia că Statul nu are un privilegiu față de creditorii vânzătorului imobilului, motiv pentru care menținerea sechestrului asupra imobilului nu mai poate fi, nici din acest punct de vedere, justificată.

De fapt, sechestrul, așa cum se descrie într-un mod pur și simplu didactic în motivarea Înaltei Curți, urmează a se strămuta asupra sumei de bani pe care noi am plătit-o în procedura de vânzare ca preț al imobilului, bani care au părăsit patrimoniul cumpărătorului și a căror situație juridică ulterioară îi este indiferentă, cumpărătorul nefiind interesat și implicat din punct de vedere juridic în varii raporturi, civile sau penale, preexistente între vânzător, terțe persoane și/sau Stat. Este, așadar, vorba despre o subrogație cu titlu particular, al cărui temei sunt înseși normele interpretate prin decizia discutată.

Ca o concluzie, aspectele juridice privind vânzarea în insolvența primează în perspectiva și în favoarea cumpărătorului asupra aspectelor privind sechestrul asigurator, adevăr dedus din interpretarea menționatei decizii, motiv pentru care dreptul acestuia nu urmează a fi îngrădit de această sarcină trecută asupra prețului și devenită ceva exterior patrimoniului său. Cauza cumpărătorului, pentru care a încheiat actul juridic prin care a dobândit proprietatea asupra imobilului, nu s-a văzut niciodată periclitată în concretizare de prezența în peisajul juridic descris a sechestrului asigurator.

3. Nu în ultimul rând, urmează să precizăm că suntem de părere că, reducând la absurd, chiar în cazul în care vânzarea s-ar fi realizat strict în conformitate cu dreptul comun în materie, sarcina sechestrului asigurator penal nu s-ar fi transmis. Aceasta deoarece sechestrul asigurator vizează în definitiv suportarea consecințelor răspunderii penale, în sens mai larg, anume pentru acoperirea prejudiciului creat ca urmare a infracțiunii, a cheltuielilor de judecată datorate de către infractor Statului și, în ultimul rând, a suportării de către acesta a pedepsei amenzii penale și întrucât, după cum postulează un principiu general al Dreptului penal, răspunderea penală este individuală.

Astfel, nu se pot răsfrânge asupra unor „non-participanți” la o faptă penală, anume niște cumpărători, ai presupusului făptuitor, efecte ale unei măsuri având ca finalitate angajarea în mod precis, corect și complet a răspunderii penale individuale prin natura ei a presupusului făptuitor, vânzătorul din raportul de Drept civil anterior evocat, dat fiind că în caz contrar s-ar viola grav, fără echivoc, acest principiu fundamental.

4. Nu se poate reține o eventuală și ușor de anticipat motivare a respingerii cererii de reexaminare sau a plângerii contra încheierii registratorului argumentul posibil invocat de către OCPI conform căruia birourile teritoriale ale acestuia nu pot radia sarcina sechestrului asigurator penal pe considerentul că această instituție publică nu are competența generală de a constata încetarea unei măsuri asiguratorii dispuse în procesul penal. Aceasta, deoarece, după cum deja am dovedit, în speță este incident un fenomen dinamic, o subrogație, iar nu unul static, adică o încetare de măsură asiguratorie. Niciodată în această schemă nu încetează măsura, ci ea doar se strămută de pe un activ patrimonial pe un altul, dar la modul unei dinamici relative, adică rămânând a plana asupra unuia și aceluiași patrimoniu al unei și aceleiași persoane.

Mai mult, dat fiind că dreptul de proprietate, printre altele, este garantat la nivel de drept fundamental de esență constituțională prin art. 44 al Constituției României, el este considerat, în doctrina constituționalistă, un drept de a doua generație (adică un drept care, spre a fi considerat ca respectat de către Stat, trebuie să beneficieze de măsuri pozitive de ocrotire din partea acestuia, nefiind suficiente abstențiunile acestuia din urmă de la fapte și acte de natură a-l compromite-a se vedea și motivarea Deciziei nr. 662/2014 a Curții Constituționale a României), OCPI, ca reprezentant al Statului în raportul juridic de Drept administrativ cu cumpărătorul imobilului, are obligația de a avea o conduită activă, prin funcționarii săi, pe linia facilitării posibilității cumpărătorului, desigur, în limitele competențelor atribuite de lege, de a se bucura de dreptul de proprietate pe care l-a dobândit fără ca posibilitățile sale de a intra în raporturi juridico-economice cu terți, în scopul valorificării prin diverse acte juridice a acestui drept asupra imobilului, să îi fie periclitate în fapt, în mod injust, fiind știut din viața economică și din practica afacerilor faptul că un teren fără un extras de carte funciară „curat” este, cel mai adesea, mult mai dificil de pus în valoare prin mecanismele specifice mediului de afaceri al piețelor imobiliare și este „ocolit” de către marea majoritate a actorilor economici de pe aceste piețe.

OCPI trebuie să se manifeste activ, să cunoască dacă o sarcină a fost strămutată automat, în baza legii, de pe un imobil, atunci când își exercită atribuțiile de actualizare a situației de carte funciară a acestuia, tocmai spre a preveni impedimente care ar genera o limitare în fapt a posibilităților de fructificare a imobilului sau de dispoziție asupra sa de către noul proprietar, acest aspect nereprezentând decât o firească grijă pe care oricare entitate etatică este îndatorată a o avea față de dreptul de proprietate al resortisanților.

Cu atât mai clar reiese această obligație cu cât se cunoaște că în cadrul acestei instituții funcționează personal cu pregătire juridică, prezumat a fi susținut în condiții stricte examene dure pentru ocuparea funcției, respectiv că această entitate administrativă se bucură nu numai de prezumția generală de bună-credință, atribuită până la proba contrară oricărui subiect de drept, ci și de o înaltă reputație în fața publicului.

5. Pe aceeași direcție de gândire, aceea a ocrotirii dreptului de proprietate prin măsuri active, putem aduce și argumente de drept provenind din jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, fiind deja tranșat că oricare stat-parte la Convenție trebuie să respecte drepturile prevăzute de aceasta prin oricare instituție de-a sa, în caz contrat putându-i fi angajată răspunderea în fața Curții de la Strasbourg (altfel spus, Statul Român poate ajunge într-un final a răspunde în fața Curții datorită acțiunii sau a inacțiunii unui oricare birou cadastral din subordinea lui).

Convenția ocrotește dreptul la proprietate, generic, prin art. 1 al Primului Protocol Adițional la aceasta.

Din jurisprudența Curții de la Strasbourg rezultă faptul că atunci când asupra dreptului de proprietate planează o incertitudine în dauna titularului dreptului, care, rationae personae, este o persoană fizică, incertitudine fie ea legislativă, fie administrativă sau care reiese din practicile autorităților, atunci când în joc există și o problemă de interes general, autoritățile au obligația (deci nu doar posibilitatea!) de „a acționa util, în mod corect și cu cea mai mare coerență”, în vederea curmării acestei stări de incertitudine. În acest sens sunt hotărârile din cauzele Vasilescu c. României, respectiv Arhiepiscopia Romano-Catolică Alba Iulia c. României. Doar astfel se poate afirma fără ezitare că statul a respectat dreptul de proprietate într-un mod real și efectiv, profund, deci nu la modul superficial, declarativ.

Într-o situație precum cea din speță, suntem de părere că apariția sechestrului în extrasul de carte funciară, ca sarcină activă, creează în rândul beneficiarilor sistemului de publicitate imobiliară, anume acei inși care doresc să cunoască situația juridică a unui imobil, o stare generalizată de incertitudine privitoare la situația juridică a imobilului. Aceasta fiindcă atâta timp cât există aparența unui sechestru asigurator penal pe imobil se poate contura în optica terțelor persoane posibilitate ca această măsură să conducă la valorificarea silită, de către autorități, a acelui teren, în vederea recuperării creanței pricinuite de pretinsa faptă penală, într-un viitor nedefinit, mai apropiat ori mai îndepărtat, aspect care poate avea consecința probabilă a determinării lor de a evita să intre în raporturi juridice cu proprietarul având ca obiect derivat terenul, așa cum am explicat în paragrafele anterioare, cu rezultatul îngrădirii în fapt a posibilităților legitime și absolut firești ale acestuia de a se putea realmente bucura de toate prerogativele dreptului său, prin valorificarea pe piața imobiliară, sub diverse forme și prin varii contracte, a imobilului.

Astfel, refuzul biroului cadastral de a radia sarcina, refuz eventual, ar conduce proprietarul la situația în care acesta, vâzând că a eșuat în așa-numitul recurs grațios, să fie nevoit a formula o acțiune în contencios administrativ, ceea ce ar declanșa o procedură în fața instanței judecătorești naționale, procedură anevoioasă și, mai ales, cronofagă. Aparența de incertitduine ar continua să planeze până la o hotărâre definitivă care să oblige la radierea sarcinii, până la obținerea acestei hotărâri putând a trece, în practică, mai multe luni sau chiar mai mulți ani. În tot acest interval de timp, există o mare probabilitate ca imobilul să fie exclus de facto din circuitul civil, înțeles mai ales în sensul de circuit economic, din cauza fenomenului psihologic anterior descris, ceea ce ar avea drept consecință o îngrădire faptică de la licita și justa valorificare a proprietății, ceea ce ar putea, gândind la o scară mai generoasă, echivala cu o atingere adusă dreptului de proprietate, prin refuzul autorităților de a-l ocroti prin măsuri pozitive utile, corecte și de maximă coerență.

Mergând în continuare pe firul raționamentului, dacă OCPI este reclamată în instanță pentru refuzul său de a radia sarcina, refuz consecință a recursului administrativ grațios, cerându-se răspunderea administrativă a funcționarilor săi responsabili, precum și repararea de către instituție a prejudiciului creat cumpărătorului prin refuz, dovedit de către acesta, dar instanța națională refuză a sancționa astfel OCPI, dacă se epuizează toate căile interne ordinare de recurs și dacă se îndeplinească toate celelalte condiții, de formă și de fond, ale plângerii în fața Curții EDO, luăm în calcul constatarea într-un final, de către aceasta, a violării art. din Convenție de către România, sub forma unei omisiuni a unei autorități publice a statului nostru. Cu atât mai mult, apreciem că violarea va fi și mai clară dacă înseși instanțele de judecată ar confirma raționamentele din spatele refuzului OCPI.

Raționamentul, trebuie precizat, este în acest punct ipotetic și oarecum intuitiv, dat fiind că nu știm să fi existat sau să existe pe rolul Curții o cauză circumscrisă unor astfel de împrejurări precum cele din speță, fie ea una contra României, fie contra unuei înalte părți contractante, însă el poate fi oricând punctul de pornire al unor discuții științifice cu miză atât academică, teoretică, dar și practică.

Ca un corolar al tuturor argumentelor, în concluzie, în baza art. 44 al Constituției României, al art. 1 al Primului Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, al art. 91 alin. (1) al Legii nr. 85/2014, a Decizie nr. 2/2018 a ICCJ și a principiului fundamental de Drept penal al individualității răspunderii penale, toate coroborate, afirmăm că sarcina sechestrului asiguratoriu penal a încetat asupra imobilului cumpărat în momentul transferului dreptului de proprietate asupra acestuia, ope legis, autoritățile etatice trebuind doar să constate această încetare și neavând rol activ în producerea ei în dimensiune juridică.

În baza acestei concluzii, considerăm că legea impune biroului cadastral a proceda corect din punct de vedere juridic prin rectificarea încheierii de carte funciară, prin eliminarea menționării unei sarcini care actualmente nu mai există asupra imobilului în extrasele de carte funciară ale acestuia.

6. În susținerea punctului nostru de vedere pare a se fi pronunțat recent și Înalt Curte de Casație și Justiție care, prin Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, a admis la data de 20 ianuarie 2020 sesizarea formulată de Curtea de Apel București – Secţia a V-a civilă, pronunțând o hotărâre prealabilă prin care a dispus astfel:

În interpretarea dispozițiilor art. 91 alin. (1), art. 102 alin. (8) şi art. 154-158 din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă, cu modificările şi completările ulterioare, raportat la dispozițiile art. 249 alin. (1) și (2) din Codul de procedură penală [respectiv art. 163 alin. (1) şi (2) din Codul de procedură penală de la 1968], existența unor măsuri asigurătorii înființate în cadrul unui proces penal asupra bunurilor unei persoane juridice, anterior deschiderii procedurii insolvenței, în vederea confiscării speciale, a reparării pagubei produse prin infracțiune sau a garantării executării cheltuielilor judiciare: a) nu suspendă procedura de lichidare prevăzută de Legea nr. 85/2014 în ceea ce privește bunul sechestrat; b) nu este de natură a indisponibiliza bunul asupra căruia a fost începută procedura de valorificare conform dispozițiilor Legii nr. 85/2014 (sublinierea noastră); c) nu împiedică lichidarea bunurilor efectuată de lichidatorul judiciar în exercitarea atribuțiilor conferite de Legea nr. 85/2014.’’

Este vorba despre minuta Deciziei nr. 1/2020 a ÎCCJ.

Această hotârâre prealabilă vine spre a confirma punctul nostru de vedere, arătând că, din punctul de vedere (obligatoriu) al Instanței Supreme, nu se justifică, într-o situație precum cea prezentată, a se vorbi despre oprirea circulației bunului în cadrul circuitului civil, adică despre indisponibilizarea sa. Din acest motiv, nu putem vedea care ar fi raționamentul pentru care organul competent al administrației publice ar păstra mențiunea unei măsuri procesuale intrinsec legată de ideea de indisponibilizare în extrasul de carte funciară.

În baza acestei concluzii, considerăm că legea impune biroului cadastral a proceda corect din punct de vedere juridic prin rectificarea încheierii de carte funciară, prin eliminarea menționării unei sarcini care actualmente nu mai există asupra imobilului în extrasele de carte funciară ale acestuia.

Av. Mihnea-Tudor Orjan

Aflaţi mai mult despre , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!









JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

JURIDICE gratuit pentru studenţi

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi [Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET]

JURIDICE recomandă e-Consultanta, consultantul tău personal în finanţare


Au fost scrise până acum 3 de comentarii cu privire la articolul “Probleme actuale privind radierea din cartea funciară a sarcinii sechestrului asigurător dispus în procesul penal în urma cumpărării de imobil în cadrul procedurii de vânzare în insolvență”

  1. Întregul articol se bazează pe premiza greşită că vânzarea de către lichidator în procedura falimentului şterge orice sarcină asupra imobilului. Nu le şterge pe toate.
    Falimentul nu şterge sechestrul penal.
    Sechestrul penal nu este descărcat prin vânzarea de către lichidator.
    Art 91 acordă o super-prioritate sechestrului penal.
    Din câte ştiu eu legea română nu prevede posibilitatea subrogaţiei legale sau echitabile între valoarea sechestrului penal şi suma obţinută din valorificare.
    Următoarea decizie nu schimbă cu nimic situaţia, adică nu şterge sechestrul şi nici nu permite înlocuirea obiectului sechestrului: Decizia nr.1/ 20.01.2020 în dosarul nr.1676/1/2019.
    Faptul că sechestrul nu suspendă sau împiedică lichidarea şi nu indisponibilizează bunul NU ÎNSEAMNĂ că se şterge implicit sarcina sechestrului penal sau că se transferă sechestrul de la imobil la bani.
    Sechestrul penal rămâne ca o tinichea legată de coada imobilului până la ridicarea lui de către magistratul de resort în cauza penală.

    Un mic sfat. Când scrii un articol este bine să dai citate complete, nu trunchiate din lege şi să tratezi şi punctele slabe ale argumentaţiei tale pentru a asigura o informare juridică obiectivă, aşa cum se cuvine într-un jurnal juridic cum este Juridice.ro
    În instanţă, o citare trunchiată a articolului de lege poate reprezenta o încălcare a obligaţiei de candoare a avocatului faţă de judecător şi este neprofesionistă.

    Art. 91.
    (1) Bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retenție, sechestre, de orice fel. FAC EXCEPŢIE de la acest regim măsurile asigurătorii dispuse în procesul penal în vederea confiscării speciale și/sau confiscării extinse.

  2. Îmi cer scuze, poate nu s-a înţeles.
    Când scriu „nu e pentru publicare” înseamnă că este doar o informare pentru autorul articolului, nu este un comentariu. Eu nu comentez simple erori în text. Astea se întâmplă.
    Deci puteţi să ştergeţi atât comentariul acesta cât şi cel care nu era pentru publicare.

  3. Adrian Ștefan CLOPOTARI spune:

    Nu doar că materialul este inutil, ci induce în eroare cititorii, care pornesc de la premisa că textele citate sunt … corect citate.

    Conținutul ÎNTREG al Art. 91 (1) Legea 85/2014 este acesta: ”(1) Bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retenţie, sechestre, de orice fel. Fac excepţie de la acest regim măsurile asigurătorii dispuse în procesul penal în vederea confiscării speciale şi/sau confiscării extinse”.

    Cum e posibil să lipsească cu totul partea a doua din articolul citat?

    Este inadmisibil să fie citat un articol pe jumate și de acolo să se construiască o întreagă argumentare.

    Faptul că procedura de vânzare nu este blocată nu contravine nicicum faptului vânzării bunului cu tot cu sechestru. Art. 91 face distincție între tipul sechestrului și arată că cele dispuse pentru confiscare sunt menținute.

    Mai interesante ar fi întrebările:

    1. care sunt efectele sechestrului (cu efect legal de indisponibilizare nu de cauză de preferință), în patrimoniul terțului cumpărător?
    2. de ce este diferență de tratament între vânzarea liberă de sarcini în executarea silită (unde se radiază și sechestrul dispus în vederea confiscării) și vânzarea din faliment (unde nu se radiază)? Ambele sunt proceduri forțate de executare a unei creanțe.

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.