« Flux noutăţi
Selected Top LegalVideo
JurisprudenţăCEDOCJUECCRÎCCJJurisprudenţa curentă ÎCCJDezlegarea unor chestiuni de dreptRILCurţi de apelTribunaleJudecătorii
Noutăţi legislativeProiecte legislativeMOF - Monitorul Oficial al RomânieiJOUE - Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Opinii

Protecția chiriașului. Între iluzoriu și realitate
08.04.2020 | Mircea TIMOCE

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice
Mircea Timoce

Mircea Timoce

Executarea contractelor de închiriere este indubitabil afectată de pandemia cu SARS-CoV-2, astfel încât previziunile (economice) ale chiriașilor și ale proprietarilor de la momentul perfectării contractului vor trebui revizuite de către fiecare dintre părți. În acest context, s-a simțit nevoia unei intervenții legislative pentru a veni în întâmpinarea intereselor unei categorii sociale: chiriașii. În materialul vom analiza succint reglementările speciale create să vină în sprijinul locatarilor care se confruntă cu probleme economice generate de restricțiile impuse de autorități, precum și remediile oferite de Codul civil.

Chiar și pe durata unei pandemii mondiale și a decretării stării de urgență, convenția este imuabilă, iar fiecare dintre părți este chemată să își îndeplinească obligațiile contractuale asumate anterior acestei perioade extraordinare, ca și cum nimic nu s-ar fi întâmplat. Contractul de închiriere nu pare să abdice de la acest principiu, chiar dacă anumite măsuri restrictive adoptate în scopul limitării efectelor pandemiei afectează mediul de afaceri. 

I. Noutăți legislative. Proiect de Lege privind aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență

În aparență, tocmai pentru a corecta această situație susceptibilă de dezechilibre, legiuitorul a hotărât să intervină legislativ prin Proiectul nr. 134/31.03.2020 (denumit în continuare Proiectul) regăsit sub denumirea de „Lege privind aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență”. Menționăm că propunerea legislativă a fost adoptată de Plenul Senatului în ședința din 31.03.2020, la acest moment fiind pe rolul Camerei Deputaților, în așteptarea avizelor comisiilor de specialitate.

1. Premise. În expunerea de motive ce a însoțit inițiativa legislativă se pleacă de la premisa – corectă, de altfel – a restrângerii sau chiar întreruperii activității economice a unor profesioniști ca urmare a restricțiilor adoptate prin ordonanțe militare, „astfel încât aceștia (locatarii s.n.) sunt în situația de a achita chiria aferentă unor imobile înregistrate din punct de vedere fiscal ca sedii ori puncte de lucru, fără a-și putea desfășura activitatea”; „este firesc și echitabil ca operatorii economici a căror activitate economică a fost restrânsă (…) să nu achite contravaloarea unei folosințe de care nu beneficiază”.

2. Conținutul proiectului de lege. Senatul a aprobat Proiectul potrivit căruia: „Art. 1.Locatarii, operatorii economici, profesioniștii și autoritățile publice și entitățile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă sau restrânsă prin aplicarea unor acte ale autorităților publice în perioada de aplicare a stării de urgență pot suspenda la cerere, fără plata de dobânzi și alte penalități asemănătoare, plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii sau puncte de lucru.”

Art.2. – Locatorii care nu încasează contravaloarea chiriei ca urmare a aplicării suspendării prevăzute la art. 1 sunt scutiți de la plata obligațiilor față de bugetul de stat aferente chiriilor neîncasate pe perioada stării de urgență și față de bugetele locale în privința impozitelor și taxelor locale pe clădiri și teren, (…) care se datorează proporțional cu numărul de zile din anul 2020, cu excepția perioadei de aplicare a stării de urgență și suspendării plății chiriei pentru folosința imobilelor.”

„Art.3. – Facilitățile prevăzute la art. 1 și 2 se aplică în mod corespunzător pe toată durata stării de urgență instituită, dar nu mai mult de 90 de zile, calculându-se pentru fracție din fiecare lună.”

„Art.4. – Contractele de închiriere la care se referă dispozițiile art. 1-3 se prelungesc în mod corespunzător cu durata pentru care s-au aplicat scutirile”.

3. Beneficiari. Pentru început observăm că în forma adoptată de Senat, categoria destinatarilor legii este lipsită de un criteriu ordonator: „locatari”, „operatori economici”, „profesioniști”, „autorități publice” și „entități juridice de drept privat” sunt termeni aruncați de-a valma din dorința de a fi o reglementare cât mai cuprinzătoare.

Deși nu este locul unei asemenea analize, alcătuirea listei trădează două inadvertențe de ordin terminologic: (a) potrivit art. 8 alin (1) din Legea nr. 71/2011, noțiunea de profesionist include categoriile de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum și orice alte persoane autorizate să desfășoare activități economice; (b) nu putem ști dacă noțiunea de „entitate juridică de drept privat” este, în optica legiuitorului, identică cu noțiunea prevăzută de art. 190 C.civ., „persoană juridică de drept privat”.

Lăsând la o parte aceste observații, apreciem că destinatarii legii sunt toate acele persoane care au calitatea de: (i) locatar, și (ii) a căror activitate a fost întreruptă sau restrânsă (iii) prin aplicarea unor acte ale autorităților publice în perioada de aplicare a stării de urgență. Ce anume înțelege legiuitorul prin sintagma „restrânsă prin aplicare unor acte ale autorităților publice în perioada stării de urgență” nu putem decât să intuim, sintagma urmând să fie clarificată de practica judiciară.

Este oare norma aplicabilă și altor categorii de persoane, precum cele fizice? Expunerea de motive și teza finală a primului articol ne-ar îndreptăți să formulăm un răspuns negativ, însă claritatea, accesibilitatea și predictibilitatea nu sunt printre calitățile textului legal supus analizei.

4. Condiții legale pentru beneficia de suspendarea plății chiriei. Am observat în secțiunea anterioară că pentru a beneficia de „suspendarea” plății chiriei partea care o invocă trebuie să aibă: (i) calitatea de locatar – indiferent dacă este profesionist, autoritate publică ori „entitate” juridică de drept privat; (ii) activitatea acestuia să fi fost întreruptă sau restrânsă, (iii) prin aplicarea unor acte ale autorităților publice în perioada stării de urgență.

5. Dispoziția normei juridice. Dispoziția normei este distinctă, stabilind un comportament diferit pentru cele două părți ale contractului de închiriere. Locatarul poate suspenda – la cerere – plata chiriei pentru imobilele înregistrate ca sediu social sau punct de lucru, fără plata de dobânzi sau penalități. În mod corelativ, locatorul notificat de partenerul său contractual de suspendarea plății chiriei va putea beneficia de facilități fiscale în privința impozitelor datorate pentru clădiri și construcții, proporționale cu durata suspendării.

6. O primă problemă juridică supusă analizei este cea referitoare la necesitatea consimțământului locatorului pentru suspendarea plății chiriei. Având în vedere că scopul inițiativei legislative regăsit în expunerea de motive a fost tocmai acela de a veni în sprijinul chiriașului prin „suspendarea” plății chiriei pe durata stării de urgență, în măsura în care activitatea acestuia a fost afectată de măsurile restrictive impuse de autorități, considerăm că nu este necesar consimțământul locatorului.

Sintagma „la cerere” este impropriu utilizată de legiuitor și credem că aceasta nu vizează altceva decât faptul comunicării actului unilateral de către chiriaș, în conformitate cu prevederile art. 1326 alin. (1) C.civ. Manifestarea de voință a locatarului în sensul de a se prevala de „facilitățile” oferite de lege, este un act unilateral supus comunicării, întrucât acesta modifică raportul juridic. Așadar, interpretarea sintagmei „la cerere” nu poate avea înțelesul unei „oferte” de suspendare a plății chiriei adresată tocmai creditorului, pentru a obține acordul acestuia din urmă. Interpretarea contrară ar lipsi norma de scopul pentru care a fost instituită.

7. Din răspunsul anterior putem să observăm care este natura juridică a prerogativei locatarului: suspendarea plății chiriei are natura unui drept potestativ. Susținem aceasta întrucât titularul acestuia nu numai că controlează situația juridică, dar exercitarea acestui drept nu presupune concursul locatorului. Deși am văzut că s-ar putea naște semne de întrebare referitoare la modalitatea în care locatarul beneficiază de suspendarea plății chiriei, efectul nu este generat de un acord al părților, ci de exercitarea unui drept conferit de actul normativ supus analizei.

8. Care va fi efectul suspendării? Potrivit reglementării adoptate de Senat, locatarii (…) a căror activitate a fost întreruptă sau restrânsă prin aplicarea unor acte ale autorităților publice în perioada de aplicare a stării de urgență pot suspenda la cerere, fără plata de dobânzi și alte penalități asemănătoare, plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii sau puncte de lucru”.

Două ar putea să fie posibile răspunsuri: (a) suspendarea nu ar reprezenta altceva decât o modificare legală a termenului scadenței obligației de plată a chiriei. Așadar dreptul de creanță al locatorului nu se stinge ci, fără a fi ținut la plata de dobândă remuneratorie și penalizatoare, locatarul obține – la cerere – o nouă scadență a obligațiilor sale de plată.

În această interpretare, obligația locatarului de plată a chiriei nu se stinge, ci este mutată cu cel mult 90 de zile în aval; aceeași pare să fie și interpretarea Consiliului Legislativ, care tocmai din acest punct de vedere recomandă corelarea soluției legislative preconizate cu textul de lege lata al art. X alin. (1) din OUG nr. 29/2020 privind unele măsuri economice și fiscal-bugetare.

În condițiile unei asemenea interpretări, situația chiriașului nu este câtuși și de puțin una avantajoasă din punct de vedere economic, ci dimpotrivă una mai grea, deoarece la scadență chiriașul va fi nevoit să suporte atât debitul inițial (reprezentat de chiria aferentă perioadei de suspendare), cât și chiria aferentă lunii/lunilor următoare. Având în vedere afectarea activității economice de măsurile impuse, dezideratul de a veni prin această măsură în sprijinul chiriașului este unul iluzoriu, nefăcându-se altceva, decât să se prelungească agonia unui locatar.

(b) Cea de-a doua interpretare de care este susceptibilă măsura – este una mai apropiată de expunerea de motive – anume că efectul suspendării are efect extinctiv al obligației. În această din urmă ipoteză, legiuitorul intervine în câmpul contractual, permițându-i debitorului locatar – în prezenta unei situații economice excepționale (sinonimă cu ruinarea economică a acestuia) – să stingă datoria reprezentată de plata chiriei pe un interval de maxim 90 de zile.

Reamintim că inițiatorii proiectului menționează în expunerea de motive că: „este firesc și echitabil ca operatorii economici a căror activitate economică a fost restrânsă (…) să nu achite contravaloarea unei folosințe de care nu beneficiază”.

În ciuda unei înțelegeri trunchiate a mecanismului obligațional din materia contractului de închiriere – în opinia inițiatorilor proiectului de lege, chiriașul nu ar beneficia de folosința bunului ca urmare a restrângerii activității economice, ceea ce este incorect juridic, deoarece acea ipoteză ar exclude plata chiriei – fragmentul pare să ne arate că intenția legiuitorului a fost aceea ca obligația locatarului să fie ștearsă.

Operațiunea de interpretare a textului legal nu este deloc una facilă, însă observăm o similaritate terminologică cu prevederile art. 1557 alin. (2) C.civ. potrivit căreia: „dacă imposibilitatea de executare a obligației este temporară, creditorul poatesuspenda executarea propriilor obligații (…)”. În acest caz, „suspendarea” are efect extinctiv obligațional, fiind o transpunere a teoriei lipsei cauzei pentru obligațiile creditorului în contextul imposibilității fortuite de executare a obligațiilor corelative ce îi reveneau debitorului său. După cum observăm, nici în acest exemplu interpretarea literală a legii nu aduce prea multă lumină în demersul de clarificare a conținutului normei.

Din punctul nostru de vedere, prelungirea contractului de închiriere cu perioada aferentă suspendării, menționată de art. 4 din Proiect, ar avea o oarecare rațiune numai în acest din urmă caz. Prelungirea contractului cu durata suspendării ar fi justificată de necesitatea protejării intereselor locatorului și de a obține același cuantum al chiriei pe care acesta l-a previzionat la perfectarea contractului.

Este deosebit de important ca acest aspect să fie clarificat de Camera decizională printr-un amendament, altminteri previzibilitatea normei nu îi va permite destinatarului să discearnă dacă „facilitățile” propuse vin în întâmpinarea nevoilor sale sau dimpotrivă.

9. Răspunsul la această chestiune ne-ar permite să ne pronunțăm și cu privire la „suspendarea” sau nu a obligațiilor de care este ținut locatorul, respectiv dacă discutăm despre o „suspendare” a efectelor contractului. Chestiunea nu este lipsită de importanță din perspectiva suportării costurilor cheltuielilor de mentenanță, utilități și alte servicii aferente spațiului închiriat.

10. Durata suspendării. Legiuitorul a stabilit ca măsura suspendării săse aplice în mod corespunzător pe toată durata stării de urgență instituită, dar nu mai mult de 90 de zile”. Momentul la care suspendarea produce efecte ar trebui să fie data la care comunicarea ce conține manifestarea de voință a locatarului de a se prevala de dreptul oferit ajunge la locator, chiar dacă acesta din urmă nu a luat la cunoștință de aceasta din motive care nu îi sunt imputabile, conform art. 1326 C.civ.

11. Este acest act normativ o măsură iluzorie de protejare a intereselor chiriașilor? Răspunsul la această întrebare depinde, într-o mare măsură, de soluția care va fi consacrată legislativ în raport de efectele pe care le va produce „suspendarea” plății chiriei. Este important de menționat acest aspect deoarece, în situația în care efectul va consta în modificarea scadenței chiriilor aferente perioadei stării de urgență, situația juridică a chiriașilor va rămâne neschimbată.

Nu este mai puțin important de observat că dincolo de nerespectarea normelor de tehnică legislativă, proiectul ridică mari probleme de neconstituționalitate, sub aspectul încălcării principiului neretroactivității prevăzut de art. 15 alin (2) din Constituția României. Retroactivitatea Proiectului pare evidentă, scopul reglementării – astfel cum rezultă el din expunerea de motive – fiind acela de a se aplica contractelor de închiriere perfectate anterior lunii martie 2020 și modificarea acestora, în sensul suspendării executării și prelungirea termenului contractual. Din aceste considerente, reglementarea supusă analizei pare – din nou – un remediu iluzoriu aflat la îndemâna locatarilor afectați de măsurile restrictive adoptate de autorități în luna martie 2020.

II. Ce alte remedii au la îndemână chiriașii care se văd în imposibilitatea de a achita chiria ca urmare a întreruperii sau restrângerii activității economice?

Pentru a veni în întâmpinarea nevoilor locatarilor care se confruntă cu dificultăți economice cauzate de întreruperea sau restrângerea activității în contextul măsurilor Guvernul a adoptat OUG nr. 29/2020 (publicată în M. Of. nr. 230/21.03.2020).

Astfel, dacă chiriașii se încadrează în categoria IMM-urilor care și-au întrerupt total sau parțial activitatea în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente, potrivit legii, pe perioada stării de urgență decretate și care dețin certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economie, Energiei și Mediului de Afaceri, beneficiază de amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și sedii secundare. Ulterior, categoria persoanelor care pot beneficia de amânarea plății chiriei este extinsă, incluzând formele de exercitare a profesiei de notar public, avocat sau executor judecătoresc, cabinetele medicilor de familie, cabinetele stomatologice, federațiile sportive naționale și cluburile sportive care dețin certificat de identitate sportivă.

Așadar, se impun trei condiții pentru a obține de la locator amânarea la plata chiriei: (i) locatarul să fie IMM ori o altă categorie limitativ prevăzută de art. X; (ii) să-și fi întrerupt total sau parțial activitatea în baza deciziilor autorităților; (iii) dețin certificat de situație de urgență; (iv) amânarea chiriei vizează exclusiv imobilul cu titlu de sediul social sau sedii secundare.

Observăm că reglementarea OUG nr. 29/2020 este asemănătoare Proiectului de Lege mai sus prezentat, însă ordonanța reglementează obligativitatea obținerii certificatului de situație de urgență; este dincolo de orice dubiu că locatarii obțin exclusiv o amânare a plății chiriei, însă vor fi obligați să achite dobânzi.

Din nou, chiriașii nu sunt exonerați – total sau parțial – de la plata chiriei, măsura adoptată amânând termenul de scadență a obligației. Ajutorul astfel oferit este unul iluzoriu, de vreme ce nici la finalul stării de urgență nu se preconizează că situația lor financiară este mai bună decât la momentul la care solicită amânarea chiriei. Dimpotrivă, impactul economic va fi unul mai serios, fiind ținuți să achite atât debitul principal, cât și dobânzi; este lesne de înțeles de ce reglementarea nu vine cu adevărat în sprijinul chiriașilor.

Nu în ultimul rând, aplicându-se unor contracte încheiate înainte de intrarea în vigoare a ordonanței și modificând executarea contractului, OUG nr. 29/2020 ridică de asemenea probleme de constituționalitate. Din această perspectivă se aduce în discuție retroactivitatea ordonanței în condițiile în care aceasta atașează consecințe juridice noi unui act juridic aflat în curs de executare.

III. Alte posibile soluții reglementate de dreptul comun. Chiriașii puși în fața contractelor de închiriere care reprezintă titluri executorii

1. Situația juridică a chiriașului este una cu adevărat dezavantajoasă în ipoteza în care acesta se vede pus în imposibilitatea achitării chiriei datorate din motive obiective (activitatea sa economică a suferit diminuări semnificative ca urmare a măsurilor luate de autorități).

Dezavantajul decurge din natura obligației sale – de plată a unei sume de bani. Potrivit Codului civil, această obligație are ca obiect bunuri de gen; în situația asumării unor asemenea obligații, art. 1634 alin. (6) C.civ. stabilește că debitorul nu va putea invoca imposibilitatea fortuită de executare. Așadar, chiriașul nu poate invoca forța majoră (sau alte cauze de nerăspundere) pentru neexecutarea contractului.

2. Impreviziunea contractului rămâne în continuare un instrument aflat la îndemâna debitorului deoarece, atâta vreme cât nu și-a asumat convențional riscul schimbării circumstanțelor; fără îndoială, de la caz la caz am putea asista la o schimbare a circumstanțelor intervenită după încheierea contractului și care afectează echilibrul contractual. Dificultățile vor putea apărea pentru locatar în obținerea propriu-zisă a remediilor impreviziunii, deoarece aceasta este exclusiv judiciară, iar soluționarea unei asemenea cauze în condițiile actuale ar presupune un orizont destul de îndepărtat de timp.

3. În acest scenariu sumbru, s-ar părea că situația locatarilor ale căror activitate este suspendată ca urmare a măsurilor cu caracter restrictiv luate de autorități este și mai dificilă. Amintim că pentru limitarea efectelor pandemiei au fost adoptate de autorități o serie de acte normative prin care:
(i) s-au suspendat temporar activitățile de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici,
(ii) s-au suspendat activitățile de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice din restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri
(iii) s-au instituit restricții severe de circulație care au determinat scăderea numărului potențialilor clienți;

Așadar, o parte însemnată a profesioniștilor s-au văzut în situația de a fi obligați să își suspende activitatea. În privința acestora soluția juridică la problemele economice cu care se confruntă din pricina imposibilității desfășurării activității ar putea veni chiar din reglementarea generală – a Codului civil – iar nu celei speciale la care am făcut trimitere.

Din acest punct de vedere este important de menționat art. 1818 C. civ. potrivit căruia „(1) Dacă bunul este distrus sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept. (2) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială, locatarul poate, după împrejurări să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporțională a chiriei. (…)”

În condițiile în care chiriașul nu se poate folosi de bun potrivit destinației acestuia – având în vedere măsurile restrictive impuse – într-un eventual litigiu cu locatorul, chiriașul s-ar putea vedea nevoit să utilizeze teoria impreviziuni sau chiar reglementarea art. 1818 C.civ. În condițiile excepționale cu care ne confruntăm, prin intermediul principiilor bunei-credințe și ale echității ar trebui soluționate problemele juridice cărora le suntem martori.

În loc de concluzii, apreciem că sunt necesare câteva precizări. Prelungirea stării de urgență și, implicit, prelungirea măsurilor restrictive vor afecta iremediabil echilibrul economic – și așa fragil – din contractele de închiriere, întreaga povară a riscului economic generat de actuală criză fiind lăsată pe umerii locatarului. Puși în fața neexecutării, unii creditori se vor grăbi să îi execute silit pe datornici, conducând astfel la un șir nesfârșit de ruinări economice. Efectul va fi unul de bumerang care se va întoarce tocmai împotriva celor îndestulați, spațiile comerciale rămânând goale, iar veniturile vor înceta să vină. Într-un asemenea scenariu, mai devreme sau mai târziu, proprietarul și locatarul deopotrivă, se vor vedea falimentați. De aceea cred că singura rezolvare pe termen lung a problemei trebuie căutată în partenerul de afaceri, iar nu într-un hățiș de reglementări mai mult sau mai puțin iluzorii.

Av. Mircea Timoce, TSA.LAW

Cuvinte cheie: , , , , , , ,
Secţiuni/categorii: Covid 19 Legal React, Drept civil, Opinii, SELECTED TOP LEGAL

Pentru toate secţiunile JURIDICE.ro click aici
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD