Secţiuni » Articole
Articole autoriRNSJESSENTIALSStudiiOpiniiInterviuriPovestim cărţi
Opinii
PLATINUM+ PLATINUM Signature     

PLATINUM ACADEMIC
GOLD                       

VIDEO STANDARD
BASIC





Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent casei de locuit, anexelor gospodărești, curții și grădinii în baza Legii 18/1991 cu modificările aduse prin Legea nr. 231/2018
20.03.2020 | Andreea-Cristina SECU

JURIDICE - In Law We Trust
Andreea Secu

Andreea-Cristina Secu

Prin Legea nr. 231/2018, s-a acordat persoanelor fizice sau juridice interesate posibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra a două noi categorii de terenuri (care nu intrau în sfera de acoperire a Legii fondului funciar nr. 18/1991 – “Legea nr. 18/1991”), respectiv:

(i) asupra terenurilor intravilane aferente construcțiilor deținute, care au fost realizate de fostele cooperative de producție , fostele asociaţii economice intercooperatiste şi fostele cooperative de consum:

Art. 24 alin. (3):

„Terenurile situate în intravilanul localităților, aferente construcțiilor edificate de către fostele cooperative de producție, fostele asociații economice intercooperatiste și fostele cooperative de consum, se înscriu în proprietatea actualilor deținători, cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
a) sunt deținători de construcții de la data dobândirii și până la data solicitării înscrierii dreptului de proprietate;
b) fac dovada că imobilul este înregistrat în registrul agricol și a plății impozitelor și taxelor în conformitate cu prevederile legale;
c) pentru terenul aferent construcției nu a fost constituit sau reconstituit dreptul de proprietate;
d) terenurile nu sunt în proprietatea publică sau privată a unităților administrativ-teritoriale.“

și

(ii) asupra terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și asupra curții și grădinii din jurul acestora care nu au fost cooperativizate:

Art. 27 alin. (23):

În cazul terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și a curții și grădinii din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate, deținătorii sau moștenitorii acestora pot solicita comisiei județene emiterea titlului de proprietate în condițiile prezentei legi, astfel:
a) dacă solicitanții figurează în registrele agricole sau registrele cadastrale și în evidențele fiscale;
b) dacă terenul este în proprietatea statului român și persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcțiilor de pe terenurile care fac obiectul prezentei legi;
c) nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.

1. Condițiile de admisibilitate a cererilor fundamentate pe art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991

Dobândirea dreptului de proprietatea în temeiul art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 este condiționată de îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
a. Terenul a cărui atribuire în proprietate se solicită să fie aferent locuinței sau să aibă destinația de curte sau grădină a casei de locuit a solicitantului;
b. Terenul să nu fi fost cooperativizat în perioada regimului comunist;
c. Terenul să fie proprietatea statului român;
d. Solicitantul să figureze în registrele agricole sau registrele cadastrale și în evidențele fiscale;
e. Terenul să nu facă obiectul vreunei cereri de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.

Dintre aceste cinci condiții, ne vom opri, pentru scopul prezentei analize, asupra primelor trei care comportă, din punctul nostru de vedere cele mai multe discuții.

a. Terenul a cărui atribuire în proprietate se solicită să fie aferent locuinței sau să aibă destinația de curte sau grădină a casei de locuit a solicitantului

La momentul adoptării Legii nr. 231/2018, art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 avea un conținut diferit față de cel din prezent, în sensul că se referea exclusiv la terenuri aferente locuinței, sintagmă care, atât în lumina practicii instanțelor de judecată (d.e. Decizia nr. 1030/2005 formulată de Curtea de Apel Pitești – Secția Civilă) cât și a practicii Agenției Naționale pentru Restituirea Proprietăților (i.e. adresa nr. 5264/DFF/26.10.2018 formulată la cererea Radio România „Antena satelor”) se interpreta în sensul că se referă doar la suprafața de teren ocupată efectiv de locuință, iar nu și la terenurile adiacente (curte, grădină).

Concluzia rezulta din interpretarea sistematică a formei inițiale a art. 27 alin. (23) introdus în Legea nr. 18/1991 prin Legea nr. 231/2018 cu art. 23 alin. (1) și (2) din Legea nr. 18/1991 unde legiuitorul făcea referire expresă la 4 categorii de terenuri, respectiv: a) suprafețele de teren aferente casei de locuit; b) suprafețele de teren aferente anexelor gospodărești; c) curtea din jurul casei de locuit și din jurul anexelor gospodărești și d) grădina din jurul casei de locuit și din jurul anexelor gospodărești:

“(1) Sunt și rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moștenitorilor acestora, indiferent de ocupația sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea țărănimii.

(2) Suprafețele de terenuri aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora sunt acelea evidențiate ca atare în actele de proprietate, în cartea funciară, în registrul agricol sau în alte documente funciare, la data intrării în cooperativa agricolă de producție sau în lipsa acestora prin orice mijloace de probă, inclusiv declarații autentice de martori.“

Cu alte cuvinte, existau 4 categorii de terenuri bine delimitate, iar acolo unde legiuitorul a vrut să se refere la mai mult decât amprenta la sol a locuinței, a făcut-o printr-o enumerare expresă.

Per a contrario, dacă legiuitorul s-a raportat în cuprinsul art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 (în forma sa inițială) doar la terenuri aferente locuinței, exprimarea nu putea fi întâmplătoare ci trebuia interpretată restrictiv, respectiv doar prin raportare la suprafața ocupată efectiv de construcție.

La data de 23.05.2019, textul art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 a făcut obiectul unui important amendament (introdus prin Legea nr. 105/2019 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, precum și pentru modificarea și completarea altor acte normative) în sensul că a fost extinsă categoria terenurilor ce puteau face obiectul recunoașterii dreptului de proprietate de la „terenuri aferente locuinței” la “terenuri aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și la curtea și grădina din jurul acestora”.

Legat de aplicarea în timp a acestui amendament, în opinia noastră, chiar dacă există cereri depuse înainte de 23.05.2019 cu privire la curți sau grădini aferente locuinței și care, în raport de prevederile în vigoare la momentul depunerii ar fi fost considerate inadmisibile, există o serie de argumente juridice (pertinente) pentru a susține că modificarea adusă textului art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 trebuie să profite și acestor petenți (d.e. principiul constituțional al tratamentului egal în fața legii).

În legătură cu noțiunea de curte sau grădină aferente locuinței, în practica instanțelor noastre s-a reținut că suprafața a cărui atribuire în proprietate se cere trebuie să aibă întocmai această destinație și să nu fie vorba doar de diferențe de suprafață rezultând din măsurătorile cadastrale care nu sunt acoperite de titlul de proprietate și pentru care se urmărește obținerea unui astfel de titlu.

În ce privește diferențele în plus de suprafață dintre măsurători și acte, conform art. 107 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014, în cazul în care suprafața unui teren intravilan este mai mare decât suprafața înscrisă în cartea funciară cu cel mult 15%, modificarea în plus a suprafeței poate fi înregistrată în cartea funciară în baza documentației cadastrale de modificare a suprafeței și a:

(i) declarației autentice a proprietarului – în cazul terenului împrejmuit și materializat prin elemente stabile în timp sau a

(ii) declarației autentice a proprietarului și a procesului-verbal de vecinătate, semnat de către proprietarii imobilului vecin cu limita nematerializată cu gard sau cu limita care nu este delimitată de un detaliu stabil în timp (canal, curs de apă, drum etc.) – în cazul terenului neîmprejmuit sau parțial împrejmuit.

În ipoteza în care diferența dintre suprafața rezultând din măsurători și cea din acte este mai mare de 15%, persoana interesată poate solicita notarea posesiei asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza: (i) procesului-verbal de vecinătate; (ii) istoricului de rol fiscal; (iii) certificatului de atestare fiscală în care să fie indicată suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale, conform art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.

Închizând paranteza de mai sus, printr-o decizie recentă (i.e. Decizia nr. 2764/05.03.2020 pronunțată de Judecătoria Timișoara – Secția a II-a Civilă), într-o speță în care reclamanţii susținuseră că suprafaţa de teren pe care o foloseau efectiv, împrejmuită, era cu 300 mp mai mare decât suprafaţa tabulară, și au solicitat obligarea Comisiei Judeţene de fond funciar, în temeiul dispoziţiilor art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991, la emiterea titlului de proprietate pentru diferenţa de 300 mp, pentru a pune în concordanţă situaţia tabulară cu cea reală, s-a precizat că:

„[d]ispoziţiile art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991, care este o lege preponderent de reparaţie, nu au fost adoptate pentru emiterea titlurilor de proprietate asupra diferenţelor de teren intravilan pe care proprietarii le folosesc în plus faţă de suprafeţele înscrise în cartea funciară, în acest caz proprietarii tabulari având la dispoziţie procedura notării posesiei asupra diferenţei de suparafaţă folosită în plus, mai mare de 15% faţă de suprafaţa tabulară, conform art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996.“

b. Terenul să nu fi fost cooperativizat în perioada regimului comunist

Textul art. 27 alin. (23) introdus în Legea nr. 18/1991 prin Legea 231/2018 reglementează dreptul la constituirea dreptului de proprietate, prin emiterea titlului de proprietate asupra terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și asupra curții și grădinii din jurul acestora, dar care, spre deosebire de terenurile menționate la art. 24 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, nu au fost cooperativizate în perioada regimului comunist.

Dacă terenurile au făcut obiectul cooperativizării, în practica instanțelor de judecată s-a reținut că cererea întemeiată pe acest text de lege trebuie respinsă. De exemplu, prin Sentința Civilă nr. 6880/10.12.2019, Judecătoria Oradea a respins cererea de chemare în judecată formulată de petenți împotriva comisiei locale de fond funciar pe motiv că nu fusese îndeplinită condiţia ca terenul să nu fi fost cooperativizat, prevăzută în art. 27 alin. (23):

Astfel, rezultă că terenurile revendicate, cu nr. topografice 7664 şi 7669, au fost anterior cooperativizate, au rămas la dispoziţia comisiei de fond funciar şi au trecut în proprietatea statului, ulterior în proprietatea Municipiului Oradea, altfel nu ar fi fost incidente dispoziţiile legale invocate în preambul.

Întrucât nu este îndeplinită condiţia prevăzută în art. 27 alin. (23) – ”care nu au fost cooperativizate” – rezultă că terenurile solicitate nu fac obiectul Legii nr. 231/2018, acţiunea formulată urmând a fi respinsă, în întregime.“

În legătură cu cerința ca terenul să nu fi fost cooperativizat, din interpretarea logică a acestui enunț unele instanțe au dedus existenta unei condiții suplimentare și anume ca locuința să fi existat în materialitatea sa și să fi fost deținută de solicitant sau de autorul/ autorii de la care solicitantul a moștenit-o, la data la care au avut loc cooperativizările.

De exemplu, prin Sentința Civilă nr. 4792/14.11.2019 a Judecătoriei Slatina s-a considerat că:

„În mod corect a fost invalidată propunerea comisiei locale, întrucât casa şi anexele au fost edificate după data de 1 ianuarie 1991, nu există dovezi cu privire la modul de dobândire a terenului de către reclamant şi cu ce titlu, respectiv dacă a aparţinut statului, fostelor cooperative agricole de producţie sau altor persoane şi că ar putea face obiectul constituirii/ reconstituirii. De asemenea, în dosarul cauzei nu există dovezi că acest teren a fost deţinut de petent sau de autorii acestuia anterior apariţiei legilor fondului funciar iar din planul de amplasament rezultă că suprafaţa pretinsă este mult mai mare decât terenul aferent gospodăriei.

Instanţa apreciază că simplul fapt că a ocupat acest teren şi a edificat în anul 1995 şi respectiv 2000 construcţiile în cauză nu este suficient pentru constituirea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2669 mp chiar dacă s-a înregistrat la administraţia fiscală şi a plătit impozitele şi taxele legale.“

În lumina acestei practici, ar rezulta că terenurile, curțile și grădinile aferente locuințelor edificate după încheierea perioadei de cooperativizare nu ar putea face obiectul recunoașterii dreptului de proprietate în temeiul art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991.

Concluzia este, în opinia noastră criticabilă, din moment ce art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 ar putea fi aceea că, de fapt, art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 instituie o derogare generală de la sfera de aplicare a Legii nr. 18/1991, stabilită prin art. 8 (reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor cooperativizate) :

„(1) Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care se găsesc în patrimoniul cooperativelor agricole de producție se face în condițiile prezentei legi, prin reconstituirea dreptului de proprietate sau constituirea acestui drept.

(2) De prevederile legii beneficiază membrii cooperatori care au adus pământ în cooperativa agricolă de producție sau cărora li s-a preluat în orice mod teren de către aceasta, precum și, în condițiile legii civile, moștenitorii acestora, membrii cooperatori care nu au adus pământ în cooperativă și alte persoane anume stabilite.“

Întrucât legiuitorul nu face o distincție expresă în legătură cu momentul edificării locuinței, precizând doar că terenul aferent și adiacent acesteia nu trebuie să fi făcut obiectul cooperativizării, sfera art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 include o gamă largă de ipoteze, inclusiv cea în care solicitantul nu a fost contemporan cu perioada cooperativizării precum și cea în care locuința solicitantului nu exista în materialitatea sa în perioada cooperativizărilor.

Or, atât timp cât legiuitorul nu a distins între posibilele scenarii referitoare la regimul terenului în raport cu perioada cooperativizărilor, nici interpretului nu îi poate fi permis să o facă.

Din această perspectivă, credem că interpretarea de mai sus dată în practica instanțelor restrânge excesiv și nepermis textul art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991.

În opinia noastră, ținând cont de formularea textului de lege, condiția existenței unei locuințe trebuie să se verifice nu în raport de perioada în care au avut loc cooperativizările, ci în raport de momentul depunerii cererii de constituire a dreptului de proprietate.

Dacă, la momentul formulării cererii, locuința se află doar în stadiul de proiect, respectiv s-a obținut autorizația de construire dar nu s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor, în opinia noastră condiția impusă de art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 nu este îndeplinită întrucât, în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor:

(i) nu se poate vorbi de o casă de locuit în sensul art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 atât timp cât nu se poate vorbi înainte de o construcție finalizată, în sensul legii. Art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 prevede expres că în lipsa recepției la terminarea lucrărilor construcțiile nu se consideră finalizate:

„Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.”

(ii) nu se poate vorbi nici de un drept de proprietate al Clientului asupra construcției opozabil autorităților sau instanțelor de judecată, ținând cont de aspectele reținute de Înalta Curte de Casație și Justiție în Decizia nr. 13/08.04.2019 pe calea recursului în interesul legii:

“[C]âtă vreme, potrivit art. 37 alin. (5), construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu se considera finalizate, în privința acestora, nu se poate elibera de către autoritatea competentă procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ceea ce conduce la imposibilitatea intabulării, chiar dacă aceasta nu mai este expres prevăzută.

Fiind astfel lămurit faptul că, în lipsa autorizației de construire, dreptul de proprietate asupra construcției nu ar putea fi recunoscut de autoritățile administrative, în sensul că titularul nu ar putea să solicite înscrierea construcției în evidențele fiscale și de publicitate imobiliară, neavând, în consecință, nici posibilitatea de a dispune de acest drept, concluzia care se impune este aceea că prin cererea de constatare pe cale judiciară a dreptului de proprietate asupra construcției titularul tinde să înlăture impedimentul legal al constatării dreptului pe cale administrativă și să înfrângă legitimitatea refuzului autorităților printr-o hotărâre judecătorească ce beneficiază de efectele prevăzute de Codul de procedură civilă, cu consecința eludării dispozițiilor legale imperative care impun obligația de a obține autorizația de construire.“

c) Terenul să fie proprietatea statului român

În legătură cu această condiție, ar trebui precizat în primul rând că terenul solicitat trebuie să facă parte din domeniul privat al statului, iar nu din domeniul public, întrucât bunurile din domeniul public nu pot fi înstrăinate, conform art. 861 alin. (1) din Codul civil:

„Bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile.“

În al doilea rând, art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 precizează că titularul dreptului de proprietate asupra terenului trebuie să fie statul, iar nu unitatea administrativ teritorială, având în vedere exprimarea restrictivă a legiuitorului din paragraful b) al acestui articol – „dacă terenul este în proprietatea statului român”.

Sub acest aspect, ținând cont de inegalitatea de tratament care se instituie între petenții ale căror terenuri se află în proprietatea statului și cei ale căror terenuri se află în proprietatea unităților administrativ teritoriale, o distincție între aceștia nu poate avea la bază un interes legitim urmărit de legiuitor, motiv pentru care singura interpretare a art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 compatibilă cu prevederile Constituției este în sensul că noțiunea de stat trebuie înțeleasă lato sensu, în sensul că înglobează și unitățile administrativ teritoriale.

În practica instanțelor de judecată am identificat însă soluții contrare, în sensul că doar terenurile aflate în proprietatea statului pot face obiectul constituirii dreptului de proprietate în baza art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991, în cazul celor aflate în proprietatea unităților administrativ teritoriale cererea trebuind respinsă.

Avem în vedere, de exemplu, Sentința Civilă nr. 257/213.02.2020 pronunțată de Judecătoria Turda:

„Astfel, potrivit extrasului de carte funciară pentru informare depus la fila 134, Municipiul Turda Domeniu Privat este proprietar tabular al imobilului înscris în CF nr. xxxxx Turda, nr. cadastral xxxxx, în suprafaţă de 1883 mp, dobândit cu titlu de drept lege. […]

Or, având în vedere că imobilul în suprafaţă de 1883 mp nu se află în proprietatea statului român, nefiind îndeplinită una dintre condiţiile cumulative ale constituirii dreptului de proprietate pe seama reclamantei pentru suprafaţa de 1883 mp situată în Turda, instanţa reţine că soluţia de respingere a cererii de constituire a dreptului de proprietate este temeinică.”

Față de această distincție, o alternativă menită să tranșeze problematica legată de sfera de aplicare a art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 ar fi invocarea excepției de neconstituționalitate într-un viitor litigiu a cărei soluționare va depinde de această clarificare.

2. Termenul de depunere a cererii în temeiul 27 alin. (23) introdusă în Legea nr. 18/1991 prin Legea nr. 231/2018

În baza art. II din Legea nr. 231/2018 în forma aplicabilă la data intrării în vigoare a legii, cei interesați puteau formula solicitări de constituire/reconstituire a dreptului de proprietate la comisiile județene competente, în termen de 120 de zile de la data intrării în vigoare a legii (i.e. 09.08.2018), respectiv până la data de 6 decembrie 2018.

La data de 27 iunie 2019, art. II din Legea nr. 231/2018 care prevedea acest termen limită a fost abrogat (i.e. prin Legea nr. 116/2019), creând incertitudine în prezent în legătură cu posibilitatea depunerii și peste termen a unor astfel de cereri.

Prin expunerea de motive a Legii nr. 116/2019 s-a susținut că scopul acestui amendament al Legii nr. 231/2018 era extinderea termenului de depunere a cererilor de la 120 de zile la 1 an. Cu toata acestea, în forma adoptată de legiuitor, termenul de depunere a cererilor a fost cu totul înlăturat.

Față de această abrogare completă a art. II din Legea nr. 231/2018 și neexistând niciun alt termen din Legea nr. 18/1991 care să fie aplicabil cererilor de constituire a dreptului de proprietate formulate în baza Legii nr. 231/2018, în opinia noastră persoanele îndreptățite să formuleze astfel de cereri nu mai sunt ținute în prezent de niciun termen.

Concluzia este împărtășită și de instanțele de judecată – d.e. Decizia civilă nr. 507/10.07.2019 pronunțată de Tribunalul Arad:

„Însă, această apărare a devenit neîntemeiată pe parcursul procesului, ca urmare a abrogării art. II din Legea nr. 231/2018 prin Legea nr. 116/2019. Deşi din expunerea de motive a propunerii legislative publicate pe site-ul Camerei Deputaţilor rezultă că, iniţial, s-a propus prelungirea termenului cu încă un an, forma finală a actului normativ adoptat prevede înlăturarea termenului, ceea ce înseamnă că persoanele îndreptăţite nu mai sunt limitate în timp pentru a cere reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate în baza art. 27 alin. 2^3 din Legea nr. 18/1991 republicată şi modificată.“

3. Situația locuințelor dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995

Dacă locuința și terenul aferent acesteia au fost dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, practica instanțelor de judecată se pune problema dacă actualii proprietari vor putea obține constituirea dreptului de proprietate asupra curții sau grădinii în temeiul art. 27 alin. (23) introdus în Legea nr. 18/1991 prin Legea 231/2018.

Discuția pornește de la dispozițiile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, potrivit căror suprafețele de teren care depășeau suprafața aferentă construcțiilor vândute foștilor chiriași, trebuia să rămână în proprietatea statului:

„Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului.“

coroborat cu art. 33 din Norma metodologică privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului stabilită prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, potrivit cărora, chiriașii apartamentului, anexelor gospodărești și garajelor aferente putea dobândi doar dreptul de proprietate asupra terenului aferent:

„În situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege.“

Pornind de la aceste prevederi, unele instanțe (d.e. Tribunalul Arad, Secția I Civilă – Decizia nr. 531/07.08.2019) au considerat că prevederile Legii nr. 112/1995 au caracter special și derogă de la prevederile Legii 18/1991, chiar dacă sunt anterioare, ceea ce limitează posibilitățile de dobândire de către foștii chiriași a dreptului de proprietate exclusiv la terenul aferent locuinței, fiind excluse alte suprafețe (curte, grădină). S-a reținut astfel că:

„Art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 reglementează exclusiv situaţia terenurilor ce [fac obiectul Legii – adaugarea noastra A.S.] nr. 18/1991, acest text legal nefiind incident în situaţia terenurilor aferente imobilelor cumpărate în baza Legii nr. 112/1995. În acest sens, în expunerea de motive a proiectului de lege de modificare a Legii nr. 18/1991 (concretizat în Legea nr. 231/2018) se arată că în procesul legislativ de adoptare a legii mai sus menţionate (legea nr. 18/1991) nu a fost rezolvată situaţia juridică a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, pe care sunt amplasate construcţii ale fostelor cooperative de producţie, asociaţii economice intercooperatiste şi ale fostelor cooperative de consum.“

Motivarea acestei soluții este defectuoasă cel puțin din perspectiva a două argumente care, în opinia noastră, nu sunt sustenabile:

a) Se invocă aspectele reținute de Înalta Curte de Casație și Justiție într-o decizie din 2017 (i.e. Decizia nr. 3/2017 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Dolj – Secția I Civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile), speță care nu are, însă, legătură cu raportul dintre dispozițiile Legii nr. 112/1995 (care permiteau cumpărarea doar a locuinței și a terenului aferent locuinței, nu și a terenului adiacent) și dispozițiile Legii nr. 18/1991.

În realitate, problema supusă dezlegării de către Înalta Curte de Casație și Justiție viza o chestiune străină de Legea nr. 18/1991, și anume existența unui drept de creanță al dobânditorului construcției, în temeiul Legii nr. 112/1995, la perfectarea contractului de vânzare pentru terenul aferent acesteia. Deși în motivarea soluției, Înalta Curte de Casație și Justiție nu se referă sub niciun aspect la raporturile dintre Legea 112/1995 și Legea nr. 18/1991, Tribunalul Arad a reținut trunchiat anumite pasaje din punctul de vedere al completului de judecată care a formulat sesizarea cu privire la dezlegarea chestiunii de drept.

Pe de altă parte, se trece superficial cu vederea peste un aspect extrem de important și anume faptul că art. 27 alin. (23) a fost introdus în Legea nr. 18/1991 (prin Legea 231/2018) ulterior intrării în vigoare a art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 și art. 33 din Norma metodologică privind aplicarea Legii nr. 112/1995.

b) Se invocă totodată, expunerea de motive a legiuitorului[1] care a stat la baza adoptării Legii nr. 231/2018, deși în cuprinsul acesteia nu se face nicio referire la amendamentul adus articolului 27 din Legea nr. 18/1991, ci doar la amendamentele aduse art. 23 și 24 din Legea nr. 18/1991, argumentul fiind prin urmare lipsit de relevanță.

În opinia noastră, art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 complinește neajunsurile generate de limitarea stabilită prin art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 și art. 33 din Norma metodologică privind aplicarea Legii nr. 112/1995, clarificând regimul juridic al terenurilor adiacente locuințelor (i.e. curți și grădini) care erau excluse din sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995, în sensul că nu puteau fi atribuite în proprietate, ci rămâneau în proprietatea statului.

Art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 nu exclude, nici măcar printr-o sintagmă generică (d.e. „dacă prin lege nu se prevede altfel”) ipoteza celor care au dobândit locuința în baza Legii nr. 112/1991.

Astfel, în lipsa oricărei distincții din cuprinsul art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 între posibilele moduri de dobândire a locuinței (i.e. în baza Legii nr. 112/1995 sau în baza altui temei legal sau convențional), și întrucât acest text de lege exprimă voința mai recentă a legiuitorului, credem că el trebuie interpretat în sensul că instituie o derogare de la art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995.

În baza acestei derogări, proprietarii locuințelor achiziționate în temeiul Legii nr. 112/1995 pot acum obține și terenurile adiacente locuințe, nu doar terenul aferent locuinței dobândit ope legis (i.e. în temeiul Legii nr. 112/1995).

De altfel, nu vedem nicio justificare pentru care s-ar institui un tratament juridic diferențiat între proprietarii locuințelor dobândite în temeiul Legii 112/1995 (cărora, prin ipoteză, li s-ar refuza dreptul asupra curții și grădinii) și proprietarii locuințelor dobândite în alte temeiuri (cărora li se recunoaște un astfel de drept). O interpretare a art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991 în sensul că ar fi excluși din sera beneficiarilor proprietarii de locuințe dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995 comportă, din punctul nostru de vedere, vicii de constituționalitate.


[1] Disponibilă aici, ultima accesare 19.03.2020.


Av. drd. Andreea-Cristina Secu


Aflaţi mai mult despre , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!







JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill JURIDICE gratuit pentru studenţi

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi [Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET]




Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.