Aspecte privind evacuarea unei firmei din sediu / punct de lucru
19 aprilie 2023 | Cristina BONCACIU
Cristina Boncaciu
În practica relațiilor comerciale dintre profesionisți sau dintre persoane fizice și entități juridice se întâlnesc situațiile în care părțile încheie contracte de închiriere privind dreptul de folosință de către chiriaș a unui spațiu (comercial/de birouri), contracte, în cuprinsul cărora se includ clauze privind dreptul proprietarului de a evacua chiriașul din sediu/spațiu în măsura în care anumite prevederi contractuale nu sunt respectate de către chiriaș.
Astfel de clauze de evacuare sunt formulate atât pentru ipoteza în care contractul de închiriere ar înceta înainte de termen ca efect al rezilierii acestuia de către proprietar în considerarea unei eventuale culpe a chiriașului (evacuarea fiind prezentată ca o consecință firească pentru neîndeplinirea unor obligații contractuale) cât și în măsura în care ajuns la expirarea duratei contractuale chiriașul refuză să părăsească spațiul.
Ca regulă generală, evacuarea chiriașului nu se poate realiza ca o consecință a rezilierii contractului de închiriere, în baza unei simple clauze contractuale, ci exclusiv în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1831 din Codul civil).
Ca urmare, în situația în care proprietarul evacuează chiriașul doar în baza unei simple prevederi contractuale care prevede dreptul său de a lua această măsură (de exemplu în situația în care chiriașul nu achită chiria la scadență sau întârzie cu plata mai multor chirii, dacă nu reconstituie fondul de garanție, dacă nu realizează anumite reparații sau dacă întârzie mai multe luni plata utilităților) reprezintă o conduită nelegală și abuzivă a proprietarului.
În atare situații, proprietarul nu va pătrunde în spațiul închiriat pentru a ridica bunurile chiriașului și pentru a schimba încuietorile. O astfel de faptă poate să fie calificată drept violare a sediului profesional, în sensul art. 225 din Codul Penal: „Pătrunderea fără drept, în orice mod, în oricare dintre sediile unde o persoană juridică sau fizică își desfășoară activitatea profesională ori refuzul de a le părăsi la cererea persoanei îndreptățite se pedepsește cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă.”
Totodată este nelegală și abuzivă atât o clauză contractuală, cât și un demers realizat de proprietar în baza unei astfel de clauze contractuale, care permite proprietarului evacuarea chiriașului (prin ridicarea efectivă a bunurilor acestuia și/sau schimbarea încuietorilor spațiului) în situații în care chiriașul ar folosi în mod abuziv spațiul (de exemplu dacă un spațiu închiriat pentru ca o societate comercială să realizeze activități specifice unor anumite coduri CAEN agreate inițial cu proprietarul ar fi folosit în alte scopuri, pentru desfășurarea altor activități specifice altor coduri CAEN).
Pentru astfel de situații Codul civil oferă alte remedii, respectiv prevede posibilitatea formulării unei acțiuni speciale, numită ordonanță președințială, prin care proprietarul are dreptul să solicite instanței să oblige chiriașul la încetarea folosinței abuzive și aducerea spațiului în forma anterioară. Astfel, art. 1045 din Codul civil privind încetarea abuzului de folosinţă prevede:
„(1) Dacă locatarul, nerespectând obligaţiile ce îi revin privind folosirea normală, cu prudenţă şi diligență, a imobilului închiriat ori arendat, întrebuinţează imobilul în alt scop decât cel prevăzut în contract, îi modifică structura stabilită prin construcţie, îi produce stricăciuni ori săvârşeşte orice alte abuzuri de folosinţă, el va putea fi obligat, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, la încetarea acestor abuzuri şi la restabilirea situaţiei anterioare.”
Dreptul de pătrundere în spațiu al locatorului și de evacurare se naște așadar doar odată cu hotărârea judecătoreacă de evacuare de drept comun sau specială, în funcție de conformarea sau neconformarea locatarului sau ca urmare a încuviințării executării silite de instanță.
Pentru ca evacuarea chiriașului să se realizeze în mod legal, în mod obligatoriu proprietarul trebuie să urmeze două etape și anume:
1. Proprietarul solicită instanței de judecată să pronunțe o hotărâre privind evacuarea chiriașului.
2. După ce obține hotărârea de evacuare, proprietarul se va adresa executorului judecătoresc care va realiza evacuarea chiriașului în baza hotărârii judecătorești.
Totodată, nici caracterul de titlu executoriu al unor contracte de închiriere pentru obligația de plată a chiriei nu justifică evacuarea chiriașului în lipsa unei hotărâri judecătorești.
Conform art. 1798 din Codul civil “Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.”
În măsura în care contractul de închiriere încheiat pentru sediul sau punctul de lucru al entității juridice este încheiat în fața notarului public sau este înregistrat în evidențele organelor fiscale, proprietarul poate demara procedura de executare silită a chiriașului prin intermediul executorului judecătoresc pentru sumele neachitate la scadență cu titlu de chirie (iar nu pentru alte sume cum sunt cele aferente unor reparații sau aferente cheltuielilor cu utilități) dar nu poate evacua automat chiriașul.
Dimpotrivă, într-o atare ipoteză proprietarul poate rezilia contractul de închiriere și ulterior în măsura în care chiriașul nu părăsește spațiul voluntar sau pus în întârziere în termenul agreat pentru părăsirea spațiului, calculat de la încetarea contractului, proprietarul îl va acționa în instanță și va solicita instanței să dispună evacuarea precum și obligarea chiriașului la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței (respectiv inclusiv pe perioada litigiului de evacuare, pentru chiriile care devin exigibile în timpul procesului conform art. 1831 alin. (2) din Codul civil coroborat cu art. 1042 din Codul de procedură civilă).
În ipotezele în care chiriașul părăsește spațiul, predă cheile imobilului dar nu își ridică anumite echipamente/bunuri mobile, stocuri de marfă din spațiu, proprietarul are la îndemână alte remedii legale pentru a îl obliga pe chiriaș să elibereze spațiul respectiv, inclusiv posibilitatea de a le ridica și depozita el însuși și de a își recupera ulterior contravaloarea cheltuielilor avansate în acest sens și/sau a beneficiilor nerealizate până la eliberarea efectivă a imobilului său.
La fel, în situația în care după eliberarea spațiului, chiriașul nu își mută sediul și/sau refuză să radieze punctul de lucru de la locația imobilului pe care l-a deținut în chirie, proprietarul are posiblitatea de a notifica Registrul Comertului asupra încetării contractului de închiriere și a valabilitătii dreptului de folosință asupra spațiului respectiv, de a solicita el însuși dizolvarea și radierea entității juridice (fostul chiriaș) în raport de prevederile art. 237 din Legea nr. 31/1990 privind societățile.
Procedură de evacuare este o procedură specială, care se judecă de urgență, cu dezbateri sumare. Este important de știut că în cadrul unui litigiu de evacuare chiriașul nu poate formula propriile pretenții față de proprietar (privind anumite obligații contractuale neîndeplinite de acesta din urmă), iar hotărârea judecătorească este una executorie în primă instanță.
Mai mult, hotărârea judecătorească de evacuare nu poate fi suspendată prin formularea unei căi de atac, nici în cadrul unei contestații la executarea silită demarată de executorul judecătoresc, cu excepția situației în care în cadrul contestaţiei la executare sau a apelului exercitat de către chiriaș acesta consemnează în numerar, la dispoziţia creditorului proprietar chiria la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie datorate până la data cererii de suspendare, precum şi cea aferentă ratelor de chirie ce ar deveni exigibile în cursul judecăţii procesului. Suspendarea încetează de drept dacă la expirarea termenului pentru care chiria a fost astfel acoperită, chiriașul nu cere şi nu depune suma ce se va fixa de instanţa de executare pentru acoperirea unor noi rate.
Pe de altă parte, în situația în care perioada contractuală a ajuns la termen, iar termenul pentru care imobilul a fost închiriat a expirat, contractul de închiriere încheiat în formă autentică la notar sau înregistrat la ANAF devine un titlu executoriu pentru obligația de restituire a bunului dat în chirie (conform art. 1809 din Codul civil).
În această situație proprietarul nu se adresează executorului judecătoresc pentru evacuare în sens juridic, ci solicită acestuia să pună în executare silită obligația chiriașului de a face -a restitui bunul dat în chirie – fără a mai fi necesară demararea unui litigiu în cadrul căruia să se constate dreptul proprietarului de a solicita restituirea bunului închiriat. În această ipoteză proprietarul se adresează executorului judecătoresc care demarează procedura de executare silită și care are posibilitatea de a solicita instanței de încuviințare a executării silite inclusiv obligarea chiriașului la plata de penalități între 100 și 1.000 de lei pe zi de întârziere, până la restituirea efectivă a spațiului închiriat (conform art. 906 din Codul de procedură civilă).
În concluzie, pentru a evacua chiriașul, proprietarul va trebui întotdeauna să apeleze fie la instanța de judecată, fie la executorul judecătoresc. Cand durata contractuală a expirat și când contractul de închiriere este înregistrat la ANAF sau autentificat la notar, proprietarul poate solicita direct executorului judecătoresc punerea în executare a obligației chiriașului de a restitui spațiul închiriat și urmarea procedurilor de executare specifice pentru executarea unei obligații de a face.
Avocat Cristina Boncaciu
