Secţiuni » Articole
Articole autoriRNSJESSENTIALSStudiiOpiniiInterviuriPovestim cărţi
Opinii
PLATINUM+ PLATINUM Signature     

PLATINUM ACADEMIC
GOLD                       

VIDEO STANDARD
BASIC




5 comentarii

România: A achita sau a nu achita chiria? Aceasta este întrebarea în contextul pandemiei COVID-19
06.04.2020 | Roxana DUDAU, Alexandru DAN, Ioana Miruna CODERIE

JURIDICE - In Law We Trust
Roxana Dudau

Roxana Dudau

Alexandru Dan

Alexandru Dan

Ioana Miruna Coderie

Ioana Miruna Coderie

Pandemia Covid-19 a creat un climat economic fără precedent, drept urmare, ne confruntăm cu o criză în plină expansiune care afectează relațiile de afaceri dintre locatari și proprietari. Având în vedere faptul că majoritatea chiriașilor nu își pot folosi pe deplin spațiile închiriate pe durata pandemiei Covid-19 din cauza măsurilor guvernamentale recente, mai sunt proprietarii îndreptățiți să solicite chiriașilor să-și respecte toate obligațiile contractuale? În special obligația de a-și achita chiria?

La data de 16 martie 2020, președintele României a emis un decret prin care se instituia starea de urgență pentru o perioadă (inițială) de 30 de zile ca urmare a pandemiei Covid-19. În consecință, guvernul român a adoptat o serie de măsuri excepționale pentru a preveni răspândirea coronavirus, dintre care următoarele sunt relevante pentru subiectul nostru:

– suspendarea activităţilor de comercializare cu amănuntul a produselor şi serviciilor în centrele comerciale în care îşi desfăşoară activitatea mai mulţi operatori economici (exceptând vânzarea produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice şi a serviciilor de curăţătorie);

– restricții privitoare la circulația persoanelor fizice (cu excepția situațiilor de urgență), determinând astfel la o scădere dramatică a numărului de potențiali clienți ai magazinelor încă deschise publicului.

Prin prezentul articol ne dorim să aducem în discuție o serie de argumente în sprijinul necesității părților interesate de a aborda această situație de excepție, cu accent pe obligația de plată a chiriei, părerile noastre în această privință fiind prezentate mai jos:

Forța majoră – este un argument viabil în legătură cu obligația de achitare a chiriei?

Forța majoră reprezintă orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil care împiedică o parte să își îndeplinească obligațiile. La prima vedere, ar putea fi argumentat că pandemia de coronavirus constituie un caz de forță majoră, acest argument putând reprezenta soluția adecvată pentru majoritatea situațiilor conexe imposibilității îndeplinirii obligațiilor legale ori contractuale în aceste circumstanțe imprevizibile.

Cu toate acestea, este necesar a se menționa că, în conformitate cu legislația și doctrina juridică din România, debitorul unei obligații care are ca obiect predarea unor bunuri de gen nu se poate întemeia pe doctrina forței majore pentru a exclude răspunderea aferentă neexecutării obligației sale. În general, locatarul este obligat să plătească o sumă de bani (un bun de gen) proprietarului în conformitate cu prevederile contractului de închiriere încheiat între cele două părți. Prin urmare, potrivit legislației și doctrinei juridice din România, este foarte puțin probabil ca locatarii să poată invoca cu succes forța majoră atunci când solicită exonerarea de obligația de achitare a chiriei.

În plus, pentru fiecare caz în parte ar trebui să se verifice dacă partea relevantă și-a asumat contractual riscul intervenirii unui eveniment de forță majoră. Dacă oricare dintre părți a ales să își asume în mod deliberat riscul de forță majoră, aceasta a renunțat efectiv la dreptul legal de a invoca remediul forței majore în legătură cu obligațiile decurgând din contract.

Până la data curentă, guvernul României nu a declarat în mod expres pandemia Covid-19 ca fiind un eveniment de forță majoră. Astfel că numai instanțele competente pot decide cu privire la acest aspect, pentru fiecare caz în parte. Guvernul României a declarat că circumstanțele imprevizibile, absolut invincibile și inevitabile care rezultă dintr-o acţiune a autorităţilor în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea şi combaterea pandemiei Covid-19 seprezumă a constitui un eveniment de forță majoră, dar numai în ceea ce privește obligațiile întreprinderilor mici și mijlocii (IMM-uri).

Așadar, putem concluziona provizoriu că locatarul (în afară de faptul că datorează bani/bunuri de gen) nu are dreptul în mod automat să suspende respectarea obligației sale de achitare a chiriei ca urmare a măsurilor luate de autoritățile publice în contextul pandemiei Covid-19.

Impreviziunea (lat.: rebus sic stantibus): este aplicabilă scenariului actual?

Conform legislației române, dacă în timpul executării unui contract are loc o schimbare excepțională a circumstanțelor care afectează în mod nerezonabil echilibrul obligațiilor contractuale, determinând ca executarea contractului să devină favorabilă în mod injust pentru o parte și excesiv de oneroasă pentru cealaltă, instanța competentă poate decide readaptarea condițiilor contractuale sau încetarea contractului, în termenii și condițiile stabilite de instanță.

Cu toate acestea, impreviziunea se aplică numai dacă următoarele condiții sunt îndeplinite în mod cumulativ: (i) schimbarea circumstanțelor a intervenit după încheierea contractului; (ii) schimbarea circumstanțelor nu a fost și nu putea fi avută în vedere, în mod rezonabil, de către partea afectată la încheierea contractului; (iii) partea afectată nu și-a asumat și nu se poate considera în mod rezonabil că și-a asumat riscul schimbării circumstanțelor; (iv) partea afectată dovedește că a încercat să renegocieze cu bună credință termenii și condițiile contractului.

Rebus sic stantibus sau impreviziunea ar putea fi invocată de către locatar ca argument pentru suspendarea plății chiriei pentru perioada acoperită de decretul de instaurare a stării de urgență, cu toate acestea există două potențiale impedimente pe care le avem în vedere cu referire la această soluție: (1) potrivit legislației din România, instanța este cea care decide dacă va recurge la ajustarea condițiilor și termenilor contractuali sau încetarea contractului, în temeiul impreviziunii (respectiv, având în vedere solicitările părților din cadrul procesului aferent), (2) este obligatoriu ca partea afectată să nu își fi asumat anterior schimbarea circumstanțelor printr-o clauză contractuală expresă.

Spații închiriate considerate inutilizabile: este chiria datorată în continuare?

Conform legislației române, locatarul are dreptul să solicite o reducere a chiriei ca urmare a faptului că acesta este restricționat să folosească pe deplin spațiile închiriate potrivit scopului/destinației convenite.

Este necesar a fi menționat faptul că, în ciuda circumstanțelor excepționale prezente (imposibilitatea de a folosi spațiile închiriate impusă prin decrete oficiale emise de autorități), locatarul încă beneficiază, într-o anumită măsură, de folosința liniștită și utilă a spațiilor închiriate. În cele mai multe cazuri, locatarii se bucură în continuare de avantaje care nu în mod direct conexe scopului principal al încheierii contractului de închiriere. De exemplu, deși activitățile de comercializare cu amănuntul sunt suspendate, locatarii încă își pot păstra și proteja activele ce le aparțin în interiorul spațiilor închiriate.

Evaluând situația actuală într-o manieră holistică, în cazul în care locatarul nu se va putea întemeia pe forța majoră pentru cazul său particular, conform interpretării instanței competente, acesta poate invoca imposibilitatea de folosire a spațiilor închiriate ca fundament pentru reducerea chiriei.

Măsuri guvernamentale

Prin Ordonanța de Urgență nr. 29/2020, guvernul României a decis ca IMM-urile care și-au întrerupt total sau parțial activitatea economică ca urmare a măsurilor de urgență adoptate de autoritățile competente în conformitate cu legislația aplicabilă și care dețin un Certificat de Situație de Urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri vor beneficia pe întreaga durată a stării de urgență de amânarea la plată (i) a chiriei pentru imobilele cu destinație de sediu social și/sau sedii secundare, precum și (ii) a costurilor pentru utilități (de ex. electricitate, gaze, apă, canalizare, telecomunicații și internet) pentru aceste spații.

Cu toate acestea, pentru contractele care nu se încadrează în categoriile menționate anterior, IMM-urile pot invoca forța majoră, luând în considerare faptul că OUG nr. 29/2020 instituie o prezumție generală de forță majoră în acest sens. Având în vedere că imprevizibilitatea evenimentului este o condiție necesară pentru aplicarea forței majore, legiuitorul clarifică faptul că o astfel de imprevizibilitate trebuie evaluată numai pe baza perspectivei părților de la momentul încheierii relației lor contractuale. Prin urmare, caracterul imprevizibil al evenimentelor de forță majoră în contextul pandemiei de Covid-19 nu se va aplica în general pentru contractele încheiate după publicarea decretului de instituire a stării de urgență (deși acest fapt rămâne a fi evaluat de la caz la caz).

Proiect de lege privind scutirea de la plata chiriei pe durata stării de urgență

Parlamentul român se află în prezent în plin proces de dezbatere și, posibil, de adoptare a unei noi legi referitoare la scutirea de la plata chiriei pe durata stării de urgență plus o lună după încetarea acestei perioade. În prezent, proiectul de lege include următoarele reglementări principale: (i) chiriașii, operatorii economici, profesioniștii, autoritățile publice și entitățile de drept privat a căror activitate economică a fost întreruptă sau restrânsă prin măsuri guvernamentale aplicate în timpul stării de urgență sunt scutiți sau li se acordă un moratoriu (acest aspect este încă neclar și în curs de dezbatere) cu privire la obligația de plată a chiriei pentru spațiile utilizate ca sedii sau puncte de lucru; (ii) proprietarii care nu vor încasa chiriile ca urmare a scutirilor menționate mai sus vor fi, de asemenea, scutiți de la plata impozitelor aferente chiriilor neîncasate; (iii) aceste măsuri se vor aplica începând cu data de 1 martie 2020 și vor rămâne în vigoare pentru încă o lună de la declararea încetării stării de urgență; (iv) durata contractelor de închiriere afectate de dispozițiile acestui proiect de lege va fi prelungită în mod proporțional cu perioada de scutire de la plata chiriilor.

Din perspectiva noastră, limbajul generic utilizat pentru a reglementa aceste măsuri drastice și dezechilibrate și, totodată, absența detaliilor pot determina apariția conflictelor între părțile afectate, deoarece aplicabilitatea legii devine discutabilă și supusă subiectivismului. Mai mult decât atât, se preconizează ca acest proiect de lege să sufere modificări, întrucât o parte substanțială a mediului de afaceri își exprimă deja motive întemeiate de îngrijorare în legătură cu acest proiect, spre exemplu dezechilibrul evident în distribuirea riscurilor între locatari și proprietari, în dezavantajul vădit al acestora din urmă.

Evaluând factorii comerciali și economici actuali, suntem de părere că părțile ar trebui încurajate să negocieze continuarea executării obligațiilor lor de la caz la caz. Operatorii economici se confruntă cu diferite circumstanțe și niveluri de complexitate, atât în cadrul discuțiilor privitoare la încheierea contractele de locațiune, cât și cu referire la executarea acestora. Prin urmare, considerăm că o soluție/un răspuns generic nu poate acoperi în totalitate aspectele relației locatar-proprietar în acest mediu volatil. Luând în considerare interesele tuturor părților, o abordare de tipul “laissez faire” sau, cel puțin, o abordarea mai echilibrată ar fi optimă în aceste circumstanțe.

Ținând cont de argumentele de mai sus, negocierile purtate cu bună-credință între proprietari și locatari reprezintă, probabil, opțiunea cea mai puțin păgubitoare pentru soluționarea potențialelor dispute rezultate în urma crizei Covid-19. Identificarea unui echilibru just între drepturile și obligațiile părților va fi benefică nu numai pe termen scurt, ci și ca stimulent pe termen lung pentru continuarea relației de afaceri în mediul post-pandemic.

Roxana DudauAssociated Partner NOERR
Alexandru DanSenior Associate NOERR
Ioana Miruna CoderieJunior Associate NOERR

Aflaţi mai mult despre , , , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!







JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

JURIDICE gratuit pentru studenţi

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi [Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET]

JURIDICE recomandă e-Consultanta, consultantul tău personal în finanţare


Au fost scrise până acum 5 de comentarii cu privire la articolul “România: A achita sau a nu achita chiria? Aceasta este întrebarea în contextul pandemiei COVID-19”

  1. Voicu CRIȘIU spune:

    „Miros” o opinie/interpretare eronata, la comanda, in interesul proprietarilor locatori. A „Marilor Proprietari” locatori de spatii, in centrele comerciale…
    Probabil opinia va fi prezentata si in instante, in urmatoarele litigii care vor exploda dupa ridicarea starii de urgenta.

    Argumentele mele:

    1. Autorii, desi avocati si cu toate ca scriu intr-o publicatie de specialitate, isi intemeiaza opinia, foarte vag si general, pe „legislația și doctrina juridică din România” si pe „legislatia romana”, lucru nepermis unor specialisti ai dreptului. Sau poate ar fi permis, daca ar scrie la o fituica sateasca, despre „Inchirierea pe intelesul tuturor”! Dar nici macar asa…
    Intrebarea este: Care text de lege concret este avut in vedere? Care doctrina?

    2. In mod nepermis, se generalizeaza cu privire la obligatia de plata a chiriei, care n-ar putea fi influentata de forta majora. Nu e valabil in orice situatie.
    * Nu se distinge intre situatia in care chiriasul are, in continuare, folosinta normala si totala a bunului si situatia in care chiriasul pierde folosinta normala a bunului, ca urmare a masurilor luate pentru limitarea efectelor pandemiei (inchiderea restaurantelor, spatiilor comerciale din centre comerciale – mall-uri etc), cu consecinta sistarii activitatii economite a chiriasului!
    Pentru ca aici e cheia problemei! Situatia asta mocneste sa faca victime azi!
    Si de aceea cred ca articolul e „cu dedicatie” si „la comanda”!

    3. Daca alin. 4, al art. 1634 C.civ. a fost avut in vedere („legislatia din Romania”), sustin cu tarie ca este doar o interpretare eronata a acestui text de lege.
    Neacademic: Pai chiriasul nu s-a obligat sa isi indeplineasca obligatia de a remite „bunuri de gen” locatorului proprietar! Chiria=pretul folosintei, platibil in bani, nu reprezinta „bunuri de gen” in acest caz particular. Pentru ca locatorul nu s-a obligat sa produca, sa tipareasca sau sa procure bani si sa-i predea proprietarului. Aici, cred eu, ca banii nu sunt considerati „bunuri de gen” la care se refera alin. 4, al art. 1634 C.civ., in ratiunea pe care a avut-o in vedere legiuitorul…

    4. Chiriasul care nu isi mai poate desfasura activitatea si nu mai poate obtine venituri, vazandu-se pus in imposibilitatea de plata a chiriei, supus chiar riscului de insolventa, tocmai din cauza lipsirii de folosinta bunului inchiriat, poate refuza/suspenda plata chiriei, pana la redobandirea folosintei bunului inchiriat. Poate si ceva timp dupa incetarea starii de urgenta, pana isi revine…

    5. Este laudabil insa indemnul la solutionare prin negociere a contractului, in situatia mentionata. Dar nu doar prin amanarea la plata a chiriei. Apoi trebuie spus ca si chiriasul poate cere si obtine nu numai suspendarea obligatiei de plata a chiriei, pe perioada in care nu are folosinta bunului, ci chiar desfiintarea contractului! Chiar daca fara daune.
    Si atunci sa vedem ce alti chiriasi isi mai gasesc proprietarii locatori, in actualele conditii socio-economice! Mai bine sa inteleaga ca ambele parti au de pierdut si sa suporte pierderea/castigul nerealizat, in mod echitabil!
    Asa e normal, echitabil si legal, „potrivit legislatiei si doctrinei juridice din Romania”!

    Nu mai intru in amanunte, pentru ca nu sunt platit si nu ofer consultatii juridice gratuite.

    Dar sunt dispus sa revin.

  2. Darius MARCU spune:

    Ai mirosit bine… Uită-te la profilurile lor: consilierea investitorilor străini importanți activi în domeniul comerțului cu amănuntul și al construcțiilor, dezvoltări imobiliare, achiziții de terenuri clădiri comerciale etc. Ce altceva voiai să spună?

  3. Voicu CRIȘIU spune:

    Voicu ”Chisiu” este Crisiu. Eroare initiala nesemnalata si neremediata pana in prezent.
    Nu este si Dorel. Nu are nicio legatura cu Dorel.
    Pentru a elimina o posibila confuzie!

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.